我关注你们的文章已有一段时间了，感谢与你们分享知识。目前我和太太共同（50%-50%）持有一套 Sengkang Grand Residence 的四卧单位，刚刚 TOP。再过几个月我们就到第 3 年持有期，因此无需缴付 SSD。我和太太年收入合计约 300K，我们都在 40 多岁出头。我们的 2 个孩子就读于附近的一所小学，4 年后将毕业。我们在考虑几个选项。
我们对居住地点有一些偏好，希望尽量靠近地铁站。我们的打算是最终卖掉现在的房子，各自买 1 套，一套自住，一套投资。我们两人的收入相近，其中一人比另一人高 15%。我们主要的抱怨是 Buangkok 的配套没有很多，不像我们之前居住的大多数成熟社区。
选项 1：在现有住所再住 4 年，待孩子小学毕业后再说。担心之处在于届时我们已到 40 多岁中后段，房价上涨之下，可能已无法再买 2 套单位。
选项 2：卖掉现有房子，在 Buangkok MRT 附近再买一套自住房，同时再买一套投资房。等孩子小学毕业后，再搬到连通性更好、离市区更近、配套更完善的社区。担心之处在于自住房未必有太多价格升值，加上装修成本与利率上升，这套房可能会亏损。
选项 3：卖掉现有房子，在 Buangkok MRT 附近租房。购买 2 套物业，其中 1 套作为未来自住，另一套作投资。担心之处在于目前租金高企，等待新房建成期间我们需要支付相当可观的租金，未必可行。
希望听取你的看法和分析，哪一种更合理？
您好，
感谢来信！
简单自我介绍一下，我是 Joe，从事房地产顾问工作 15 年，曾为许多有类似需求的买家提供建议。看起来，你们目前的难题是在“自住需求（以孩子的小学为首要考量）”与“维持房产价值”之间取得平衡。
在讨论细节之前，让我们先计算一下你们的负担能力。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Affordability
由于我没有你们的确切数据，以下计算会基于一些假设。
先生：41 岁，年收入 $160K
太太：41 岁，年收入 $140K
我也将假设你们各自都有足够的资金支付各自名下购房的首付。
先生的负担能力（41 岁时）
| 说明 | 金额 |
| 以 41 岁、月收入 $13,333、利率 4.8% 计的最高贷款额 | $1,252,628 (24-year tenure) |
| 按 75% 最高贷款比例计算的 25% 首付 | $417,543 |
| 预计可负担总价 | $1,670,171 |
来看一下 4 年后的负担能力：
先生的负担能力（45 岁时）
| 说明 | 金额 |
| 以 45 岁、月收入 $13,333、利率 4.8% 计的最高贷款额 | $1,129,989 (20-year tenure) |
| 按 75% 最高贷款比例计算的 25% 首付 | $376,663 |
| 预计可负担总价 | $1,506,652 |
太太的负担能力（41 岁时）
| 说明 | 金额 |
| 以 41 岁、月收入 $11,666、利率 4.8% 计的最高贷款额 | $1,096,015 (24-year tenure) |
| 按 75% 最高贷款比例计算的 25% 首付 | $365,338 |
| 预计可负担总价 | $1,461,353 |
以及 4 年后：
太太的负担能力（45 岁时）
| 说明 | 金额 |
| 以 45 岁、月收入 $11,666、利率 4.8% 计的最高贷款额 | $988,709 (20-year tenure) |
| 按 75% 最高贷款比例计算的 25% 首付 | $329,570 |
| 预计可负担总价 | $1,318,279 |
接下来我们逐一讨论你们正在考虑的选项。
Potential pathways
Option 1. Stay in current property for 4 years before selling and buying 2 properties
由于Sengkang Grand Residences近期才取得 Temporary Occupation Permit（TOP），目前没有历史转售数据可供参考。但从近期的转售（sub-sale）成交来看，该项目价格已有所上升。
以 2021 年成交的四卧单位来看，平均价格为 $2,244,180。对比 2023 年 5 月的一宗四卧转售成交——1,313 平方英尺的 11 楼单位以 $2,530,000 售出——大约有 13% 的升幅。
鉴于 Sengkang Grand Residences 是该区域内最新的项目，且为综合体，位于商场、MRT 站和巴士转换站之上，合理预期未来数年价格会保持稳健。
在此背景下，主要的顾虑不在于出售，而在于你们未来的购买力。假设薪资没有增长且贷款规定不变，你会看到下表显示 4 年后你们的贷款额度大约会下降 10%。
| Husband | Wife | |
| Maximum loan at 41 years old | $1,252,628 | $1,096,015 |
