Myra 公寓评测：地段便捷的永久地契项目

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项目：	Myra
地区：	13
地址：	Meyappa Chettiar Road
地契：	Freehold
单位数量：	85
占地面积：	30,689 sqft
发展商：	Selangor Dredging Berhad (SDB)
TOP：	2024

就历史记录而言，Selangor Dredging Berhad (SDB) 一直坚信永久地契项目的价值。

因此，The Myra 本身是永久地契项目并不令人意外——尽管它紧邻 Potong Pasir MRT 站，以及 Poiz Centre 等周边商业空间。

如果你好奇，Myra 所在的地块其实是由 17 个独立地块拼合而成——这些地块一直由私人业主持有，直到 2018 年以 $60.2m 集体收购。

诚然，Myra 的 TOP 时间仍需等待一段时间（预计 2024 年 11 月底）。自 3 个月前推出以来，目前 85 个单位的去化率已接近 20%。

基于其地段、私密性与地契属性，这无疑是个很有吸引力（可出租）的项目——甚至某种程度上有点类似带有额外优势的综合体。

但对于投资者/自住者而言，有一个主要的顾虑——

它的价格区间。

以平均 $2,000+psf 来看，比起它 99 年租赁地契（综合体）邻居 The Poiz，仍高出将近 $400psf。

因此，关于价格差距的问题自然会不少——以及 Myra 的地契/私密性是否真的足以支撑这份额外溢价。

我会在今天对 Meyappa Chettiar Road 上 Myra 的讨论中尝试覆盖这一话题。照例，我们先从 Myra 的内部参观开始！

Myra 公寓内部参观

Myra 的示范单位位于 Nex Shopping Mall 旁，而不在 Meyappa Chettiar Road（Potong Pasir Precinct）实际项目地点。

为了评测，我也探访了实际地块。实地来看，地块确实偏小，但因与（高层）28 Woodsville 相邻，能很好地挡住 Upper Serangoon Road 的污染。

考虑到它是精品公寓，示范单位的配置其实相当不错。

这并不意味着项目最终呈现就一定如此，但在一定程度上体现了发展商在该项目上投入资源的诚意。

占地仅 3 万多平方英尺，Myra 公寓无疑是个小型项目。事实上，新加坡也有一些 GCB 的占地规模并不逊色。

这个长方形地块将容纳 1 至 4 卧的共 85 个住宅单位。

如果你关心小占地对密度的影响，可以这样简单理解。

30,689 sq ft / 85 units = 361 square feet of land per unit.

