为网球爱好者准备：13个配备3个及以上网球场的宽敞公寓

对于真正热衷网球的读者而言，公寓里有多少个网球场绝对是你会重点关注的指标。这很可能是你最期待使用的配套；但它也往往是最容易被订满的设施（有时甚至要提前数月预订）。

更应关注的是网球场与单位数量的比例。比如，像 D’Leedon 这样的超大体量项目虽有 3 个网球场，但因共有 1,715 个单位，若想在周末打球，你可能仍需提前规划。

因此，最佳选择往往还是体量较大的老项目，因为多数这类项目的网球场与单位比例更为可观。

拥有两座以上网球场的所有公寓

1. Maplewoods

Maplewoods 令人意外地配备了四个网球场——对于一个中等体量（697 个单位）的项目而言并不常见。不过，其占地面积（593,779 平方英尺）使得提供更为奢阔、尺度感十足的公共设施成为可能。  

Maplewoods 也以其罕见的宽敞户型而突出，正如你会预期那样：在如此大占地上容纳如此少的单位。该项目有些住宅面积接近 3,000+ 平方英尺，且许多单位介于 1,378 至 1,797 平方英尺之间。这在某种程度上是一把双刃剑，因为它会把总价推高至 $2 million to $3 million+ 区间。 

与大多数武吉知马区域的公寓一样，绿化是亮点；而大户型与大面积园林的结合，使其成为理想的家庭型公寓。公共交通可达性也不错，步行即可到达 King Albert Park MRT（DTL, CRL）。 

另需留意，靠近地铁站的 KAP Residences 早已解决了最初租户组合欠佳的问题；如今已能提供扎实的零售与娱乐选择，包括电影院，我们也会将其视为 Maplewoods 住户可享的配套之一。

话虽如此，Turf City 的关闭（此前距离 Maplewoods 车程不到 10 分钟）对这一带住户而言是一种损失；Turf City 过去提供托儿、体育设施及特色餐饮。尽管 Bukit Timah Plaza 同样近（且有超市），其作为配套的独特性则相对弱一些。 

当然也并非全是坏消息，显然当局已为 Turf City 区域规划了不少未来发展。唯一的问题在于，需要等待其全面建成的那段时间。

Maplewoods 建于 1997 年，严格说是老公寓，但永久产权在一定程度上缓解了对楼龄的担忧。 

2. Mandarin Gardens

Mandarin Gardens 是少数能以相对合理价格享有海景的公寓之一，部分较小的 700 至 800+ 平方英尺单位总价几乎不超过 $1 million（截至 2023 年底）。Mandarin Garden 拥有 4 个网球场，且与 D’leedon 一样属于 1,000 个单位的超大体量项目。不过，除整体更实惠外，Mandarin Garden 的占地也极为庞大——约近一百万平方英尺，因此场域感更显宽敞。

Mandarin Garden 周边并无即刻可达的配套——四周基本都是其他住宅项目。不过我们认为这只是小问题，公寓门外就有多条巴士线，数分钟即可抵达 Parkway Parade；这是一座大型商场，就在东海岸生活带 Katong/Joo Chiat 对面。Marine Parade MRT 站（TEL）也在 Parkway Parade 门前，并将很快通车。最近的地铁其实是 Siglap，步行距离也不算远（鉴于项目体量庞大，具体也取决于你所处的楼座）。

我们认为主要的不足在于其 99 年地契可追溯至 1982，且公寓不少区域整体需要“焕新”。地契折旧，再叠加多次集体出售（en-bloc）尝试，可能会令一些潜在买家却步。 

但若你希望在 Marine Parade 寻找一处既宽敞又可负担的公寓，这或许是其中价位更友好的选项之一。 

3. Valley Park

先把最显眼的问题说在前面：Valley Park 年代久远，外观也确实显老——从弧形阳台到圆弧立面，都可能让一些买家皱眉（从室内设计角度看，弧形格局一向更难处理）。该公寓可追溯至 1997 年，不过 999 年地契在一定程度上缓解了地契折旧问题。

