Myra 公寓评测：位置便利的永久地契

项目：	Myra
地区：	13
地址：	Meyappa Chettiar Road
地契：	永久地契
单位数量：	85
占地面积：	30,689 平方英尺
开发商：	Selangor Dredging Berhad (SDB)
TOP：	2024

从以往的记录来看，Selangor Dredging Berhad (SDB) 一直以来都青睐永久地契项目的价值。

因此 The Myra 本身为永久地契并不令人意外——即便它紧邻 Potong Pasir MRT 站，以及 Poiz Centre 等周边商业空间。

如果你在想，Myra 所在的地块其实是由 17 个独立地段整合而成——这些地段在 2018 年之前都由个别业主私有，后被以 $60.2m 集体收购。

客观而言，Myra 的 TOP 仍需一段时间（预计 2024 年 11 月底）。自 3 个月前开盘以来，85 个单位的去化率接近 20%。

基于其地段、私密性与地契来看，这无疑是个颇具吸引力（注：出租性强）的项目——几乎有点类似具备额外优势的综合体之感。

但对投资者/自住者来说，仍有一个顾虑——

它的定价区间。

以平均 $2,000+psf 计算，该项目比其 99年地契（综合体）邻居 The Poiz 成本高出近 $400psf。

因此，关于价格差距的疑问自然不少——Myra 的地契/私密性是否真的足以支撑额外的溢价？

在今天关于 Meyappa Chettiar Road 上 Myra 的讨论中，我会尽力覆盖这一议题。照例，我们先从 Myra 的实地走访开始！

Myra 公寓实地走访

Myra 的示范单位位于 Nex 购物中心旁，并不在实际的 Potong Pasir Meyappa Chettiar Road（Potong Pasir 区域）地块上。

为更好地评测，我也去到了项目实际场地探访。实地看，地块确实偏小，但由于旁边（高楼）的 28 Woodsville 作屏障，基本能阻隔 Upper Serangoon Road 的噪音与污染。

