| 项目： | Valley Park |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | River Valley Road |
| 地契： | 999年地契 |
| 总户数： | 728 |
| 占地面积： | 430,341 sqft |
| 发展商： | River Valley Properties Pte. Ltd. |
| 竣工： | 1997 |
提到 Singapore River，多数人会想起夜晚的 Clarke Quay——灯光璀璨、热闹非凡，倒映在微波荡漾的河面上。
而住在这里的人，想到 Singapore River 时，想到的却是“家”。
除了真正住在 Singapore River 旁，项目西侧紧邻 Valley Point 购物商场（内有 Fairprice Finest），向东则是 Zion Riverside Food Centre 与 Great World City。
它绝对谈不上新——早在 1997 年就取得 TOP，但尽管是周边最老的项目，多年来维护保养却一直十分到位。
目前买家构成约为 56% Singaporeans、13% PRs、28% Foreigners/Companies，可以说以外籍租户为主。整个项目坐落在 430,341 平方英尺的用地上，共有 728 个单位。
项目处于核心地段，加之楼龄较长，也使其成为在市中心寻找更实惠整套/单间租赁的热门选择。
或许项目唯一的主要短板是暂时没有紧邻的 MRT 站（待 Great World MRT 开通后将有所改变）——不过也有人乐观地认为，它位处 Tiong Bahru 与 Orchard 两大生活圈交界的地理位置，正是其最大的 USP。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Valley Park 实地参观
| 25m 标准泳池 | 烧烤区 | 会所 |
| 按摩池 | 标准泳池 | 亭 |
| 烧烤区 | 会所 | 健身房 |
| 便利店 | 游乐场 | 桑拿 |
| 24小时安保 | 壁球场 | 泳池 |
| 网球场 |
尽管 River Valley 一直是居住口碑很高的社区，但这里的许多项目其实相当紧凑。如果你看重宽阔的大园区，这一带真正坐拥大体量用地的也就 3 个项目——Regency Park、Yong An Park，以及今天评测的 Valley Park。（Spring Grove也有可讨论之处，但鉴于其为 99-year leasehold，暂且不纳入本次对比。）
如果你还没注意到，这些项目都出自一个流行给楼盘名加上“Park”的年代——就像如今新盘里常见“Residence”一样。
在这三者中，Valley Park 的确显得格外突出。它是唯一的999年地契项目（另两者为 Freehold），户数最多，且无论总价还是 psf 都是最便宜的。
简而言之，如果你想住在 River Valley 又需要大尺度园区，这是你能以更可负担价位进入的选择。
与 Valley Park 的体量相比，入口显得相当低调。主入口位于 River Valley Road，第二个入口则藏在 Kellock Road 尽头。
主入口设有红绿灯，早晚高峰时段有助于调节车流——否则驾车要逆向转出至 River Valley Road 另一侧或前往 Nathan Road 会很不方便。
反过来讲，在非高峰时段车流较小时，等灯右转出项目会有些烦人——当然，你也可以改走 Kellock Road 的第二出口。
一驶入园区，你就能立刻感受到它的规模与尺度。用地达 430,345 平方英尺，称得上庞然大物。
判断地块是否充裕的一个迹象，是露天车位的数量——这通常只有老项目才有足够空间配置。当然，明显的不足是缺乏遮蔽——下雨天会很不方便。
儿童游乐场就在第一座楼后面，位置有点奇怪，如果你问我。
主要是因为它靠近车道，弯道的曲线会造成司机视线盲点——所幸两侧都有闸门，可防止孩子不小心冲到道路上。
虽然我很欣赏这种用心，但我更希望把游乐场设在别处，因为闸门多少破坏了游乐区的开放感。
游乐场之后，是第一座多层停车场的出入口（园区共有 2 座）。理所当然，带棚的车位仅供住户使用。Valley Park 对此非常严格，设有闸杆杜绝未授权进入。
这对住户而言是好事，毕竟不希望访客占用你宝贵的有顶车位。
Valley Park 共 5 座楼，容纳 728 个单位。每座楼都有独立的有顶落客区，环路几乎绕行整个项目一圈。奇怪的是，475 与 477 座尽头的道路并未连通。比如要去 475 座，你得绕更长一圈。
换言之，这并非完整的回车环，而更像是一条很长的车道。
