| 项目： | Valley Park |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | River Valley Road |
| 地契： | 999年租赁地契 |
| 总单位数： | 728 |
| 占地面积： | 430,341 平方英尺 |
| 发展商： | River Valley Properties Pte. Ltd. |
| 落成年份： | 1997 |
提到 Singapore River，多数人第一时间会想到夜幕下的 Clarke Quay——灯火辉煌、热闹喧腾，波光粼粼。
而住在这里的人，一想到 Singapore River，想到的却是“家”。
除了真正住在 Singapore River 旁，项目西侧紧邻 Valley Point 购物中心（内有 Fairprice Finest），东侧则是 Zion Riverside Food Centre 与 Great World City，可谓左右逢源。
它并非新盘——早在 1997 年就已 TOP，但尽管是周边最年长的项目之一，多年来维护却相当到位，状态可圈可点。
住户构成方面，56% 为新加坡公民，13% 为 PR，28% 为外国人/公司，可以说整体以外籍租户为多。项目坐落在 430,341 平方英尺用地上，共 728 个单位。
中心地段加上楼龄因素，也使其成为在市中心寻找相对实惠整套/房间租赁的热门之选。
或许本案唯一明显的短板，是眼下缺少即刻可达的 MRT 站（待 Great World MRT 开通后将迎来改变）——不过乐观者会说，它处在 Tiong Bahru 与 Orchard 两大生活圈交界的地理位置，恰恰是其最大 USP。
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Valley Park 实地走访
| 25m 泳道池 | 烧烤区 | 会所 |
| 按摩池 | 泳道池 | 亭阁 |
| 烧烤区 | 会所 | 健身房 |
| 便利店 | 游乐场 | 桑拿室 |
| 24小时安保 | 壁球场 | 游泳池 |
| 网球场 |
River Valley 一直是公认的优质居住地，但其中不少项目其实颇为密集。如果你偏好大尺度、开阔的园区场地，区域内真正占据可观土地面积的，其实主要就三座：Regency Park、Yong An Park，以及今天评测的主角——Valley Park。（Spring Grove也可一谈，但鉴于其为 99 年地契，这里暂不展开。）
或许你也注意到了，那一批项目名字里流行带个“Park”，就像如今新盘里常见的“Residence”一样，是当年的命名潮流。
在这三者中，Valley Park 显得有些“与众不同”。它是唯一的999 年地契（另外两座为永久地契），单位数量最多，同时无论总价还是按 psf 计价，入手门槛也是最低。
简单讲，如果你想住在 River Valley 又需要一个场地宽裕的项目，这里大概率是你最容易进入的价位。
和 Valley Park 的体量相比，入口并不显眼。主入口在 River Valley Road，第二个入口则隐于 Kellock Road 尽头。
主入口设有交通灯，尖峰时段有助于分流车辆——否则驾车要转向 River Valley Road 对向或驶往 Nathan Road 都会较为吃力。
反过来说，非高峰时段车流很轻时，在路口等灯出入会稍显焦躁——当然，你也可以改走 Kellock Road 的第二个出口。
一进园区，你会立刻感到它的尺度。占地 430,345 平方英尺，的确是个不小的“巨无霸”。
判断土地是否充裕，一个“迹象”就是露天车位的数量——通常只有老项目才有这样的地盘。显而易见的缺点是缺少遮蔽，下雨天会非常不便。
儿童游乐场位于第一座楼后的不远处。如果你问我，这个位置有点奇怪。
更主要的是，它毗邻车道，旁边还有个弯道，容易造成司机视线盲区——好在游乐场两侧都设了闸门，防止小孩儿突然跑到路上。
虽然我很欣赏这样的用心，但若能把游乐场放在别处更好。闸门在一定程度上破坏了原本该有的开敞感。
游乐场之后，就是第一座多层停车场的出入口（项目共 2 座）。理所当然，带遮蔽的停车位仅供住户使用。Valley Park 对此抓得很严，设有闸杆杜绝未授权进入。
这对住户而言是好事，毕竟不希望访客占用你的有顶车位。
Valley Park 共 5 座楼，合计 728 个单位。每座楼都有独立遮蔽的 drop-off，园区内有一条几乎绕全场的环形车道。比较奇怪的是，475 与 477 号楼那一端道路并不相连。举例来说，要到 475 号楼，得从园区绕更长一圈。
换句话说，这不是一个完整的闭环，而更像是一条很长的单向路。
