你好，Stacked Homes，
我们目前面临一个比较特殊的情况，想听听你们的建议。我和丈夫在 Commonwealth 的一个非常成熟的社区里拥有一套 3 房式 HDB，楼龄已有 57 年。这是我们的第一套房，因为很喜欢这个区域，而且预算与生活方式都契合（现在依然如此！）。
考虑到房龄、VERS 的不确定性，以及未来计划组建家庭，我们现在对下一步有些犹豫。我们目前合计收入为 $14k，现金大约 $100k。
我们在考虑
a) 申请该区域即将推出的 BTO，
b) 申请更远区域的 EC，或
c) 我们的邻居不幸近期去世，或许有机会买下她的单位，并把两套打通合并为一套 Jumbo 单位。
关于 c)，在未来家庭扩充之前，我们可以把部分房间出租以获得租金收入。
感谢你们的建议！
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢来信。
鉴于你们目前的合计收入刚好达到 BTO 的收入上限，而略低于全新 EC 的上限，在仍然符合资格时考虑购买这两者是合理的。至于买下邻居的相邻单位并改造成 Jumbo 单位，这确实是个有意思的选项，但在此之前需要满足若干规定，我们稍后会逐一说明。
一如既往，我们先来评估你们的负担能力。
负担能力
根据你们提供的信息，我们推测你们指的是 Commonwealth Close and Drive 一带的楼，竣工年份为 1967 年。
以下为近期 3 房式成交：
| 日期 | 座号 | 楼层 | 面积 (sqm) 与户型 | 价格 |
| May 2024 | 83 | 13 to 15 | 60.00 Standard | $376,000 |
| May 2024 | 83 | 10 to 12 | 60.00 Standard | $400,000 |
| May 2024 | 89 | 07 to 09 | 69.00 Standard | $405,000 |
| May 2024 | 94 | 07 to 09 | 69.00 Standard | $330,000 |
| May 2024 | 94 | 07 to 09 | 60.00 Standard | $360,000 |
| Apr 2024 | 81 | 04 to 06 | 60.00 Standard | $350,000 |
| Apr 2024 | 84 | 07 to 09 | 58.00 Standard | $348,000 |
| Apr 2024 | 85 | 01 to 03 | 60.00 Standard | $320,000 |
| Apr 2024 | 86 | 01 to 03 | 58.00 Standard | $365,000 |
由于我们不了解你们的完整财务情况，以下仅对贷款能力作估算，并假设你们具备支付 HDB 或 EC 首付款的资金。
只要你们二人都未满 35 岁，以下估算贷款额度适用。本计算采用固定月合计收入 $14K、利率 4.8%。
- HDB 可贷最高额：$732,988（25 年期）
- 全新 EC 可贷最高额：$800,510（30 年期）
- 转售 EC/公寓可贷最高额：$1,467,602（30 年期）
接下来，我们来看你们所考虑的不同物业类型的表现。
不同物业类型的表现
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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BTO
以绝对收益额计：
| BTO 推出年份 | 3 房式 BTO 利润 | 4 房式 BTO 利润 | 5 房式 BTO 利润 |
| 2004 | – | $528,167 | $593,270 |
| 2006 | – | $366,322 | – |
| 2007 | $363,937 | $435,099 | – |
| 2009 | $327,767 | $380,964 | $435,676 |
| 2011 | $237,129 | $312,859 | $255,104 |
| 2012 | $292,559 | $356,636 | $462,497 |
以绝对收益额计：
| BTO 推出年份 | 3 房式 BTO 利润 | 4 房式 BTO 利润 | 5 房式 BTO 利润 |
| 2001 | – | $251,545 | $208,907 |
| 2002 | – | $330,729 | – |
| 2003 | – | $296,615 | – |
| 2004 | $289,318 | $390,603 | – |
| 2005 | $261,652 | $327,522 | – |
| 2006 | $246,087 | $264,044 | – |