考虑到它是精品公寓定位，示范单位其实颇为讲究。

虽然这并非项目最终呈现的保证，但某种程度也能反映开发商对项目投入资源的诚意。

仅 30,000 多平方英尺的土地，Myra 无疑是个小体量项目。事实上，新加坡也有一些 GCB 在土地面积上足以与之比肩。

这块长方形地块将容纳 85 个住宅单位，户型从 1 到 4 卧室不等。

如果你在意小体量对密度的影响，可以用一个简单方式来理解。

30,689 平方英尺 / 85 个单位 = 每户 361 平方英尺的土地。

与体量在另一端的 Treasure at Tampines（294 平方英尺/户）相比，这里在这点上是更胜一筹的。

先简单聊聊 Myra 的外立面。

细心的话，你会发现从项目底部到顶部，建筑立面的色调在渐变。

我不是色彩专家，但大致可理解为从香槟色过渡到较为内敛的金色。整体传达的是温暖的氛围，而非常见的“拒人千里”的强势色（如黑/深棕）。

老实说，在模型上不算特别明显，最终建成后会更有意思。

由于 Myra 可用土地较为局促，开发商基本将“2 座”合并为一体。

其结果是 2-9 层每层 8 户，10-12 层每层 7 户。

全楼只有 2 部电梯（且无私家电梯），高峰时段等候时间可能会较长。

在小体量之下仍能做出十几种户型变化（买家可在 10 种内部变体中选择），这一点也算有趣。

例如看 3 号栈位，你会发现有 3 层是 D2（4 卧）单位——本质上是下方 2-9 层 B1 与 B2A（2 卧）单位的组合。

这是我更喜欢的 4 卧变体，相比示范单位展示的另一款（稍后会谈）。

到达区显得温馨，但略小——为换取更高私密性所需承受的取舍。

更吸引眼球的是更内部的一个圆形天井（oculus），白天引入阳光，夜晚映衬光影。

这更偏向美学而非功能，但的确为空间增添了设计层次。

如果你还没注意，住宅单位均架高于地面，因此最低住宅层从 2 楼开始。

其效果是为一层空间带来更高的层高，强化空间感，并形成一条通往项目后部/设施区的步道。

考虑到土地与楼体比例，我对配套并未抱太高期待，因此看到 25m 赛道泳池（而非 50m 全长）也不意外。

泳池朝向 Woodsville 28，因此谈不上最私密的游泳体验。

项目也在 25m 泳池旁设置了水疗池与水中健身区。

关于水中健身，你们已经知道我的看法了。鉴于用地吃紧，我觉得这块地本可作更高效利用，而非在水中摆放这类笨重的金属器械。

不过也有人喜欢——归根结底，还是取决于个人偏好。

此外这里设有带顶的户外健身房（没有室内健身房，Poiz Center 也没有；但步行 8 分钟可到装备齐全的 Anytime Fitness，靠近Sant Ritz）。

户外健身区也在空间上分隔了后续的浅水戏水池、儿童游乐场与草坪休闲区。

确实谈不上丰富，这也是精品项目常见的短板（如The Montana）。

若你需要更多休闲去处，邻近的Bidadari新镇（步行约 10 分钟）将为区域注入活力与更多休闲设施。

尽管体量不大，Myra 仍尽量照顾到儿童：设有浅水儿童戏水池与儿童游乐场。

关于地下停车，配比为 80% 并不意外——这也是多数近期新盘的常见配置。

（总计 68 个车位，另有 2 个无障碍车位，以及 22 个自行车位，配合“轻车”理念）。

鉴于其位于市区边缘，且以 1 与 2 卧房型为主（即以租客群为主），我对车位竞争并不担心。

车位先到先得，后续若有竞争则以抽签方式分配。

据开发商表示，TOP 初期将监测停车场使用情况，视需求而定，拥有额外车辆的业主或可通过季票/包月方式获得车位。

Myra 公寓 4 卧室户型评测

这是 Myra 中面积最大的户型。

建筑面积 1,324 平方英尺，与同为 4 卧的 D2 不同（D2 与其同栈，但 2-9 楼下方为 2 卧），此 4 卧为独立栈位——也就是说，2 至 12 楼该栈均为 4 卧单位。

