我们每月收入 $16k，希望持有2套房产：现在应先卖掉HDB去买2套公寓，还是直接缴ABSD？

Hi Stacked Homes，

我是 Stacked Homes 文章的忠实读者，也是 Stacked Youtube 视频的订阅者。希望你们一切安好。=)

想请教一个我们目前面临的房产相关问题。我们的情况如下：

• 我和先生在 Sep 2020 购买了第一套房产，一套转售 HDB。我们当时没有以“owner-occupier”身份登记该房产，因此两人的名字都绑定在这套房产上。
• 目前年龄为 37（妻子）和 36（丈夫）
• 我们的转售 HDB 是位于 Serangoon Avenue 2 的 40 年楼龄 4 房式单位。购入价 SGD 459K。我们希望理想情况下能以 SGD 700k 售出，以抵消我们投入的大量装修费用。因为是从第一任屋主手中购得，屋况保留 37 年前原始状态，所以所有电线重铺、地砖等都必须重做。

截至目前的未偿还贷款为 SGD 210,374。我们每月以 SGD 830 X 2（夫妻各自支付）来还贷。

用于该房产的 CPF 加上累积利息？

Husband: SGD 11,703 wife: SGD 8,996.18 

当前 OA

• CPF: SGD 52,268 (wife), SGD 38,883K (husband)
• Cash: 250K (total)
• Income: SGD 9K (wife), SGD 7K (husband)

我们目前在权益类资产上的配置较重，正考虑通过第二套房产来分散投资。我想请教，当我们的房产在 Sep 2025 达到 MOP 时，我们正在考虑以下 3 个选项：

A. 卖掉现有转售 HDB，并再购买一套转售 HDB（5 房式或 4 房式优质公寓）。 

然后再等 5 年购买下一套私宅作为投资。但我们也担心若采用此方案，等到购买第二套房时，贷款年限会缩短。

B. 卖掉现有转售 HDB，一次性购买 2 套私宅（理想情况是 1 套 3 房自住，另 1 套用于投资）。

C. 支付 ABSD，然后购买第二套私宅

非常感谢你们抽时间阅读。盼复，谢谢建议。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

Hi，

感谢来信与一直以来的支持。 

这是许多 HDB 屋主都会遇到的典型情况，完全理解在迈出下一步前需要思量许多。 

但在深入讨论你们正在考虑的选项之前，让我们先评估一下你们的可负担能力。

出售

Serangoon Avenue 2 一带近期 4 房式 HDB 成交：

由于未指明你们的具体楼栋，我将取上述成交的平均价作为出售价格。

显然，你们的可负担能力取决于所选择的路径。接下来我会在讨论各个选项时进一步展开。

购买

选项 A. 卖掉现有 HDB，并以 owner-occupier 安排购买另一套 HDB，由居住者在 MOP 后购买第二套房产

先从你们的财务能力来看。

鉴于你的收入更高且可申请更大的贷款额度，我在此假设你将登记为居住者，并在达到最短居住期（MOP）后再购买第二套房产。

丈夫的可负担能力（购买 HDB）

*市场传闻银行已将压力测试利率上调至 4.8%

*我在此将你们的现金储蓄全部配置于此

妻子在 2030 年的可负担能力（购买私宅）

*我在此将你们现有房产的全部售房现金净得分配到这里。

请注意，丈夫在购买 HDB 时须受 30% 的 Mortgage Servicing Ratio（MSR）限制，不同于 55% 的 Total Debt To Servicing Ratio（TDSR），这也解释了最高可贷额度差距较大的原因。 

另需注意的是，由于第二套房产将在 6 年后才购买，届时你们的 CPF 及或现金储蓄大概率会更多，因此可负担能力或更高。但话说回来，房价也可能上涨，因此现在难以准确评估那时的可负担范围。

2023 年第 4 季 HDB 中位转售价：

在该方案下，你们分别的可负担能力都相当健康，当前能为自住及投资提供不少选择。然而，第二套房计划在 6 年后购买，届时 $1.2M 预算内的可选空间仍存在不确定性。

