我们每月收入 $16k，想拥有 2 套房产：现在应当卖掉我们的 HDB 去买 2 套公寓，还是直接支付 ABSD？

Hi Stacked Homes,

我是 Stacked Homes 文章的忠实读者，也是 Stacked YouTube 视频的订阅者。希望你们一切安好。=)

想请教我们目前面临的一些房产相关问题。我们的情况如下：

• 我和丈夫在 Sep 2020 购买了第 1 套房产，一套转售 HDB。我们当时没有以“业主-居住者”方式登记，因此我们两人的名字都绑定在这套房产上。
• 我们目前分别为 37（妻）和 36（夫）岁
• 我们的转售 HDB 是 40 年屋龄的 4-room，位于 Serangoon Avenue 2。购买价 SGD 459K。我们希望（理想情况下）以 SGD 700k 售出目前的房子，以抵消我们投入的大量装修费用。因为我们是从原屋主手中购入，房屋仍是 37 年前的原始状态，所以需重做电线、瓷砖等。

截至目前未清贷款为 SGD 210,374。我们每月各自还款 SGD 830 X 2（夫妻）。

用于该房产的 CPF 及累计利息？

丈夫：SGD 11,703 妻子：SGD 8,996.18 

当前 OA

• CPF: SGD 52,268（妻），SGD 38,883K（夫）
• 现金：250K（合计）
• 收入：SGD 9K（妻），SGD 7K（夫）

目前我们在权益类资产上的比重较高，正考虑将投资分散至第 2 套房产。想在 Sep 2025 MOP 后征询你们的建议，我们在考虑以下 3 个选项：

A. 卖掉我们的转售 HDB，再购买另一套转售 HDB（5-room 或 4-room premium apartment）。 

然后再等 5 年购买下一套公寓用于投资。使用该方案时，我们也担心在购买第 2 套房产时，贷款年限会缩短。

B. 卖掉我们的转售 HDB，购买 2 套公寓（理想情况下，自住房为 3 bedroom，另一套作投资）。

C. 支付 ABSD，然后购买第 2 套公寓

非常感谢你的时间，也感谢你的建议。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信与一直以来的支持。 

这是许多 HDB 业主都会遇到的典型情形，在迈出下一步前，需要考虑的确实不少。 

但在深入讨论你们正在考虑的选项之前，我们先来评估一下你们的可负担能力。

出售

Serangoon Avenue 2 一带近期 4-room HDB 成交：

由于你们当前的座号未明确，我将以上成交价的平均值作为估算售出价。

显然，你们的可负担能力取决于所选择的路径。在下文探讨各选项时，我会进一步展开。

购买

Option A. 卖掉现有 HDB，并以“业主-居住者”安排购买另一套 HDB，待 MOP 后由居住者再购买第二套房产

我们先来看你们的财务能力。

考虑到你们的收入较高且可获得更大的贷款额度，这里假设由你（妻子）作为居住者，待最低自住年限（MOP）后再购买第二套房产。

丈夫的可负担能力（购买 HDB）

*据市场消息，银行已将压力测试利率上调至 4.8%

*我在此将你们的现金储蓄全部分配于此

妻子在 2030 年的可负担能力（购买私宅）

*我将你们现有房产的现金净回款全部用于此处。

请注意，购买 HDB 时适用 30% 的 Mortgage Servicing Ratio（MSR），而非 55% 的 Total Debt Servicing Ratio（TDSR），这也解释了最高贷款额差距较大。 

另外，由于你们将在 6 年后才购买第二套房产，届时 CPF 及现金储蓄预计会更多，因此可负担能力或将更高。但同时房价也可能上涨，所以现在很难准确评估未来的可负担范围。

2023 年 Q4 HDB 转售中位数价格：

在该情境下，你们各自的可负担能力都相当健康，目前为自住与投资提供了若干选择。但由于第二套房产计划在 6 年后购入，届时 $1.2M 预算内可选的项目仍存不确定性。

若采用这一做法，我们来看看涉及的成本。我将假设持有期为 10 年（HDB 10 年、私宅 5 年）。

HDB

发生的成本

私宅

发生的成本

为便于计算，我将假设租金回报为 3%。

若采取此路径的总成本：$155,039 + $49,148 = $204,187

Option B. 卖掉现有 HDB 并购买 2 套私宅

同样地，我会先看看你们的可负担能力。

丈夫的可负担能力（购买私宅）

需注意，购买私宅转售单位时，买方印花税（BSD）须先以现金支付，随后再向 IRAS 申请报销。这是因为 BSD 必须在行使 Option To Purchase (OTP) 后 14 天内缴清，而从 CPF 账户提取资金的时间不足以赶上这一时限。

