你该购买 Sora 吗？与 Lakegarden Residences 及周边转售公寓的价格对比评测

鉴于 Sora 在 2024 年更广泛楼市背景下的开盘定价颇具吸引力，接下来我们更深入地看看，它与同区新盘对手以及周边转售公寓的实际对比如何。 

（如果你想进一步了解 Sora，可在此查看我们的完整评测这里）。 

在深入项目之前，先谈谈购地成本。

Sora 是由原 Park View Mansions 重建的新项目，该地块以 $260 million 集体出售。折合 $1,023 psf ppr。

The LakeGarden Residences，就在隔壁，将取代 Lakeside Apartments，后者以 $273.89 million 集体出售。折合 $1,077 psf ppr。

单从购地价来看，Sora 无疑比隔壁的竞争对手处于更有利位置，这也使其在定价上更具灵活性。毕竟，其起步价 $1,850 psf 比 The LakeGarden Residences 的 $1,880 psf 低 $30（对应的是一套 678 sq ft 的 2-bedroom，位于 1 层）。

以下是目前按 $psf 成交的价格一览：

我将 J’den 也纳入比较，因为它为本区公寓的价格设定了上限。J’den 是综合体项目，天然有更高溢价，因此像 Sora 这样位置更外侧的公寓不应定价接近 J’den。

鉴于 1 – 4 bedroom 的指引 $PSF 已公布，我将以此与 The LakeGarden Residences 的对应户型作比较。

Sora 与 The LakeGarden Residences —— 1卧对比

先看 Sora 的 1-bedroom + study。这里仅有 36 套（只占整体户型配比的 8%），与 The LakeGarden Residences 一样，这类小户型毫无疑问会最快售出（尤其是在当前定价之下）。

该片区对 HDB 升级族也颇具吸引力，他们往往至少需要 2 卧，因此这样的户型占比是合理的。The LakeGarden Residences 也相同，1 卧约占整个项目的 7.5%。

现在我们将两套 1-bedroom + study 做并排比较：

如果仅按价格而言，Sora 是赢家。它是 1+study，比 The LakeGarden Residences 售出的最便宜 1 卧更为实用；面积更大，且在 $PSF 基础上便宜近 $300。

当然，这不是完全公平的比较，因为 The LakeGarden Residences 最便宜的并非 1+study，所以我们来看下一个更大的 1 卧：

两者最大的区别在于书房的位置。这里没有对错之分——只是偏好不同。喜欢独立书房的人自然会偏向 The LakeGarden Residences。不过，将书房设置在主卧内也有其吸引力。原因在于这意味着更大的主卧。由于没有不带书房的版本，不需要书房的人也能享受到更宽敞的主卧，可按喜好自行配置。

尽管如此，我相信大多数人会更喜欢独立书房。人们喜欢将空间分区以满足不同用途，独立房间的灵活性更高，也可作为储物间甚至小型客房——而主卧内的书房则无法胜任这些。

还需注意的是入户后的第一印象。Sora 的 1+study 从玄关到餐区的动线更短，但开间更大，视觉上更显宽敞。相较之下，The LakeGarden Residences 的入户走道更长，进入后即是被主卧包夹的客厅，给人空间更小的观感。

另一个差异在于阳台的可达性。这同样取决于个人偏好。但我认为阳台与起居区相连，在有客来访时会更自然。如果需要穿过你的床脚才能到阳台休息，体验就会尴尬许多。

最后是卫浴通风。The LakeGarden Residences 设有窗户，能实现自然通风；可惜 Sora 的主卫没有。

总体而言，两种布局各有利弊；若只从平面设计出发，The LakeGarden Residences 较为传统的 1+study 布局或许更受欢迎。不过需要认识到，Sora 便宜约 5.5%。在这种情况下，更低的价格或能弥补我们认为略逊一筹的布局，但这仍是主观判断。

Sora 与 The LakeGarden Residences —— 2卧对比

对于 2 卧，Sora 价格最低的是 646 sq ft 的 2-bedroom deluxe，我会拿它与 The LakeGarden Residences 最便宜的 2-bedroom compact+（成交价 $1,198,800）比较。 

Sora 的面积更大——准确说大 54 sq ft，这一差异也体现在它是 2 卧 2 卫的配置，而 The LakeGarden Residences 仅有 1 个浴室。 

The LakeGarden Residences 采用了不太常见的动线：次卧就位于入户门旁。虽然各有所好，但大多数住户会更偏好将卧室设置在远离公共活动区的位置（例如离餐厅、客厅，尤其是入户门更远）以提升私密性。