与规模在另一端的 Treasure at Tampines（294 sq ft）相比，这里表现更好一些。

先简单谈谈 Myra 的外立面。

细心的话，你会发现从底部往顶部，建筑立面颜色逐渐变化。

我不是色彩专家，但大致是从香槟色过渡到较为内敛的金色。整体更显温暖，而非多数强烈色调（如黑/深棕）带来的“高冷难以亲近”的感觉。

实话说，在沙盘上不算特别明显，实际建成后会更有意思。

由于 Myra 的用地相当受限，发展商基本上将“2 座”合并为 1 座。

其代价是从 2 层到 9 层每层 8 户，10 层到 12 层每层 7 户。

全楼层仅配备 2 部电梯（且没有私家电梯），高峰时段等候时间可能会更长。

在这样的小体量项目里，能做出多层级的户型差异其实挺有趣（买家可选择 10 种户型变体）。

例如看 stack 3，你会发现有 3 层是 D2（4 卧）单位——基本是由其下方 9 层的 B1 与 B2A（2 房）组合而来。

这也是我更偏好的 4 房变体，而非示范单位里的那款（稍后会提到）。

抵达区显得温馨，但略显紧凑——为了更高私密性需要接受的取舍。

更吸睛的是更里侧的圆形“天窗”装置，白天引入阳光束，夜间投映光影。

这显然是偏美学的设计而非功能性的，但确实为空间增添了设计层次。

如果你还没注意到，这里的住宅均为架空设计，最低住宅楼层从 2 楼开始。

这样做的结果是为一层带来更高的挑高，使空间更显开阔，同时形成一条通往项目后方/设施区的步行通道。

考虑到占地与楼体比例，对设施本就不抱太高期望，因此看到设有 25m 泳道池（而非 50m 全长泳池）并不意外。

泳池朝向 Woodsville 28，因此私密性方面并非最理想。

他们还在 25m 泳池旁设置了水疗池与水中健身房。

关于水中健身房，你们已经知道我的看法了。考虑到空间有限，我觉得与其把这些笨重的金属器材放进水里，不如把这块空间用在更合适的功能上。

当然，也有人喜欢它们——归根结底还是个人偏好。

除此之外，你会发现这里是半露天的户外健身区（没有室内健身房，Poiz Center 也没有；不过在靠近Sant Ritz 附近，步行 8 分钟有一家设施齐全的 Anytime Fitness）。

户外健身区与后方的浅水戏水池、儿童游乐场与草坪休闲区分区呼应。

可看性不算强，但这是精品项目常见的取舍（如The Montana）。

若你渴望更多休闲设施，附近即将到来的Bidadari 社区（步行约 10 分钟）无疑会为区域注入新的活力与休闲配套。

尽管体量不大，Myra 仍尽量照顾到孩子们的需求。这里有一座小型浅水儿童泳池与一个儿童游乐场。

地下停车方面，车位配比为 80%，并不意外——这在当下多数新推出的公寓中已逐渐常态化。

（总计 68 个车位，另有 2 个无障碍车位，以及 22 个自行车位，呼应“少车”项目的定位）。

鉴于它位于市区边缘，且以 1、2 房型为主（即租客占比较高），我对车位竞争并不太担心。

车位先到先得，如后续有竞争，则通过抽签分配。

据发展商表示，TOP 初期会监测车位使用情况，视需求而定，拥有额外车辆的业主或可按季票/包月方式另行租用。

Myra 公寓 4 卧评测

这是 Myra 中可选的最大单位。

面积为 1,324 sq ft，与另一款与下方 2 房（2-9 层）同堆号的 4 房（D2）不同，这个 4 房单位是独立的堆号。也就是说，从 2 层到 12 层，这一堆号仅有 4 房。

不消多说，1,324 sq ft 的 4 房并不算宽裕。

平面上，较长的入户走道确实牺牲了一些可用面积。你还会发现其中一个公共卧室外侧设有空调外机平台（AC Ledge），会影响该房的窗户尺度。

最后，除次主卧的浴室外，其他卫生间均配有窗户，可作自然通风。

（也呼应我为何更偏好 D1：其一为我们更偏爱的“哑铃”布局，不浪费入户面积；其二为 L 形厨房，烹饪更具私密性；其三为空调外机平台位于卫生间之后，卧室不需用半高窗）。

进入单位后，是通往起居区的过道，左侧为次主卧，右侧为开放式厨房。

在看完整个单位前，先看看次主卧（其独立的位置使它有别于其他房间）。

先补充一点，项目所有单位层高最高为 2.85m——无论大户型/顶层/底层，均无例外。

次主卧与其他房间一样，层高为 2.85m。

（另请注意，B2a 2 房单位的公共卧室、餐厅与客厅的层高峰值为 2.75m）。

我喜欢次主卧与其他房间相对分离。对于多代同堂，这样的私密性会更灵活。

有人或许会嫌卧室入口走道效率不高，但我反倒认可这种处理。很多项目会把门开在餐厅一侧，私密性更差——这里的方案更好。

次主卧为套房，并带有额外阳台。因此，这里实际更适合摆放一张大床（Queen），再配两侧小床头柜。

地面材质依旧为复合木地板。收纳为常规的双开门衣柜。

这里的阳台将铺设木格栅地板，交付标准亦包含。前文提到，发展商未采用额外的降噪处理，阳台为常规的铝框玻璃推拉门。

视野方面，次主卧将面向 25m 泳池与池畔平台。被 stack 5 及儿童活动区（约位于 stacks 1、2 与 8 一带）与车道分隔，因此即便低楼层，噪声影响也不至于太大。