| 2007 | $220,114 | $230,054 | $399,500 |
| 2008 | $178,243 | $190,973 | $209,709 |
| 2009 | $183,958 | $191,906 | $233,264 |
| 2010 | $205,243 | $212,946 | $281,209 |
| 2011 | $199,008 | $255,454 | $320,921 |
| 2012 | $221,369 | $267,129 | $333,526 |
我们此前写过一篇探讨 BTO 盈利性的文章。虽然利润率这些年来有所下降，但多数单位通常仍可获得至少 60% 的利润。
Jumbo HDBs
| 年份 | Jumbo HDB（转售）* | 同比 | 全部 HDB（转售） | 同比 |
| 2013 | $423 | – | $469 | – |
| 2014 | $409 | -3.31% | $441 | -5.97% |
| 2015 | $399 | -2.44% | $423 | -4.08% |
| 2016 | $404 | 1.25% | $424 | 0.24% |
| 2017 | $407 | 0.74% | $425 | 0.24% |
| 2018 | $406 | -0.25% | $419 | -1.41% |
| 2019 | $397 | -2.22% | $416 | -0.72% |
| 2020 | $403 | 1.51% | $431 | 3.61% |
| 2021 | $452 | 12.16% | $488 | 13.23% |
| 2022 | $497 | 9.96% | $532 | 9.02% |
| 2023 | $526 | 5.84% | $564 | 6.02% |
| Average | – | 2.32% | – | 2.02% |
*此处我们将 Jumbo 单位定义为面积超过 1,400 sq ft 的单位，因此可能也包含部分更大面积的 Executive 户型
与整体 HDB 相比，Jumbo 单位在过去 10 年的增速略胜一筹。这类单位主要分布于 Woodlands 和 Yishun，最早由 HDB 于 1989 年推出，以在 BTO 制度实施前消化未售出的存量单位。
由于位于 Central Region 的 Jumbo 单位通常更老旧，我们也单独看看它们的表现。更具体地，我们聚焦 Bukit Merah 与 Queenstown，因为你们正考虑买下邻居单位。
| 年份 | Jumbo HDB（Bukit Merah, Queenstown）* | 同比 |
| 2013 | $555 | – |
| 2014 | $553 | -0.36% |
| 2015 | $563 | 1.81% |
| 2016 | $567 | 0.71% |
| 2017 | $551 | -2.82% |
| 2018 | $552 | 0.18% |
| 2019 | $546 | -1.09% |
| 2020 | $568 | 4.03% |
| 2021 | $581 | 2.29% |
| 2022 | $673 | 15.83% |
| 2023 | $677 | 0.59% |
| Average | – | 2.12% |
*此处我们将 Jumbo 单位定义为面积超过 1,400 sq ft 的单位，因此可能也包含部分更大面积的 Executive 户型
可以看到，Bukit Merah 与 Queenstown 的 Jumbo 单位表现仍与该户型的总体表现相当。尽管在 Queenstown 拥有 Jumbo 单位并不常见，但这并不能消除租约折旧的顾虑，尤其是 57 年楼龄已相当高。
接下来，看看 EC。
Executive Condominiums（EC）
在一份由 Orangetee & Tie 发布的报告中，他们分析了 2007 年至 2022 年 8 月 21 日的新售申报，并与同期（如有）相同单位的转售申报进行匹配。结果显示，样本中的 4,266 套 EC 有 99.9% 转售获得毛利润，平均每套约 S$300,000。其中有 294 套的毛利润至少为 S$500,000。
报告亦指出，转售 EC 的价格涨幅快于全新推出的 EC，显示该类物业的需求强劲。
| 年份 | 全部 EC（转售） | 同比 | 全部 99 年地契非有地（转售） | |
| 2013 | $800 | – | $1,057 | – |
| 2014 | $777 | -2.88% | $1,029 | -2.65% |
| 2015 | $728 | -6.31% | $1,033 | 0.39% |
| 2016 | $709 | -2.61% | $1,129 | 9.29% |