不消说，1,324 平方英尺的 4 卧并不算宽裕。

平面上，较长的入户走道牺牲了一些可用空间。且其中一间公用卧室外设有空调机位板（AC ledge），导致该房的窗户尺寸受限。

除次主卧卫浴外，其余卫生间均带窗，便于自然通风。

（这也回应了我为何更偏好 D1：其为常见的“哑铃式”布局，减少入户走道浪费；其次是 L 型厨房，烹饪更私密；第三，空调机位板位于卫生间之后，卧室不必牺牲整窗）。

入户后是通往客厅的过道，左侧为次主卧，右侧为开放式厨房。

先看次主卧（其相对独立的布局使之在本户型中较为“离散”）。

先补充一点：本项目所有单位层高最多 2.85m——顶层/底层/大户型并无例外。

次主卧层高与其他卧室一致，均为 2.85m。

（另注意 B2a 户型的公用卧室、餐厅与客厅层高峰值为 2.75m）。

我喜欢次主卧与其他房间分开，因其更便于多代同堂的私密需求。

有人可能会挑剔卧室入户拐角的“低效”，但我恰好喜欢这种处理。许多项目会让卧室门正对餐区，这在隐私上并不理想——此处的方案更佳。

次主卧为套房，并带有额外阳台。因此此处更适合放置一张大床（Queen），并在两侧留出小边几。

地面材质为工程木，收纳为常规的两扇衣柜。

阳台将铺设木纹板材，交付时会附带。如前所述，开发商未设置额外的降噪措施，阳台采用常规铝框玻璃推门。

视野方面，次主卧将面向 25m 泳池与池畔平台。由于 5 号栈与 1、2、8 号栈的儿童活动区遮挡，与落客区有一定距离，即便低楼层也不至于过度嘈杂。

不过，次主卧卫浴没有窗（以排风代替）。当然也可通过阳台通风，但需在淋浴后同时打开阳台门与浴室门，或打开电动排风。

整体尺寸尚可。墙地面为瓷砖，洁具来自 Grohe。

回到外侧，开放式厨房成为视觉中心。

前段为干区，一端为中岛，另一端为冰箱/干备餐区。

台面也可用作早餐吧或快速用餐之处。

深入为湿区厨房。尺寸尚可，但没有双槽水槽。上方设有内/外两层收纳（含展示区）。

厨房纵向较长，但仅单侧设置台面，部分人可能觉得操作台不足。横向宽度尚可，即便有人在烹饪，进出也较为方便。

另一优点是带窗自然通风，但仅提供电磁炉。厨房电器为 Bosch 提供，符合预期。

另需注意，本项目所有单位因不设后阳台，均配备一体式洗烘机。

虽然会增加用电，但确实更便捷——不过以 4 卧而言，单台洗烘一体机会略显吃紧。

再往里为小型杂物间（多数情况下会用作工人房）及一个 WC。

以 4 卧而言，餐区并不宽敞——这也进一步让我偏向 D2 变体。

尤其考虑到 ID（室内设计）并未放置一张标准大桌，且一半座位为内置长椅。

这意味着你要么将餐区靠边摆放（如图）——但无法使用全长餐桌；要么转至阳台就餐，从而留出更大的客厅。

客厅较为方正，可纵向放置 3 人沙发；横向可考虑较大的茶几与 2 人位，既增加座位也可与餐区形成分隔。

阳台纵向面积不小，如图放置沙发组合后仍有空间。若改为 8 人餐桌，两端也有少量动线空间。

如前所述，阳台木纹板材也会随房交付。

接着，长走道通往另外 3 间卧室及公用卫浴。

第一间公用卧室被布置为单人床/学习组合，提升了实用性，但尚不能完全体现房间尺度。

与隔壁公用卧不同，这间配备整窗，更为理想。

第二间公用卧同样布置为单人床/学习组合。可放置 Queen，但两侧余量不多。

如先前提到，由于外侧是空调机位板，无法采用落地整窗。

但好处是床可完全靠墙摆放，从而留出更多空间放置书桌。

公用卫浴配有磨砂窗，利于自然通风与采光。

该卫浴为“Jack & Jill”双入口，可从走道与公用卧两侧进出；基本上，除第一间公用卧外，其余卧室都可视作带厕。

最后来到主卧，入内前有一小段过道。

衣柜设置在过道上，这一布局相对少见。且额外收纳空间并不多。

衣柜远离床区，反而让床边活动空间更宽裕；若伴侣作息不同，也能减少彼此干扰。

主卫面积尚可，除瓷砖与 Grohe 洁具外，与其他卫浴并无太大差异，仅多了顶喷花洒。

主卧没有像次主卧那样配阳台，但以 L 形落地窗弥补。

我个人很喜欢落地玻璃；两侧皆为落地窗，想象一下通透的采光与开阔感。

景观上，一侧可透过对面的 Woodsville 28 眺望 Upper Serangoon Road 对面的有地社区，另一侧远眺跨越 PIE 的 Geylang Bahru/Kallang River 一带。

至于面积，就不多赘述了——考虑到全屋整体面积，这也在预期之内。

Myra 公寓地段评测

Potong Pasir 本身就是个颇有意思的社区。

过去一度因黑帮活动而闻名，如今则历经蜕变：从标志性的斜屋顶 HDB，到大型的 St. Andrew’s Village，再到如今的综合体 Poiz Residences（与 Poiz Centre）。

社区紧凑而齐全，设有社区中心、小贩摊、便利店以及 MRT/巴士站等。

位处市区边缘的区位优势，加之多条高速环伺，也提升了私家车通达性与便利度。

同时再提一下，Myra 大多被如 Woodsville 28 之类的高楼遮挡，能在相当程度上规避两条高速带来的不利影响。

配套设施

杂货

杂货商店	距公寓距离（及预计步行时间）
Fairprice - The Poiz	22m，步行 1 分钟
Ang Mo Supermarket	350m，步行 4 分钟
Cold Storage - Nex	2.5km，车程 7 分钟

