新加坡最便宜的HDB多为2房与3房HDB组屋。总价低当然可取，但也没有人愿意与兄弟姐妹、父母、祖父母等一同挤在一套3房HDB里。相当多的新加坡人将居住空间不足视为生育率偏低的原因——而且鉴于HDB买家以家庭为主，面积的重要性或许比私宅市场更高。基于此，我们挑出了目前既能找到最便宜的、也能找到面积最大的HDB组屋的区域：
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按市镇划分的最便宜与最大HDB组屋
| 市镇 | 面积 | 最低 $ | 平均 $ | 最高 $ |
| JURONG WEST | 151 – 159 sqm | $690,000 | $776,439 | $915,000 |
| BUKIT BATOK | 152 – 165 sqm | $713,000 | $860,000 | $1,088,000 |
| CHOA CHU KANG | 152 – 157 sqm | $745,000 | $795,981 | $885,888 |
| JURONG EAST | 155 – 162 sqm | $750,000 | $802,700 | $910,000 |
| WOODLANDS | 151 – 192 sqm | $750,000 | $934,373 | $1,150,000 |
| TAMPINES | 151 – 166 sqm | $760,000 | $883,471 | $1,060,000 |
| BUKIT PANJANG | 151 – 155 sqm | $778,000 | $822,000 | $900,000 |
| PASIR RIS | 151 – 165 sqm | $780,000 | $896,926 | $1,030,000 |
| YISHUN | 154 – 181 sqm | $808,000 | $945,457 | $1,080,000 |
| BEDOK | 151 – 164 sqm | $810,000 | $866,200 | $928,000 |
| HOUGANG | 151 – 157 sqm | $815,000 | $930,813 | $1,150,000 |
| GEYLANG | 153 – 160 sqm | $850,000 | $928,250 | $1,028,000 |
| SERANGOON | 151 – 156 sqm | $850,000 | $975,644 | $1,100,000 |
| ANG MO KIO | 156 – 176 sqm | $895,000 | $1,050,250 | $1,200,000 |
| BISHAN | 151 – 182 sqm | $908,000 | $1,199,326 | $1,480,000 |
| KALLANG/WHAMPOA | 153 – 157 sqm | $930,000 | $976,950 | $1,050,000 |
| QUEENSTOWN | 154 – 155 sqm | $958,000 | $1,079,000 | $1,200,000 |
| TOA PAYOH | 151 – 166 sqm | $990,000 | $1,065,000 | $1,160,000 |
| CLEMENTI | 151 – 162 sqm | $1,088,000 | $1,094,000 | $1,100,000 |
| BUKIT TIMAH | 154 – 154 sqm | $1,288,000 | $1,324,000 | $1,360,000 |
以下为2023年最大且最便宜HDB组屋的成交金额。请注意，我们将“最大”的HDB界定为至少150 sqm及以上，因此仅统计面积超过该数值的HDB：
裕廊西最便宜与最大的HDB组屋
| 月份 | 市镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始 | 价格 |
| 2023-09 | JURONG WEST | Executive Maisonette | 556 JURONG WEST ST 42 | 01 TO 03 | 151 | 1986 | $690,000 |
| 2023-04 | JURONG WEST | Executive Apartment | 709 JURONG WEST ST 71 | 07 TO 09 | 154 | 1993 | $695,000 |
| 2023-08 | JURONG WEST | Executive Apartment | 362 YUNG AN RD | 04 TO 06 | 154 | 1995 | $700,000 |
| 2023-08 | JURONG WEST | Executive Apartment | 761 JURONG WEST ST 74 | 04 TO 06 | 152 | 1995 | $720,000 |
| 2023-01 | JURONG WEST | Executive Maisonette | 469 JURONG WEST ST 41 | 01 TO 03 | 151 | 1985 | $722,000 |
在武吉巴督最便宜与最大的HDB组屋
| 月份 | 市镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始 | 价格 |
| 2023-01 | BUKIT BATOK | Executive Maisonette | 326 BT BATOK ST 33 | 01 TO 03 | 153 | 1985 | $713,000 |
| 2023-03 | BUKIT BATOK | Executive Maisonette | 356 BT BATOK ST 31 | 01 TO 03 | 154 | 1986 | $750,000 |
| 2023-12 | BUKIT BATOK | Executive Maisonette | 222 BT BATOK EAST AVE 3 | 01 TO 03 | 157 | 1985 | $750,000 |
| 2023-03 | BUKIT BATOK | Executive Apartment | 406 BT BATOK WEST AVE 7 | 13 TO 15 | 152 | 1993 | $778,000 |
| 2023-06 | BUKIT BATOK | Executive Maisonette | 344 BT BATOK ST 34 | 01 TO 03 | 154 | 1986 | $795,000 |
蔡厝港最便宜与最大的HDB组屋
| 月份 | 市镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始 | 价格 |
| 2023-01 | CHOA CHU KANG | Executive Apartment | 754 CHOA CHU KANG NTH 5 | 07 TO 09 | 152 | 1995 | $745,000 |