| Monthly repayment with 24-year tenure (Assuming a 4% interest) | $6,773 | $5,926 |
| Maximum loan at 45 years old | $1,129,989 | $988,709 |
| Monthly repayment with 20-year tenure (Assuming a 4% interest) | $6,848 | $5,991 |
考虑到你们有两个孩子，合理推定自住房至少需要 3 房。因此，为便于计算，我们按 1,000 平方英尺的户型来估算。
按照目前非有地私宅的 PSF 平均价，位于核心中央区（CCR）的单位总价约 $2,260,000；而中央区以外（RCR）的单位约 $1,884,000。但需注意，这些数字基于平均 PSF，靠近地铁站和配套的物业可能溢价更高。
过去 10 年，非有地私宅的平均年涨幅为 2.9%。若这一趋势延续，4 年后 RCR 单位的平均价格可能上升至 $2,112,236。
因此，若先生在 45 岁时最高可贷 $1,129,989，所需的 CPF 与现金可能相当可观。假设购买一套 $2.1 million 的单位：
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $2,100,000 |
| BSD | $74,600 |
| 最高贷款 | $1,129,989 |
| 所需 CPF 与现金 | $1,044,611 |
至于投资房，若在 OCR 购买一套 700 平方英尺的两卧，4 年后平均价格可能为 $1,123,050。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,123,050 |
| BSD | $29,522 |
| 最高贷款 | $988,709 |
| 所需 CPF 与现金 | $163,863 |
4 年后购买 2 套物业所需的 CPF 与现金合计：$1,208,474
我们再对比一下如果你们现在就购买的情形。
假设先生在 RCR 购买自住房，价格为 $1,884,000。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,884,000 |
| BSD | $63,800 |
| 最高贷款 | $1,252,628 |
| 所需 CPF 与现金 | $695,172 |
并假设你在 OCR 购买投资房，价格 $1,001,700。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,001,700 |
| BSD | $24,668 |
| 75% 贷款 | $751,275 |
| 所需 CPF 与现金 | $275,093 |
若现在购买 2 套物业所需的 CPF 与现金合计：$970,265
若现在购买而非等待 4 年，所需 CPF 与现金的差额：$238,209
请注意，实际数字会因所购具体项目不同而有所变化。
现在，我们来看看如果你们选择继续居住，未来 4 年将产生的成本。同样，因为我没有你们的确切数字，以下基于假设：
2021 年四卧平均购买价：$2,244,180
75% 贷款：$1,683,135
3 年后的未偿贷款：$1,572,680
剩余贷款年限：24 年
| 说明 | 金额 |
| 利息支出（假设利率 4%，期限 24 年） | $238,716 |
| 管理费（假设 $400/月） | $19,200 |
| 房产税 | $18,824 |
| 总成本 | $276,740 |
Option 2. Sell the current property, buy another unit for own stay in the same location, and buy a second property for investment
我们来看看靠近 Sengkang Grand Residences 的项目：Jewel @ Buangkok、Esparina Residences 和 The Quartz。
| 项目 | 产权年限 | 租约起始年 | TOP | 2023 年三卧均价 |
| Jewel @ Buangkok | 99 years | 2012 | 2016 | $1,771,333 |
| Esparina Residences | 99 years | 2010 | 2013 | $1,602,833 |
| The Quartz | 99 years | 2005 | 2009 | $1,591,125 |
| 年份 | Jewel @ Buangkok（转售） | 同比 | Esparina Residences（转售） | 同比 | The Quartz（转售） | 同比 | 非有地 PPI | 同比 |