不过，你会注意到次主卧浴室没有窗（以排气扇替代）。当然，你也可通过阳台通风，但那意味着淋浴后需将阳台与浴室门同时敞开，或开启电动排气扇。

整体面积尚可。地面与墙面为瓷砖，卫浴配件来自 Grohe。

回到外侧，开放式厨房是整个空间的中心。

前段为干厨房，一侧为岛台，另一侧为冰箱/干区。

台面也可用作早餐吧或简单用餐之处。

继续深入为湿厨房。面积尚可，但这里没有双槽水槽。上方设有内/外两种收纳（含展示区）。

纵深较长，但因仅单侧设台面，有人或许会觉得操作台略少。宽度方面较为宽裕，即便有人在烹饪，进出也不算拥挤。

另一优点是配有窗户作自然通风，但烹饪灶具仅提供电磁炉。厨房电器为 Bosch，常规配置。

另一个需要注意的是，因没有后阳台，每个单位均只配备一台洗烘一体机。

虽然会增加用电，但无疑更方便——只是对于 4 房而言，仅一台洗烘一体机显得略为紧张。

之后是一个小型多功能房（大概会作为帮佣房使用）与 WC。

以 4 房而言，餐厅并不算宽敞——这也呼应我更偏好 D2 的原因。

尤其考虑到示范单位并未摆放一张全尺寸餐桌，且座位一半为内嵌式。

意味着你要么像这里这样把餐区靠边摆放——就无法使用整张长餐桌；或选择移到露台用餐，换得更大的客厅。

客厅较为方正，可沿长度摆放 3 人沙发，并可考虑加大茶几，横向另加 2 人位，以便与餐区做轻微分隔，同时提升座位数。

阳台在长度上较为可观，如图所示可摆放沙发套组。摆下一张 8 人餐桌也不成问题，两端仍留有少量通行空间。

这里的木格栅地板同样为交付标准（前文于次主卧已提及）。

接下来，长走道将通往另外 3 间卧室及公共浴室。

先到两间公共卧室中的第一间，发展商在此采用了单人床/书桌组合。功能性更强，但暂时不易直观感知房间尺度。

与隔壁公共卧不同，这间为全落地窗，更受欢迎。

第二间公共卧同样做了单人床/书桌组合。可放下大床（Queen），但两侧预留空间不多。

如前所述，由于外侧设有空调外机平台（AC Ledge），这里无法采用落地窗。

好的一面是可将床尽量靠角摆放，从而为书桌留出更多回旋空间。

公共浴室配有磨砂窗，便于自然通风与采光。

该浴室为 Jack-and-Jill 格局，可从走道与公共卧两侧进出。等同于除第一间公共卧外，几乎所有卧室都可当套房使用。

最后来到主卧，先是一段小小的入户走道。

走道处即是衣柜区，这一位置相对少见。但额外收纳空间并不算多。

衣柜远离床位，一方面让床头区域更易通行，另一方面在一方早起/晚睡时，也能减少对另一方的干扰。

主卫面积尚可；除瓷砖与 Grohe 配件外，与其他浴室并无太大差异，另加一套花洒（雨淋）。

主卧没有像次主卧那样配置阳台，但以愉悦的 L 形转角窗作补偿。

就我个人而言，非常喜欢全落地玻璃窗，这里两侧均有，可想而知通透采光会让空间更显开敞。

景观方面，可透过对面 Woodsville 28 间隙，远眺 Upper Serangoon Road 对面的有地住宅区，另一侧则可看到跨越 PIE 方向，至 Geylang Bahru/Kallang River 一带的景致。

至于面积，本就无需过多期待——与整屋面积相符。

Myra 公寓地段评析

Potong Pasir 本身就是个颇有趣味的社区。

它曾因帮派问题而闻名，随后经历多次转型：从标志性的斜屋顶 HDB，到大型 St. Andrew’s Village 的建成，再到如今的综合体 Poiz Residences（与 Poiz Centre）。