许多老项目常见的问题（看你呢，Spanish Village）是缺少像样的有顶落客区，因此 Valley Park 给每座楼都配备了，值得点赞。更好的是，这并非那种敷衍的半截雨棚，而是设置在楼下空间内——即便遇到大雨天，也基本不至于淋湿。
每个大堂都配有自动玻璃滑门（基于安保需要，须刷卡进入），细节不错。外观看起来中规中矩——也为进入后的“小惊喜”埋下伏笔。
进入电梯大堂，你会和我一样惊讶于它的奢华感。虽然我未必喜欢这种风格，但其整体的气派不容否认。
尤其是因为 Valley Park 的外立面相对内敛，因此内部的细节反差显得更为可取。
有点随性的是，Valley Park 里设有 Parcel Santa，自然能迎合当下电商网购的“剁手”趋势。
我们前往 Valley Park 的主要公共空间。
Valley Park 共设 3 个泳池，两个为不规则形状，另有一个小型圆形儿童池。上面这个是最大的主池。
而这个则是两者中较小的一个。
先说优点。考虑到项目的巨大体量，空间感十分开阔，这种敞亮的尺度正是这类老大盘依旧受欢迎的主要原因之一。
另外，住宅楼与泳池之间的间距充足，因此不会有新盘中日益常见的“被围住”的压迫感。
以其楼龄（撰写时 23 年）而论，泳池的维护状况也相当不错。
别忘了 Valley Park 的区位优势。一侧沿 Singapore River，周边项目也相隔较远，这都进一步强化了整体的宽阔感。
接下来聊不足。
虽然不规则泳池自有其独特韵味，但并不利于正经划水锻炼。即便较大的主池，其最长边（长度？）也并不算长。
这也引出下一点——以 728 个单位的体量，泳池配置并不算充裕。鉴于这里深受家庭与希望住在 River Valley 的外籍人士欢迎，周末泳池大概率会比较热闹。
池畔也配有一些躺椅与遮阳伞的桌椅。谈不上精致，但考虑到它并非定位为豪宅项目，也不必有过高期待。
同时，宽敞也带来隐私的代价——这里的一切都显得比较“开敞”，私密性一般。
按摩池位于侧边，就在第二座多层停车场前方。和游乐场一样，我也觉得这个位置有点奇怪。通常按摩池区域会更注重私密度，要么设在角落，要么以景观绿植遮掩。
更不止如此，与周边土地尺度相比，这个按摩池实在太小了！基本上一人泡着，旁边就很难再坐下别人——至少对我而言会过于“贴近”。
较小的泳池旁就是会所，前方有个带顶的凉亭式空间，配有几组座位。老实说，以项目体量来看，会所面积并不算大。
也可以从背面的车道进入。
会所内设有健身房（可惜未能拍到），二层仅能眺望周边泳池景观——大概不值得特地爬楼。
沿泳池侧边，还有一处带顶的休憩区。
同样谈不上惊艳，但在新加坡时而酷热的天气里，有遮蔽便很实用。
就此顺带一提，Valley Park 的景观与日常养护非常值得称道。
绿篱修剪整齐，看不到到处散落的枯叶，多数区域都相当葱郁健康。对一个 23 年楼龄的项目而言，可以明显感受到日常维护到位。
烧烤区靠近第一座多层停车场，设置了不同标高的平台，并被灌木与绿篱很好地掩映。相比泳池周边其他设施，这里私密性最好，景观营造也很到位。
可惜当时区域关闭，未能拍到更好的画面。
在园区后侧，你会看到网球场。
令人印象深刻的是，Valley Park 不止一片、两片，而是有三片网球场。以项目户数来看，完全足够——爱打网球的住户会非常满意。
如你所见，网球场的维护也很到位——毫无可挑剔之处。
网球场前方还有更多访客车位——再次体现这里的空间尺度。
网球场后方，几乎可以称作一个“小型运动中心”。这里有两片壁球场，并配有看台式座位。
壁球场外还有一个篮球区。不过，称其为“篮球场”有点过誉——严格来说只是墙上的一个篮球框。
如前所述，Valley Park 有两座多层停车场。上面这一座是第二座。
车位充足。虽然我个人更偏好全地下车库以完全避免风吹日晒，但这里为住户提供了有顶车位，也算不错。
我尤其喜欢这里宽阔的车道与转弯坡道。不同于一些我去过的老项目（想到的如Pandan Valley），哪怕你开的是大车，这里也不成问题。
地面标线维护良好，整体状况也很新净。许多老项目的车库往往被忽视——这里再次体现了维护到位。
正如开头所述，Kellock Road 还有第二个出入口。
并设有人行侧门，便于前往 Zion Riverside Food Centre、升级后的 Great World City 购物中心，以及即将开通、位于 Thomson East Coast line 的 Great World MRT 站。
最后但同样重要的是，住在 Valley Park 的一大卖点是紧邻 Valley Point。美中不足的是并无连廊遮蔽，但步行距离很短——除非你住在更靠近 Great World 的楼座。
当然，它并非最出众的商场。但这里有不少餐饮、一家 Starbucks，更重要的是有 Fairprice Finest，满足日常临时采购所需。
Valley Park 地段评析
自住或租住选房时，我最看重的一点就是周边配套的便捷性。
顺着这个思路，Valley Point Shopping Centre 就在隔壁。
