URA 2025 年草案总体规划已发布，拟在未来 10 至 15 年内，于超过 10 个邻里推出至少 80,000 套新住房。或许有人会说我们过于审慎，但在房价高得令人心惊的今年，这样的宣布在观感上也有积极作用：只要能帮上忙就好，哪怕新增供给真正落地还需要一段时间。尽管如此，市场几乎一定会把目光放在即将推出地块的实际条件上；而这些地块的素质并不相同。以下是我们认为最可能吸引最多关注的几个：
五大焦点（截至 2025 年 6 月的我们观点）
- Newton/Monk’s Hill/Scotts Road 组团
- Paterson/Orchard MRT（重点）
- Dover–Medway/One-North
- Mediapolis（One-North 更大区域）
- Kranji（原 Turf Club）
1. Newton/Monk’s Hill/Scotts Road 组团
这可谓整份草案中的“明星”。
这一整合片区预计将提供约 5,000 套新的私人住宅，并打造为“综合用途”分区。Newton 当前更偏商务属性而非家庭导向，未来将在 Newton MRT 站（NSL, DTL）旁增设一个规划中的“社区广场”，以实现平衡。
再加上沿 Monk’s Hill Road 的线性公园，它将把 Newton MRT 直接连接至 Emerald Hill：对于以密度高、拥堵著称的 Newton 城市带来说，这是一段久违的弱车化连通。由此可见，Newton 正在被重新定位，不再只是通勤至 CBD 的门户或投资者的地址。未来的组合将引入首层零售、融入式绿化与更佳步行性；这或将把 Newton 真正塑造成一个居住型飞地。
这对投资者与自住者都有强大吸引力：在成熟的 Core Central Region（CCR）里，极少见到这种规模的改造，更少见的是还伴随未来的绿化与街区活力的上行潜力。
因此，即便供应增加，我们预计这里的定价仍将保持高位，以反映其核心区位与稀缺性。该片区对大多数新加坡普通家庭本已高不可攀，而升级改造可能会进一步拉高门槛。
2. Paterson/Orchard MRT（重点）
该片区预计将提供约 1,000 套新的私人住宅，但重头戏是在 Orchard MRT 站（NSL, TEL）之上的一处综合体开发。就目前所知，项目大概率将采取“垂直村落”的形态，融合住宅、零售、F&B 与办公空间。其所在地块为旧 Institute of Education 的原址，这块核心优质土地终于要被重新激活。
虽然新增单位的体量不算大（与清单中其他区域相比），但这属于持续推进将 Orchard 打造成更均衡的“宜居—办公—休闲”飞地的一部分。在当下，仅仅拥有一条被设计师商场填满的街道，吸引力已大不如前，尤其在电商冲击下的零售环境里更是如此。
这方面无需赘述，毕竟是 Orchard Road。多数人对新加坡最知名的商区已有预期。超高端定价几乎是理所当然，这里出现的产品也不太会面向普通自住房买家。至于这块地的受欢迎程度，还需观察：随着我们步入 2025 年下半年，市场焦点重新回到新的 CCR 项目上。要支撑该区域的价格水平，或许需要对foreigner ABSD作出一定调整。
3. Dover-Medway/One-North
对于仍认为 One-North 发展不足的人来说，这或许就是关键一招：这里将新增约 6,000 套住房，且为公私混合；因此可预期会有部分 HDB 项目。
不过，鉴于市场往往低估 One-North，我们认为初期可能会是一记“闷声爆款”。更具体的位置介于 Kent Ridge 与 One-North MRT（CCL）之间；该片区目前是科创与媒体的聚集地。随着 SIT 与 UWC 校园的迁移，区域正逐步清理腾挪；一旦学生与教职员工叠加现有的 INSEAD 与 ESSEC 存量，或有更多房东开始关注此地。
对于希望靠近 Holland V、但又不想承担 District 10 价格标签的自住者而言，这同样值得关注。我们将其与下文的 Mediapolis 放在一起讨论，因为二者同属 One-North。
4. Mediapolis (greater One-North area)
这是 One-North 的又一次外扩，重点覆盖 Wessex Estate 与 Rail Corridor 一带。Wessex Estate 汇聚了少见的殖民时期黑白洋房群，其中不少仍租给艺术家与外籍人士；若与 Rail Corridor 的绿色中轴相结合，便在 One-North 内形成一个更为静谧、私密的居住飞地。
该地段有着独特、几近“bohemian*”的氛围，这在新加坡较新的片区并不常见，而且还有很大延展空间。
这里规划约 5,000 套新的私人住宅。毗邻关键院校与雇主（包括媒体初创、生物医药公司与科研园区）将使其对投资者颇具吸引力，我们预计面向外籍人士与专业人士的房东需求会很高。尽管因为其独特性也会吸引部分自住者，但我们认为 One-North 目前对自住客群而言仍未完全“入镜”。
*这里所说的 bohemian，指的是“很贵但看起来像在装穷”的那一类。
5. Kranji (former Turf Club)
我们此前已知原 Turf Club 将被清理腾退，因此并不意外。不过这次有了更多细节：这里将新增约 14,000 套住房，其中一部分为 HDB。
