| 项目： | Valley Park |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | River Valley Road |
| 产权： | 999年地契 |
| 单位数： | 728 |
| 占地面积： | 430,341 sqft |
| 开发商： | River Valley Properties Pte. Ltd. |
| 竣工： | 1997 |
提到 Singapore River，大多数人会想起夜幕下的 Clarke Quay。粼粼灯光与喧嚣景象倒映在缓缓流动的河面上。
而这里的居民提到 Singapore River——想到的是家。
除了真正住在 Singapore River 旁，他们西侧紧邻 Valley Point 购物商场（设有 Fairprice Finest），东侧则是 Zion Riverside Food Centre 和 Great World City。
它绝不是最新的公寓——早在 1997 年就已取得 TOP，但尽管是周边最年长的项目，多年来维护却一直无可挑剔。
这里的买家构成为 56% 新加坡公民、13% PR 与 28% 外国人/公司，可以说公寓多由外籍人士居住。项目在 430,341 平方英尺的土地上共规划 728 个单位。
公寓位处黄金中心地段，加上楼龄因素，也让它成为在市中心寻找相对可负担单位/房间出租的热门选择。
或许本项目唯一的主要缺点是缺乏就近的 MRT 站（待 Great World MRT 启用后将改变）——不过也有人乐观认为，它位于 Tiong Bahru 与 Orchard 两大生活圈交界处，这反而成就了公寓最大的 USP
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Valley Park 内部参观
| 25m 泳道池 | 烧烤区 | 会所 |
| 按摩浴池 | 泳道池 | 亭廊 |
| 烧烤区 | 会所 | 健身房 |
| 便利店 | 游乐场 | 桑拿 |
| 24小时安保 | 壁球场 | 游泳池 |
| 网球场 |
尽管 River Valley 社区是备受推崇的居住地，但许多项目其实都相当紧凑。如果你追求广阔开阔的社区用地，区域内真正坐拥大占地的其实就 3 个——Regency Park、Yong An Park，以及今天评测的主角——Valley Park。（Spring Grove也可一议，但鉴于它是 99 年地契项目，暂且不在此讨论。）
如果你还没留意到，这些项目都出自一个流行将“Park”纳入项目名的年代——正如如今许多新项目偏爱“Residence”一词。
在这三者中，Valley Park 显得与众不同。它是唯一的 999 年地契项目（另外两者为永久地契），单位数量最多，而且无论总价还是 psf 单价都最便宜。
简单说，如果你想住在 River Valley 又需要宽阔社区体量，这里是你能进入的最实惠价位。
相较于 Valley Park 的体量，入口显得相当低调。主入口位于 River Valley Road，第二入口则隐于 Kellock Road 尽头。
主入口设有红绿灯，在高峰时段尤其实用，可调节车流——否则驾车要左转横跨至 River Valley Road 对向或上 Nathan Road 都会较为困难。
反过来说，在非高峰时段车流不大时，等候红绿灯驶出项目会略显烦躁——不过你也可以改走 Kellock Road 的第二出口。
驶入项目的那一刻，你会立刻感受到它的规模与尺度。占地 430,345 平方英尺，体量确实不小。
一个显示土地充裕的明显迹象，就是露天停车位的数量——这通常只有老项目才有足够空间提供。当然，明显的缺点是缺乏遮蔽——下雨天会相当不便。
儿童游乐场位于第一座楼后的不远处，如果你问我，这个位置有点奇怪。
更因为它靠近行车道，而周边弯道会造成潜在的司机视线盲点——因此在两侧加设闸门防止儿童冲出马路是非常必要的。
虽然我认可这份用心，但我更希望游乐场能设在别处，因为闸门多少破坏了游乐场应有的开阔感。
游乐场之后，就是第一座多层停车场的出入口（项目共有 2 座）。理所当然，带遮蔽的停车场仅供住户使用。而在 Valley Park，这一点把控得很严，有道闸防止未经授权进入。
这对住户而言是好事，谁都不希望访客占用你的有盖车位。
Valley Park 共 5 座楼，容纳 728 个单位。每座楼都有带遮蔽的上下客区，且环形车道几乎围绕整个项目一圈。比较奇怪的是，475 与 477 座尽头的道路并不相连。比如要去 475 座，你需要绕项目更长一段路。
换言之，这里不是完整的环路，更像是一条很长的单向道路。
困扰许多老项目的问题（看你呢，Spanish Village），就是缺乏像样的有盖上下客区，所以 Valley Park 每座楼都配备这一点很加分。更棒的是，这不是那种“勉强应付”的小雨棚，而是直接设置在楼下——即便大雨天也不太可能被淋湿。