这里有 Anytime Fitness、Fairprice Finest、Starbucks，以及从健康饮食到宠物护理的多家店铺，可以说 Valley Park 的住户在“日常采购”方面相当便利。
项目本身一端被商场包夹，另一端是 Melrose Park/Kellock Lodge，意味着整体车道噪音很小；仅沿 River Valley Road 的外向单位可能会受些影响（但前方还有低层的 RV Residences 作缓冲）。
Singapore River 的起点也正位于项目背后。
公共交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Valley Pt’ | 14, 32, 65, 139, 970 | 240m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT： Tiong Bahru MRT – 1.2km，步行 16 分钟；或 Orchard MRT – 1.7km，步行 22 分钟
至此你会发现，这里的公共交通便捷性并非最强。
话虽如此，地段非常中心，打车前往市区大多地方都很快。
前往 Orchard MRT 的住户，可在 ‘Opp Valley Pt’ 站搭乘 14 或 65，3 站后、在 Orchard Boulevard 前下车，比全程步行更省时。
至于前往 CBD（Raffles Place MRT），可在 ‘Stellar Rv’ 站搭乘 970，约 16 分钟、11 站后在 One Raffles Quay 下车。
也许这里最大的变化将来自明年开通的 Great World City MRT 站。该站位于 The Trillium 旁（可以说是 River Valley 最佳位置之一），距离 Valley Park 步行约 9 分钟。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（与预计高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 3.6km，车程 10 分钟 |
| Orchard Road | 2km，车程 8 分钟 |
| Suntec City | 4.9km，车程 15 分钟 |
| Changi Airport | 24.2km，车程 25 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 36.1km，车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.6km，车程 22 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.4km，车程 15 分钟 |
| Mapletree Business City | 5.6km，车程 15 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 25.7km，车程 30 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 20.9km，车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 13.8km，车程 22 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.3km，车程 30 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 3.8km，车程 10 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 22.7km，车程 30 分钟 |
*行车时间以高峰时段测算
项目临近出入口：沿 Nathan Road 的 1 个出口（随后接入 River Valley Road）
总结：岗亭/入口位于 Nathan Road 尽头——进出均接入 River Valley Road。出口直连红绿灯路口，便于通往 3 个方向（Delta Road、River Valley Road 与后续 Nathan Road）。
日常采购
| 超市名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Little Farms/FairPrice Finest – Valley Point Shopping Center | 230m，步行 3 分钟 |
| Cold Storage – Great World City | 800m，步行 10 分钟 |
学校
