你好，Ryan，
我想借此机会感谢你和 StackHome 为新加坡人提供对新加坡房地产市场的深入分析。我非常认可你们持续产出的内容。
我目前在房产规划上面临四个选项的抉择，想听听你的看法。以下是我的资料和四个选项。你会如何排序？你认为哪个选项最适合我的情况？
| 项目 | 金额 |
| HDB 预估售价 | $900,000 |
| 现金储蓄 + CPF： | $150,000 |
| 未偿还房贷： | $300,000 |
| 剩余可用现金 + CPF 合计： | $750,000 |
| 项目 | 金额 |
| 夫妻薪资 [年度]，30多岁中段 | $177,000 |
| 保险费用 [年度] | $19,200 |
| 选项 1：两套公寓 | 首付款 | 预估房价 |
| 第一套公寓【自住】2BR | $347,100.00 | $1,250,000.00 |
| 第二套公寓【出租】 | $303,600.00 | $1,100,000.00 |
| 现金+CPF 合计 | $650,700.00 | |
| 剩余可用于投资的现金 | $99,300.00 |
| 选项 2：一套公寓 + 投资 | 首付款 | 最高价格 |
| 公寓【自住】3BR | $509,600.00 | $1,800,000.00 |
| 现金+CPF 合计 | $509,600.00 | |
| 剩余可用于投资的现金 | $141,100.00 |
| 选项 3：继续居住在 HDB |
| 选项 4：以二次申请者身份尝试 EC |
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
很高兴听到我们的内容对你有所帮助，也感谢你提供如此详尽的信息。
根据你提供的测算，四个选项都有可行性。我们会在本文中逐一深入分析，进行更全面的评估。
先从你的可负担能力开始评估。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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Affordability
Selling
| 预估售价 | $900,000 |
| 未偿还贷款 | $300,000 |
| 出售所得（CPF + 现金） | $600,000 |
Buying
综合可负担能力
| 基于年龄 33 与 35 岁、合计月薪 $14,750、利率 4.8% 的最高贷款额 | $1,546,224（30 年贷款期） |
| CPF + 现金 | $750,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,296,224 |
| 基于 $2,296,224 的 BSD | $84,411 |
| 估算可负担价格 | $2,211,813 |
丈夫的个人可负担能力
| 基于年龄 35 岁、月薪 $8,250、利率 4.8% 的最高贷款额 | $864,837（30 年贷款期） |
| CPF + 现金* | $375,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,239,837 |
| 基于 $1,239,837 的 BSD | $34,193 |
| 估算可负担价格 | $1,205,644 |
*由于我们不清楚你们各自的 CPF 金额，这里假设两人资金平均分配
妻子的个人可负担能力
| 基于年龄 33 岁、月薪 $6,500、利率 4.8% 的最高贷款额 | $681,387（30 年贷款期） |
| CPF + 现金* | $375,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,056,387 |
| 基于 $1,056,387 的 BSD | $26,855 |
| 估算可负担价格 | $1,029,532 |
*由于我们不清楚你们各自的 CPF 金额，这里假设两人资金平均分配
你们可根据持有的现金多少在两人之间调配，从而调整各自的可负担能力。
在更清楚你们的财务状况后，我们来逐一走一遍你们考虑的方案。
Potential pathways
出售 HDB 并购买两套公寓
购买两套公寓的一个主要优势在于分散化。持有多套房产可以降低单一资产表现不佳的风险——若其中一套表现欠佳，另一套可能弥补，从而使整体投资组合更为稳定。
除潜在的租金收入外，同时持有两套公寓也带来显著的灵活性。你们可以选择自住其中一套并出租另一套，或两套都出租，同时居住在更符合偏好的项目中。这种灵活性让你们可随时间调整策略，使之与个人与财务目标保持一致。
不过，多房持有也存在挑战。最明显的劣势是更高的财务承诺。购买两套公寓意味着按揭、物业税、管理费及其他成本都几乎翻倍。如果其中一套或两套在租金或升值方面未达预期，可能会加大你们的现金流压力。
还存在空置风险。如果两套都用于出租，你们可能会面临一段时间内一套或两套都空置的情况，这会扰动现金流并影响你们履行财务义务。
流动性同样需要关注。房地产通常流动性较低，需要时间出售后才能变现。若需要快速出售其中一套，尤其在市场疲弱时，可能不得不接受较低价格。
我们来看看可能涉及的成本。
我们将假设你们分别充分利用 $1.2M 与 $1M 的预算，其中 $1M 的房产用于投资，租金回报率为 3%。为便于计算，我们采用 10 年周期。鉴于你们的计算仅计入了 25% 首付，并把其余资金规划用于其他投资，我们将假设你们会尽可能多地贷款。
自住房产