这里的配套有点“错位”。虽然 3 个网球场令人满意，但泳池、会所等其他设施则相对偏小。项目也配有壁球场，然而当下大多数买家可能并不买账（可惜壁球的受欢迎程度已不如以往，能用到壁球场的人也更少）。而真正会让不少买家介意的是，许多设施需要提前预约且需额外付费。是的，我们的意思是：“在你的管理费之上”还要再付费。

话虽如此，其地段颇为体面，项目紧邻新加坡河。前往 Clarke Quay 十分便利，距离 Great World City 及其地铁站（TEL）也很近。就近端配套而言，Valley Point Mall 就在公寓旁边（有 NTUC 和 Little Farms）。 

请留意，截至最近一次统计，本公寓约有 21.5 per cent 由外籍人士持有，13.5 per cent 由 PR 持有，因此非本地业主占比较高。 

（附注：我们并不是因为对外国人有意见才告诉你这些。问题在于，若他们在此出售单位，置换房产将需缴付60 per cent ABSD。这会让集体出售的前景更难，也增加寻找卖方的难度）。

4. The Bayshore Road Cluster

这是 Bayshore Road 沿线的三个公寓项目：The Bayshore、Bayshore Park，以及 Costa Del Sol。由于三者彼此相邻，我们将其归为同一条目。

这三座公寓均拥有两座以上的网球场，其中 Bayshore Park 最早（1986），体量也最大，约 1,093 个单位。The Bayshore 次之，建于 1996 年，有 1,038 个单位；而 Costa Del Sol 最新且体量最小（2003 年建成，906 个单位）。三者皆可望海，不过目前只有 Costa Del Sol 能确保每一栋都拥有无遮挡景观。 

本区的最大亮点，是社区将迎来一次突出的整体升级。过去这里常被视为偏远、配套不足的 ulu 地带；但如今 Bayshore MRT 站（TEL）步行即可到达这三座公寓（其中 Costa Del Sol 还有直接有盖连通道）；同时，一个包含 Plus 模式组屋的新 HDB 住宅区将会出现在附近。届时也会配套常见的商场与餐饮选择；并且还会有一些私人住宅混合其中。 

虽然这推高了需求与价值，但一个未必有利的进展是Long Island 计划。该计划可能会遮挡此处公寓的海景，并使居民失去东海岸海滩上相当长的一段活动空间。 

至于这些变化最终是否利大于弊，仍有待时间检验；不过，许多买家眼前更直接的担忧，还是这些公寓 99 年地契与其楼龄的结合。

5. Melville Park

Melville Park 有 4 个网球场，是一处规模可观的超大体量项目，共 1,232 个单位。占地逾 813,800+ 平方英尺，使得 Melville Park 能更为大方地配置各类设施。其另一大吸引力是价格：即便在 2023 与 2024 年，这也是少数价格仍维持在每平方英尺 $1,000 以下的公寓之一。 

以 2023 年 12 月为例，一套 1,045 平方英尺的单位仅以 $938,000 成交；这个价格放在更广泛的市场中，已相当于部分袖珍户型。这无疑是在东部获得大面积公寓单位的最低成本路径之一。 

低价也伴随相应代价，其中之一是楼龄；本公寓为自 1992 年起计的 99 年地契，这足以让部分买家担心。另一个问题是周边相对缺乏配套；附近没太多可用资源，购物、餐饮等多数需要外出解决。 

这里最实用的配套大概是 Eastpoint Mall，你可以直接乘巴士前往 Simei MRT（EWL），几分钟即达。商场就在车站旁。需要指出的是，Tampines East MRT（DTL）从距离上看更近一些，但未必所有人都会觉得属于步行可达范围。

总体而言，该项目适合人口较多的家庭与重视空间的自住型买家，且需要一处位于东部、总价可负担的公寓。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。