不少老项目（比如Spanish Village）的通病，是缺少像样的有顶 drop-off。Valley Park 每座楼都配备，这点很加分。更好的是，它不是那种“半截雨棚”，而是直接在楼下方有覆盖——就算暴雨天也不太会淋湿。
每个大堂都设有自动感应玻璃门（出于安全需门禁卡进入），这一点很贴心。外观看上去中规中矩，也因此进门后的“反差感”更明显。
进入电梯厅，你大概会和我一样，对其“奢华感”略感惊讶。虽然未必是我最喜欢的风格，但气派感毋庸置疑。
再加上 Valley Park 外立面偏低调，内装细节能如此用心，算是加分点。
比较随性的一处，是这里设有 Parcel Santa 包裹柜——在网购盛行的当下，应该会被充分利用。
我们来到 Valley Park 的主要公共活动区。
Valley Park 一共设有 3 个泳池，两个不规则形成人池，外加一个小型的圆形儿童池。上面这个是最大的主池。
而这个则是两者中较小的那一座。
先说优点。由于项目体量庞大，整体空间感极佳，这也是为何像这样的大型老盘至今依然受欢迎。
另外，楼栋与泳池之间的间距充足，不会有新盘常见的那种“被包围”的压迫感。
以其楼龄（写作时为 23 年）来看，泳池维护状况也相当不错。
别忘了 Valley Park 的区位优势。一侧临 Singapore River，周边项目之间也留有足够距离，这都进一步强化了整体的开阔感。
接下来谈谈不足。
不规则泳池自有其美感，但并不利于打水道正经游圈。就算是较大的那座，最长的一边也并不算长。
其次，以 728 个单位的体量来说，泳池数量与容量偏紧。鉴于这里对家庭与希望住在 River Valley 的外籍租户颇具吸引力，周末泳池很可能会比较热闹。
池畔设有部分躺椅与遮阳伞桌椅。谈不上精致，但也在预期之内——毕竟它从来不是走奢华路线的项目。
不过，空间感的代价之一就是私密性较弱——大多数区域都较为开敞、无遮挡。
按摩池位于侧边，正对第二座多层停车场的位置。和游乐场类似，我也觉得这一点布置有些奇特。通常按摩池会更私密些，要么在角落，要么以绿化遮掩。
而且在如此宽裕的园区里，这个按摩池本身却很小！基本上一人使用时，旁边再坐人就显得过于靠近了，至少对我来说并不舒服。
小泳池旁边是会所，前方有一处带顶的休憩亭，提供数组座位。老实说，以项目体量来看，会所面积并不算大。
也可从后方车道进入。
会所内设有健身房（可惜未能拍摄），二层则是环视泳池的观景空间——老实说，不太值得专门爬楼。
沿池畔走，还有一处带顶的座椅区。
同样谈不上惊艳，但在新加坡有时炎热的天气里，有遮蔽就十分实用。
顺带一提，Valley Park 的园林与整体保养真的值得称道。
树篱修剪整齐，少见落叶杂乱，整体观感葱郁健康。以 23 年楼龄来看，园区养护的用心一目了然。
烧烤区靠近第一座多层停车场，设置了不同高度的木平台，并以灌木与树篱很好地遮掩。和泳池周边的其他设施相比，这里反而是最私密的一隅，景观设计也相当到位。
可惜当日封闭，未能拍到更清晰的照片。
在园区后方，是网球场。
值得称道的是，这里不止一片、也不止两片，而是三片网球场。以单位数量而论，完全足够——网球爱好者会很满意。
正如你所见，网球场的养护状态也很到位——挑不出毛病。
网球场前方还有更多访客车位——再次体现了这里空间的“富余”。
网球场后方可谓一个“小型运动综合区”。这里有两片壁球场，旁边还设有“看台式”座椅。
壁球场外侧还有一个“篮球场”。不过说是“篮球场”有些夸张，本质上就是墙上装了一个篮框而已。
如前所述，Valley Park 内有两座多层停车场。上图是第二座。
车位充足。虽说我依然更偏好完全不受风雨影响的地下车库，但这里为住户提供了有顶停车也算不错。
我尤其喜欢这里的车道宽度与转弯坡道。不同于一些老项目（Pandan Valley 就让我想起不少“窄弯”），即便你开大车也不太会有问题。
地面标识清晰，整体维护良好。许多老项目往往忽略车库的保养——这里再一次体现了管理与维护的用心。
正如开头所述，Kellock Road 还有一个次入口/出口。
旁边还有侧门，可便捷通往 Zion Riverside Food Centre、全新升级的 Great World City 购物中心，以及即将开通、位于 Thomson–East Coast Line（TEL）上的 Great World MRT 站。
最后，住在 Valley Park 的一大卖点，是离 Valley Point 很近。虽然两地之间并无全程有顶连通，但步行距离非常短——除非你住在更靠近 Great World 的楼座。
诚然，它不是那种大型“旗舰级”商场。但这里有不少餐饮、Starbucks，最关键的是有 Fairprice Finest，日常补货很方便。