| 购买价格 | $1,200,000 |
| BSD | $32,600 |
| 最高贷款额 | $864,837 |
| 所需资金 | $367,763 |
| 剩余资金 | $7,237 |
| 利息支出（假设 30 年期、利率 4%） | $311,980 |
| BSD | $32,600 |
| 物业税 | $12,400 |
| 管理费（假设 $300/月） | $36,000 |
| 总成本 | $392,980 |
投资房产
| 购买价格 | $1,000,000 |
| BSD | $24,600 |
| 最高贷款额 | $681,387 |
| 所需资金 | $343,213 |
| 剩余资金 | $31,787 |
| 利息支出（假设 30 年期、利率 4%） | $245,802 |
| BSD | $24,600 |
| 物业税 | $36,000 |
| 管理费（假设 $250/月） | $30,000 |
| 租金收入 | $300,000 |
| 中介费（假设每 2 年支付一次） | $13,625 |
| 总成本 | $50,027 |
若选择该路径的总成本：$392,980 + $50,027 = $443,007
剩余资金合计：$7,237 + $31,787 = $39,024
若将剩余资金投入其他投资渠道，在不同投资回报率（ROI）情形下的潜在收益：
| ROI | 10 年潜在收益 | 扣除收益后的总成本 |
| 4% | $18,741 | $424,266 |
| 5% | $24,542 | $418,465 |
| 6% | $30,862 | $412,145 |
| 7% | $37,742 | $405,265 |
出售 HDB 并购买更大的公寓
尽管你们的最高可负担价格可达 $2.2M，但你们的测算以 $1.8M 为准，因此我们也将沿用该数额。
| 购买价格 | $1,800,000 |
| BSD | $59,600 |
| 最高贷款额 | $1,546,224 |
| 所需资金 | $313,376 |
| 剩余资金 | $436,624 |
| 利息支出（假设 30 年期、利率 4%） | $557,782 |
| BSD | $59,600 |
| 物业税 | $28,800 |
| 管理费（假设 $350/月） | $42,000 |
| 总成本 | $688,182 |
若将剩余资金投入其他投资渠道，在不同投资回报率（ROI）情形下的潜在收益：
| ROI | 10 年潜在收益 | 扣除收益后的总成本 |
| 4% | $209,686 | $478,496 |
| 5% | $274,590 | $413,592 |
| 6% | $345,303 | $342,879 |
| 7% | $422,281 | $265,901 |
Remain status quo
鉴于近期 HDB 组屋的涨势以及你们单位优越的位置，短中期内价格大概率将保持稳定。与前两个选项相比，这条路径的确最为省钱，同时也可让你们继续居于理想地段。
然而，这也限制了你们套现并投向更高收益投资以产生额外资金的能力。此外，若未来计划升级至私人房产，随着 HDB 与私人房产之间的价差扩大（如下表所示），可能会变得更具挑战性。
| Year | HDB (resale) | 非有地私人住宅（转售） | 价差 |
| 2013 | $469 | $1,245 | 165.46% |
| 2014 | $441 | $1,190 | 169.84% |
| 2015 | $423 | $1,191 | 181.56% |
| 2016 | $424 | $1,248 | 194.34% |
| 2017 | $425 | $1,292 | 204.00% |
| 2018 | $419 | $1,325 | 216.23% |
| 2019 | $416 | $1,344 | 223.08% |
| 2020 | $431 | $1,294 | 200.23% |
| 2021 | $488 | $1,345 | 175.61% |
| 2022 | $532 | $1,455 | 173.50% |
| 2023 | $564 | $1,562 | 176.95% |
从表中还可观察到，2013 年降温措施后，HDB 价格出现回落并在疫情前长期停滞，而私人房价反弹更快。这并非说明私人房产不受降温措施影响，而是由于 HDB 作为政府资产，受监管程度更高，定位也更偏向自住而非投资。
我们来看看维持 HDB 的相关成本。这里假设你们采用的是银行贷款，且剩余贷款期限为 20 年。
| 利息支出（假设 20 年期、利率 4%） | $97,711 |
| 物业税 | $7,600 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设 $71/月） | $8,520 |
| 总成本 | $113,831 |
由于我们不清楚 $150,000 可用资金中现金与 CPF 的具体分布，这里假设其中 $100,000 为现金，并将其用于其他投资。
若将现金储蓄投入其他投资渠道，在不同投资回报率（ROI）情形下的潜在收益：
| ROI | 10 年潜在收益 | 扣除收益后的总成本 |
| 4% | $48,024 | $67,967 |
| 5% | $62,889 | $53,102 |
| 6% | $79,085 | $36,906 |
| 7% | $96,715 | $19,276 |
以二次申请者身份尝试 EC