| 2024-02 | CHOA CHU KANG | Executive Maisonette | 120 TECK WHYE LANE | 04 TO 06 | 154 | 1989 | $750,000 |
| 2023-03 | CHOA CHU KANG | Executive Maisonette | 207 CHOA CHU KANG CTRL | 04 TO 06 | 154 | 1989 | $770,000 |
| 2024-01 | CHOA CHU KANG | Executive Apartment | 755 CHOA CHU KANG NTH 5 | 04 TO 06 | 154 | 1995 | $777,000 |
| 2023-03 | CHOA CHU KANG | Executive Maisonette | 207 CHOA CHU KANG CTRL | 01 TO 03 | 154 | 1989 | $780,000 |
裕廊东最便宜与最大的HDB组屋
| 月份 | 市镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始 | 价格 |
| 2023-04 | JURONG EAST | Executive Maisonette | 327 JURONG EAST ST 31 | 04 TO 06 | 155 | 1985 | $750,000 |
| 2023-04 | JURONG EAST | Executive Maisonette | 325 JURONG EAST ST 31 | 07 TO 09 | 155 | 1985 | $750,800 |
| 2023-10 | JURONG EAST | Executive Maisonette | 337 JURONG EAST AVE 1 | 04 TO 06 | 157 | 1985 | $800,000 |
| 2023-12 | JURONG EAST | Executive Apartment | 223A JURONG EAST ST 21 | 07 TO 09 | 162 | 1993 | $910,000 |
兀兰最便宜与最大的HDB组屋
| 月份 | 市镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始 | 价格 |
| 2024-01 | WOODLANDS | Executive Apartment | 142 MARSILING RD | 04 TO 06 | 158 | 1995 | $750,000 |
| 2023-03 | WOODLANDS | Executive Apartment | 848 WOODLANDS ST 82 | 04 TO 06 | 161 | 1995 | $800,000 |
| 2023-02 | WOODLANDS | Executive Apartment | 322 WOODLANDS ST 32 | 01 TO 03 | 172 | 1994 | $810,000 |
| 2023-10 | WOODLANDS | Executive Apartment | 142 MARSILING RD | 01 TO 03 | 173 | 1995 | $818,000 |
| 2023-07 | WOODLANDS | Executive Apartment | 830 WOODLANDS ST 83 | 04 TO 06 | 176 | 1994 | $830,000 |
1. 令人意外的部分成交价在$800,000或以下
过去数年的走势让人普遍预期，大型HDB（150 sqm或以上）几乎都会触及$1 百万（或至少$900,000+）；但从上述成交可见，仍有相当数量的Executive Apartment（EA）与复式单位可在$800,000或以下入手。
以可负担性来看，这笔账该怎么算？
以兀兰一套$800,000的EA为例。假设银行贷款最高成数为75 per cent，则需$40,000现金与$160,000 CPF，其余$600,000由贷款覆盖。
若贷款年限为25年、采用4 per cent per annum的地板利率，月供约为$3,167。鉴于MSR（Mortgage Servicing Ratio）为30 per cent，借款人合计月收入需约$10,556。
截至2023年，住户月收入中位数为$10,869——因此理论上，约有一半的新加坡家庭可负担此类面积的HDB；前提是愿意选择如兀兰这类更“亲民”的地段。
不过，症结在于HDB估价：
2. 多数买家的难点在于HDB估价
以我们的经验，多数买家并不难满足MSR，难点反而在现金部分：至少5 per cent的现金首付*，以及任何可能的COV（Cash Over Valuation）。
以上述案例为例，HDB对该单位给出的估价很可能低于要价（例如这套$800,000的EA，估价或许为$750,000。HDB在估价方面相对保守）。
由于住房贷款只能覆盖估价或成交价孰低者，超出部分（即要价与估价之间$50,000的COV）须以现金支付。若再叠加银行贷款所需的最低现金首付，部分买家在前期现金支出上会较为吃力。
我们也从实务中发现，EA与复式单位的屋主往往期待更高的COV，原因在于其房型稀缺；他们也明白未来大概率无法再拥有同类房型。因此，即便在较“便宜”的HDB市镇，首次置业者要入手这些单位仍可能面临困难。
*以上针对银行贷款；若为HDB贷款，最低首付为价格或估价（取较低者）的15 per cent，且这15 per cent可由现金与CPF以任意组合支付。
3. 考虑到片区蜕变，裕廊东的价格意外“亲民”
需要说明的是，裕廊东仅有4宗成交，但这些价格出乎意料地有竞争力，因而仍值得一提。裕廊东经历了显著转型，被定位为新加坡的“第二个CBD”：从如今聚集在Jurong East MRT站周边的一系列商场、办公与娱乐设施即可见一斑（JEM、Westgate、即将到来的J’Den、IMM等）。
相应地，J’Den近期高价且快速的去化，正好反映了需求的上升。
因此，不排除这4宗成交可能是裕廊东“大面积且更可负担”的HDB的“最后身影”，价格或许不会在当前水平停留太久。
4. 多数单位的租约年限消耗仍未过半
与中峇鲁或女皇镇等常见热点相比，上述较为“便宜”的区域一个优势在于租约年限的消耗程度。
诚然，这些EA与复式单位多属较老的HDB；但兀兰的单位多建于1990年代，其他多数也在1980年代中期。这距离其99年地契仍未过半，因此即便是50岁的买家，一般也能在无额外限制下购买（例如无需按比例限制使用CPF资金，因为该HDB极可能可供居住至最年轻买家年满95岁）。
若你在这些HDB市镇与热门地段之间权衡，除了更低总价外，这一点也值得纳入考量。
我们仍不至于称这些HDB组屋为“便宜”
对于首次置业者或预算有限者而言，即便在较“便宜”的HDB市镇，EA或复式单位（maisonette）大概率仍超出能力范围——或许更稳妥的路径，是先从较小的转售或BTO组屋起步，再择机换大。
但如果你当下急需一套可以立即入住的大面积HDB，毕竟新加坡国土不大；即便从兀兰通勤到办公室，多半也不会超过一小时（或者商量下在家办公……）
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