每个门厅都配备自动玻璃感应门（出于安全需要需刷卡进入），这是个不错的细节。外观看起来中规中矩——也因此走进室内会有些许惊喜。
进入电梯厅，你会和我一样惊讶于它的华丽程度。尽管我不算太喜欢这种风格，但其恢弘感毋庸置疑。
再者，Valley Park 的外立面其实相当低调，所以内部的雕饰与细节也算是一个不错的反差。
颇为随性地，这里还有 Parcel Santa——鉴于当下对电商的热衷，这设施应会被充分利用。
接下来前往 Valley Park 的主要公共区域。
Valley Park 共设 3 个泳池，两个不规则形状的主池，以及一个小型圆形儿童池。上图是其中最大的泳池。
而这一个则是两者中较小的。
先说优点。鉴于项目体量巨大，空间感十分开阔，这种空间尺度正是这类大型老项目依然受欢迎的重要原因之一。
此外，楼栋与泳池之间的距离非常充裕，因此不会有许多新项目常见的“被包围感”。
以其楼龄（撰文时 23 年）来看，泳池的维护也相当到位。
别忘了 Valley Park 的区位优势。一侧沿着 Singapore River，周边邻里项目也与其维持着相当距离，这也强化了整体的开阔感。
接着说不足。
虽然不规则泳池自有其韵味，但并不利于正规游泳训练。即便是较大的那一池，其最长宽度（或长度？）也并不算长。
这也引出下一点——以 728 个单位的体量而言，这里的泳池数量与容量并不算充裕。考虑到项目深受家庭与希望住在 River Valley 的外籍人士欢迎，周末泳池大概率会较为拥挤。
池畔设有些许躺椅、座位与遮阳伞。算不上花哨，但我对这里也不会有太高预期，毕竟它从来不是以豪华项目定位。
不过，开阔的代价之一是私密性有所牺牲——此处的一切都更为“开敞”。
按摩浴池位于侧边，正对第二座多层停车场的位置。和游乐场一样，我觉得它的选址也很奇怪。通常按摩浴池应更私密，或设在角落，或以一定的绿植作遮挡。
更重要的是，就周边可用的土地空间而言，这个按摩浴池实在太小了！只要有一人放松浸泡，其他人基本就很难再舒适使用——至少对我而言距离太过“亲密”。
较小的泳池旁就是会所，前方设有一处带遮蔽的亭廊与若干座位。坦白说，以项目体量来看，这里面积并不大。
你也可以从背后的车道进入此处。
会所内设有健身房（可惜我未能拍到），二层仅能眺望周边泳池——不太值得为此爬楼。
顺着走，泳池一侧设有带遮蔽的休憩区。
依旧算不上出众，但在新加坡炎热（有时酷热）的天气里，有遮蔽的空间总是很实用。
就此而言，我必须说 Valley Park 的景观与日常养护非常值得称赞。
绿篱修剪整齐，地面少见落叶，大多数区域看起来都十分茂盛健康。以 23 年楼龄的项目而言，可见其保养相当到位。
烧烤区靠近第一座多层停车场，设有不同高度的平台，并以灌木与绿篱较好地遮蔽。与池畔其他设施相比，烧烤区私密性最好，景观也较为到位。
可惜当时该区域关闭，未能拍到更好的画面。
在项目的后方，你会发现网球场。
令人印象深刻的是，这里不止一片、两片，而是有三片网球场。以项目单位数来看，完全绰绰有余——网球爱好者会非常满意。
如同你目前所见，大多数设施维护都很到位——网球场我完全无可挑剔。
网球场前方还有更多访客车位——再次印证了这里的空间之充裕。
网球场后方可以说是一个迷你体育综合区。这里设有两片壁球场，并配有看台式座位。
壁球场外还有一处篮球设施。不过称之为“篮球场”有些言过其实，它其实就是一面墙上装了一个篮板和球框。
如前所述，Valley Park 内共有两座多层停车场。上图是第二座。
停车位十分充足。虽然我仍更偏好地下车库以完全遮蔽风雨，但这里至少为住户提供了有盖车库。
我尤其喜欢这里车道与转弯坡道的宽度。不同于一些我去过的老项目（Pandan Valley 就浮现在脑海），即便你开的是大车，也不成问题。
地面涂装状况良好，明显维护得当。许多老项目的车库往往是被忽视的角落——再次说明这里的日常维护达标。
如本评测开头所述，Kellock Road 设有第二出入口。
旁边还有侧门，可便捷通往 Zion Riverside Food Centre、翻新后的 Great World City 购物中心，以及即将通车、位于 Thomson-East Coast 线的 Great World MRT 站。
最后但同样重要的是，住在 Valley Park 的一大吸引力在于靠近 Valley Point。虽然两者并无全程有盖通道，但步行距离很短——除非你住在靠近 Great World 的楼座。
当然，它并不是最顶级的购物中心。但这里有不少餐饮、Starbucks，以及最重要的——Fairprice Finest，满足临时采买所需。
Valley Park 地段评测
无论自住还是租住，我选单位时最看重的一点，便是周边配套的可达性。
循此思路，Valley Point Shopping Centre 就在隔壁。
