我们在 Ang Mo Kio 有一套 BTO，手头有 $150k 现金：买得起两套公寓，还是该升级到 EC？

Ryan 你好，

也借此机会感谢你和 StackHome 为新加坡读者持续提供深入的房地产市场分析。你们的内容我非常认可。

目前我们在置业路径上有 4 个选项迟迟难决，想听听你的意见。以下是我们的情况与 4 个方案。你会如何排序？你认为哪一个最适合我们的处境？

项目	金额
HDB 预计售出价格	$900,000
现金储蓄 + CPF	$150,000
未偿还房贷	$300,000
可用现金 + CPF 余额合计	$750,000

项目	金额
夫妻合计年薪（30 多岁）	$177,000
年度保险支出	$19,200

选项 1：两套公寓	首付	预计房价
第一套公寓（自住）2BR	$347,100.00	$1,250,000.00
第二套公寓（出租）	$303,600.00	$1,100,000.00
现金 + CPF 合计	$650,700.00
余下可用于投资的现金	$99,300.00

选项 2：一套公寓 + 其他投资	首付	最高价格
公寓（自住）3BR	$509,600.00	$1,800,000.00
现金 + CPF 合计	$509,600.00
余下可用于投资的现金	$141,100.00

选项 3：继续住在 HDB

选项 4：以二次申请者身份申购 EC

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

很高兴听到我们的内容对你有帮助，也感谢你提供的详尽资料。

从你提供的测算来看，这 4 个选项都具备可行性。下文我们将逐一深入分析。

先来评估你们的负担能力。

负担能力

出售

预计售出价格	$900,000
未偿还贷款	$300,000
销售所得（CPF + 现金）	$600,000

购买

夫妻合计可负担金额

基于年龄 33 与 35 岁、合计月薪 $14,750、利率 4.8% 的最高贷款额	$1,546,224（30 年期）
CPF + 现金	$750,000
贷款 + CPF + 现金合计	$2,296,224
按 $2,296,224 计算的 BSD	$84,411
估算可负担房价	$2,211,813

丈夫个人可负担额度

基于年龄 35 岁、月薪 $8,250、利率 4.8% 的最高贷款额	$864,837（30 年期）
CPF + 现金*	$375,000
贷款 + CPF + 现金合计	$1,239,837
按 $1,239,837 计算的 BSD	$34,193
估算可负担房价	$1,205,644

*由于不清楚你们各自持有的 CPF 金额，我们假设两人等额分配。

妻子个人可负担额度

基于年龄 33 岁、月薪 $6,500、利率 4.8% 的最高贷款额	$681,387（30 年期）
CPF + 现金*	$375,000
贷款 + CPF + 现金合计	$1,056,387
按 $1,056,387 计算的 BSD	$26,855
估算可负担房价	$1,029,532

*由于不清楚你们各自持有的 CPF 金额，我们假设两人等额分配。

你们也可根据手头现金在两人之间灵活调配，从而调整各自的可负担额度。

在厘清你们的财务状况后，我们来梳理你们正在考虑的选项。

可选路径

出售 HDB，并购入两套公寓

购入两套公寓的优势之一在于分散配置。持有多套资产可降低集中风险——若其中一套表现不佳，另一套可能弥补，从而令整体组合更稳健。

除潜在租金收入外，同时拥有两套公寓也带来更大的灵活性。你们可以自住其一、出租其二，或两套都出租，自己选择更符合偏好的项目居住。这样的弹性便于你们随着时间调整策略，以契合个人与财务目标。

不过，多房持有也有挑战。最直接的劣势是财务承诺更高：两套公寓意味着按揭、房产税、管理费等负担倍增。若租金或增值不及预期，现金流压力会更大。

还存在空置风险。若两套都用于出租，可能会经历一段时间一套或两套都空置，现金流会被打乱，进而影响你们履行财务义务。

流动性也是一大考量。房地产整体上流动性较弱，变现需要时间；若需快速出手，在市况疲弱时可能不得不接受更低价格。

下面来看相关成本。

我们假设你们分别用足 $1.2M 与 $1M 的预算，其中 $1M 的物业用于投资，租金回报率为 3%（rental yield）。计算以 10 年为期。鉴于你们的测算只计入 25% 首付、其余资金计划投入其他投资工具，我们将假设贷款尽可能做到最高。