这一数字使其成为本次草案中单一规模最大的住房供给。原 Turf Club 将被打造为靠近 Kranji Nature Corridor 的“滨河住区”：这是一条互联的绿色与河岸带，涵盖 Sungei Mandai、Sungei Pang Sua，以及即将到来的 Mandai Mangrove and Mudflat Nature Park。
但遗憾的是，这些设想之所以可行，恰恰因为该片区目前相对偏远；因此更适合看重长期转型与可负担性的买家。
URA 的效果图呈现的是低至中高层住宅群，环绕水景、步道连接与大量绿化。若能忠于蓝图，我们会说这种“自然—建成环境”的融合，在这个规模上并不多见。从长期看，它可能把 Kranji 打造成可持续郊区生活的新样板。但就当下而言，它并不会成为追求便利性的买家的首选。
规划中的另外五个片区
接下来的这五个并非“不重要”；其中有些体量相当可观。但要么周期更长、要么目前细节不足，或对于未来 5 至 10 年视野内的自住者而言，短期影响力不及前述几处。
- Sembawang Shipyard
- Paya Lebar Air Base (PLAB)
- Pearl’s Hill
- Marina South
- Bukit Timah Turf City/Keppel Golf Course/Mount Pleasant
1. Sembawang Shipyard
船厂预计于 2028 年停止运营，继而将被改造为滨水综合社区。可以想见会有新住房、社区空间，甚至可能打造一个拥抱海事遗产的新生活方式片区。部分旧有工业设施与泊位或将保留并再利用，营造出一种“再生码头区”的酷感（拭目以待）。
不过，这仍是一个很久以后的故事。更现实地说，恐怕要到 2030s 的较晚阶段才会有人真正入住。但从长期看，这或将成为一个“潜力股”区域，尤其适合重视海景与历史底蕴的自住者。
2. Paya Lebar Air Base (PLAB)
这并非新消息，过去几年已多次宣布与讨论。一旦 PLAB 于 2030 年之后搬迁，约 800 公顷的土地（大约是 Toa Payoh 的 5 倍！）将被释放出来。这在新加坡东部可谓前所未有的空间体量。
愿景是在此打造一座全新的城镇，涵盖住房、商业枢纽与与邻近 Defu 区域相连的绿色走廊。同样关键的是，解除空域高度限制将有利于周边如 Hougang 与 Bedok Reservoir 等地，届时可能看到更多的重建与强度提升。
虽然还在时间轴的远端，但单就地块规模而言，一旦启动，势必会带来一次大的版图重塑。
3. Pearl’s Hill
Pearl’s Hill 早已在既往规划中被划定，也是在核心区域增加居住选项的大方向之一。它毗邻 Chinatown 与 Outram，是 CCR 内极为罕见、尚有部分可用土地且具备地势高点的口袋地带。
它不会像 Newton 或 Orchard 那样“亮眼”，但对于偏好 Chinatown（或偏爱更安静的山顶氛围）的自住者而言，这里或许会成为未来的“隐藏宝石”；尤其在 Greater Southern Waterfront 规划逐步提速之际。
Pearl’s Hill 也将在约 40 年来首次迎来新的 HDB 组屋，一旦相关调整启动。虽然暂无明确时间表，但官方已表明，这里的开发将在未来 10 年内分阶段推进。
4. Marina South
Marina South 已在 URA 的蓝图中存在多时，此番则再次确认了其在路线图上的定位。愿景并未改变：一个滨水的“居—工—娱”高密度综合片区，与 Marina Barrage、Gardens by the Bay 及中央商务区相连接。
但推进速度较为缓慢。该片区曾有一宗政府售地，结果并不理想（详情见这篇文章）。
周边仍缺乏日常生活所需的生态：学校、超市与“生活化”的人气，这些通常是自住者看重的元素。以当前状态看，Marina South 更像是“拍照上 Instagram 的地方”，而非日常居住之所。除非先行项目树立起良好基调，且更多关键配套进驻（如：交通枢纽、学校、全方位购物中心），否则对自住者而言，它仍更像是一个中长期目标。
5. Bukit Timah Turf City/Keppel Golf Course/Mount Pleasant
这更像是一个“打包类目”，其中许多早已见诸报端——要点如下：
- Turf City (Bukit Timah)：前身为 Bukit Timah Racecourse，将被重塑为 176 公顷的公私混合住区。这里将迎来近 40 年来 Bukit Timah 的首批新 HDB 单位。片区将保留部分受保护的殖民建筑，并把森林地带纳入总体布局。随着未来 CRL（经由 Turf City MRT 站）通达性提升，这是所剩不多的中心地带“棕地”机会之一。
- Keppel Golf Course：作为 Greater Southern Waterfront 更大规划的一部分，该址将提供临近 CBD 与 Sentosa、兼具显赫与绿色环境的新住宅。尽管细节有限，但市场期待值很高。
- Mount Pleasant：以其绿化与历史传承的融合而闻名（如殖民时期黑白屋、旧警察学院建筑），定位为静谧、质感较高的居住节点，预计将以私人或高端公共住房为主。
合在一起，它们构成了“三驾马车”式的高门槛改造项目。虽然仍在远期，但我们认为，凭借其中心性与声望，一旦地块最终入市，竞争将会非常激烈。
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