购物中心

商场集群	距公寓距离（及预计步行时间）
The Poiz	22m，步行 1 分钟
Macpherson Mall	1.9km，车程 7 分钟
Nex	2.5km，车程 7 分钟
City Square Mall/Mustafa Centre	2.9km，车程 9 分钟
Toa Payoh Mall/HDB Hub	3.7km，车程 10 分钟

学校

教育层级	院校名称
学前（步行 1km 内）	Little Seeds Preschool @ Calvary Baptist ChurchAscension Kindercare - Little Seeds My First Skool @ Blk 134 Potong Pasir
小学（车程 3km 内）	St. Andrew’s Junior (350m, 5-min walk)Cedar PrimaryCanossa Catholic PrimarySt. Margaret’s Primary Bendemeer PrimaryYangzheng PrimaryGeylang Methodist Primary
中学（车程 3km 内）	St. Andrew’s Secondary (400m, 5-min walk) Cedar Girls’ SecondaryMaris Stella HighSt. Gabriel’s SecondaryZhonghua SecondaryBendemeer SecondaryGeylang Methodist Secondary
初级学院（车程 5km 内）	St. Andrew’s Junior College (1km, 12-min walk)Nanyang Junior CollegeCatholic Junior College
大学（车程 5km 内）	James Cook University
理工学院（车程 10km 内）	-

不夸张地说，St. Andrew’s Village 是近年吸引人们关注 Potong Pasir 的重要因素之一。

其包含幼儿园、小学、中学与初院一体化园区，配套丰富，如跑道、屋顶篮球场、人造草场、泳池，甚至攀岩墙面等。

在文化方面，家校关系紧密，注重核心价值观，CCA 选择众多。

中学阶段为男校，初院则为混校。

公共交通

巴士站	线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Potong Pasir’	13, 107, 107M, 133, 142, 147, 853, 853M, NR6	150m，步行 2 分钟
‘Potong Pasir Stn Exit B’	13, 107, 107M, 133, 142, 147, 147A, 853, 853M,	400m，步行 5 分钟（地道）

最近的 MRT：Potong Pasir MRT - 150m，步行 2 分钟

或许是 Myra psf 区间的最大支撑点——公共交通的便捷性。

需要补充的是，前往 MRT 的短程步行并非全程有遮蔽；而且巴士站位于 Upper Serangoon Road（接驳 PIE/Upper Serangoon 高架桥之前），几乎可通达新加坡多数区域。

前往乌节约 35 分钟：Potong Pasir MRT 至 Dhoby Ghaut MRT（4 站），再转南北线至 Orchard MRT（2 站）。

同理，前往 CBD（Raffles Place MRT）约 33 分钟：Potong Pasir MRT 至 Dhoby Ghaut MRT（4 站），再转南北线至 Raffles Place MRT（2 站）。

私家交通

重要目的地	距公寓距离（及预计高峰期车程）
CBD (Raffles Place)	8.4km，车程 18 分钟
Orchard Road	6.5km，车程 16 分钟
Suntec City	5.2km，车程 15 分钟
Changi Airport	14.4km，车程 16 分钟
Tuas Port (By 2040)	42.5km，车程 52 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	4.8km，车程 16 分钟
Mediapolis (and surroundings)	12.8km，车程 20 分钟
Mapletree Business City	15.1km，车程 30 分钟
Tuas Checkpoint	33.2km，车程 37 分钟
Woodlands Checkpoint	21.5km，车程 25 分钟
Jurong Cluster (JCube)	17.7km，车程 24 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	20.4km，车程 26 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	11.5km，车程 22 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	14.9km，车程 22 分钟

*行车时间以高峰时段测算

最近车行出入口：沿 Meyyappa Chettiar Road 的 1 个出入口

开发商与团队

开发商

迄今为止，SDN（Selangor Dredging Berhad）在新加坡共完成 5 个住宅项目，另有 3 个在建（JUI Residences、Myra 与 One Draycott Park）。