| 2017 | $710 | 0.14% | $1,115 | -1.24% |
| 2018 | $812 | 14.37% | $1,153 | 3.41% |
| 2019 | $847 | 4.31% | $1,178 | 2.17% |
| 2020 | $860 | 1.53% | $1,173 | -0.42% |
| 2021 | $941 | 9.42% | $1,207 | 2.90% |
| 2022 | $1,097 | 16.58% | $1,337 | 10.77% |
| 2023 | $1,232 | 12.31% | $1,463 | 9.42% |
| Average | – | 4.69% | – | 3.40% |
对比转售 EC 与全部 99 年地契非有地私宅的价格走势，前者在过去十年的平均增速更快。
接着我们看看需要考虑的一些因素：
需要考虑的因素
购置目标
首先需要明确首要目标。我们推测，购买 BTO 或全新 EC 的主要目的是在仍具备资格时获取资本增值。但若你们考虑收购邻居的单位并改造成 Jumbo，尽管整栋楼已有 57 年楼龄，这更像是优先考虑扩大居住空间，而非单纯追求资本增值。
明确对你们更重要的目标，有助于有效缩小选择范围。
持有期限
另一个关键是计划持有多久。若仅为短期自住，除非出现类似疫情这类特殊事件，房价大幅波动的概率较低，此时购买较老的物业问题不大。
但若打算持有更久，尤其你们提到要组建家庭，那么选择较新的物业可能更为稳妥。
Resale levy（转售征费）
如果你们在购买现有房产时使用了 CPF 购屋补贴，那么再次购买受补贴房（如 BTO 或全新 EC）需要支付 resale levy。对于 2006 年后购买的 3 房式 HDB，该费用为 $30,000，需以现金支付。
替代居所的可用性
若购买 BTO，问题不大，因为你们有 $100K 现金，足以支付前期 10% 首付款（HDB 贷款；若为银行贷款则为 20%）及买方印花税（BSD）。剩余首付款只需在领取钥匙时支付。因此，你们未必需要动用现住房产的资金购买，可以一直住到领取钥匙。
在近期2 月的 BTO 推出中，Tanglin Halt Courtyard 的 4 房式定价介于 $565,000 至 $720,000，平均价格为 $642,500。据此，BSD 为 $13,335，10% 首付款为 $64,250，合计 $77,585。若打算采用银行贷款，或需额外动用你们的 CPF 账户资金。
若考虑购买全新 EC，首付款与 BSD 多半需要依靠现住房产的变现来支付。在没有替代居所的情况下，施工期内的租房成本可能相当可观。
无法自选地点与运气成分
若购买 BTO 或全新 EC，你们无法决定项目具体位置，是否符合偏好不一定。此外，两者都采用抽签制度，无法保证选到心仪的单位，甚至未必一定能选中。
现在，我们来分析三种选项的潜在成本与收益。
潜在成本
选项 1：购买 BTO
假设购买价为 $642,500，即今年 2 月 BTO 推出的 Tanglin Halt Courtyard 4 房式平均价格。
这里我们假设选择 HDB 贷款，并持有 10 年。
| 购买价 | $642,500 |
| BSD | $13,875 |
| 20% 首付款 | $128,500 |
| 80% 贷款 | $514,000 |
发生的成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $13,875 |
| 利息支出（假设利率 2.6%，25 年期） | $113,081 |
| 物业税 | $4,510 |
| 市镇会服务与保养费（假设 $77/月） | $9,240 |
| 总成本 | $140,706 |
选项 2：购买全新 EC
以最新推出的 Lumina Grand 为例，目前其 936 sq ft 3 卧室的要价约为 $1.36M – $1.46M。为便于计算，我们以 $1.41M 为购买价，并同样假设 10 年持有期。
| 购买价 | $1,410,000 |
| BSD | $41,000 |
| 25% 首付款（其中至少 5% 现金） | $352,500 |
| 75% 贷款 | $1,057,500 |
| 进度节点 | 占购买价百分比 | 放款金额 | 预计月供 | 预计月利息 | 预计月本金 | 持续时间 | 利息总额 |
| Completion of foundation | 5.00% | $70,500 | $102 | $235 | $337 | 6-9 months (from launch) | $2,115 |
| Completion of reinforced concrete | 10.00% | $141,000 | $305 | $705 | $1,010 | 6-9 months | $6,345 |
