| 项目： | Valley Park |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | River Valley Road |
| 产权： | 999年地契 |
| 单位数量： | 728 |
| 占地面积： | 430,341 sqft |
| 发展商： | River Valley Properties Pte. Ltd. |
| 落成年份： | 1997 |
提到新加坡河，许多人会想起夜幕下的 Clarke Quay。粼粼灯火与喧嚣景象映在缓缓流淌的水面上。
而住在这里的居民想到新加坡河时，则想到的是“家”。
除了确实住在新加坡河畔外，项目西侧紧邻 Valley Point 购物中心（设有 FairPrice Finest），东侧则有 Zion Riverside Food Centre 与 Great World City。
当然，这并非最新的公寓——早在 1997 年就已 TOP，但尽管是周边最年长的项目之一，多年来维护可谓一尘不染。
这里的买家构成约为 56% 新加坡公民、13% 永久居民以及 28% 外国人/公司；可以说以外籍人士为主。整个项目坐落于 430,341 平方英尺的用地上，共有 728 个单位。
地段核心且楼龄较高，也使其成为市中心内寻求相对实惠整套/单间租赁的热门选择。
或许项目唯一的主要缺点是缺乏就近的 MRT 站（待 Great World MRT 开通后将改善）——不过乐观者会认为，其恰处于 Tiong Bahru 与 Orchard 两大地带的交界，反倒是其最大 USP
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Valley Park 实地走访
| 25m 泳道池 | 烧烤区 | 会所 |
| Jacuzzi 按摩池 | 泳道池 | 凉亭 |
| 烧烤区 | 会所 | 健身房 |
| Mini-Mart 便利店 | 游乐场 | 桑拿 |
| 24 小时安保 | 壁球场 | 游泳池 |
| 网球场 |
尽管 River Valley 一向被视为理想居住地，许多的 开发项目其实相当紧凑。因此，若你在寻找占地宽广的小区，本区内真正坐拥大幅土地的也就三处——Regency Park、Yong An Park，以及本次评测主角 Valley Park。（或许也可把 Spring Grove 纳入讨论，但鉴于其为 99 年地契项目，暂且按下不表。）
若你还未留意到，这些项目都出自一个流行“Park”命名的年代——就像如今新项目常见“Residence”一样。
在这三者中，Valley Park 显得较为“突兀”。它是唯一的 999 年地契（其余两者为永久地契），单位数量最多，且无论按总价还是按 psf 计价，价格都最为亲民。
简单说，若你想住在 River Valley 又希望项目占地宽敞，这里是最容易进入的价格点。
相较于 Valley Park 的体量，出入口却相当低调。主入口位于 River Valley Road，另一处入口则隐藏在 Kellock Road 尽头。
主入口设有红绿灯，在尖峰时段尤为有用，可调节车流——否则驾车要左转驶向 River Valley Road 对向或前往 Nathan Road 都会较为困难。
反过来，若非高峰期车流较少，等待红绿灯离开小区可能会略感烦躁——当然，你也可以改走 Kellock Road 的第二个出口。
一驶入园区，立刻能感受到其规模与气势。以 430,345 平方英尺的用地而言，确实是“庞然大物”。
土地充裕的一个明确信号，就是露天停车位的数量——这在仅有老项目才具备的“奢侈”空间。当然，明显的缺点是缺乏遮蔽——遇上下雨天必定不便。
儿童游乐场位于第一座楼后方，说实话位置有些奇怪。
更因为它靠近车道，且弯道的曲线会造成潜在视线盲区——庆幸的是，两侧均设有闸门，能防止孩童不慎闯上车道。
虽说这样的考量值得肯定，但我更愿意把游乐场放在其他位置；闸门在一定程度上破坏了场地的开阔感。
游乐场之外，便是第一座多层停车场的入口/出口（园区共 2 座）。理所当然，带遮蔽的停车场仅供住户使用。Valley Park 对此也相当严格，设有道闸以防未经授权进入。
这对住户而言是好事，毕竟没人希望访客占用你的有盖车位。
Valley Park 共 5 座楼，容纳 728 个单位。每座楼都有各自的有盖落客点，车道几乎环绕整个园区一圈。较为奇怪的是，475 与 477 座末端的道路并未真正连通。例如，要前往 475 座，就得绕园区更长一段路。
换言之，这并非完整环路，而更像是一条很长的道路。