自住房

购入价格	$1,200,000
BSD	$32,600
最高贷款	$864,837
所需资金	$367,763
剩余资金	$7,237

利息支出（假设 30 年期、利率 4%）	$311,980
BSD	$32,600
房产税	$12,400
管理费（假设 $300/月）	$36,000
总成本	$392,980

投资房

购入价格	$1,000,000
BSD	$24,600
最高贷款	$681,387
所需资金	$343,213
剩余资金	$31,787

利息支出（假设 30 年期、利率 4%）	$245,802
BSD	$24,600
房产税	$36,000
管理费（假设 $250/月）	$30,000
租金收入	$300,000
中介费（假设每 2 年支付一次）	$13,625
总成本	$50,027

若走此路径的总成本：$392,980 + $50,027 = $443,007

合计剩余资金：$7,237 + $31,787 = $39,024

若将剩余资金投入其他投资工具，基于不同 ROI（回报率）的 10 年潜在增值如下：

ROI	10 年潜在收益	扣除收益后的总成本
4%	$18,741	$424,266
5%	$24,542	$418,465
6%	$30,862	$412,145
7%	$37,742	$405,265

出售 HDB，并购入更大的公寓 

尽管你们的最高可负担上限达 $2.2M，但既然你们以 $1.8M 为基准，我们也按此测算。

购入价格	$1,800,000
BSD	$59,600
最高贷款	$1,546,224
所需资金	$313,376
剩余资金	$436,624

利息支出（假设 30 年期、利率 4%）	$557,782
BSD	$59,600
房产税	$28,800
管理费（假设 $350/月）	$42,000
总成本	$688,182

若将剩余资金投入其他投资工具，基于不同 ROI 的 10 年潜在增值如下：

ROI	10 年潜在收益	扣除收益后的总成本
4%	$209,686	$478,496
5%	$274,590	$413,592
6%	$345,303	$342,879
7%	$422,281	$265,901

Remain status quo

鉴于近期 HDB 的涨势以及你们的单位所处的优越地段，短中期内价格大概率能保持稳健。与前两种方案相比，这条路径无疑是成本最低的，还能保留理想的居住地段。

然而，这会限制你们“套现再投资”以获取更多资金的能力。若未来仍打算升级到私宅，随着 HDB 与私宅的价差扩大（见下表与示意），升级难度可能会提高。

Year	HDB (resale)	Non-landed private property (resale)	Price gap
2013	$469	$1,245	165.46%
2014	$441	$1,190	169.84%
2015	$423	$1,191	181.56%
2016	$424	$1,248	194.34%
2017	$425	$1,292	204.00%
2018	$419	$1,325	216.23%
2019	$416	$1,344	223.08%
2020	$431	$1,294	200.23%
2021	$488	$1,345	175.61%
2022	$532	$1,455	173.50%
2023	$564	$1,562	176.95%

从表中可以看到，2013 年降温措施后，HDB 价格走弱并在疫情前趋于停滞，而私宅价格回升更快。这并不是说私宅不受降温影响，而是由于 HDB 作为政府住房、以居住为主，调控更为严格，投资属性较弱。

若选择保留 HDB，我们假设你们的房贷为银行贷款、剩余年限 20 年，据此估算成本：

利息支出（假设 20 年期、利率 4%）	$97,711
房产税	$7,600
市镇理事会服务与杂费（假设 $71/月）	$8,520
总成本	$113,831

由于我们不清楚 $150,000 可用资金中现金与 CPF 的具体构成，先假设其中 $100,000 为现金，并投入其他投资。

若将这笔现金投入其他投资工具，不同 ROI 下的 10 年潜在增值如下：

ROI	10 年潜在收益	扣除收益后的总成本
4%	$48,024	$67,967
5%	$62,889	$53,102
6%	$79,085	$36,906
7%	$96,715	$19,276