这是个温馨且配套齐全的社区，拥有社区中心、小贩、便利店以及 MRT/巴士站等。

受惠于其位处市区边缘，周边多条高速公路也为私家交通的可达性/便捷性加分。

此外，值得再次一提的是，Myra 多数情况下被 Woodsville 28 等高层项目所遮挡，能一定程度减轻两条高速带来的负面影响。

配套设施

杂货生鲜

杂货店	距离公寓（及预计步行时间）
Fairprice – The Poiz	22m，步行 1 分钟
Ang Mo Supermarket	350m，步行 4 分钟
Cold Storage – Nex	2.5km，车程 7 分钟

购物中心

商场	距离公寓（及预计步行时间）
The Poiz	22m，步行 1 分钟
Macpherson Mall	1.9km，车程 7 分钟
Nex	2.5km，车程 7 分钟
City Square Mall/Mustafa Centre	2.9km，车程 9 分钟
Toa Payoh Mall/HDB Hub	3.7km，车程 10 分钟

学校

教育层级	院校名称
幼儿园（步行 1km 内）	Little Seeds Preschool @ Calvary Baptist ChurchAscension Kindercare – Little Seeds My First Skool @ Blk 134 Potong Pasir
小学（车程 3km 内）	St. Andrew’s Junior (350m, 5-min walk)Cedar PrimaryCanossa Catholic PrimarySt. Margaret’s Primary Bendemeer PrimaryYangzheng PrimaryGeylang Methodist Primary
中学（车程 3km 内）	St. Andrew’s Secondary (400m, 5-min walk) Cedar Girls’ SecondaryMaris Stella HighSt. Gabriel’s SecondaryZhonghua SecondaryBendemeer SecondaryGeylang Methodist Secondary
初级学院（车程 5km 内）	St. Andrew’s Junior College (1km, 12-min walk)Nanyang Junior CollegeCatholic Junior College
大学（车程 5km 内）	James Cook University
理工学院（车程 10km 内）	–

不夸张地说，St. Andrew’s Village 或许是近年 Potong Pasir 的一大亮点。

这里从幼儿园、小学、中学到初级学院一应俱全，并配有大量设施，如跑道、屋顶篮球场、人造草坪、泳池，甚至攀岩墙等。

文化层面，家校合作紧密，强调核心价值观，并提供丰富的课外活动选择。

其中小学与中学为男校，初级学院为混合制。

公共交通

巴士站	途经巴士	距离公寓（及预计步行时间）
‘Potong Pasir’	13, 107, 107M, 133, 142, 147, 853, 853M, NR6	150m，步行 2 分钟
‘Potong Pasir Stn Exit B’	13, 107, 107M, 133, 142, 147, 147A, 853, 853M,	400m，步行 5 分钟（Underpass）

最近的 MRT：Potong Pasir MRT – 150m，步行 2 分钟

也许对 Myra psf 有最大支撑（并构成其溢价）的，正是公共交通的可达性。

补充不多，主要是到 MRT 的短距离步行并无全程遮蔽，以及沿 Upper Serangoon Road（在 PIE/Upper Serangoon Viaduct 之前）设有巴士站，使前往新加坡大部分地区都很方便。

前往 Orchard：从 Potong Pasir MRT 至 Dhoby Ghaut MRT（4 站），换乘南北线至 Orchard MRT（2 站），全程约 35 分钟。

前往 CBD（Raffles Place MRT）：从 Potong Pasir MRT 至 Dhoby Ghaut MRT（4 站），换乘南北线至 Raffles Place MRT（2 站），全程约 33 分钟。

私家交通

主要目的地	距离公寓（预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	8.4km，车程 18 分钟
Orchard Road	6.5km，车程 16 分钟
Suntec City	5.2km，车程 15 分钟
Changi Airport	14.4km，车程 16 分钟
Tuas Port (By 2040)	42.5km，车程 52 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	4.8km，车程 16 分钟
Mediapolis (and surroundings)	12.8km，车程 20 分钟
Mapletree Business City	15.1km，车程 30 分钟
Tuas Checkpoint	33.2km，车程 37 分钟
Woodlands Checkpoint	21.5km，车程 25 分钟
Jurong Cluster (JCube)	17.7km，车程 24 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.4km，车程 26 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.5km，车程 22 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	14.9km，车程 22 分钟