困扰众多老项目（没错，就是你，Spanish Village）的一大问题，是缺乏像样的有盖落客点；而 Valley Park 每座楼都配备了这一设施，值得称赞。更妙的是，它并非那种“半吊子”小棚只遮住半辆车，而是直接位于楼下空间——即便暴雨天也不太可能被淋湿。
每个大堂入口均设自动玻璃感应门（出于安全考虑需刷卡进入），这一点颇为贴心。外观虽平平，却也为进入后的“惊喜”埋下伏笔。
进入电梯大堂，你会和我一样惊讶其奢华感。虽然我并非这种风格的拥趸，但其气派确实不容否认。
再者，Valley Park 的外立面相当低调，内里的细节反倒形成呼应。
颇为随性地，园区内还设有 Parcel Santa——在当下网购盛行的时代，应当会被充分利用。
让我们前往 Valley Park 的主要公共区域。
园区共有 3 个泳池，两座不规则形状主泳池与一座小型圆形儿童池。上图的是其中最大的。
而这一个则是两座主泳池中较小的。
先说优点。鉴于项目体量巨大，空间感十分开阔；这也是像此类大型老项目至今仍受青睐的主要原因之一。
此外，楼栋与泳池之间留有充足距离，不会出现新项目中越来越常见的“逼仄包围感”。
以其楼龄（撰写时 23 年）来看，泳池的维护也相当到位。
别忘了其区位优势。由于一侧紧邻新加坡河，周边项目之间的退距也较大，这也进一步强化了整体的开阔感。
再谈不足。
不规则泳池虽自有其魅力，但并不利于正经划水锻炼。即便较大的泳池，其最长边（或纵深）也并不算长。
其次，以 728 个单位的规模而言，泳池配置显得不足。鉴于项目深受家庭与希望居住在 River Valley 的外籍人士欢迎，周末的泳池大概率会较为拥挤。
池畔配有些许躺椅与遮阳伞的桌椅。谈不上精致，但考虑到它并非定位为豪华项目，也不要抱太高期待。
需要指出的是，宽敞也以牺牲私密性为代价——整体感觉较为“开敞”，缺少遮蔽。
按摩池位于侧边，正对第二座多层停车场的位置。与游乐场一样，我觉得选址颇为奇怪。通常按摩池应更为私密，要么设在角落，要么以绿化遮掩。
更糟的是，就周边用地尺度而言，这个按摩池实在太小！一人入座放松后，旁人几乎难以同用——至少对我而言，距离过于“亲密”。
较小的泳池旁便是会所，前方设有带顶棚的小亭与若干座位。坦白说，以项目规模而论，会所面积并不理想。
你也可以从后方车道进入。
会所内设有健身房（可惜未能拍摄），二层仅能眺望周边泳池——为了这点视野而爬楼梯并不太值得。
沿泳池侧面，还设有带顶棚的休憩区。
虽然谈不上特别，但在新加坡时而酷热的天气下，有遮蔽总归实用。
就此而言，我必须称赞 Valley Park 的园林与整体保养，确实可圈可点。
绿篱多半修剪整齐，地面鲜少落叶，大部分区域都显得郁郁葱葱、长势良好。以 23 年楼龄来看，可见管理相当用心。
烧烤区靠近第一座多层停车场，由数个抬高的平台组成，并以灌木与绿篱良好遮蔽。相较泳池周边其他设施，这里或许是最具私密性的空间，景观设计也十分到位。
可惜当时封闭未开放，未能拍到更好的画面。
在园区背面，你会看到网球场。
令人印象深刻的是，这里不是一片、也不是两片，而是三片网球场。以项目单位数而言，完全绰绰有余——网球爱好者会非常满意。
和前文多数设施一样，网球场的维护也非常到位——毫无可挑剔之处。
网球场前方还有更多访客车位——再一次体现出这里的空间尺度。
网球场后方可谓一个“迷你运动综合区”。这里有两座壁球场，旁设阶梯式看台座位。
壁球场外侧配有篮球场。不过，说“篮球场”或许有点夸张——其实就是墙面上装了一只篮筐。
如前所述，园区共有两座多层停车场。上图这是第二座。
车位充足。虽然我仍更偏好全地下车库以完全遮蔽风雨，但至少住户这里有带顶棚的停车选择。
我尤其喜欢这里开阔的车道与转弯坡道。不同于我去过的一些老项目（Pandan Valley 便是），即便你开大型车辆，通行也应毫无压力。
地面标线与涂层维护良好、状态明显不错。许多老项目往往忽略车库保养——再次显示出此处整体维护达标。
正如开头所述，Kellock Road 还有第二个出入口。
并设有侧门，可便捷通往 Zion Riverside Food Centre、焕新后的 Great World City 购物中心，以及即将通车、属于 Thomson-East Coast 线的 Great World MRT 地铁站。
最后，居住在 Valley Park 的主要吸引力之一，便是与 Valley Point 的近距离。遗憾之处在于并无连廊遮蔽，但步行距离很短——除非你住在靠近 Great World 的楼栋。
诚然，这并非顶级购物中心，但店铺数量尚可，有 Starbucks，最重要的是——设有 FairPrice Finest，满足日常采买之需。
Valley Park 区位评析
无论自住还是租住，我在选房时最看重的一点，便是周边配套的可达性。
顺着这个思路，我们会发现 Valley Point Shopping Centre 就在隔壁。