这里有 Anytime Fitness、Fairprice Finest、Starbucks，以及若干其他店铺，从健康餐饮到宠物护理一应俱全。可以说，Valley Park 的住户在日常采买方面相当便利。
项目一端为购物中心，另一端是 Melrose Park/Kellock Lodge，因此整体车道噪音不大，只有沿 River Valley Road 外侧的单位会更受道路噪音影响（即便如此，前方还有低矮的 RV Residences 作缓冲）。
Singapore River 的源头也正位于项目背后。
公共交通
| 公交站名 | 途经巴士 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Valley Pt’ | 14, 32, 65, 139, 970 | 240m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT： Tiong Bahru MRT – 1.2km，步行 16 分钟；或 Orchard MRT – 1.7km，步行 22 分钟
看到这里，你会发现这里的公共交通选择在可达性上并非最便捷。
诚然，位置非常中心，因此前往多数市中心区域打车都很快。
若前往 Orchard MRT，可在‘Opp Valley Pt’站搭乘 14 或 65 号巴士，3 站后于 Orchard Boulevard 前下车，比全程步行更省时。
若前往 CBD（Raffles Place MRT），可在‘Stellar Rv’站搭乘 970 号巴士，约 16 分钟、11 站至 One Raffles Quay 下车。
这里最重大的改变或将来自明年开通的 Great World City MRT 站。它位于 The Trillium 附近（可谓 River Valley 最佳位置之一），距 Valley Park 步行约 9 分钟。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计 高峰期 驾车时间） |
| CBD (Raffles Place) | 3.6km, 10-min drive |
| Orchard Road | 2km, 8-min drive |
| Suntec City | 4.9km, 15-min drive |
| Changi Airport | 24.2km, 25-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 36.1km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 15.6km, 22-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 5.4km, 15-min drive |
| Mapletree Business City | 5.6km, 15-min drive |
| Tuas Checkpoint | 25.7km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 20.9km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 13.8km, 22-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.3km, 30-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 3.8km, 10-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 22.7km, 30-min drive |
*驾车时间以高峰期估算
最近出入口： Nathan Road 一处出入口（随后接驳 River Valley Road）
总结： 门岗/入口位于 Nathan Road 尽头——进出皆经由 River Valley Road。入口即接交通灯路口，因此可便捷通往 3 个方向（Delta Road、River Valley Road 与后续 Nathan Road）。
杂货/超市
| 超市名称 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Little Farms/FairPrice Finest – Valley Point Shopping Center | 230m, 3-min walk |
| Cold Storage – Great World City | 800m, 10-min walk |
学校
| 教育阶段 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 2 |