*车程为高峰时段估算

最近出入口：沿 Meyyappa Chettiar Road 的 1 个出入口

发展团队

发展商

迄今为止，SDN（Selangor Dredging Berhad）在新加坡已完成 5 个住宅项目，另有 3 个在建（JUI Residences、Myra 与 One Draycott Park）。

在马来西亚，他们共打造了 16 个办公、服务式公寓与住宅类项目。

因此，与我们过往评测的一些公司不同，这并非一家在全球多地都有项目的开发商。

这也意味着，尽管对其作品仍有一定不确定性，他们需要投入更多精力让项目脱颖而出。

回看其在新加坡的过往项目——SDN 仅涉足永久地契，且以精品项目为主，显然对这一细分领域较为熟悉。

因此，你不会指望其在设施上过于铺张，但从养护与主题把控（如 Village @ Pasir Panjang 的社群导向、Gilstead Two 的城市栖居）来看，他们整体表现不错。

这一次多少仍有“信任的跳跃”，我们也会留意更多细节来判断项目质素。

建筑师

建筑团队由 JGP 与 Pitman Tozer（设计）组成。

JPG 为新加坡本土公司，在上海、北京、胡志明市、吉隆坡与仰光均设有办公室。

其住宅项目履历稳健，包括 Wilshire Residences、Atra 与 11 @ Holland。商业方面则有 FOC Sentosa 与 WIS @ Changi。

更有意思的是，他们曾主导 SDN 以往 2 个住宅项目的建筑工作，并参与其所有在建项目（即 JUI Residences、Myra 与 One Draycott Park）。

至于英国设计事务所 Pitman Tozer，尽管在英国获奖无数，这将是他们首次进入新加坡，或甚至东南亚。

在这点上，我很高兴他们与 JPG 合作。

如一切顺利，英国设计团队的输入将与 JPG 深厚的本地建筑经验相互融合并增值。

单位组合

户型	单位数量	面积（sqft）	估计管理费
1-Bedroom	22	474 sqft	$305
2-Bedroom	38	667 – 732 sqft	$366
3-Bedroom	11	872 sqft	$366
4-Bedroom	14	1,313 – 1,324 sqft	$427

作为精品项目，很多内容此前已述，暂不赘述。

可以分享的是，以下为 9 月开盘时的热卖单位分布。

首先，期间成交了 1 个 1 房、12 个 2 房与 2 个 3 房。

其中 12 个 2 房里，1 个为 B4、1 个为 B3、5 个为 B2、另 5 个为 B1。

其后发展商又在该时段卖出了另外 3 个单位。

尚不清楚买家以自住或投资为主，但至少说明 2 房在这里更受青睐。

此外，鉴于 2 房占比较高，下一节将简要分析较“受欢迎”的 B1 与 B2 两款 2 房。

户型布局分析

Type B1（2 房，700 sqft）对比 Type B2（2 房，678 sqft）

一如既往，从效率角度看，“哑铃”布局更胜一筹。在 B2 中，入户即见客餐区，右侧为厨房。如有需要，厨房也可考虑封闭。

这通常是更受欢迎的方案，毕竟能最大化有限的面积。

此外，B2 的公共卧可直接连通公共浴室——且该浴室为 Jack-and-Jill 格局，方便客餐区使用；不同于 B1 中位于公共卧对面的公共浴室。

当然，若更看重主卧私密性，B1 也会更合适。

或许 B2 最大的问题在于空调外机平台位于卧室外侧，且还延伸至更外侧的空调外机平台。

综上，在两者之间，我认为多数买家会因面积更小、总价更低且布局更高效而选择 B2。

堆号分析

整体规划图

Myra 的配套设施

花园	吧台	户外用餐
草坪	儿童游乐场	浅水戏水池
池畔平台	户外淋浴	更衣室/洗手间
户外健身房	水中健身房	水疗池
25m 泳道池	池畔日光躺椅	户外烧烤用餐
休息区