这里有 Anytime Fitness、FairPrice Finest、Starbucks，以及其他多家从健康饮食到宠物护理等各类门店，可以说，Valley Park 居民在日常采购方面相当充裕。
项目一端与购物中心衔接，另一端毗邻 Melrose Park/Kellock Lodge 组合——因此整体车流噪音很少，除非是沿 River Valley Road 外侧的朝向（即便如此，前方也有低层的 RV Residences 作缓冲）。
此外，新加坡河的上游起点就位于项目正后方。
公共交通
| 公交站 | 停靠公交线路 | 距公寓距离 (& 预计步行时间) |
| ‘Valley Pt’ | 14, 32, 65, 139, 970 | 240m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT: Tiong Bahru MRT – 1.2km，步行 16 分钟 或 Orchard MRT – 1.7km，步行 22 分钟
至此你可能已经发现，这里的公共交通便利性并非最强。
话虽如此，地段极其中心，多数市区地点打车很快可达。
若前往 Orchard MRT，可在 ‘Opp Valley Pt’ 巴士站搭乘 14 或 65，3 站后于 Orchard Boulevard 前下车，较之全程步行更为省时。
前往 CBD（Raffles Place MRT）的话，可在 ‘Stellar Rv’ 巴士站搭乘 970，历时约 16 分钟、途经 11 站，于 One Raffles Quay 下车。
或许这里最大的变化，将在明年 Great World City MRT 开通后到来。该站位于 The Trillium 附近（可以说是 River Valley 区位最佳的项目之一），距离 Valley Park 步行约 9 分钟。
驾车
| 主要目的地 | 距公寓距离 (& 预计高峰期车程) |
| CBD (Raffles Place) | 3.6km, 10-min drive |
| Orchard Road | 2km, 8-min drive |
| Suntec City | 4.9km, 15-min drive |
| Changi Airport | 24.2km, 25-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 36.1km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.6km, 22-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.4km, 15-min drive |
| Mapletree Business City | 5.6km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint | 25.7km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 20.9km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 13.8km, 22-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.3km, 30-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 3.8km, 10-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 22.7km, 30-min drive |
*注：车程以高峰时段估算
就近道路出入口：沿 Nathan Road 的 1 个出入口（随后接驳 River Valley Road）
总结：保安岗/出入口位于 Nathan Road 的“尽头”，进出皆接至 River Valley Road。出口紧邻带号志路口，可便捷通往 3 个方向（Delta Road、River Valley Road 与后续 Nathan Road）。
日常采买/杂货
| 超市名称 | 距公寓距离 (& 预计步行时间) |
| Little Farms/FairPrice Finest – Valley Point Shopping Center | 230m，步行 3 分钟 |
| Cold Storage – Great World City | 800m，步行 10 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 2 |
| 小学（车程 3km） | 5 |