在马来西亚方面，亦开发了 16 个办公、服务式公寓与住宅项目。

因此，相较我们曾评测过的一些“全球开枝散叶”的公司，这并不是一家在全球多点同时布局的开发商。

这也意味着，尽管对其作品仍存不确定性，但他们往往需要投入更多心力，让项目脱颖而出。

回顾其在新加坡的过往项目——SDN 基本只做永久地契，而且多为精品开发，显然对此赛道更为熟悉。

因此，你不应期待其配套过于丰盛；但从维护与主题把控（如 Village @ Pasir Panjang 的社群定位、Gilstead Two 的都会感）来看，整体交付还算不错。

本次仍是一次“信任之举”，我们也会留意其他可验证项目品质的因素。

建筑师

建筑团队由 JGP 与 Pitman Tozer（负责设计）组成。

JPG 为新加坡本土事务所，在上海、北京、胡志明市、吉隆坡与仰光设有办公室。

其住宅项目履历稳健，包括 Wilshire Residences、Atra 与 11 @ Holland；商业方面曾负责 FOC Sentosa 与 WIS @ Changi。

更有意思的是，他们主导过 SDN 的 2 个既往住宅项目，以及其全部在建项目（即 JUI Residences、Myra 与 One Draycott Park）。

至于来自英国的设计建筑师 Pitman Tozer，虽在英国获奖无数，但这应是其首次进入新加坡，乃至东南亚地区。

在这点上，我很高兴他们与 JPG 携手合作。

若配合良好，英式设计视角与 JPG 深厚的本地经验，有望互补增效。

户型配比

户型	单位数量	面积（平方英尺）	预计维护费
1 卧室	22	474 平方英尺	$305
2 卧室	38	667 - 732 平方英尺	$366
3 卧室	11	872 平方英尺	$366
4 卧室	14	1,313 - 1,324 平方英尺	$427

作为精品项目，可说的并不多，前文已覆盖不少。

我能补充的是，以下为 9 月开盘时的热销分布。

当时成交包括 1 个 1 卧、12 个 2 卧与 2 个 3 卧单位。

12 个 2 卧中，1 个为 B4，1 个为 B3，5 个为 B2，另 5 个为 B1。

其后开发商又在该时段内售出 3 个单位。

不确定买家以自住或投资为主，但可见 2 卧在此项目中更受欢迎。

鉴于 2 卧为主力，我会简单分析较“热门”的 B1 与 B2 两种 2 卧户型。

户型布局分析

Type B1（2 卧，700 平方英尺）Vs Type B2（2 卧，678 平方英尺）

一如既往，若从效率出发，“哑铃式”布局更胜一筹。B2 入户即见客餐厅，右侧为厨房；若需要，也可考虑将厨房进行一定程度的封闭。

总体而言，这是更常被偏好的方案，因其最大化了有限空间。

此外，B2 的公用卧与公卫相连，且公卫为 Jack & Jill 形式，便于客厅访客使用；而 B1 的公卫与公用卧分列两侧。

话虽如此，若你更在意主卧的私密性，或许会更偏向 B1。

可能最糟的是 B2 的空调机位板（AC ledge）位于卧室窗外，且机位板还向外延伸。

综合来看，多数人或许会因面积更小总价更低、且稍更高效的布局而选择 B2。

楼栈分析

总平面图

Myra 配套设施

花园	吧台	户外用餐
草坪	儿童游乐场	浅水戏水池
池畔平台	户外淋浴	更衣室/洗手间
户外健身房	水中健身区	水疗池
25m 赛道泳池	池畔日光躺椅	露天烧烤用餐
座位区