从鸟瞰图可见，整个项目并不算宽裕，但绿化配置相当丰富。

最初听说 Myra 源于 Palmyra（一种扇叶高棕榈），并以“绿意镌刻”为概念时，我还以为只是市场话术。

但从这里可见，其理念通过大量绿地与设施的交织得以体现。

我见过的大多数精品项目绿化偏少，因而更缺乏社群与亲切感。

当然，这依旧是个人偏好问题，但在有限空间内以绿化来做多元化而非一味“塞”设施，值得给发展商点个赞。

最后，我可能在先前参观时因模型空间拥挤而略过了：自行车位（27）、室内吧台/用餐区（6/7）以及烧烤炉（21）。这里可更清晰看到它们的位置。

下午西晒分析

Myra 的单位多为西南或东北朝向，唯独 D1 朝东。

西南朝向在 10 月至 1 月会受下午西晒影响，12-1 月最为明显。

注意，B3 与 B1 看似承受较多西晒，但该侧为混凝土墙面。

5 月至 9 月间，东北朝向会有一定下午日晒，但不及西南朝向强烈。

下午日晒最少的堆号

D1 为唯一朝东堆号，全年见日出且无下午日晒。

综合最佳堆号

从综合角度看，四周几乎被其他项目包围，因此很难按各户型去强推某一堆号。最终还是取决于你所需的户型面积。毕竟作为精品项目，可选项不如大型项目多。

价格评析

考虑到 Potong Pasir 的城市规模其实不大，以下清单已相当全面。

因此，我会分段比较；最后再对比 Myra、The Addition（如适用）与 Poiz Residences 的最小 1 房与 2 房的总价。

开始吧。

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Myra	Freehold	2024	$2,096
Poiz Residences	99-year Leasehold	2018	$1,702
The Addition	Freehold	Dec 2023	$1,765
18 Woodsville	Freehold	2015	$1,427
One Leicester	Freehold	2013	$1,512
Nin Residence	99-year Leasehold	2014	$1,238
Sant Ritz	99-year Leasehold	2014	$1,251
Sennett Residence	99-year Leasehold	2014	$1,462
Woodleigh Residences	99-year Leasehold	2022	$1,934
Park Colonial	99-year Leasehold	2022	$1,939

Myra 最大的卖点（加上临近 MRT）是其永久地契。它并非区域内唯一的永久地契项目，但要在如此接近 MRT 的位置拿到永久地契新盘，确属少见。

它也是列表中最昂贵的永久地契项目（稍后会与其两大价格对手 The Addition 与 Poiz Residences 作比较）。

18 Woodsville 与 One Leicester 为区域内现有的其他永久地契项目，均面向主干道（Upper Serangoon Road/PIE），psf 比 Myra 低 $500+。

若你寻求更实惠（且较新）的 99 年租赁地契项目，这个市区边缘地带有 Nin Residence、Sant Ritz 与 Sennett Residence 可选。

它们位于道路对侧，Nin Residence 更靠近即将到来的 Bidadari 社区，Sant Ritz 则更靠近 Upper Serangoon/PIE 交汇处。

相较之下，Sennett Residence 可直达 Potong Pasir MRT 的 B 出口与旁侧巴士站，因而 psf 稍高至 $1,462。

我也纳入了 Woodleigh Residences 与 Park Colonial，因为它们是紧邻下一站 Woodleigh MRT 的新盘。

熟悉这两个项目的读者会知道，它们的占地分别超过 273,000 sqft 与 210,000 sqft，因而拥有更多单位与更丰富的设施；更不用说 Woodleigh Residences 自带的商业体量。

因此，尽管为 99 年租赁地契，且相较 Potong Pasir 稍远离市区边缘，psf 仍更高，亦算合理。

“永久地契是否值得比 Poiz Residences 多付 $400 psf？”

Myra 的定价确实偏高。若看位于街尾（更靠近 St. Andrew’s、离 MRT 更远）的 26 户 The Addition，差距为 $331psf。

话虽如此，该项目自 2018 年 9 月 13 日至 2019 年 10 月 30 日间迅速售罄——这证明了该区域对这类项目的需求，也让 SDB 可基于“永久地契/精品”逻辑更高定价。