我们理解购买 EC 的吸引力，尤其考虑到其稳健的获利记录。历史数据显示，即便在不太有利的市场环境下，大多数 EC 交易仍能取得盈利。
我们此前讨论过 1996 至 1999 年间出现亏损的主要因素在于时机选择，详情可点击这里阅读。
购买 EC 与 BTO 类似，常被视为“新加坡人的特权”。其稀缺性还体现在：EC 的收入上限仅比 BTO 高 $2,000，且按揭评估采用与 HDB 相同的 Mortgage Servicing Ratio（MSR），而非私人房产使用的 Total Debt Servicing Ratio（TDSR）。这通常意味着可贷额度较低，前期自备款更高。
由于你们已购买过补贴性组屋，如购入全新的 EC，需支付转售征费（resale levy）。
此外，作为二次申请者，你们中签概率会降低，因为 EC 新盘仅有 30% 的配额分配给二次购房者。
若购买 EC，以下是你们的修正可负担额度，假设你们目前的 HDB 为 4-room：
| 基于年龄 33 与 35 岁、合计月薪 $14,750、利率 4.8% 的最高贷款额 | $843,395（30 年贷款期） |
| CPF + 现金 | $750,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,593,395 |
| 基于 $1,593,395 的 BSD | $49,269 |
| 转售征费 | $40,000 |
| 估算可负担价格 | $1,504,126 |
参考近期 EC 推盘，以 $1.5M 预算应能购入 3 房户型。若你们将预算用满，相关成本如下：
| 购买价格 | $1,500,000 |
| BSD | $44,600 |
| 转售征费 | $40,000 |
| 最高贷款额 | $843,395 |
| 所需资金 | $741,205 |
| 剩余资金 | $8,795 |
| 利息支出（假设 30 年期、利率 4%） | $304,245 |
| BSD | $44,600 |
| 转售征费 | $40,000 |
| 物业税 | $19,800 |
| 管理费（假设 $300/月） | $36,000 |
| 总成本 | $444,645 |
若将剩余资金投入其他投资渠道，在不同投资回报率（ROI）情形下的潜在收益：
| ROI | 10 年潜在收益 | 扣除收益后的总成本 |
| 4% | $4,224 | $440,421 |
| 5% | $5,531 | $439,114 |
| 6% | $6,956 | $437,689 |
| 7% | $8,506 | $436,139 |
What should you do?
我们快速总结这 4 条路径：
| 潜在路径 | 产生的成本 | 剩余资金 | 在 7% ROI 下的潜在收益 |
| 出售 HDB 并购买两套公寓 | $443,007 | $39,024 | $37,742 |
| 出售 HDB 并购买更大的公寓 | $688,182 | $436,624 | $422,281 |
| 维持现状 | $113,831 | $150,000 | $96,715 |
| 以二次申请者身份尝试 EC | $444,645 | $8,795 | $8,506 |
在四个选项中，维持现状的成本最低，但也意味着放弃了套现并将资金投入更高收益资产的机会。鉴于你们仍相对年轻，尚可撬动更高的贷款额度，因此这并非最理想的选择。
尽管购买 EC 具有不错的获利潜力，但由于贷款额度较低，你们需要动用大部分 CPF 与现金自备款，这会显著消耗可用于其他投资或应急的资金，可能不够稳妥。
至于前两个路径，最终要看你们的偏好与风险承受能力。你们更倾向通过租金与房产潜在升值来获利，还是通过其他金融投资来获取回报？
选项 1 会让你们留给其他投资的资金更少，但租金收入可部分抵消开支。该路径短期内可能使现金较为紧张。不过若暂不立刻行动，也可先行积累储蓄。鉴于剩余资金有限，别忽视小额但必要的交易成本，如过户（律师）费与中介费，我们的测算中尚未计入。此外，资金受限也可能限制你们的投资选择。若找不到契合目标的标的，不建议仅为“买第二套”而出手——就此建议咨询专业经纪人。
相较之下，选项 2 虽然保留了更多可用资本，但整体成本更高。与选项 1 的成本差异，主要在当 ROI 达到 6% 或更高时才更显著。
| ROI | 出售 HDB 并购买两套公寓 | 出售 HDB 并购买更大的公寓 | ||
| 10 年潜在收益 | 扣除收益后的总成本 | 10 年潜在收益 | 扣除收益后的总成本 | |
| 4% | $18,741 | $424,266 | $209,686 | $478,496 |
| 5% | $24,542 | $418,465 | $274,590 | $413,592 |
| 6% | $30,862 | $412,145 | $345,303 | $342,879 |
| 7% | $37,742 | $405,265 | $422,281 | $265,901 |
要让选项 2 更具优势，你们的投资回报需超过 6%，这是可实现的。鉴于你们不太可能亲自管理投资，较之涉及租户管理的选项 1，本选项也更省心。此外，额外成本主要是经纪费，而持有投资房产则需在租约交替期间持续维护与管理。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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