针对开发商的 ABSD 变动，是时代的风向标。
当我们在疫情后看到房价失控式上涨时，许多人心里都在想“又来了”，大多数市场观察者也回想起 2009 至 2013 年，或 2017 年的集体出售热潮。过去两次房价飙升时，比较常见的“背锅者”包括：
- 开发商过于乐观，且
- 外国买家推高房价
因此我们看到一系列应对措施，从新的降温举措到提高土地增值费（LBC）。但随着后疫情阶段接近尾声，大家都感觉分析师和监管者似乎遗漏了什么。
外国买家被征收了有史以来最高的 ABSD 税率，税率翻倍至 60 per cent；我们也在受影响最严重的区域看到价格回落。但房价依然居高不下。
随后，预期中的“第二轮”集体出售热潮并未出现；与其说过于乐观，不如说开发商在过去几十年里从未像现在这样谨慎保守。政府大概是在滨海湾一幅综合用途白地的招标中注意到了这一点——这类地块以往应是炙手可热，但最终只收到了一份孤零零的标书；而且报价过低，URA 直接拒绝，未予售出。
很显然，如今的情况不同了；高房价已难以简单归咎于外国人（哪怕是涉嫌洗钱的那些）或“自信过头”的开发商。事实上，有经纪人指出，愿意出售房产的新加坡人并不多（在当下的价位，即便把一套 $800,000 的 4 房式组屋卖了，又能买什么？买一套两房单位，第二间厕所都成了被价格挤出的“奢侈品”？算了吧。）
ABSD 追缴规则的调整，或许预示着格局在改变
这并不是很大的变化，但这是我们首次看到政府在这方面有所松动。
在旧规则下，开发商须在 5 年内完工并售出每一个单位；否则将被没收相当于土地价格 40 per cent 的 ABSD。若能在 5 年内完工并全部售罄，开发商可获得最高 35 per cent 的 ABSD 豁免。
政府并不太在意项目户数多少：1,000 户的项目与 50 户的小盘，时限相同。
如今，随着 2024 年财政预算以及滨海湾地块招标之后，出现了一项让步：如果开发商能在 5 年内完成项目建设，并至少售出 90 per cent 的单位，便可获得部分 ABSD 豁免。豁免额度将依据剩余未售单位的数量而变动。
除带来些许纾缓外，这（也许）可能产生以下影响：
- 开发商或许不再那么犹豫推出面积更大、总价更高的户型，这类户型通常是最后成交的
- “甩卖”（即开发商为赶在 ABSD 截止前，将剩余单位打包集体出售）可能会略为减少；或折价幅度会有所收敛，取决于开发商的成本测算
视楼市与土地招标的走向而定，近期我们或许会看到更多配套性的让步。开发商长期呼吁的改变之一，是将 ABSD 豁免与项目总剩余单位数挂钩；或者不再实行严格的 5 年一刀切时限——而是根据项目承建的单位数量分级设定。
不过，也有市场人士会为现行 ABSD 规则叫好；大概是寄望在“靴子还踩在开发商脖子上”的情况下，新盘定价也会更亲民一些。
同时，其他楼市动态：
- 短短 2 年内就有 5 个 Lentor 项目，这个片区会不会有点吃不消？来看最新项目，Lentor Mansion，目前的亮点。
- 面积超过 2,000 平方英尺，但总价低于 $3 million。这个面积与价位，还能找到优质公寓吗？我们从转售记录里挖出了一些。
- 现在是 2 月，有需要的读者不妨看看BTO 推出地段，为需要组屋的你提供参考。
- 不少人仍在询问2024 年是否适合升级到公寓；这里结合当下价位，给出一个答案。
每周销售综述 (12 February – 18 February)
最昂贵新盘成交 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| TERRA HILL | $5,388,430 | 1894 | $2,844 | FH |
| KLIMT CAIRNHILL | $5,230,000 | 1496 | $3,496 | FH |
| THE RESERVE RESIDENCES | $3,919,463 | 1625 | $2,411 | 99 yrs (2021) |
| PINETREE HILL | $3,646,000 | 1464 | $2,491 | 99 yrs (2022) |
| GRAND DUNMAN | $3,630,000 | 1432 | $2,536 | 99 yrs (2022) |
最便宜新盘成交 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| THE LANDMARK | $1,472,640 | 517 | $2,850 | 99 yrs (2020) |
| THE MYST | $1,542,000 | 678 | $2,274 | 99 yrs |
| GRANGE 1866 | $1,584,000 | 527 | $3,003 | FH |
| IRWELL HILL RESIDENCES | $1,647,000 | 624 | $2,638 | 99 yrs (2020) |
| PINETREE HILL | $1,927,000 | 797 | $2,419 | 99 yrs (2022) |
转售市场最昂贵 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| ARDMORE PARK | $12,900,000 | 2885 | $4,472 | FH |
| CAIRNHILL PLAZA | $5,400,000 | 2852 | $1,893 | FH |
| THE SEAFRONT ON MEYER | $4,828,000 | 2088 | $2,312 | FH |
| CAPE ROYALE | $4,410,000 | 1905 | $2,315 | 99 yrs (2008) |
| CARIBBEAN AT KEPPEL BAY | $3,600,000 | 2099 | $1,715 | 99 yrs (1999) |
转售市场最便宜 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| PRESTIGE HEIGHTS | $620,000 | 344 | $1,823 | FH |
| CARDIFF RESIDENCE | $668,000 | 398 | $1,607 | 99 yrs (2011) |
| HIGH PARK RESIDENCES | $683,500 | 441 | $1,631 | 99 yrs (2014) |
| THE PROMENADE@PELIKAT | $685,000 | 484 | $1,486 | FH |
| LA FIESTA | $690,000 | 452 | $1,626 | 99 yrs (2012) |
获利最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| ARDMORE PARK | $12,900,000 | 2885 | $4,472 | $7,066,041 | 28 年 |
| HILLCREST ARCADIA | $2,980,000 | 2325 | $1,282 | $1,830,000 | 28 年 |
| PARK EAST | $2,700,000 | 1755 | $1,539 | $1,815,000 | 21 年 |
| THE SEA VIEW | $3,500,000 | 1410 | $2,482 | $1,700,000 | 16 年 |
| BISHAN PARK CONDOMINIUM | $2,080,000 | 1539 | $1,351 | $1,455,000 | 17 年 |
亏损最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| THE LINE @ TANJONG RHU | $1,020,000 | 570 | $1,788 | -$300,000 | 10 年 |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $3,550,000 | 1776 | $1,999 | -$150,000 | 13 年 |
| VISIONCREST | $2,860,000 | 1227 | $2,331 | -$110,000 | 17 年 |
| SKIES MILTONIA | $1,270,000 | 1076 | $1,180 | -$80,000 | 11 年 |
| THE ROCHESTER RESIDENCES | $1,288,000 | 1023 | $1,260 | -$78,268 | 16 年 |
交易分布
想了解更多新加坡房地产市场资讯，请关注 Stacked。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments