是否应该购买 Sora？与 Lakegarden Residences 及周边转售公寓的价格评测对比

鉴于2024年整体楼市背景下 Sora 的开盘定价颇具吸引力，我们不妨更仔细地看看，它与同区新盘对手以及周边转售公寓的价格究竟如何对比。 

（若想进一步了解 Sora，可在此查看我们的完整评测这里）。 

在深入各项目之前，先谈谈土地收购成本。

Sora 由原 Park View Mansions 旧址重建而成，该项目以 $260 million 集体出售（en bloc）。折合为 $1,023 psf ppr。

毗邻的 The LakeGarden Residences 将取代 Lakeside Apartments，而后者以 $273.89 million 集体出售。折合为 $1,077 psf ppr。

单就土地收购成本而论，Sora 无疑较其隔壁竞争对手处于更有利的位置，这也让其在定价上更具灵活性。毕竟，其 $1,850 psf 的起步价比 The LakeGarden Residences 的 $1,880 psf 低 $30（后者对应的是一套 678 sq ft、位于 level 1 的 2-bedroom 单位）。

以下是目前以 $psf 计的成交价概览：

我把 J’den 放进来，是因为它构成了该区域公寓价格的上限。J’den 为综合体开发，自然溢价更高，因此像 Sora 这样距离更远的公寓定价接近 J’den 并不合理。

鉴于 1 – 4 卧单位的指引 $PSF 已公布，我将以此与 The LakeGarden Residences 的单位进行对比。

Sora vs The LakeGarden Residences – 1 卧室对比

先来看 Sora 的 1-bedroom + study。这里仅有 36 套（只占整体户型配比的 8%），与 The LakeGarden Residences 一样，毫无疑问这些会是去化最快的单位（尤其是在当前定价之下）。

该区域也对 HDB 升级族具有吸引力，而他们通常至少需要 2 房，因此这样的户型配比是合理的。The LakeGarden Residences 亦是如此，1 房型在整个项目中占比相近（7.5%）。

现在把两者的 1-bedroom + study 放在一起对比：

单从价格看，Sora 在这里更有优势。它是 1+study，功能性强于 The LakeGarden Residences 售出的最便宜 1 房。它更大，且在 $PSF 基础上便宜近 $300。

当然，这样的比较并不完全公平，因为 The LakeGarden Residences 最便宜的并非 1+study，所以我们再看其下一个更大的 1 房型：

两者最大差异在于书房的位置。这并无对错之分，纯属喜好问题。偏好独立书房的人无疑会更青睐 The LakeGarden Residences。不过，把书房放在主卧内也有一定吸引力。原因在于这能获得更大的主卧。由于没有不带书房的变体，不需要书房的人也能享受更宽敞的主卧，并按喜好进行配置。

尽管如此，我相信多数人还是会更偏好独立书房。大家更喜欢将空间分隔用于不同用途，独立房间也更具灵活性，可作为储物间，甚至是小型客房——这并非主卧内的书房可以胜任的。

另一个需要注意的是入户后的第一印象。Sora 的 1+study 通往餐区的过道更短，但开间更宽，给人以更宽敞的印象。相较之下，The LakeGarden Residences 的进门过道更长，开口通向被主卧“包夹”的客厅，空间观感会显得更小。

另一个差异在于阳台的可达性。这同样取决于个人偏好。但我认为阳台与起居区相连，对接待来宾更不尴尬。若要请客人到阳台小憩，但必须从床尾边挤过去，体验便大打折扣。

最后是浴室的通风。The LakeGarden Residences 设有窗户，可实现自然通风。不幸的是，Sora 的主卧浴室不具备这一点。

总体而言，两种布局各有优劣；若仅以布局而论，The LakeGarden Residences 更为传统的 1+study 布局似乎更受欢迎。不过需要承认的是，Sora 便宜约 5.5%。在这种情况下，更低的价格或许足以弥补我们认为较不理想的布局，但这仍因人而异。

Sora vs The LakeGarden Residences – 2 卧室对比

对于 2 房型，Sora 最低价的是 646 sq ft 的 2-bedroom deluxe，我将其与 The LakeGarden Residences 售价 $1,198,800 的最便宜 2-bedroom compact+ 对比。 

Sora 在这里更大——确切地说大 54 sq ft，这也体现在其为 2 卧 2 卫，而 LakeGarden Residences 为单卫配置。 

LakeGarden Residences 的布局在“常规路径”之外，将公共卧室放在入户门旁。虽然各有所好，但大多数住户会希望卧室远离公共可达区域，以获得更好的私密性（例如尽量远离餐厅、客厅，尤其是入户门）。

