新加坡最便宜的HDB基本都是2房与3房HDB组屋。虽然总价低很吸引人，但没有人希望把兄弟、姐妹、父母、祖父母等都挤在一套3房HDB里。相当多新加坡人会把居住空间不足视为生育率偏低的原因之一——而且鉴于HDB买家绝大多数是家庭，面积的重要性可能比私宅市场更高。基于此，我们挑出了目前既能找到最便宜、也能找到最大面积的HDB组屋的区域：
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按城镇划分的最便宜与最大面积HDB组屋
| 城镇 | 面积 | 最低价 $ | 平均价 $ | 最高价 $ |
| JURONG WEST | 151 – 159 sqm | $690,000 | $776,439 | $915,000 |
| BUKIT BATOK | 152 – 165 sqm | $713,000 | $860,000 | $1,088,000 |
| CHOA CHU KANG | 152 – 157 sqm | $745,000 | $795,981 | $885,888 |
| JURONG EAST | 155 – 162 sqm | $750,000 | $802,700 | $910,000 |
| WOODLANDS | 151 – 192 sqm | $750,000 | $934,373 | $1,150,000 |
| TAMPINES | 151 – 166 sqm | $760,000 | $883,471 | $1,060,000 |
| BUKIT PANJANG | 151 – 155 sqm | $778,000 | $822,000 | $900,000 |
| PASIR RIS | 151 – 165 sqm | $780,000 | $896,926 | $1,030,000 |
| YISHUN | 154 – 181 sqm | $808,000 | $945,457 | $1,080,000 |
| BEDOK | 151 – 164 sqm | $810,000 | $866,200 | $928,000 |
| HOUGANG | 151 – 157 sqm | $815,000 | $930,813 | $1,150,000 |
| GEYLANG | 153 – 160 sqm | $850,000 | $928,250 | $1,028,000 |
| SERANGOON | 151 – 156 sqm | $850,000 | $975,644 | $1,100,000 |
| ANG MO KIO | 156 – 176 sqm | $895,000 | $1,050,250 | $1,200,000 |
| BISHAN | 151 – 182 sqm | $908,000 | $1,199,326 | $1,480,000 |
| KALLANG/WHAMPOA | 153 – 157 sqm | $930,000 | $976,950 | $1,050,000 |
| QUEENSTOWN | 154 – 155 sqm | $958,000 | $1,079,000 | $1,200,000 |
| TOA PAYOH | 151 – 166 sqm | $990,000 | $1,065,000 | $1,160,000 |
| CLEMENTI | 151 – 162 sqm | $1,088,000 | $1,094,000 | $1,100,000 |
| BUKIT TIMAH | 154 – 154 sqm | $1,288,000 | $1,324,000 | $1,360,000 |
以下为2023年最大且最便宜的HDB组屋的成交价。请注意，我们将“最大面积HDB组屋”定义为面积最少150 sqm及以上，因此仅统计超过该面积的HDB组屋：
裕廊西（Jurong West）最便宜与最大面积的HDB组屋
| 成交月份 | 城镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始年 | 成交价 |
| 2023-09 | JURONG WEST | 行政复式 | 556 JURONG WEST ST 42 | 01 TO 03 | 151 | 1986 | $690,000 |
| 2023-04 | JURONG WEST | 行政公寓 | 709 JURONG WEST ST 71 | 07 TO 09 | 154 | 1993 | $695,000 |
| 2023-08 | JURONG WEST | 行政公寓 | 362 YUNG AN RD | 04 TO 06 | 154 | 1995 | $700,000 |
| 2023-08 | JURONG WEST | 行政公寓 | 761 JURONG WEST ST 74 | 04 TO 06 | 152 | 1995 | $720,000 |
| 2023-01 | JURONG WEST | 行政复式 | 469 JURONG WEST ST 41 | 01 TO 03 | 151 | 1985 | $722,000 |
Bukit Batok最便宜与最大面积的HDB组屋
| 成交月份 | 城镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始年 | 成交价 |
| 2023-01 | BUKIT BATOK | 行政复式 | 326 BT BATOK ST 33 | 01 TO 03 | 153 | 1985 | $713,000 |
| 2023-03 | BUKIT BATOK | 行政复式 | 356 BT BATOK ST 31 | 01 TO 03 | 154 | 1986 | $750,000 |
| 2023-12 | BUKIT BATOK | 行政复式 | 222 BT BATOK EAST AVE 3 | 01 TO 03 | 157 | 1985 | $750,000 |
| 2023-03 | BUKIT BATOK | 行政公寓 | 406 BT BATOK WEST AVE 7 | 13 TO 15 | 152 | 1993 | $778,000 |
| 2023-06 | BUKIT BATOK | 行政复式 | 344 BT BATOK ST 34 | 01 TO 03 | 154 | 1986 | $795,000 |
蔡厝港（Choa Chu Kang）最便宜与最大面积的HDB组屋
| 成交月份 | 城镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始年 | 成交价 |
| 2023-01 | CHOA CHU KANG | 行政公寓 | 754 CHOA CHU KANG NTH 5 | 07 TO 09 | 152 | 1995 | $745,000 |