Sora 的 646 sq ft 户型为哑铃式布局，空间利用更高；次卧也为套房式，直接连通浴室，私密性更佳——若考虑分租一间卧室、且双方都希望有自己的空间，这点尤为重要。 

我也喜欢 Sora 厨房配有一扇小窗，重油烟烹饪时通风更好。通常你需要形成穿堂风的通道，否则若不打开大门，油烟容易滞留；有了这扇窗，就不必频繁开门。我无法对 The LakeGarden Residences 说同样的话！

不过我们不应将 2 卧 2 卫与 2 卧 1 卫直接比较。毕竟超过 $100,000 的价差本就在预期之内。我们来看看 The LakeGarden Residences 中最便宜的 2 卧 2 卫布局：

两者面积仅相差 3 平方米，但即便大小接近，也并非完全可比。原因在于 The LakeGarden Residences 的 678 sq ft 户型只有 1 个完整浴室。诚然，额外的 bidet 起到了一定作用，但两间完整浴室在私密性与独立性上要更胜一筹——许多屋主会对此权衡再三。设想一个有 1 个孩子的小家庭：在某个阶段，父母会很希望淋浴间只供自己使用，而在 compact+ 布局中这是做不到的。

那么为何 The LakeGarden Residences 面积更大，却在功能上不及 Sora？答案在于 Sora 的哑铃式布局带来更高效率。以 $2,012 psf 来看，Sora 更高的 $PSF 是有其合理性的，因为它确实配备了两间完整浴室。

或许也正因如此，The LakeGarden Residences 的 2-bedroom compact+ 在所有 2 卧中剩余单位最多。

我也喜欢 Sora 厨房配有一扇小窗，重油烟烹饪时通风更好。通常你需要形成穿堂风的通道，否则若不打开大门，油烟容易滞留；有了这扇窗，就不必频繁开门。我无法对 The LakeGarden Residences 说同样的话！

最后，我们将它与 The LakeGarden Residences 面积为 732 sq ft 的布局作比较，这与 Sora 最小的 2 卧更为对等：

截至目前，该布局类型卖得最便宜的是 6 层的单位。我知道奇怪之处在于更低楼层反而更贵，但事实确实如此。事实上，2 到 5 层的成交价都是 $1,508,000。

两者同为哑铃式布局。然而，The LakeGarden Residences 的卧室又一次紧邻入口，考虑到私密性较低，这大概不那么受欢迎。我也认为把浴室设在入户门旁并不理想。有人会觉得这“风水不好”，因为浴室被视为不洁空间，正对厨房或紧挨大门的配置并不佳。

我喜欢 The LakeGarden Residences 的 L 型厨房，提供更多台面空间；而 Sora 在这方面略有不足。不过我很欣赏 Sora 厨房旁的小窗。交叉通风在厨房尤其重要，这扇小窗有助于排出重油烟；客厅对面墙上还有一扇小窗，可引入更多日照与清风——这是布局上的不错加分！

说到客厅这面墙，我必须强调次卧的一个重要差异。注意 The LakeGarden Residences 的次卧明显更往后收，这意味着它一侧被遮挡，日照更少。相反，Sora 更传统的哑铃式让卧室靠近阳台，可从更多方向获取采光。同时，The LakeGarden Residences 次卧的视野更受限，这也会影响居住品质。

更糟的是，The LakeGarden Residences 次卧左侧是 18 号栈，是面积较大的 5 卧单位。由于其退距关系，次卧的可视角度非常狭窄。仅从平面图或总平图很难想象，若买家希望该布局能看到 Jurong Lake 景观，就得承担一定风险。若我们按总平图绘出视角，会发现它的开口确实很窄（免责声明：site plan 与户型图位置仅供示意）。

话虽如此，至少它是朝湖的——Sora 则不然！

最后一个差异是主卫。Sora 采用自然通风，而 The LakeGarden Residences 则需机械通风。有些人并不在意，但自然通风在去异味方面更有效；开启窗户也能实现交叉通风，这是无窗情况下做不到的。

综合两种布局，我认为 Sora 在这里更占优势。该 2 卧布局效率高且实用，属于买家熟悉、并常常主动寻找的类型；而 The LakeGarden Residences 较不传统的布局，可能会让信奉风水的买家却步，也会让人意识到次卧在视野/采光上的削弱。

更耐人寻味的是价格。Sora 最便宜的 2 卧将比 The LakeGarden Residences 的直接对标户型便宜约 $200,000！若我们假设涨价节奏相仿，Sora 确实显得更有优势。

但在下结论前，我必须重申：两者的 B1 stacks 都没有 Jurong Lake 景观，而是面向 Yuan Ching Road。若这对你是硬性要求，那么这 $200,000 的“折扣”或许就不成立。从投资角度看，单为湖景与一个不那么理想的布局多付约 $200,000，意味着约 15% 的溢价。就此而言，这个溢价不小，我倾向认为在转售市场中它会收窄。

Sora 与 The LakeGarden Residences —— 3卧对比

本组对比我将参考 The LakeGarden Residences 最便宜的 3 卧：一套 926 sq ft 的单位，成交价 $2,061,000。 

这只比 Sora 的起步价高一些，但面积却小 10 sq ft。

两种布局差异较大。The LakeGarden Residences 采用哑铃式，减少走道面积，效率更高，也因此能提供更长、更实用的厨房，橱柜收纳更多。

相对而言，Sora 的布局提供了一个灵活空间，适合需要办公区、帮佣房或额外储物的人。 

不过，鉴于两者面积非常接近，而 Sora 通往卧室的走道更长，这部分面积必然来自其他区域的压缩。在 Sora 中，牺牲的是较小的公共浴室与较小的厨房。 

Sora 与 The LakeGarden Residences —— 4卧对比

Sora 最低价的 4 卧为 1,528 sq ft，价格 $3,050,000。我将它与 The LakeGarden Residences 成交最便宜的 4 卧比较：1,335 sq ft，成交 $2,848,000（$2,133 sq ft）。

两种 4 卧均配备私家电梯、同为哑铃式。主要差异在于 The LakeGarden Residences 的其中一间卧室较小，示意仅放了单人床；而 Sora 的 4 卧每间至少可放下 queen 尺寸。Sora 的客/餐厅开间也更宽，主卧体感更大，甚至可像其 3 卧一样摆下一张书桌。

巧合的是，两者的次主卧浴室都没有自然通风。

鉴于 Sora 明显更大（多 193 sq ft），尽管其 $PSF 更低，但总价仍高出 $200,000 以上。考虑到两者的布局本就相当实用，这一差距不小。除非你坚持 4 间都要常规尺寸的卧室，否则这里的总价差距确实偏大。 

若考虑到本区的 HDB 升级族在挑选 4 卧，这样的总价差可能左右他们的选择——多出 $200,000，意味着要额外准备逾 $50,000 的现金或 CPF，这对他们而言并非小数目。

Sora 与 The LakeGarden Residences —— 5卧对比

对于 5 卧，由于尚无指引价格，因此难以像前面那样作出定价判断。这里仅就两者的平面优劣作讨论。

首先，两盘的 4 卧与 5 卧布局差异并不大：

对 Sora 而言，主要是新增了一间不足以摆下 queen 尺寸的卧室，及更大的主卫以容纳浴缸。这是两者之间的一个区别。Sora 略大的 5 卧因此更显豪华，但除此之外，两者的整体差异并不大。

目前仅有 3 笔 5 卧成交——其中最低价为 $3,357,500（$2,116 psf）。

若假设两者 $PSF 相同，那么这点面积差异大致只为更大的主卧衣帽与浴室，以及略宽的客/餐厅，带来约 $195k 的额外总价。

新盘对比

下面是目前尚有余量单位的新盘，其各卧型的平均 $PSF 及要价一览。需注意这些基于剩余尾盘单位，数据可能因仅余高楼层（$PSF 更高）或仅余大面积（$PSF 更低）而出现偏差。

为估算 Sora 的定价，我以 The LakeGarden Residences 的各卧型 $PSF 及当前要价做平均。这反映了该盘截至撰文时、按开发商要价计算的真实平均 $PSF。

我也按 3 卧进行排序展示，因为结合户型配比，这一类别最具参考价值。

在 $2,000+ psf 的低位段，Sora 的定价位置看起来合理。相较已去化更多、要价更高的综合体 J’den，它显然更为可负担。

不过，它也并非像你对一座不靠近 MRT 的大众型公寓那样“最便宜”。

首先是享受补贴的新行政公寓（Executive Condominiums），坦率说因补贴因素很大程度上无法直接可比。

其他如 The Arden 与 Mori 则是截然不同的产品。

The Arden 是以较为亲民价位著称的精品项目，我们在这里也有文章。其景观一般，因体量较小，设施也相对有限；同样不靠近 MRT，因此其定价亦如此。 

Mori 位于 Geylang。鉴于地段属性差异明显（且它也是精品公寓），因此难以直接比较。 

The Myst 在 3 卧类别中整体 $PSF 更低，而且距离 Cashew MRT 步行约 5 分钟，吸引力不小。周边配套也并不匮乏——如 Hillion Mall、HillV2 与 The Rail Mall 都在不远处。两者之间，更多取决于你更偏好居住在 Jurong 还是 Upper Bukit Timah。