Valley Park 区位评述
自住或租住选房时，我最看重的一点，是周边配套的可达性。
从这点出发，Valley Point Shopping Centre 就在隔壁。
里面有 Anytime Fitness、Fairprice Finest、Starbucks，以及多家从健康轻食到宠物护理等各类店铺。可以说，住在 Valley Park 日常所需基本不缺。
项目一端是商场，另一端是Melrose Park/Kellock Lodge，因此整体路噪不高；只有面向 River Valley Road 外侧的单位会稍受影响（且其前方还有低层的RV Residences作缓冲）。
Singapore River 的起点也就在项目背后。
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Valley Pt’ | 14, 32, 65, 139, 970 | 240m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT： Tiong Bahru MRT - 1.2km，步行 16 分钟；或 Orchard MRT - 1.7km，步行 22 分钟
看到这里你大概也注意到，就“门口即达”的公共交通而言，这里的便捷度并不算高。
但位置足够中心，打车去多数市区地点都很快。
若前往 Orchard MRT，可在 ‘Opp Valley Pt’ 车站搭乘 14 或 65，坐 3 站至 Orchard Boulevard 前下车，比全程步行更省力。
若前往 CBD（Raffles Place MRT），可在 ‘Stellar Rv’ 车站乘 970，历时约 16 分钟、途经 11 站至 One Raffles Quay 下车。
最关键的改变将来自明年开通的 Great World City MRT 站。它位于The Trillium旁（堪称 River Valley 最佳位置之一），从 Valley Park 步行约 9 分钟可达。
驾车
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD（Raffles Place） | 3.6km，车程 10 分钟 |
| Orchard Road | 2km，车程 8 分钟 |
| Suntec City | 4.9km，车程 15 分钟 |
| Changi Airport | 24.2km，车程 25 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 36.1km，车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.6km，车程 22 分钟 |
| Mediapolis（及周边） | 5.4km，车程 15 分钟 |
| Mapletree Business City | 5.6km，车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 25.7km，车程 30 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 20.9km，车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster（JCube） | 13.8km，车程 22 分钟 |
| Woodlands Cluster（Causeway Point） | 21.3km，车程 30 分钟 |
| HarbourFront Cluster（Vivo City） | 3.8km，车程 10 分钟 |
| Punggol Cluster（Waterway Point） | 22.7km，车程 30 分钟 |
*车程时间以高峰时段估算
最近出口道路： Nathan Road 一处出口（随后接驳 River Valley Road）
摘要：门岗/入口位于 Nathan Road 尽头，进出皆通过 River Valley Road。出口即接交通灯路口，能便捷通往三个方向（Delta Road、River Valley Road 与后续 Nathan Road）。
日常买菜/杂货
| 商家名称 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| Little Farms/FairPrice Finest - Valley Point Shopping Center | 230m，步行 3 分钟 |