| 教育层级 | 机构数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 2 |
| 小学（车程 3km） | 5 |
| 中学（车程 3km） | 4 |
| 国际学校（车程 3km） | 6 |
| 初院（车程 5km） | 1 |
| 大学（车程 5km） | 5 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
其他要点
- “滨河居住”
并非要刻意拔高（大家都明白，新加坡的“河景生活”不如一些国家来得诱人），但住在维护良好的水体旁确实有其好处。
其一，营造了不同于城区车道的环境氛围。哪怕河道并非最具观赏性的景观，有河与绿植作伴，基本都比嘈杂的马路更宜人。
其二，偶尔散步/慢跑的人可以把这段 1.5km、无遮挡的河畔步道纳入日常路径，随后还可接入更亲近自然的 Alexandra Park Connector（紧邻 Tanglin Regency）。
从那里还可一路至 Robertson/Clarke/Boat Quay，继而通往 Gardens By the Bay，甚至 East Coast Park！
作为健身爱好者，我很在意锻炼时的空气质量——能在城市中心呼吸到较为清新的空气，是多数中心区住户不一定享有的“特权”。
- River Valley Road 餐饮
自然会想到“吃”的话题。
除了选择多样的 Zion Riverside Food Centre（顺便说一句，撰文时这里的虾面和饺子非常出色），沿 River Valley Road 还有不少“老牌”餐馆。
其中就包括著名的 Boon Tong Kee Chicken Rice。
同一段路上也有印度、日本与西式餐饮可选。
若想更舒适的堂食餐厅，Valley Point Shopping Center 就在旁边。
Valley Park 项目规划点评
鉴于项目楼龄，这是我们能找到的最清晰的总平图。
与大多数老盘一致，你会发现一些“年代感”设施，比如壁球场与多功能厅。
至于能否随时使用，答案是——需要提前预约。此外，预约还需付费，具体费用可点击这里查看。
我知道“设施需付费”听起来有些离谱——但与我们过去评测过的一些公寓相比，这里的收费并不算过分。
或许你在上图未必看得清，但项目内有 2 座多层停车场，这也颇有当年新加坡“地面空间不必用尽”的时代印记。
如今新盘大多将车库设于地下，这对你来说要么是环境上的“变化之美”，要么是负担，取决于你对“少车项目”的偏好。
同样值得注意的是，各楼座之间并不拥挤，间距充裕。
这些空间自然点缀了绿化与部分设施，相较许多更“都市化/大众化”的新盘，让园区更具家庭友好、亲切宜人的氛围。
就土地面积与户数之比而言，为 430,341/728 = 每户 591 平方英尺。
Best Stacks
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） | 户数 |
| 1-Bedroom | 710 – 1,001 sqft | 147 |
| 2-Bedroom | 1,109 – 1,464 sqft | 361 |
| 3-Bedroom | 1,550 – 1,808 sqft | 188 |
| 3-Bedroom Penthouse | 2,562 – 3907 sqft | 9 |
| 4-Bedroom Penthouse | 3,767 – 3,789 sqft | 6 |
如果说地段、宽敞的园区与周边配套还不够吸引人，那么这里的超大户型更是“重头戏”。
当然，这并非对所有人都是利好——毕竟按 psf 计价，面积越大总价越高。
同时别忘了项目已有 23 年楼龄，园区外部（公共区域）与室内（具体单位）的情况未必一致。
因此，看房时务必仔细检查单位内部的装置与维护情况，避免后期不必要的麻烦。
考虑到这里的户型面积与以外籍社群为主的氛围，co-living（即合租单间、与数位室友同住）在此相当常见。
对于在新加坡工作的单身外籍人士来说，这是个不错的选择——需注意公寓的最短租期为 3 个月。
Best Stacks
Valley Park 价格评析
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） | 平均租金（PSF/PM） |
| Valley Park | 999年 | 1997 | $1,649 | $3.16 |
| Regency Park | Freehold | 1990 | $1,768 | $2.89 |
| Yong An Park | Freehold | 1986 | $1,413* | $2.85 |
*请注意，此均价受过去 6 个月仅成交两套超大面积（6,695 与 7,750 平方英尺）单位影响而偏低。如以常规户型计，约为 $2,000 PSF 左右。