Sora 的 646 sq ft 单位同样采用哑铃型布局，空间效率更佳。公共卧室也做了套卫设计，与浴室的直接连通为居住者提供了更好的私密性——尤其当你有意出租其中一间房、双方都希望互不打扰时，这点尤为重要。 

我也喜欢 Sora 厨房配有一扇小窗，重油烟烹饪时通风更好。通常你需要形成穿堂风通道，否则不打开大门，油烟往往留在室内。有了这扇窗，就不必频繁开大门。The LakeGarden Residences 在这方面就不如 Sora！

不过，把 2 卧 2 卫与 2 卧 1 卫进行对比并不公平。毕竟，超过 $100,000 的价差本就可预期。我们改看 The LakeGarden Residences 最便宜的 2 卧 2 卫布局：

两种布局面积仅相差 3 平方米，然而尽管大小相近，仍不具可比性。原因在于 The LakeGarden Residences 的 678 sq ft 单位仅配备 1 个“完整”浴室。诚然，额外的坐浴盆（bidet）是一个不同点，但拥有 2 个完整浴室能提供更强的私密性与独立性——这会是许多业主认真权衡的要素。想想只有 1 个孩子的小家庭：在某个阶段，父母很可能希望独享淋浴，但在 compact+ 布局下做不到。

为何 The LakeGarden Residences 面积更大，却不如 Sora 来得“完整”？Sora 的哑铃型布局带来了更高的效率。以 $2,012 psf 而论，Sora 较高的 $PSF 似乎是合理的，毕竟它提供了两个完整浴室。

也可能正因如此，The LakeGarden Residences 的 2-bedroom compact+ 在所有 2 房中留货最多。

我也喜欢 Sora 厨房配有一扇小窗，重油烟烹饪时通风更好。通常你需要形成穿堂风通道，否则不打开大门，油烟往往留在室内。有了这扇窗，就不必频繁开大门。The LakeGarden Residences 在这方面就不如 Sora！

最后，我们将它与 The LakeGarden Residences 的 732 sq ft 布局做一个更公平的对比——这与 Sora 最小的 2 房最为可比：

截至目前，该布局最便宜的已售单位位于 level 6。我知道较低楼层更贵有点反常，但事实确实如此。实际上，level 2 至 5 的成交价均为 $1,508,000。

两者同为哑铃型布局。然而，The LakeGarden Residences 再次把卧室放在玄关处，我认为这因私密性较低而不太受欢迎。浴室设在入户旁也不太理想。有人会觉得这是“风水不好”，因浴室被视为“浊气”之地，与厨房正对或紧邻大门都被视为不佳的格局。

我喜欢 The LakeGarden Residences 的 L 型厨房台面更长，能提供更多操作台空间；而 Sora 在这方面稍显不足。不过我很欣赏其厨房旁的小窗。厨房的穿堂风非常重要，有小窗有助于排走重油烟；客厅对墙还有一扇小窗，为室内引入更多采光与通风——这是个不错的布局细节！

说到客厅这面墙，还得强调公共卧室的一个重要差异。注意 The LakeGarden Residences 的公共卧室后退更深，相比 Sora 的布局更靠里，这意味着卧室一侧被遮挡、日照更少。相反，Sora 更传统的哑铃布局让卧室更靠近阳台，能从更多方向获得采光。同时，The LakeGarden Residences 公共卧室的视野可见度也更低，影响居住体验。

更糟的是，The LakeGarden Residences 的公共卧室左侧是 stack 18，即大面积的 5-bedroom 单位。由于其退距，公共卧室的可视角度非常狭窄。仅凭户型图或总平面图很难想象出来，想要裕廊湖景的买家在选此布局时会承受一定不确定性。若按总平面图把角度画出来，你会发现真的很窄（免责声明：总平面图与户型图位置仅供示意）。

话虽如此，至少它是朝湖的——Sora 则并非如此！

最后一个差异是主卧浴室。Sora 采用自然通风，而 The LakeGarden Residences 则依赖机械通风。虽然不是所有人都介意，但自然通风在去味方面更有效；打开窗户也能形成穿堂风，这是没有窗户所无法实现的。

综合两种布局，我认为 Sora 更占上风。这套 2 房布局效率高、实用性强，是买家熟悉且偏爱的“模板”，对未来转售有利；相反，The LakeGarden Residences 较少见的布局可能会让注重风水的买家却步，也会注意到公共卧室在采光/视野上的劣势。

更具吸引力的是价格。Sora 最便宜的 2 房将比 The LakeGarden Residences 同类产品便宜约 $200,000！若我们假设后续涨幅相近，Sora 似乎确有优势。