| Cold Storage - Great World City | 800m，步行 10 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 2 |
| 小学（3km 车程） | 5 |
| 中学（3km 车程） | 4 |
| 国际学校（3km 车程） | 6 |
| 初级学院（5km 车程） | 1 |
| 大学（5km 车程） | 5 |
| 理工学院（10km 车程） | 1 |
补充要点
- “河畔生活”
并非要把它神化（大家都知道新加坡的“河畔生活”不像其他国家那样富有吸引力），但住在保养良好的水体旁边，确实有其好处。
首先，环境更有变化。即便这条河并非最“好看”的那种，但有河与绿化作邻，总好过临一条嘈杂的马路。
其次，喜欢散步/慢跑的人，可以把这段 1.5km、畅通无阻的河畔步道加入日常。当你走到尽头，会接上更具自然气息的Alexandra Park Connector（紧邻Tanglin Regency）。
从这里还能一路连到 Robertson/Clarke/Boat Quay，之后到 Gardens By the Bay，甚至 East Coast Park！
作为健身爱好者，我很在意运动时的空气品质——能在市中心呼吸到相对清新的空气，是大多数中心区住户难得的“特权”。
- River Valley Road 餐饮
说到生活，自然离不开“吃”。
除了选择多样的 Zion Riverside Food Centre（写作时这里的虾面与水饺相当惊艳），River Valley Road 一带还有不少“老牌”馆子。
其中就包括知名的 Boon Tong Kee Chicken Rice。
同一条街上也能找到印度、日本与西式餐食。
若想更舒适的坐下用餐，Valley Point Shopping Center 亦有多家餐厅可选。
Valley Park 规划与场地评述
受制于楼龄，我们能取得的场地图也就大致如此。
和多数老盘一样，你会看到一些“老派”设施，比如壁球场与多功能礼堂。
有人会关心：这些设施是否需要提前预约？答案是肯定的，而且还需支付一定费用。具体收费可参考这里。
听到“设施收费”或许有人会反感，但与我们过往评测的许多项目相比，这里的收费并不离谱。
图上不太明显的一点，是园区内有 2 座多层停车场。这也反映了彼时“地上空间”并不被视作浪费的时代背景。
如今新盘多把车库下沉至地下，这一点或许会让你觉得耳目一新，或觉得是个“累赘”，取决于你对“car-lite”项目的看法。
另外，楼与楼之间并不拥挤，间距充足。
这些空间多以绿化点缀，间或穿插设施，与许多更新、更都市化/大众化的项目相比，整体更具家庭友好与欢迎感。
就土地面积与单位数量之比来看，这里的 430,341/728 = 每户 591 平方英尺。
Best Stacks
户型配比
| 户型 | 面积（平方英尺） | 数量 |
| 1 卧 | 710 - 1,001 sqft | 147 |
| 2 卧 | 1,109 - 1,464 sqft | 361 |
| 3 卧 | 1,550 - 1,808 sqft | 188 |
| 3 卧顶层公寓 | 2,562 - 3907 sqft | 9 |
| 4 卧顶层公寓 | 3,767 - 3,789 sqft | 6 |
除了地段、宽裕的园区与周边配套之外，这里的单位面积也相当“真材实料”。
当然，这并非对所有人都是好消息——面积越大，按 psf 计算的总价也就越高。
同时别忘了，项目已 23 年楼龄。园区外观与设施的状态，未必能代表室内（单位本身）的状况。
因此看房时务必仔细检查单位的装置与维护情况，避免后续不必要的麻烦。
鉴于单位面积大，加之外籍社群较多，这里常见“co-living”模式（即合租单间，与数名室友同住）。
对在新加坡工作的单身外籍人士而言，这或许是不错的选择——但请记得，公寓的最低租期为 3 个月。
Best Stacks
Valley Park 价格评述
| 项目 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） | 平均租金（PSF/PM） |
| Valley Park | 999年地契 | 1997 | $1,649 | $3.16 |
| Regency Park | 永久地契 | 1990 | $1,768 | $2.89 |
| Yong An Park | 永久地契 | 1986 | $1,413* | $2.85 |
*请注意，该数值受样本结构影响较大：近 6 个月仅成交了两套超大户型（6,695 与 7,750 平方英尺），从而显著拉低了平均 PSF。若以常见户型计，应大致在 $2,000 PSF 左右。
考虑 Valley Park 的买家，往往看中其地段、园区/空间配置、楼龄与价格的平衡，亦或单位面积。