| 中学（车程 3km） | 4 |
| 国际学校（车程 3km） | 6 |
| 初级学院（车程 5km） | 1 |
| 大学（车程 5km） | 5 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
其他要点
- “滨河居住”
并非要刻意“拔高”（大家也明白，新加坡的“滨河”居住并不如他国那般迷人），但临近一条维护良好的水体，确有其优势。
首先，它为社区环境增添变化。有河流（即便谈不上最赏心悦目）与周边绿意作伴，几乎总胜过一条嘈杂的马路。
其次，喜欢散步/慢跑的人，可以把这段约 1.5km、无遮挡的河畔步道纳入日常路线；再往前便接上更具自然风貌的 Alexandra Park Connector（紧邻 Tanglin Regency）。
从此一路可达 Robertson/Clarke/Boat Quay，乃至滨海湾花园，甚至 East Coast Park！
作为健身爱好者，我格外在意运动时呼吸的空气质量——能在城市中心吸入较为清新的空气，并非所有“市中心住客”都能享有的特权。
- River Valley Road 餐饮
说到这里，自然就想到吃。
除了选择多样的 Zion Riverside Food Centre（顺带一提，撰文时这里的虾面与饺子非常出色），River Valley Road 一带也有不少“老派”餐馆。
其中就包括知名的 Boon Tong Kee Chicken Rice。
同一条路上也能找到印度、日本与西式等多种选择。
若想更舒适的堂食，到 Valley Point Shopping Center 即可。
Valley Park 项目与规划解析
鉴于项目年代已久，目前我们能取得的最佳总平面图如上。
与多数老公寓一致，你会发现一些较“传统”的设施，如壁球场与多功能礼堂。
若你关心设施使用，答案是——是的，需提前预约。此外，部分设施还需支付费用。相关收费可点击这里查看。
我知道“设施收费”听上去可能有些离谱——但与我们过往评测过的多处公寓相比，这里的收费水平尚算合理。
另外，图中或许不太明显，园区内设有 2 座多层停车场，颇有当年新加坡对“未充分利用空间”并不苛责的时代印记。
如今新项目多为全地下车库，这一点要么让你觉得环境更开阔，要么成为你的“槽点”，取决于你对“少车化”项目的偏好。
值得注意的是，各栋楼之间并不拥挤，留有充足间距。
这些空间自然点缀了大量绿化与部分设施，与许多更偏“城市化/大众化”的新项目相比，进一步营造出适合家庭、愉悦友好的氛围。
顺带一提，项目土地与单位的比例为 430,341/728 = 591 平方英尺/户。
最佳栈号
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） | 单位数量 |
| 1卧室 | 710 – 1,001 sqft | 147 |
| 2卧室 | 1,109 – 1,464 sqft | 361 |
| 3卧室 | 1,550 – 1,808 sqft | 188 |
| 3卧室 顶层公寓 | 2,562 – 3907 sqft | 9 |
| 4卧室 顶层公寓 | 3,767 – 3,789 sqft | 6 |
若说位置、宽敞的园区设施与周边配套还不够，如今再加上“巨无霸”户型可供选择。
当然，这并非总是好事——按 psf 计价，户型越大，总价负担越高。
还需注意，公寓已达 23 年楼龄，因此外部环境（即公共空间）并不必然代表内部状况（即单位本身）。
据此，若看房，请务必细查单位的装置与维护状况，以免后续产生不必要的麻烦。
鉴于单位面积普遍较大，加之外籍社群占比不低，这里相当常见“合住房”（即按房间出租、多人合住）。
对于在新加坡工作的单身外籍人士来说，这或许是不错的选择——但请注意，公寓的最短租期在新加坡为 3 个月一个区间。
最佳栈号
Valley Park 价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 平均租金（PSF/PM） |
| Valley Park | 999-years | 1997 | $1,649 | $3.16 |
| Regency Park | 永久地契 | 1990 | $1,768 | $2.89 |
| Yong An Park | 永久地契 | 1986 | $1,413* | $2.85 |
*请注意，此数据存在偏差，因过去 6 个月仅成交了 6,695 与 7,750 平方英尺两套超大户型，显著拉低了平均 PSF。若以常规户型计，应约为 $2,000 PSF。
考虑 Valley Park 的读者，多半看重其地段、空间/设施、年龄与价格的平衡，或甚至是单位面积。