但在下结论前，我必须重申，两处 B1 号栈均无裕廊湖景，面向 Yuan Ching Road。若这是你的硬性要求，那么这 $200,000 的“折扣”或许并不成立。从投资角度看，$200,000 意味着仅为湖景和一个不太理想的布局多付约 15% 的溢价。就此而言，这个溢价幅度不小，我倾向认为在转售市场中可能会收窄。

Sora vs The LakeGarden Residences – 3 卧室对比

本节我将参考 The LakeGarden Residences 最便宜的 3 房，即 926 sq ft、成交价 $2,061,000 的单位。 

这只比 Sora 的起步价稍高一些，但面积小 10 sq ft。

两者布局差异较大。The LakeGarden Residences 采用哑铃型，更为高效，因其走道空间更少。这让其拥有更长的厨房，更具功能性，可提供更多柜体空间。

相较之下，Sora 的布局提供了一个灵活空间，适合需要办公配置、帮佣独立空间或额外储物的人士。 

不过，鉴于两者面积相当，而 Sora 通往卧室的走道更长，这部分空间必然来自其他区域的压缩。在 Sora 中，这体现在公共浴室更小、厨房更小。 

Sora vs The LakeGarden Residences – 4 卧室对比

Sora 最低价的 4 房为 1,528 sq ft，报价 $3,050,000。我将其与 The LakeGarden Residences 成交的最便宜 4 房对比，后者为 1,335 sq ft、成交价 $2,848,000（$2,133 sq ft）。

两者均配备私家电梯，且为哑铃型。主要差异在于 The LakeGarden Residences 有一间卧室较小，示意仅摆放单人床；而 Sora 的 4 房每间卧室至少可放置一张 queen 床。Sora 的客餐厅面宽也更大，主卧明显更宽敞，甚至可像其 3 房布局一样容纳书桌。

巧合的是，两者的次主卧卫浴均不具自然通风。

由于 Sora 明显更大（多 193 sq ft），尽管其 $PSF 更低，但总价仍高出 $200,000 以上。考虑到两者的实用性都很强，这一差距不小。除非你坚持要 4 间“常规尺寸”的卧室，否则这个总价差距确实偏大。 

若考虑本区的 HDB 升级族在看 4 房，这一总价差可能左右他们的选择——多出的 $200,000 代表需要额外拿出超过 $50,000 的现金或 CPF，这对他们而言可能是笔不小的数目。

Sora vs The LakeGarden Residences – 5 卧室对比

5 房方面，由于目前尚无指引价格，难以像之前那样下定论。此处仅就两者的布局优劣做讨论。

首先，两者的 4 与 5 房布局差异并不大：

就 Sora 而言，是增加了一间不足以放下 queen 床的卧室，以及更大的主卫以容纳浴缸。这是两者布局的区别之一。Sora 稍大的 5 房因此更显豪华，但除此之外，两者的整体布局并无太多不同。

目前 5 房仅有 3 笔成交——其中最低价为 $3,357,500（$2,116 psf）。

若假设两者 $PSF 相同，那么尺寸差带来的额外成本约 $195k，换来的是更大的主卧衣柜与浴室，以及略更开阔的客餐厅。

新盘对比

以下为各在售项目的平均 $PSF 及其叫价。需注意这基于余货单位，因而若仅余高楼层（$PSF 较高）或大面积单位（$PSF 较低），部分数据可能被“拉偏”。

为了估算 Sora 的定价，我将以 The LakeGarden Residences 各卧室类型的 $PSF 与其当前叫价求平均。这代表截至撰写时，若开发商按叫价售出，The LakeGarden Residences 全部单位的真实平均 $PSF。

我也按 3 房排序展示，因为考虑到户型配比，这一类别最受关注。

在低 $2,000+ psf 的区间，Sora 的定位看起来恰到好处。它显然比已去化更多、当前 $PSF 要求更高的综合体 J’den 来得更可负担。

然而，它也并非你对“非近 MRT 的大众市场公寓”预期中的最低价。

首先是有补贴的新 EC，这类由于补贴因素而难以直接可比。

至于 The Arden 与 Mori，两者都属于完全不同的产品。

The Arden 是小型精品盘，以更亲民的价位著称，我们已在这里写过。其视野一般，设施受限于体量较小。同样不靠近 MRT，这与 Sora 类似，因此定价亦相仿。 