| 小学（3km 车程） | 5 |
| 中学（3km 车程） | 4 |
| 国际学校（3km 车程） | 6 |
| 初级学院（5km 车程） | 1 |
| 大学（5km 车程） | 5 |
| 理工学院（10km 车程） | 1 |
补充要点
- “滨河居住”
并非要过度美化（我们都明白，新加坡的滨河居住并不像其他国家那样动人心弦），但住在维护良好的水体旁，确实有其好处。
首先，它为区域带来环境层次的变化。在新加坡，有河流（即便未必最具美感）与周边绿意作邻，几乎总比临着嘈杂马路要好。
其次，喜欢散步/慢跑的人，可以把这条 1.5km 的无遮挡河畔步道纳入日常动线。再往前便衔接到富有自然气息的 Alexandra Park Connector（邻近 Tanglin Regency）。
从那里，你可以一路走到 Robertson/Clarke/Boat Quay，继而到 Gardens By the Bay，甚至 East Coast Park！
作为健身爱好者，我很在意运动时呼吸的空气质量——能在城市核心吸入较为清新的空气，是许多中心区居民难以享受到的特权。
- River Valley Road 餐饮
自然地，谈到这里就会想到吃。
除了品类丰富的 Zion Riverside Food Centre（顺带一提，撰文时这里的虾面与水饺非常出色），River Valley Road 一带还有不少“老字号”餐馆。
其中就包括知名的 Boon Tong Kee Chicken Rice。
同一条街上也能找到印度、日本与西式等多元选择。
若想更舒适的正餐环境，Valley Point Shopping Center 便是不二之选。
Valley Park 项目规划评测
鉴于公寓楼龄，这已经是我们能取得的最佳平面图了。
与多数老公寓一致，你会发现一些较为传统的设施，如壁球场与多用途礼堂。
如果你在想，答案是——是的，这些设施需要提前预约。此外，预约还需付费。相关费用你可在这里查询。
我知道“为设施付费”在某些人听来有些离谱——但这些费用与我们过往评测的多处公寓相比，仍属合理范围。
另外，这里看不太出来，但项目内设有 2 座多层停车场，颇能让人回想起新加坡曾经不那么“斤斤计较利用率”的年代。
鉴于新项目多将车库置于地下，这样的设置对你而言，可能是环境上的“新鲜感”，也可能是个麻烦，取决于你对“少车化”项目的偏好。
同样值得一提的是，各楼座之间并不拥挤，间距充裕。
这些空间自然点缀着绿化与零星设施，与许多更偏城市化/大众化的新项目相比，更增添了家庭友好与亲切的氛围。
就此而言，这里的土地面积与单位数之比为 430,341/728 = 591 平方英尺/户。
最佳楼叠
户型组合
| 户型 | 面积（sqft） | 单位数量 |
| 1-Bedroom | 710 – 1,001 sqft | 147 |
| 2-Bedroom | 1,109 – 1,464 sqft | 361 |
| 3-Bedroom | 1,550 – 1,808 sqft | 188 |
| 3-Bedroom Penthouse | 2,562 – 3907 sqft | 9 |
| 4-Bedroom Penthouse | 3,767 – 3,789 sqft | 6 |
如果说区位、宽敞的社区设施与周边配套还不够吸引人，那么现在我们还要面对“超大户型”的诱惑。
当然，这并非总是最佳情境，因为以 psf 计算，户型越大往往意味着你得支付更高的总价。
同时要注意公寓已达 23 年楼龄，因此我们在外部（即公共空间）所见，并不必然反映内部（即单位内装）状况。
基于此，若你在此看房，请务必仔细检查单位内的装置与维护情况，避免日后不必要的麻烦。
鉴于户型普遍较大，加之外籍社群为主，这里很常见合租（即租一间房，与多位室友共享）。
对于在新加坡工作的单身外籍人士而言，这可能是不错的选择——但别忘了，本地公寓的最短租期为 3 个月。
最佳楼叠
Valley Park 价格评测
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 平均租金（PSF/PM） |
| Valley Park | 999-years | 1997 | $1,649 | $3.16 |
| Regency Park | Freehold | 1990 | $1,768 | $2.89 |
| Yong An Park | Freehold | 1986 | $1,413* | $2.85 |
*请注意，这个数值有些失真，因为取的是过去 6 个月的均价，期间仅成交了两个 6,695 与 7,750 平方英尺的超大单位，从而显著拉低了平均 PSF。若以常规单位计，应约为 $2,000 PSF。
考虑 Valley Park 的读者，通常看重其区位、设施/空间供给、楼龄与价格的平衡，或甚至是户型面积。