妻子的可负担能力

接下来看看市场上有哪些符合你们预算与需求的单位。

以 $980K 预算（投资物业）

以 $1.3M 预算（自住）

不确定你们是否熟悉这些项目，但它们的优点在于：都属于面向大众的社区型项目，住户多、设施全，因此适合家庭居住；相较小型精品项目，你们的管理费也会更低。不过，既然是自住项目，还是建议实地走访几处，结合地段、配套与户型做主观判断。

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话虽如此，以 $1.3M 找一套屋龄较新的 3-bedroom 是可行的，但选择相对有限，且多位于外缘地带。

现在我们来看看走这条路径会产生的费用。我仍以 10 年持有期测算。

假设丈夫购买一套 Sol Acres 用作投资。

以下为近期部分 2b1b 成交：

为便于计算，我将采用 $925,000 的平均成交价作为购入价，并以 $3,725 的平均租金计。

就自住而言，假设你们在 High Park Residences 购入一套单位。 

以下为近期部分 3-bedroom 成交：

为便于计算，我将采用 $1,269,000 的平均成交价作为购入价。 

若采取此路径的总成本：$387,363 – $78,959 = $308,404

Option C. 支付 ABSD 并购买第二套房产

需要注意的是，购买第二套房产时，若已有按揭贷款，则第二笔贷款的 Loan To Value（LTV）比例会降至 45%，而余下的 55% 中有 25% 需以现金支付。

同样地，我们先评估你们的可负担能力。 

若手头现金为 $250,000，可覆盖 25% 的现金首付，预算理论上可达 $1 million。但考虑到需缴付大量 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD），我们将预算调整为 $800,000。

以下是该价位段内较新的部分在售单位：

同样地，我将假设你们在 Sol Acres 购买一套单位。 

以下为近期部分 1-bedroom 成交：

为便于计算，我将采用 $726,667 的平均成交价作为购入价，并以 $3,079 的平均租金计。

我们也将考虑持有 HDB 的成本。

若采取此路径的总成本：$83,070 – $22,786 = $60,284

你们该怎么做？

我们先快速汇总 3 个选项的成本。

尽管三种方案最终都可持有两套房产，但房产的类型可能会影响潜在收益。

HDB

非有地私宅

图表与数据清楚显示，自 2017 年以来，非有地私宅价格的涨幅快于 HDB。因此，从理论上讲，同时持有两套私宅的资本增值潜力，优于持有一套 HDB 加一套私宅。 

既然这一点显而易见，关键就在于选择合适的项目。

若按平均增速来考虑：

鉴于私宅的更高增速，Option B 的潜在利润最高。

尽管 Option C 因私宅持有期更长、贷款额更低（从而利息支出更小）而带来高于 Option A 的利润，但基于若干原因，这并非最佳选择。

首先，你们现有的 HDB 已有 40 年屋龄，若长期持有，租赁年限递减问题会更突出。当前 HDB 市场处于高位，或许是一个退出并重组资产组合的好时机。

此外，物业投资的一大优势在于贷款杠杆。然而，一旦已有按揭，LTV 会显著降低，限制了杠杆效应。最后，由于必须以联名方式购买，需缴付高额 ABSD。以 $145,333 的 ABSD、$3,079 的月租计，仅收回 ABSD 约需 4 年时间，周期不短，也未计入空置风险。因此，Option C 是我最不倾向的选择。 

Option A 提供了重组资产组合的机会，并可能换入更新的 HDB，具备一定升值潜力或更好的价值保值能力。但代价是在 5 年 MOP 期间错过一部分机会。尽管如此，该方案能在你们理想的地段获得更舒适的居住空间，同时保有一套投资物业，且相较 Option B 成本更低。

三者之中，Option B 从纸面上最为可取。若精挑细选项目，其升值潜力更佳。虽然总体成本更高，主要源于你们需自住其中一套，但其升值潜力仍优于 HDB。其最大不足在于地段选择受限，因为自住项目的预算被限制在 $1.3 million。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。