Mori 位于 Geylang，这使其因区位属性差异（且同为精品公寓）而难以直接比较。 

The Myst 总体在 3 房类别提供了更低的 $PSF，且距离 Cashew MRT 约 5 分钟步行，颇具吸引力。周边配套也不算匮乏——Hillion Mall、HillV2 与 The Rail Mall 近在咫尺。两者之间的选择，很大程度取决于你更偏好居住在裕廊还是 Upper Bukit Timah。

总体来看，我认为其定价相较 The LakeGarden Residences 具有竞争力，这也合理，毕竟其体量及无遮挡景观在那里。随着该区域持续向第二 CBD 转型，市场对本区新盘“$2,000 以上 $PSF”的接受度会越来越高。

看过 Sora 在当前新盘中的位置后，我们再来了解一下该区的转售公寓。

Sora vs 转售公寓对比

以下为周边项目的价格一览。

上述对比纳入了我认为与 Sora 更具直接竞争关系的项目，诸如 Lakeside Towers、Parc Oasis 因楼龄较大而未计入。 

与 Sora 楼龄最近的新转售项目为 Lake Life，同样距离 Lakeside MRT 较远。以平均 $psf 而言，Sora 比 Lake Life 贵 36%，从这个角度看，Sora 与 The Lakegarden Residences 的定价略高。

不过应当注意，首先，Lake Life 属于 EC，2014 年开盘均价约 $857 psf；当时通胀较温和，裕廊热度亦不及当下。

Lake Life 也有部分单位能看到 Jurong Lake Gardens，但受制于地块布局，多数单位并无法获得无遮挡湖景。

话虽如此，除非你一心想要无遮挡的裕廊湖景，否则“楼龄仅年轻 15 年却要多付 36% $PSF”的差距可能会让人犹豫。因此，我们来看一个近期 3 房的对比。

将 Sora 的 936 sq ft 单位与一套 1,076 sq ft、成交价 $1,583,500（$1,471 psf） 的 3 房进行比较

两者最显著的差异在阳台。Lake Life 把大量面积用于让阳台横跨两间卧室。这部分空间本可以用于设置家庭防护室，而这在大多数情况下对家庭更有用。与 Sora 不同，其主卧也无法放置书桌。

因此，如果你并不热衷在炎热天气里享受露台用餐，Sora 的布局看起来更为实用。Sora 的灵活空间可作为储物或书房，弥补 Lake Life 所欠缺的功能。

尽管如此，价格差距依然很大。这并不意味着不值得购买 Sora——当前市场已表明，买家愿意为裕廊非近 MRT 的住房支付超过 $2,000 psf。然而，若你并不看重“全新交付”或“无遮挡湖景”，那么像 Lake Life 这类更实惠且不错的替代品在周边也有不少。况且，Lake Life 的客餐厅更宽敞；对于有年幼孩子的家庭而言，这一更大的活动空间相较于 Sora 较窄的客餐厅，可能尤为重要。

如果你在寻找 4 房，也可以考虑 Lake Life。最近一套 1,195 sq ft 的 4 房位于第 11 层，仅以 $1.66 million 成交。

很明显，Sora 的 4 房无法与裕廊的 EC 直接相比！首先，Sora 有私家电梯，也配备家庭防护室。其布局与成本面向的客群完全不同。两者价差之大，已不在同一个受众层级。

总之，若你考虑以 Sora 作为家庭升级之选，也值得了解周边仍有适合且更友好预算的转售项目。 

至于 Lake Grande 与 Lakeville，这两项目更靠近 Lakeside MRT，价格显然有所体现。尽管比 Sora 早 10 年，但仅比 Sora 便宜 16% 至 24%。若你将它们视为 Sora 的直接竞争对手，那么以目前最低指引价看，Sora 的定价相当合理。

如何看待这点当然见仁见智，因为也有人会指出这两个项目在步行可达 Lakeside MRT 的范围内。没人会说 Sora 靠近地铁站，而 Lake Grande 与 Lakeville 虽然距离仅为其一半，但步行仍需 9 分钟。在我看来，这也谈不上“非常便利”。

Sora 的优势在于有前往 Lakeside MRT 的接驳巴士服务（若不堵车约 3 分钟车程），只要班次频率合理，将大受欢迎。因此，如何评估这一对比最终还是较为主观的（取决于年龄、时间、出行能力等）。

总体而言，考虑到当下新盘市场环境——尤其与 The LakeGarden Residences 对比——我认为 Sora 的定价是合理的。

对于看重“全新交付”与“无遮挡湖景”的买家而言，Sora 颇具吸引力；尤其是如果你不介意乘坐公共交通（因为它并不靠近 MRT）。

然而，如果这些优势并非你的必要条件，那么周边还有更实惠的转售替代品可选，这也或许能解释 The LakeGarden Residences 去化较慢的原因。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。