本次对比，我们挑选了 River Valley 区内几座更“宽松”的老项目，并加入平均租金，供你对区域行情有个大致概念。
就地段而言，Yong An Park 离 Great World City MRT 最近（几乎相邻），Regency Park 最远。
若比较“用地面积/单位数量”的比例，我们观察如下：
Regency Park：约 520,000 平方英尺/292 户 = 1,781 平方英尺土地/户
Yong An Park：400,000 平方英尺/288 户 = 1,389 平方英尺土地/户
Valley Park：430,341 平方英尺/728 户 = 591 平方英尺土地/户
以 Regency Park 为例，其用地约 520,000+ 平方英尺，其中 320,000+ 平方英尺为花园与配套设施。
三座项目均配备网球场、泳池与多类设施。
若以“最小 2 卧”户型面积与随之而来的租金（按平均 psf pm 估算）比较，结果如下：
| 项目 | 最小 2 卧面积 | 平均租金（PSF/PM） | 单位平均租金/月 | 单位平均售价 |
| Valley Park | 1,109 | $3.16 | $3,504 | $1.82m |
| Regency Park | N.A | |||
| Yong An Park | 1,001 | $2.85 | $2,852 | $1.41m |
若看 3 卧户型，估算如下：
| 项目 | 最小 3 卧面积 | 平均租金（PSF/PM） | 单位平均租金/月 | 单位平均售价 |
| Valley Park | 1,550 | $3.16 | $4,898 | $2.55m |
| Regency Park | 2,227 | $2.89 | $6,436 | $3.93m |
| Yong An Park | 1,765 | $2.85 | $4,907 | $3.43m |
租金最终以业主与租客协商及多种因素（如市场周期、楼层等）为准。以上仅依据过往租售数据做的估算。
归根结底，取决于你的偏好：若看重价格与靠近 MRT 的便利，Yong An Park 是不错的选项；
若更在意在市中心享受更大空间与相对静谧的环境，可以考虑 Regency Park。
Valley Park 的核心卖点（USP）在于步行即达的生活配套，以及与 Tiong Bahru 生活圈的相对近距。
回看 Valley Park 多年的价格走势，会发现基本与整体新加坡房地产市场同频共振。
有趣的是，Valley Park 所在地块，曾是 F&N 在东南亚的首家工厂。其研究显示，1952 年至 1992 年间，地价从 $640,000 飙升至 $192.6 million，涨了整整 300 倍。
后来，这里被规划为混合开发（包括 Valley Point Shopping Center 与 Fraser Suites）。
如今，Valley Park 占据了原厂区超 70% 的面积。
自 1990 年代推出以来，项目 psf 从约 $830 上涨至如今的 $1,649。
鉴于周边多数地块已开发完成——除了少数保留地（大多为绿地），短中期内周边环境大概率不会有大规模重建。
景观视野不易被遮挡，日常宁静也不太会被打破（偶有项目维护/单位装修除外）。
区域内最显著的变化，将来自 TEL 上的 Great World City 站，预计 2021 年启用。
我们此前对Downtown Line的研究发现，周边项目的价格推动，多数发生在车站公布期间，而非通车后。
基于此，Valley Park 在短期内因 MRT 带来的“额外溢价”，大概率已基本兑现。
话虽如此，就其周边多元的商业与休闲资源、以及项目自身庞大且设施齐全的土地而言，我认为在一个单位越来越“微缩”的时代，这里在宜居性上会在某个阶段被更广泛认可。
当然，前提是住户未来不会轻易接受潜在的 en bloc。
我们的结论
就我个人而言，Valley Park 是个颇具魅力的自住/出租选择。
虽说并非新盘，但其位于 River Valley 的核心位置（介于 Orchard 与 Tiong Bahru 两大生活圈之间），加之完善的园区设施与即刻可达的生活配套，住起来非常便利。
至于升值，我们预计其将继续随整体新加坡房地产市场周期而动，短期内不太会有超预期的跃升。租金回报方面，尽管出租性不错，平均约为 2.3%。
因此，作为纯投资并非最佳——除非你押注未来可能的en bloc。若如此，更需要仔细权衡自身风险偏好、优先级与财务能力，再做决定。
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