| Completion of brick wall | 5.00% | $70,500 | $406 | $940 | $1,346 | 3-6 months | $5,640 |
| Completion of ceiling/roofing | 5.00% | $70,500 | $508 | $1,175 | $1,683 | 3-6 months | $7,050 |
| Completion of electrical wiring/plumbing | 5.00% | $70,500 | $609 | $1,410 | $2,019 | 3-6 months | $8,460 |
| Completion of roads/car parks/drainage | 5.00% | $70,500 | $711 | $1,645 | $2,356 | 3-6 months | $9,870 |
| Issuance of TOP | 14.36% | $352,500 | $1,219 | $2,820 | $4,039 | Usually one year until CSC | $33,840 |
| Certificate of Statutory Completion (CSC) | 15.00% | $211,500 | $1,524 | $3,525 | $5,049 | Until property is sold (66 months) | $232,650 |
| 10 年内支付的总利息* | $305,970 |
*假设利率 4%，30 年期
发生的成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $41,000 |
| 利息支出（假设利率 2.6%，25 年期） | $305,970 |
| 物业税 | $10,260 |
| 维护费（假设 $350/月） | $25,200 |
| 总成本 | $382,430 |
*物业税与维护费仅在项目取得 TOP 后开始缴付
选项 3：买下邻居单位并改建为 Jumbo 单位
购买相邻单位并改造成 Jumbo 时，有若干事项需要留意。
可在此处了解更多。
由于我们不了解你们当前未清偿贷款余额，无法给出精确测算。
我们做如下假设：
- 现有房产未清偿贷款为 $150,000
- 相邻单位以 $361,556 购入，为 Commonwealth Close and Drive 一带 3 房式在（April 和 May 2024）的平均价格
- 采用 HDB 贷款
- 合并后的估值为 $723,112（由于 Commonwealth/Queenstown 区暂无类似成交，我们以 $361,556 X 2 做简化假设）
- 前 5 年将 2 间卧室分别以 $1,000/月出租
| 购买价 | $361,556 |
| BSD | $5,446 |
| 20% 首付款 | $72,311 |
| 80% 贷款 | $289,245 |
| 新贷款总额（含未清偿贷款） | $439,245 |
发生的成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $5,446 |
| 利息支出（假设利率 2.6%，25 年期） | $96,635 |
| 物业税 | $5,480 |
| 市镇会服务与保养费（假设 $77/月） | $9,240 |
| 租金收入 | $120,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $6,540 |
| 总成本 | $3,341 |
你该怎么选？
如前所述，你们在不同选项间的取舍，取决于购置目标与计划持有期限。
若以资本增值为优先，选项 1 与 2 更具优势。BTO 一直以来的回报通常优于转售 HDB（几乎没有人在 BTO 上亏钱）。尤其若因组建家庭而计划更长持有期，则选择更“年轻”的房产更为合理。
对于选项 1，若能在现居一带抽到 BTO，可能会受 Prime Location Public Housing（PLH）指引约束，例如 10 年 MOP 以及日后转售时的补贴回收。这些规定旨在降低中区 BTO 的“彩票效应”。尽管如此，若采用 HDB 贷款且你们具备前期付款能力，此选项允许你们在 BTO 完工前持续居住于现有住所。
相比之下，选项 2 可能需要变现现有房产以完成购买；在没有替代居所的情况下，期间的租房支出可能相当可观。
至于选项 3，尽管该类物业具独特性，但 Queenstown 的 Jumbo 单位历史成交数据有限，难以对其表现作出明确预判。然则，该方案可获得更大的居住空间与熟悉的生活圈，同时租金收入有望部分抵消日常开支。
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