| 2017 | $1,262 | - | $893 | - | $907 | - | 132.6 | - |
| 2018 | $1,278 | 1.27% | $1,062 | 18.92% | $979 | 7.94% | 131.4 | -0.90% |
| 2019 | $1,302 | 1.88% | $1,106 | 4.14% | $987 | 0.82% | 131.5 | 0.08% |
| 2020 | $1,314 | 0.92% | $1,099 | -0.63% | $1,003 | 1.62% | 138.1 | 5.02% |
| 2021 | $1,347 | 2.51% | $1,165 | 6.01% | $1,060 | 5.68% | 155.7 | 12.74% |
| 2022 | $1,447 | 7.42% | $1,304 | 11.93% | $1,245 | 17.45% | 171.9 | 10.40% |
| 2023 | $1,625 | 12.30% | $1,502 | 15.18% | $1,303 | 4.66% | 180.4 | 4.94% |
| 平均增幅 | - | 4.38% | - | 9.26% | - | 6.36% | - | 5.38% |
从以上数据可见，过去 6 年里，区域内 3 个项目中的 2 个跑赢了市场平均增幅，Jewel @ Buangkok 也不算太落后。
以先生 41 岁时 $1,670,171 的负担能力来看，购入上述任一项目的单位都是可及的。但若选择 Jewel @ Buangkok，可能需要关注 1,000 平方英尺以下的小面积三卧。
我们来估算一下，如果以 $1.67M 购入一套单位，4 年内的成本如何。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,670,000 |
| BSD | $53,100 |
| 75% 贷款 | $1,252,500 |
| 所需 CPF 与现金 | $470,600 |
| 说明 | 金额 |
| BSD | $53,100 |
| 利息支出（假设利率 4%，期限 24 年） | $190,116 |
| 管理费（假设 $350/月） | $16,800 |
| 房产税 | $9,960 |
| 总成本 | $269,976 |
与选项 1 相比，此路径的一个优势在于你们会有一套可出租的投资房，可帮助抵消部分现金流出。
以 $1.46M 预算，你可以购买一套两房两卫。我们假设其购买价与选项 1 中投资房相同，为 $1,001,700，租金回报 3%。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,001,700 |
| BSD | $24,668 |
| 75% 贷款 | $751,275 |
| 所需 CPF 与现金 | $275,093 |
| 说明 | 金额 |
| BSD | $24,668 |
| 利息支出（假设利率 4%，期限 24 年） | $114,036 |
| 管理费（假设 $250/月） | $12,000 |
| 房产税 | $14,440 |
| 租金收入 | $120,192 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $5,410 |
| 总成本 | $50,362 |
若采此路径的合计成本：$320,338
Option 3. Sell the current property, purchase 2 properties and rent in the same location for the next 4 years
你提到在等待新房交付期间需要租房，这里有多种做法：可以买两套转售房、两套新盘，或一转售一新盘。不论如何，租住 4 年是共同点。
若购入两套转售房，租住期间你们可将两套房都出租，以部分对冲自住租金；若购入两套新盘，可能缺少这部分现金流，但因渐进式付款计划，月供或许更低。混合方案（一转售一新盘）能兼顾部分优点。不过需要注意，选择新盘受项目位置与供应所限，尤其是热门项目，抽签亦带有运气成分。
假设你们购买 2 套转售单位，自住房 $1,884,000、投资房 $1,001,700，并以 3% 的租金回报率出租。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,884,000 |
| BSD | $63,800 |
| 最高贷款 | $1,252,628 |
| 所需 CPF 与现金 | $695,172 |
| 说明 | 金额 |
| BSD | $63,800 |
| 利息支出（假设利率 4%，期限 24 年） | $190,136 |
| 管理费（假设 $350/月） | $16,800 |
| 房产税 | $39,304 |