| 2024-02 | CHOA CHU KANG | 行政复式 | 120 TECK WHYE LANE | 04 TO 06 | 154 | 1989 | $750,000 |
| 2023-03 | CHOA CHU KANG | 行政复式 | 207 CHOA CHU KANG CTRL | 04 TO 06 | 154 | 1989 | $770,000 |
| 2024-01 | CHOA CHU KANG | 行政公寓 | 755 CHOA CHU KANG NTH 5 | 04 TO 06 | 154 | 1995 | $777,000 |
| 2023-03 | CHOA CHU KANG | 行政复式 | 207 CHOA CHU KANG CTRL | 01 TO 03 | 154 | 1989 | $780,000 |
裕廊东（Jurong East）最便宜与最大面积的HDB组屋
| 成交月份 | 城镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始年 | 成交价 |
| 2023-04 | JURONG EAST | 行政复式 | 327 JURONG EAST ST 31 | 04 TO 06 | 155 | 1985 | $750,000 |
| 2023-04 | JURONG EAST | 行政复式 | 325 JURONG EAST ST 31 | 07 TO 09 | 155 | 1985 | $750,800 |
| 2023-10 | JURONG EAST | 行政复式 | 337 JURONG EAST AVE 1 | 04 TO 06 | 157 | 1985 | $800,000 |
| 2023-12 | JURONG EAST | 行政公寓 | 223A JURONG EAST ST 21 | 07 TO 09 | 162 | 1993 | $910,000 |
兀兰（Woodlands）最便宜与最大面积的HDB组屋
| 成交月份 | 城镇 | HDB房型 | 完整地址 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始年 | 成交价 |
| 2024-01 | WOODLANDS | 行政公寓 | 142 MARSILING RD | 04 TO 06 | 158 | 1995 | $750,000 |
| 2023-03 | WOODLANDS | 行政公寓 | 848 WOODLANDS ST 82 | 04 TO 06 | 161 | 1995 | $800,000 |
| 2023-02 | WOODLANDS | 行政公寓 | 322 WOODLANDS ST 32 | 01 TO 03 | 172 | 1994 | $810,000 |
| 2023-10 | WOODLANDS | 行政公寓 | 142 MARSILING RD | 01 TO 03 | 173 | 1995 | $818,000 |
| 2023-07 | WOODLANDS | 行政公寓 | 830 WOODLANDS ST 83 | 04 TO 06 | 176 | 1994 | $830,000 |
1. 相当多的成交价落在$800,000或以下
过去几年的行情让人普遍预期，大户型HDB（150 sqm或以上）几乎都会触及$1 million（或至少$900,000+）的水平；但从以上成交来看，令人惊讶的是，不少行政公寓（EA）与行政复式仍可在$800,000或以下入手。
从可负担性来看，这意味着什么？
以兀兰一套$800,000的EA为例。若按银行最高贷款成数75%，则约需$40,000现金与$160,000的CPF，贷款总额为$600,000。
在25年贷款期限、年化4%的地板利率下，月供约$3,167。按30%的Mortgage Servicing Ratio（MSR）计算，借款人合计月收入需约$10,556。
截至2023年，每户家庭的月度收入中位数为$10,869——所以理论上，约有一半的新加坡家庭负担得起这种面积的HDB；前提是他们愿意选择如兀兰这类更“亲民”的地段。
不过，棘手之处在于HDB估价：
2. 对大多数买家而言，难点在于HDB估价
以我们的经验，大多数买家满足MSR并不困难，真正的问题在于现金部分：银行贷款的至少5%现金首付*，外加任何估价以外现金（COV）。
以上述例子而言，HDB对该单位的实际估价很可能低于要价（例如我们的$800,000 EA，实际估价也许是$750,000。HDB的估价向来较为保守）。
由于房贷只能覆盖估价或成交价中较低的一方，超出部分（即要价与估价之间$50,000的COV）需以现金补足。再叠加银行贷款所需的最低现金首付，一些买家可能会在初期现金支出上感到吃力。
我们也从实际经验发现，EA与行政复式的屋主往往期待更高的COV，因为这类HDB房型相当稀缺；他们也清楚未来很难再拥有类似房型。因此，即便是在较便宜的HDB城镇，首次置业者要入手这些单位仍旧不易。
*上述为银行贷款的要求；若为HDB贷款，最低首付为价格或估价（以较低者为准）的15%，且这15%可由现金与CPF以任何组合支付。
3. 鉴于区域转型，裕廊东的价格意外地亲民
需要指出的是，裕廊东仅有四笔成交，但我们仍要提及，因为价格出乎意料地有竞争力。裕廊东经历了重大转型，被定位为新加坡的“第二个CBD”：这可以从如今聚集在Jurong East MRT站附近的一系列商场、办公楼与娱乐设施看出（JEM、Westgate、即将推出的J’Den、IMM等）。
因此，J’Den近期高价且快速的销售就是需求上升的一个很好例证。
因此，不排除这四宗成交可能是裕廊东内更大面积、较可负担HDB组屋的“最后余晖”，价格或许不会维持太久。
4. 多数单位的租约折旧仍未过半
与中峇鲁或女皇镇等常见热点相比，以上这些较“便宜”区域的一个优势在于租约折旧。
诚然，这些行政公寓与行政复式大多仍属于较老的HDB存量；但留意兀兰的单位多为1990年代，其余多在1980年代中期。这距离其99年租约的中点仍有一段距离，因此即便是50岁的买家，也可能在没有限制的情况下合理置业（例如无需按比例限制使用CPF资金，因为该HDB单位很可能能维持至最年轻买家95岁）。
如果你在这些HDB城镇与常见热点之间权衡，除了更低总价外，这一点也值得考虑。
我们仍不至于称这些HDB组屋为“便宜”
对首次置业者或预算有限者而言，即便在较“便宜”的HDB城镇，EA或行政复式恐怕仍然够不着——从较小的转售或BTO单位起步、再逐步置换，可能更稳妥。
但如果你急需一套现在就能入住的大面积HDB，嗯，新加坡国土不大。或许我们应当庆幸，即便从兀兰通勤到办公室，通常也不会超过一小时（或者，尝试申请居家办公……）
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