总体来看，我认为它与 The LakeGarden Residences 的对比是具竞争力的——考虑到其体量与无遮挡景观，这也合情合理。随着区域持续转型为第二个 CBD，市场对本区新盘超过 $2,000 $PSF 的接受度会越来越高。

在简单梳理了 Sora 在当下新盘中的位置后，我们再看看片区内的转售公寓。

Sora 与转售公寓对比

先快速浏览一下周边项目的价格。

上述对比聚焦于我认为与 Sora 更直接竞争的项目；由于楼龄因素，已将 Lakeside Towers 与 Parc Oasis 排除在外。 

与 Sora 年代最近的转售项目是 Lake Life，它同样距离 Lakeside MRT 较远。平均而言，Sora 在 $PSF 层面比 Lake Life 高 36%，从这个角度看，Sora 与 The Lakegarden Residences 的定价都略显偏高。

但我们应当注意：其一，Lake Life 属于 EC，上市价更低（2014 年平均 $857 psf）；其二，当时通胀压力较小，关于 Jurong 的热度也远不如今日。

Lake Life 也有部分单位可眺望 Jurong Lake Gardens，但受总平布局所限，大多数单位并不能获得无遮挡的湖景。

不管怎样，除非你一定要无遮挡的裕廊湖景，否则对于一套“老 15 年”的项目而言，$PSF 相差 36% 可能会让人再三权衡。下面来看一组近期的 3 卧对比。

我们将 Sora 的 936 sq ft 与一套 1,076 sq ft 的 3 卧作比较，后者的成交价为 $1,583,500（$1,471 psf）。

两者最显著的差异是阳台。Lake Life 将相当多的面积分配给了贯穿两间卧室的阳台。这部分面积若用作家庭防护室，在大多数家庭场景中会更实用。主卧也难以摆下一张书桌，而 Sora 则可以。

因此，若你并不热衷在炎热天气里户外用餐，Sora 的布局显得更为实用。Sora 的灵活空间很好地替代了 Lake Life 所欠缺的储物或书房区域。

尽管如此，价格差异依然不小。但这并不意味着不值得购买 Sora——当前市场已表明，买家愿意为裕廊一套不靠近 MRT 的住宅支付 $2,000 psf 以上。不过，如果“全新交付”或“无遮挡湖景”对你并非刚需，那么片区内确实有像 Lake Life 这样体面且更可负担的替代选择。此外，Lake Life 的客餐厅更宽敞。对于有年幼孩子的家庭而言，这样的空间本身就极具价值，因为与 Sora 较窄的客餐厅相比，它能提供更大的活动与玩耍区域。

如果你在找 4 卧，Lake Life 也可考虑。最近，一套 1,195 sq ft 的 4 卧位于 11 层，仅以 $1.66 million 成交。

显而易见，Sora 的 4 卧与裕廊的 EC 已无法同场比较！首先，Sora 配有私家电梯，也设置了家庭防护室；其布局与成本面向的客群完全不同。两者价位差距之大，目标客户几乎并不重叠。

无论如何，若你考虑以 Sora 作为家庭升级之选，也值得知道周边仍有一些转售项目，若预算更紧，它们也可能适配你的需求。 

至于 Lake Grande 与 Lakeville，这两盘距离 Lakeside MRT 更近，价格显然也反映了这一点。尽管比 Sora 年长 10 年左右，但它们仅比 Sora 便宜 16%–24%。如果你将这两盘视作 Sora 的直接竞争者，那么就当前最低指引价来看，Sora 的定价是相当合理的。

当然，这也取决于视角：有人会强调这两盘在步行距离内可达 Lakeside MRT。没人会说 Sora 靠近地铁站；不过即便 Lake Grande 与 Lakeville 的距离仅为 Sora 的一半，它们步行也要 9 分钟。在我看来，这也谈不上“非常方便”。

Sora 提供了往返 Lakeside MRT 的穿梭巴士（若不堵车，车程约 3 分钟），只要班次频率合理，这将备受欢迎。因此，你如何看待这组对比很主观（涉及楼龄、时间成本、出行能力等）。

总体而言，结合当下新盘环境——尤其与 The LakeGarden Residences 相比——Sora 的定价是合理的。

想要全新项目与无遮挡湖景的买家，会觉得 Sora 颇具吸引力；前提是你不介意公共交通出行，因为它并不靠近 MRT。

不过，如果上述优势对你不是刚性需求，那么片区内确有更实惠的转售替代品，这或许也解释了 The LakeGarden Residences 去化较慢的原因。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。