我个人的经验法则是，永久地契较租赁地契溢价约 10%。但这里我们看到，单就 Myra 的新盘价，相较 Poiz Residences 已有 20%+ 的差距。

有人会为 Myra 辩护，认为 MRT 旁永久地契的稀缺性，以及邻里项目的租约折旧会让它更有免疫力。

为更清楚说明，以下为近年区域内租赁地契与永久地契的新盘数量：

项目	单位数	地契
E Maison	130	Freehold
R Maison	45	Freehold
Sant Ritz	214	Leasehold
Sennett Residence	332	Leasehold
The Venue Residences	266	Leasehold
The Poiz Residences	685	Leasehold
Park Colonial	805	Leasehold
The Tre Ver	729	Leasehold
The Addition	26	Freehold

可见过去 8 年内，永久地契仅 201 户，而租赁地契达 3,301 户。

这确实构成稀缺性，也解释了为何 Myra 定价更高——尽管其设施相对不足。

若问我个人观点：

尽管有人会强调永久地契的稀缺与更易转售，我不会过度追捧这种情绪。

其一，负担能力很关键。若区域潜在买家多数无力承担“更贵”的单位（想想不久将到来的 Bidadari HDB 升级族），你可能反而更难出售。

其二，从区域便利性/吸引力来看，未来多年内，这里的租赁地契项目仍会有稳定需求——在我看来，这会大大放缓“折旧”（毕竟 99 年很长），并减少永久地契在此间的显著溢价与总价拉升。

最后，以 3 个最近项目为例，以下为最小 1 房/2 房的最新平均总价：

项目：	最小 1 房面积：	最小 1 房（最近成交）PSF：	最小 1 房（最近成交）总价：	最小 2 房面积：	最小 2 房（最近成交）PSF：	最小 2 房（最近成交）总价：
Myra	474 sqft	$2,273 psf	$1.076m	667 sqft	$2,197 psf	$1.466m
Poiz Residences	420 sqft	$1,768 psf	$742,000	581 sqft	$1,621 psf	$942,000
The Addition	NIL	NIL	NIL	592 sqft	$1,895 psf	$1.122m

升值潜力分析

过去几年，Potong Pasir 私宅价格显著上涨，近期从 2017 年约 $1,500 psf 涨至 2020 年约 $1,800 psf，涨幅约 20%。

毫无疑问，这与新项目推出有关，也带动了 D13 私宅转售价格的走高。

如我们所知，价格涨跌常受邻近公寓价格动作影响——因此若要显著提振价格（不含大盘整体行情因素），需要有更重大的催化。

从总体规划上看，Potong Pasir 区域周边有多块备用地，但在项目周边并无。

因此，短期内来自临近土地重建的价格推力可能性较低——除非未来有较旧公寓的集体出售（en bloc），或对年长人群聚居的旧 HDB 社区进行潜在 SERS。

尽管如此，南北两侧的两个关键区域（重）开发，仍可能带来外溢效应。

其一是即将到来的Bidadari 社区（距公寓步行约 10 分钟/或 1 站），预计至 2022 年将带来 10,000 套 HDB，未来不乏看好该区域的 HDB 升级族。

这也会带来诸如公园与绿地等休闲利好，以及更多商业配套。

其二是南侧 Kallang River 的活化。

2014 与 2019 年的总体规划均提出将对河道沿线土地进行关键调整。

目前任何商业/住宅开发仍属推测，但这是两个值得关注的方向。

我们的看法

就个人而言，我认为 Myra 将在定价上遭遇一定阻力，尽管它确实以永久地契的逻辑来支撑溢价。

毕竟隔壁一个综合体（含商业、更多设施与直达 MRT）psf 还便宜 $300+，区域竞争不可谓不激烈。

在我看来，Myra 的优势更体现在长期持有——至少持有到区域内部分 99 年租赁地契项目开始显露“折旧”的时候。

若暂且将价格放一边，从项目本身看，我确实喜欢其立面设计；尽管设施不如理想（这点本就可预期）。

归根到底，它的吸引力在于更高的专属性、永久地契与便捷的地段。

无论从自住或投资角度，它未必是我的理想之选，但从周边配套来看，基本生活需求都能满足，唯独缺少如影院、保龄球馆等娱乐设施。

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