从俯视图可见，项目并不算宽敞，但绿植配置相当丰富。

最初听说 Myra 源自 Palmyra（一种高大的扇叶印度棕榈），并以“绿色镌刻”为项目主轴时，我以为只是营销说辞。

但从这里开始，能感受到大量绿地与配套的交织呼应。

多数我见过的精品项目绿化不足，因而较少“社群/亲和”的感觉。

当然这也因人而异，但还是要为开发商选择用绿化来丰富空间点赞（而非勉强塞入更多配套）。

最后，我可能在前文由于看模型空间局促而遗漏了：项目还设有自行车位（27 个）、室内吧台/用餐区（6/7），以及烧烤炉（21）。此处可更清楚地看到其具体位置。

下午西晒分析

Myra 的单位多为西南—东北朝向，惟 D1 朝正东。

西南朝向单位在 10-1 月份会受下午阳光影响，12-1 月最为明显。

注意 B3 与 B1 虽看似承受更多西晒，但对应位置为混凝土墙。

5-9 月份，东北朝向单位会有一定下午西晒，但远不及西南朝向。

下午西晒最少的栈位

D1 是唯一的正东朝向，全年享受日出且无下午西晒。

综合最佳栈位

综合来看，项目几乎被周边发展包围，因此很难按“每种户型最佳”来推荐。最终还是取决于你需要的户型面积；对于精品项目而言，选择面不如大盘丰富。

价格评测

考虑到 Potong Pasir 并不大，以下对比清单可谓相当丰富。

我会分段比较，最后对比 Myra、The Addition（如适用）与 Poiz Residences 最小 1/2 卧的总价。

我们开始吧。

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Myra	永久地契	2024	$2,096
Poiz Residences	99-year Leasehold	2018	$1,702
The Addition	永久地契	Dec 2023	$1,765
18 Woodsville	永久地契	2015	$1,427
One Leicester	永久地契	2013	$1,512
Nin Residence	99-year Leasehold	2014	$1,238
Sant Ritz	99-year Leasehold	2014	$1,251
Sennett Residence	99-year Leasehold	2014	$1,462
Woodleigh Residences	99-year Leasehold	2022	$1,934
Park Colonial	99-year Leasehold	2022	$1,939

Myra 的最大卖点（叠加 MRT 近距）是其永久地契。虽然并非区内唯一的永久地契项目，但要在如此靠近 MRT 的位置买到永久地契新盘，确实罕见。

它也是列表中最贵的永久地契项目（注意：本节末会对比两个主要的价格竞争者——The Addition 与 Poiz Residences）。

18 Woodsville 与 One Leicester 为区内其他永久地契项目，均临主干道（Upper Serangoon Road/PIE），psf 比 Myra 低 $500+。

若想在此市区边缘区域寻找更实惠（且较新）的 99 年地契项目，可考虑 Nin Residence、Sant Ritz 与 Sennett Residence。

它们位于道路彼侧，Nin Residence 更靠近未来的 Bidadari 新镇；Sant Ritz 更靠近 Upper Serangoon/PIE 交汇处。

Sennett Residence 则可直达 Potong Pasir MRT B 出口与相邻巴士站，因此 psf 略高至 $1,462。

我也将 Woodleigh Residences 与 Park Colonial 纳入参考，因其为下一站（Woodleigh MRT）周边的新盘。

熟悉者皆知，两盘占地分别达 273,000+ 与 210,000+ 平方英尺，单位与配套更丰富，且 Woodleigh Residences 自带商业。

这也解释了尽管为 99 年地契、且相较 Potong Pasir 更离市区边缘，psf 仍然较高。

“永久地契是否值得比 Poiz Residences 额外 $400 psf 的差价？”

毋庸置疑，Myra 的定价不低。若看距此不远、靠近 St. Andrew’s 但离 MRT 更远的 26 户 The Addition，二者 psf 相差 $331。

不过，The Addition 于 2018 年 9 月 13 日至 2019 年 10 月 30 日间已全部售罄——这从侧面印证了区域对这类项目的需求，也让 SDB 有底气基于“永久地契/精品”逻辑定更高价。