关注 Valley Park 的读者，可能是基于其地段、园区/空间配置、楼龄-价格比，或甚至户型面积。
本次对比我选取了 River Valley 一带的老牌大尺度项目，并附上平均租金，作为参考区间。
就地段而言，Yong An Park 距 Great World City MRT 最近（几乎相邻），Regency Park 则最远。
若看“单位面积 vs 项目用地面积”的比例，我们观察到：
Regency Park：约 520,000sqft/292 户 = 1,781 sqft/户
Yong An Park：400,000sqft/288 户 = 1,389 sqft/户
Valley Park： 430,341sqft /728 户 = 591 sqft/户
以 Regency Park 为例，其大约 520,000+ 平方英尺的用地中，超过 320,000 平方英尺为花园与配套设施。
三个项目都配备了网球场、泳池以及其他多项设施。
若以“最小 2 卧户型”及其对应的平均租金（以 psf pm 计）来比较，我们得到：
| 项目名称 | 最小 2 卧面积 | 平均租金（PSF/PM） | 估计月租金 | 单位均价 |
| Valley Park | 1,109 | $3.16 | $3,504 | $1.82m |
| Regency Park | N.A | |||
| Yong An Park | 1,001 | $2.85 | $2,852 | $1.41m |
至于 3 卧单位，我们的估算如下：
| 项目名称 | 最小 3 卧面积 | 平均租金（PSF/PM） | 估计月租金 | 单位均价 |
| Valley Park | 1,550 | $3.16 | $4,898 | $2.55m |
| Regency Park | 2,227 | $2.89 | $6,436 | $3.93m |
| Yong An Park | 1,765 | $2.85 | $4,907 | $3.43m |
注：租金价格受房东与房客协商及诸多因素影响，如市场周期、单位楼层等。以上仅基于过往租售数据的估算。
最终还是要看你的偏好。如果追求性价比与 MRT 便利性，Yong An Park 更合适。
如果在新加坡心脏地带寻求超大空间与静谧环境，可以考虑 Regency Park。
Valley Park 的 USP 在于即刻可达的生活配套，以及与 Tiong Bahru 生活圈相对不错的距离。
若回看 Valley Park 多年来的价格走势图，会发现它基本与整体新加坡楼市的趋势同频。
有趣的是，Valley Park 所在地曾是 F&N 在东南亚的第一家工厂。F&N 的一份研究显示，1952 至 1992 年间，土地价格从 $640,000 飙升至 $192.6 million，涨幅达 300 倍。
随后，该区域被规划为综合开发（包括 Valley Point Shopping Center 与 Fraser Suites）。
如今，Valley Park 占据了原工厂地块的 70% 以上。
自 1990 年代推出以来，其 psf 从约 $830 上涨至目前的 $1,649。
鉴于周边多数地块已开发完毕——除少数保留用地（多为绿地）外，短中期内周边环境大概率不会有明显重建。
视野不易被挡、居住的宁静也不太会被干扰（除非偶有项目维护/单位改造）。
也许该片区最大的变化会来自 TEL 的 Great World City 站在 2021 年投入运营。
我们此前对Downtown Line做过研究，发现周边项目的价格涨幅多发生在地铁站宣布规划期间，而非正式通车后。
基于此，Valley Park 在可预见的近期内，因地铁利好带来的“额外涨幅”机会基本已成过去式。
话虽如此，考虑到 Valley Park 周边功能的多元性（商业、休闲）及其超大用地与设施密度，在一个户型年年变小的住房市场中，它在某个阶段会成为更受追捧的“宜居之选”。
前提是，住户未来不要轻易接受潜在的 en bloc。
我们的看法
就我个人而言，Valley Park 是一个颇具魅力的自住/出租选择。
诚然，它不是最新的公寓，但其核心地段（位于 River Valley，介于 Orchard 与 Tiong Bahru 生活圈之间）、完善的园区配套与即刻可达的便利设施，使其成为居住便利的项目。
至于升值，我们预期其走势会与新加坡整体楼市周期保持一致，不会出现预料之外的跳涨。租金回报方面，尽管出租容易，平均约 2.3%。
因此，它并非最佳的纯投资标的——除非你押注未来可能的 en bloc。在那种情况下，务必先厘清你的风险承受能力、优先级与财务状况，再做决定。
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