本次价格对比，我们选取了 River Valley 区内同样宽敞的老项目。我们也列出了平均租金，供你对区域行情有大致概念。
就位置而言，Yong An Park 距 Great World City MRT 最近（几乎相邻），而 Regency Park 最远。
至于单位与项目土地规模的关系，数据如下：
Regency Park: Approx 520,000sqft/292 units = 1,781 sqft 土地/户
Yong An Park: 400,000sqft/288 units = 1,389 sqft 土地/户
Valley Park: 430,341sqft /728 = 591 sqft 土地/户
以 Regency Park 为例，其占地约 520,000+ 平方英尺，其中逾 320,000 平方英尺为花园与设施。
三者均配备网球场、泳池与多项设施。
就最小 2 卧单位面积与相应租金（若按平均 psf pm 计）而言，情况如下：
| 项目名称 | 最小 2 卧面积 | 平均 租金（PSF/PM） | 单位平均月租 | 单位平均售价 |
| Valley Park | 1,109 | $3.16 | $3,504 | $1.82m |
| Regency Park | N.A | |||
| Yong An Park | 1,001 | $2.85 | $2,852 | $1.41m |
至于 3 卧单位，估算如下：
| 项目名称 | 最小 3 卧面积 | 平均租金（PSF/PM） | 单位平均月租 | 单位平均售价 |
| Valley Park | 1,550 | $3.16 | $4,898 | $2.55m |
| Regency Park | 2,227 | $2.89 | $6,436 | $3.93m |
| Yong An Park | 1,765 | $2.85 | $4,907 | $3.43m |
请注意，租金受业主-租客协商及诸多因素影响（如市场周期、楼层等）。以上仅依据过往租售数据的估算。
归根结底，选择取决于你的偏好。若注重可负担性与 MRT 相关的便利性，Yong An Park 是更优选。
若看重空间与市中心的静谧私享，则可考虑 Regency Park。
Valley Park 的 USP 来自其即刻可达的配套便利，以及与 Tiong Bahru 片区的相对近距。
从 Valley Park 多年价格走势看，其基本与整体新加坡房地产市场的趋势同步。
有趣的是，Valley Park 所在地，曾是 F&N 东南亚的第一家工厂。根据其发布的研究，1952 至 1992 年间，该地价格从 $640,000 飙升至 $192.6 million，增长达 300 倍。
随后，这一片区被规划改造为综合体（包括 Valley Point Shopping Center 和 Fraser Suites）。
如今，Valley Park 占据了原厂区逾 70% 的面积。
自 1990 年代推出以来，其 psf 从约 $830 上涨至当前的 $1,649。
鉴于周边地块大多已开发完成——除少数保留地（多为绿地）外——短中期内，周边环境大概率不会发生大规模重建变化。
视野不易被遮挡，居住宁静度也不致被破坏（除常规项目维护/个别单位装修外）。
本区最显著的变化，或将来自 TEL，Great World City 站在 2021 年投入运营。
根据我们先前的研究，关于Downtown Line 我们发现，周边项目价格上涨，多数发生在“宣布建站”的阶段，而非正式通车后。
据此判断，就 Valley Park 的短期升值而言，最大的红利或已错过。
尽管如此，考虑到 Valley Park 周边兼具多元的商业与休闲资源，加之园区本身幅员辽阔、设施完善，我认为在某个阶段它会成为极具吸引力的宜居之选——尤其是在房屋单位一年比一年小的当下。
前提是，住户未来不接受任何潜在的 en bloc 集体出售。
我们的看法
就个人而言，我认为 Valley Park 无论自住或出租，都是颇具吸引力的选择。
诚然，它并非最新的公寓，但凭借核心地段（位于 River Valley，介于 Orchard 与 Tiong Bahru 之间）、丰富而分散的园区设施，以及即刻可达的生活配套，居住便利度很高。
就升值而言，预计其走势将继续与整体新加坡楼市周期保持一致，难见额外的溢价拉升。租金回报方面，尽管出租能力不俗，平均约为 2.3%。
因此，若单纯从投资角度出发，它并非最优选择——除非你押注未来可能的 en bloc 集体出售。若是如此，在出手前务必仔细权衡自身的风险承受力、优先事项与财务能力。
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