我的一般经验法则是：永久地契较 99 年地契高约 10%。但以 Myra 的新盘价对 Poiz Residences 而言，差距已达 20%+。

有人会为 Myra 辩护，认为“紧邻 MRT 的永久地契”稀缺，且相比邻里，受租约折旧影响更小。

为更直观地理解，以下为近年周边 FH 与 LH 新盘供应量：

项目	单位数	地契
E Maison	130	永久地契
R Maison	45	永久地契
Sant Ritz	214	Leasehold
Sennett Residence	332	Leasehold
The Venue Residences	266	Leasehold
The Poiz Residences	685	Leasehold
Park Colonial	805	Leasehold
The Tre Ver	729	Leasehold
The Addition	26	永久地契

可见，过去 8 年此区域仅有 201 个永久地契单位，而 99 年地契单位达 3,301 个。

这确实带来“稀缺”感，也解释了为何 Myra 在配套相对有限的情况下仍能定更高价。

但若你问我，我的个人看法如下：

尽管有人强调永久地契的稀缺性，以及其更易“退出”，我不会过于盲从。

首先是可负担性。如果区域大多数潜在买家（例如未来来自 Bidadari 的 HDB 升级者）财务实力不足以承担“更贵”的单位，你的出手难度可能反而上升。

其次，考虑到区域的便利与吸引力，未来多年内对 99 年地契的需求依然存在——在我看来，这会显著放缓其折旧（毕竟 99 年很长），也弱化永久地契的溢价拉动与量级。

最后，以 3 个最近项目为例，给出 1/2 卧的最新平均总价：

项目：	最小 1 卧面积：	最小 1 卧（近期成交）PSF：	最小 1 卧（近期成交）总价：	最小 2 卧面积：	最小 2 卧（近期成交）PSF：	最小 2 卧（近期成交）总价：
Myra	474 平方英尺	$2,273 psf	$1.076m	667 平方英尺	$2,197 psf	$1.466m
Poiz Residences	420 平方英尺	$1,768 psf	$742,000	581 平方英尺	$1,621 psf	$942,000
The Addition	NIL	NIL	NIL	592 平方英尺	$1,895 psf	$1.122m

升值潜力分析

近年来，Potong Pasir 区域的私宅价格稳步上行，近年的涨幅约 20%，从 2017 年的 $1,500 psf 升至 2020 年的 $1,800 psf。

无疑，这与新盘的推出有关，也带动了 D13 私宅转售价格的上扬。

如我们所知，价格涨跌往往受邻盘牵动——因此，若不考虑整体大市周期，要出现显著提升，需要较为重大的催化。

从总体规划来看，Potong Pasir 周边有多块保留地，但项目紧邻范围内并无。

因此，来自就近地块再开发的直接推动暂时可排除——除非未来老旧公寓出现集体出售（en bloc），或对老龄化的 HDB 社区进行 SERS。

话虽如此，区域南北两侧的两大再开发，仍可能带来外溢效应。

其一是即将落成的Bidadari新镇（距公寓步行 10 分钟/1 站），预计至 2022 年将带来 10,000 套 HDB，潜在升级者或将偏好本区域。

同时也带来公园与绿地等休闲资源，以及其他商业配套。

其二是南侧的 Kallang River 振兴计划。

在 2014 与 2019 年总体规划中，政府均提出将对河畔地块进行关键调整。

目前潜在的商业/住宅开发仍属推测，但这是值得留意的两大方向。

我们的看法

我个人认为，Myra 的定价会面临一定阻力，尽管其显然是以“永久地契”的卖点来支撑价格。

考虑到隔壁的综合体（带商业、更多配套与 MRT 直连）psf 还便宜 $300+，区域竞争确实激烈。

在我看来，Myra 的亮点在于长期持有——至少持有到部分 99 年地契项目的租约折旧开始显现的时候。

若暂且撇开价格，单看项目本身，我是喜欢其立面设计的；尽管配套并不丰富（这也在预期之内）。

归根结底，其吸引力在于更为私密的定位、永久地契与便捷的位置。

从自住或投资角度看，它未必是我的首选；但从周边配套来看，日常所需几乎都有，除了像影院、保龄球馆这类娱乐设施。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文