Try for an EC as a second timer

我们理解购买 EC 的吸引力，其历史整体盈利表现一贯不俗。数据显示，即便在不利市况下，绝大多数 EC 交易仍能获利。

我们也曾讨论过，1996 至 1999 年间部分交易亏损的主因在于入市时点，详见这里。

购买 EC 与 BTO 类似，常被视作“新加坡人的特权”。其“专享性”还体现在 EC 的收入上限较 BTO 仅高 $2,000，且按 Mortgage Servicing Ratio (MSR) 评估，而非私宅采用的 Total Debt Servicing Ratio (TDSR)。这通常意味着贷款额度更低，前期自备款更高。

由于你们已购买过补贴房，如购置新 EC，需缴付转售征费（resale levy）。

此外，作为二次申请者，你们的中签概率也会降低，因为新推 EC 仅有 30% 的配额留给二次申请者。

若你们目前的 HDB 为 4-room，你们购买 EC 的可负担能力将调整为：

基于年龄 33 与 35 岁、合计月收入 $14,750、利率 4.8% 的最高贷款额	$843,395（30 年期）
CPF + 现金	$750,000
贷款 + CPF + 现金合计	$1,593,395
按 $1,593,395 计算的 BSD	$49,269
转售征费（resale levy）	$40,000
估算可负担房价	$1,504,126

参考近年 EC 推售情况，$1.5M 的预算应能买到 3 房型。若用足预算，相关成本如下：

购入价格	$1,500,000
BSD	$44,600
转售征费（resale levy）	$40,000
最高贷款	$843,395
所需资金	$741,205
剩余资金	$8,795

利息支出（假设 30 年期、利率 4%）	$304,245
BSD	$44,600
转售征费（resale levy）	$40,000
房产税	$19,800
管理费（假设 $300/月）	$36,000
总成本	$444,645

若将这笔剩余资金投入其他投资工具，不同 ROI 下的 10 年潜在增值如下：

ROI	10 年潜在收益	扣除收益后的总成本
4%	$4,224	$440,421
5%	$5,531	$439,114
6%	$6,956	$437,689
7%	$8,506	$436,139

What should you do?

我们来快速小结一下 4 条路径：

可行路径	产生的成本	剩余资金	7% ROI 的潜在收益
卖掉 HDB，购买两套公寓	$443,007	$39,024	$37,742
卖掉 HDB，购买更大的公寓	$688,182	$436,624	$422,281
维持现状	$113,831	$150,000	$96,715
以二次申请者身份尝试 EC	$444,645	$8,795	$8,506

四个选项中，维持现状成本最低，但也放弃了“套现再投资”获取更高回报的机会。考虑到你们还比较年轻，尚能运用更高的贷款杠杆，这个选项并不理想。

购入 EC 的盈利前景不俗，但由于贷款额度较低，你们需要动用大部分 CPF 与现金来完成购置。这会大幅占用原本可用于其他投资或应急的资金，未必合适。

在前两条路径之间，取舍最终取决于你们的偏好与风险承受能力。你们更倾向通过租金与潜在资本增值来获利，还是通过金融投资来实现回报？

选项 1 会让你们后续可用于投资的资金更少，但租金有助于抵消部分支出。这种做法可能使现金流更为吃紧；若不急于行动，也可先行累积储蓄。鉴于剩余资金有限，需留意未纳入测算的零碎成本，如过户与中介费用。此外，资金受限也会压缩你们的投资选择空间。若一时找不到与目标匹配的第二套房，我们并不建议为“买而买”，可先与经纪充分沟通再行决定。

相较之下，选项 2 虽能保留更多资金用于他用，但总体成本更高。与选项 1 的成本差距，只有在 ROI 达到 6% 或更高时才会显著。

ROI	卖掉 HDB 并购买两套公寓		卖掉 HDB 并购买更大的公寓
	10 年潜在收益	扣除收益后的总成本	10 年潜在收益	扣除收益后的总成本
4%	$18,741	$424,266	$209,686	$478,496
5%	$24,542	$418,465	$274,590	$413,592
6%	$30,862	$412,145	$345,303	$342,879
7%	$37,742	$405,265	$422,281	$265,901

要让选项 2 更占优，你们的投资回报需高于 6%，这是可实现的。此外，若并非自行打理投资，选项 2 的操作相对更简单；相比之下，选项 1 还涉及租户管理。除此之外，金融投资的额外成本主要是经纪费；而持有出租房则需在租约间隙持续承担维护与管理。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文