新加坡房地产市场20年来未曾发生的事……

GLS 地块零出价，我从未想过会见到这一天。

这块位于 Upper Thomson、紧邻 Springleaf MRT 站的 GLS 地块，创纪录地没有收到任何开发商的投标。该地块面积为 53,729 sqm，地积比率为 2.2，预计可提供约 540 个新单位。不过，这也附带了一些条件（这或许也是令人生畏的因素之一）： 

必须设置托儿设施（至少需预留 1,000 sqm），并需划出 4,700 sqm 用于 SA2 公寓。SA2 单位是全新、尚未经过市场验证的概念——这类“长期居住”的服务式公寓最短租期为三个月，而非常见服务式单位的一周起租。 

顺带一提，这是 20 年来首次出现 GLS 地块无人问津的情况；而且就发生在Marina Gardens Crescent site sale未果之后不久。 

在某种程度上，这可能与必须配建长期居住服务式单位的要求有关。设身处地想一想一位业主—投资者或房东：如果你楼下，或对面楼里，就有与之竞争的服务式单位，你真的会去买公寓单位吗？而且这些还不只是短住（如几周或一个月）的服务式单位；在三个月起租的前提下，住客的停留时长很可能与你的租户相当。 

另一方面，我也不认为会有太多公司愿意来运营这些服务式公寓。他们同样不愿与周边房东打价格战；尤其在当下的经济环境中更是如此。

即便从不打算出租的业主—投资者也不得不在意：最终，房产的转售价值依然会受此影响（例如，会将潜在买家中的房东型买家过滤掉）。 

但这会是无人出价的唯一原因吗？

我不这么认为。过去二十年里，我们几乎总能看到有人愿意“试试运气”——从土地储备告急、选择有限的开发商，到愿意以极低利润运作的部分外资开发商。似乎总有人愿意押一把——即便是以很低的价格投标。毕竟，最糟也不过是像 Marina Gardens Crescent 地块那样，若只有一家投标且价格过低，招标直接被拒绝而已。 

因此，这次完全无人问津，确实相当令人震惊。

（这在某种程度上也可能与 Lentor 新盘供应被指“过饱和”，以及 Upper Thomson Parcel B 刚刚颁标有关）。 

在其他时期，或许在开发商未被如此挤压的时候，我能想象仍会有人愿意承担这些风险。但当把这些要求再叠加五年 ABSD 时限，以及近期如总楼面统一化、利率上升与更高的土地增值费等变化时，开发商几乎没有任何出错空间。 

而这块新颖地块遭冷遇的原因，也与我们如今看到公寓产品多样性减少如出一辙：当背后可能是一笔数百万元的亏损时，鲜有人愿意尝试新事物。 

某种意义上，虽仍令人震惊，但早已有迹可循。近期的 GLS 地块招标收到的投标家数在减少——River Valley Green GLS 地块仅收到 2 份投标，而Zion Parcel A 仅 1 份。  

*防止开发商通过夸大的飘窗、strata void spaces 与空调机位等方式“极限优化”利润，会直接影响其盈利底线。 

这也让接下来三块地的前景打上问号

Dairy Farm、Tengah 与 Bayshore 的地块也将很快推出。三者之中，目前似乎只有 Bayshore 稍显信心；部分因为 Bayshore 也将承载首批 Plus 模式组屋。

外界普遍预期——我个人也大体认同——政府不会让其首个 Plus 模式推出地块这般重要的项目“砸锅”。此外，它紧邻 East Coast 海滩，这一点也构成了另两块地所不具备的优势。 

至于 Tengah，这里迄今仍是新加坡最“原生”的新镇。包括“car-lite”城镇理念在内，很多设想仍停留在概念层面。在如今艰难的市场环境下，无论买家还是开发商，都不再热衷于押注先发优势。没人怀疑政府有能力把 Tengah 打造成成功案例，问题只是要花多长时间。 

Dairy Farm 的发展程度更高，你也能明显看出其正被塑造为私宅社区；力求呈现出早年、更为亲民价位的 Bukit Timah 式氛围。但同样的问题是：这个清幽地带是否足以吸引开发商？它主要面向的是一小撮买家（也就是那些热爱绿意、愿为此接受更长通勤与较少城市便利的人）。 

十年来首次，开发商面前不乏供应，却缺乏兴趣。这正如我近来走在 Orchard Road 的感受：琳琅满目，但对眼前的一切毫无购买欲望。 

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每周销售回顾（10 June – 16 June）

新盘成交价最高前5名（按项目）

新盘成交价最低前5名（按项目）

二手成交价最高前5名

二手成交价最低前5名

获利最高前5名

亏损最大前5名

交易拆解

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。