| 租金收入 | $226,080 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $10,174 |
| 总成本 | $94,134 |
持有 2 套物业并双双出租的总成本：$144,496
再来看在同一位置租住 4 年的成本。同样，我们看该区域的 3 个项目：
| 项目 | 三卧平均月租（2023 年 Q4） |
| Jewel @ Buangkok | $4,238 |
| Esparina Residences | $4,700 |
| The Quartz | $4,506 |
| 3 个项目平均租金 | $4,481 |
按平均 $4,481/月计算，4 年合计为 $215,088。
若采此路径的合计成本：$359,584
Alternative option: Decouple the current property and purchase a second property
鉴于你们现有物业较新，且符合当下家庭居住需求，分拆持有权（decouple）可能具有优势。此策略可在保留现有物业的同时，释放一方名下资格以再购入一套投资物业。
但需注意，此方案能否落地取决于买方一方是否有资格以个人名义承担整笔贷款，以及是否有足够的 CPF 或现金支付首付。由于我缺乏精确数据，以下为基于假设的测算：
各方持股比例：50%
物业估值：$2,530,000
未偿贷款：$1,572,680
最初 20% 首付由双方均摊（假设购买价 $2,244,180）：各 $224,418
另假设先生收入较高，因此由先生买下你名下的份额。
| Seller (Wife) | Buyer (Husband) | |
| Shares | 50% | 50% |
| Share value | $1,265,000 | $1,265,000 |
| Outstanding loan | $786,340 | $786,340 |
| CPF used | $224,418 | - |
| Legal fees | $3,000 | $3,000 |
| BSD | - | $35,200 |
| 5% option fee | - | $63,250 |
| 20% completion fee | - | $253,000 |
| Buyer’s new loan | – | $1,735,090 |
| Total CPF + cash required from buyer | $354,450 | |
| CPF + cash proceeds received by seller | $475,660 | - |
在先生最高贷款 $1,252,628 的前提下，仍需额外 $482,462 补足贷款缺口。这样一来，分拆所需的 CPF 与现金合计将升至 $836,912，金额相当可观。
不过，由于上述测算基于若干假设，实际数字可能不同，此方案是否可行仍取决于真实数据。
What should you do?
我们快速回顾 3 个选项：
| 选项 | 4 年内发生的成本 | 物业总价值 | 4 年潜在涨幅* | 扣除成本后的潜在收益 |
| 1. 在现有住所再住 4 年后再卖出并购买 2 套物业 | $276,740 | $2,530,000 | $306,495 | $29,755 |
| 2. 卖出现有房，原区再买一套自住，同时购买第二套投资 | $320,338 | $2,671,700 | $323,661 | $3,323 |
| 3. 卖出现有房，同时购买 2 套物业，并在原区租住 4 年 | $359,584 | $2,885,700 | $349,586 | -$9,998 |
*基于过去 10 年非有地私宅平均年涨幅 2.9%
鉴于 Sengkang Grand Residences 符合你们当前的家庭居住需求，且为区域内最新项目，贸然卖出并搬到附近更早期的项目并不理性。从邻近项目迄今的表现看，Sengkang Grand Residences 作为该片区的“主力盘”，短期内价格大概率稳健。除非你们判断其成长性受限，或明确想换区，否则卖出并不划算。基于此，我并不推荐选项 2，尽管“持有两套房”的想法颇具吸引力。
选项 1 可避免像选项 2 与 3 那样搬家两次的麻烦；且因仅涉及一套房，相关成本在三者中最低。结合 Sengkang Grand Residences 的成长潜力，未来 4 年继续持有是合理的。虽然没人能精准预测 4 年后的市场，但在假设当前已处高位的前提下，鉴于市场上已实施多轮降温措施，价格出现大幅波动的概率并不高。
通过选项 3，你们可锁定心仪物业的当前价格，并享受更长的贷款年限。但在当下利率与租金水平均偏高的情况下，假设两套房以 3% 回报出租，此方案的成本可能更高。若未来租金回报上升、利率下行，相应成本也会随之下降。
总之，选项 1 与 3 均为可行路径，最终取舍取决于你们的偏好。
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