本次价格对比中，我汇总了 River Valley 区域内较老且社区体量较大的项目。我们也加入了平均租金，给你一个该区大致的参考值。
就地段而言，Yong An Park 距 Great World City MRT 最近（可说是相邻），而 Regency Park 最远。
关于单位与项目用地面积之比，我们观察到：
Regency Park： 约 520,000sqft/292 units = 1,781 sqft land size per unit
Yong An Park： 400,000sqft/288 units = 1,389 sqft land size per unit
Valley Park： 430,341sqft /728 = 591 sqft land size per unit
以 Regency Park 为例，其总占地约 520,000+ 平方英尺，其中 320,000+ 平方英尺为花园与设施用地。
上述项目皆配备网球场、泳池及多项其他设施。
若比较最小 2 卧单位面积与随后的租金（按平均 psf pm 计），我们发现：
| 项目名称 | 最小 2-Bedroom 面积 | 平均 租金（PSF/PM） | 单位月租金均价 | 单位售价均价 |
| Valley Park | 1,109 | $3.16 | $3,504 | $1.82m |
| Regency Park | N.A | |||
| Yong An Park | 1,001 | $2.85 | $2,852 | $1.41m |
至于 3 卧单位，我们预估如下：
| 项目名称 | 最小 3-Bedroom 面积 | 平均租金（PSF/PM） | 单位月租金均价 | 单位售价均价 |
| Valley Park | 1,550 | $3.16 | $4,898 | $2.55m |
| Regency Park | 2,227 | $2.89 | $6,436 | $3.93m |
| Yong An Park | 1,765 | $2.85 | $4,907 | $3.43m |
注意：租金会受房东/房客协商与诸多因素影响，如市场周期与楼层等。以上租金仅基于过往租售数据的估算。
最终，选择取决于你的偏好。若追求价格与 MRT 便利性，Yong An Park 更合适。
若在新加坡核心地段寻求更大的空间感与私密度，可以考虑 Regency Park。
Valley Park 的 USP 在于即刻可达的周边配套，以及与 Tiong Bahru 生活圈相对良好的近距。
回看 Valley Park 多年的价格走势，可见其大体与整体新加坡物业市场趋势同向。
有趣的是，Valley Park 坐落于 F&N 在东南亚的首家工厂旧址上。其发布的一项研究指出，1952 至 1992 年间，该地价从 $640,000 飙升至 $192.6 million，涨幅达 300 倍。
随后，规划将整个区域改造为综合开发（包括 Valley Point Shopping Center 与 Fraser Suites）。
如今，Valley Park 占据了该旧厂区 70% 以上的地块。
自 1990 年代推出以来，其 psf 价从约 $830 升至当前的 $1,649。
鉴于周边多数地块已开发完成——除了一些保留地（多为绿地），可以说短中期内，项目周边大规模重建的可能性不大。
视野不易被挡，生活的宁静也不会被打破（除非偶发的公共设施维护/单位改造）。
该区最显著的变化，或将来自 TEL 的 Great World City 站在 2021 年投入运营。
我们此前对Downtown Line所做的研究显示，周边项目的价格上涨，多发生在宣布设站的阶段，而非正式通车后。
基于此，Valley Park 近期的潜在升值红利，大船或许已启航。
话虽如此，当我们观察 Valley Park 多元的周边环境（商用与休闲并存），以及其广袤的用地与丰富的设施，在一个单位面积逐年缩小的居住市场中，我认为它在某个阶段会成为十分珍贵的宜居之选。
当然，这一切的前提是住户不在未来的潜在 en bloc 过程中轻易点头。
我们的看法
就我个人而言，Valley Park 是一个颇具魅力的自住/租住选择。
诚然，它并非最新的公寓，但其核心的中心位置（位于 River Valley，介于 Orchard 与 Tiong Bahru 生活圈之间），配合广泛的设施与即刻可达的配套，使其成为一个便捷宜居的项目。
关于升值，我们预计其走势将继续与整体新加坡物业市场周期保持一致，不太可能出现额外的价格跳升。就租金回报率而言，尽管出租性不错，但这里平均约为 2.3%。
因此，它并非最佳的纯投资标的——除非你押注未来可能的 en bloc。在这种情况下，在做出决定前，务必认真评估你的风险承受度、优先考量与财务能力。
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