如果采取这一方案，让我们看看相关的费用。我将假设一个 10 年持有期（HDB 10 年，私宅 5 年）。

HDB

发生的成本

私宅

发生的成本

为便于计算，我将假设 3% 的租金回报率。

若采取该路径的总成本：$155,039 + $49,148 = $204,187

选项 B. 卖掉现有 HDB 并购买 2 套私宅

同样，先看你们的可负担能力。

丈夫的可负担能力（购买私宅）

需要注意的是，购买私宅转售时，买方印花税（BSD）须先以现金支付，之后再向 IRAS 申请报销。这是因为 BSD 必须在行使购房选择权（Option To Purchase，OTP）后 14 天内缴清，而这段时间不足以从 CPF 账户提取资金。

妻子的可负担能力

接下来看看市场上有哪些符合你们预算及需求的在售单位。

以 $980K 预算（投资用）

以 $1.3M 预算（自住）

不确定你们是否熟悉这些项目，它们的优点在于属于大众化社区型发展，配套丰富且由众多住户分摊，因此较适合家庭居住，且与小型精品公寓相比，你们的管理费会更低。不过，由于是自住项目，主观因素较多，还是建议实地考察数个单位，从地段、设施与户型等方面综合考虑。

[咨询横幅]

需要指出的是，尽管 $1.3M 有机会买到楼龄较新的 3 房单位，但选择相对有限，且多位于城市外缘地带。

现在来看看采取此路径所涉及的费用。我会同样以 10 年持有期来衡量。

假设你先生购买一套 Sol Acres 作为投资。

以下为近期部分 2b1b 成交：

为便于计算，我将采用 $925,000 的平均成交价作为购买价，并以 $3,725 的平均租金计。

至于自住，假设你们购买 High Park Residences 的一个单位。 

以下为近期部分 3 房成交：

为便于计算，我将采用 $1,269,000 的平均成交价作为购买价。 

若采取该路径的总成本：$387,363 – $78,959 = $308,404

选项 C. 支付 ABSD 并购买第二套房产

需注意的是，购买第二套房产时，如名下已有按揭贷款，第二套贷款的 Loan To Value（LTV）比率将降至 45%。在剩余的 55% 中，25% 必须以现金支付。

同样，我们先评估你们的可负担能力。 

在手现金 $250,000，可覆盖 25% 现金首付，理论预算可上探至 $1 million。但考虑到需要支付较高的 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD），我们将预算调整至 $800,000。

以下为该价位中楼龄较新的在售单位：

同样，我将假设你们购买一套 Sol Acres。 

以下为近期部分 1 房成交：

为便于计算，我将采用 $726,667 的平均成交价作为购买价，并以 $3,079 的平均租金计。

我们也要计入持有 HDB 的成本。

若采取该路径的总成本：$83,070 – $22,786 = $60,284

你们该怎么做？

我们先快速汇总 3 个选项在 10 年期内的成本。

尽管三种方案最终都能持有两套房产，但持有房产的类型不同，潜在增值表现也会不同。

HDB

非有地私宅

图表与数据清楚显示，自 2017 年以来，非有地私宅的升幅快于 HDB。因此，理论上持有两套私宅的资本增值潜力优于持有一套 HDB + 一套私宅。 

这一点显而易见，关键还是要选对项目。

若以平均增长率来估算：

鉴于私宅增长率更高，选项 B 的利润最高。

尽管选项 C 的利润高于选项 A（因私宅持有期更长，且贷款额较低、利息开支下降），但出于若干原因，并非最佳之选。

其一，你们现有 HDB 已有 40 年楼龄，若长期持有会面临租约年限递减的问题。当前 HDB 市场处于高位，或是个调整与重组资产组合的好时机。

此外，房产投资的一大优势在于杠杆，但在名下已有按揭的情况下，LTV 明显降低，杠杆受限。最后，由于必须以联名购买，需缴付可观的 ABSD。以 ABSD $145,333 与每月租金 $3,079 估算，仅收回 ABSD 就需约 4 年之久，时间成本不低，且未计入空置风险。因此，选项 C 是我最不推荐的。

选项 A 让你们有机会重组资产，换置较新的 HDB，具备一定升值潜力或更好的价值保值性。但代价是 5 年 MOP 期间错失部分市场机会。尽管如此，该选项能在你们心仪地段提供更舒适的自住空间，同时维持一套投资房，且总体成本低于选项 B。

三者之中，选项 B 从账面上看最为理想。若精挑细选项目，升值潜力更佳。虽然成本更高，主要源于自住带来的持有开支，但其升值空间仍优于 HDB。其最大不足在于地段受限，因为自住项目的预算被限定在 $1.3 million。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。