这项新的 ABSD 规定是一个信号吗？

针对开发商的 ABSD 变化，折射出当下的时代信号。

当我们在 Covid 之后开始看到房价一路狂飙时，很多人都有一种“not this again”的既视感，市场观察者大多会回想起 2009 to 2013，或 2017 的集体出售热潮（en-bloc fever）。上两次房价暴涨时，最常被归咎的对象包括：

• 开发商过于乐观，且 
• 外籍买家推高价格

于是我们看到了连串应对措施，从新的降温措施到更高的 Land Betterment Charges（LBC，土地增值费）。但随着后疫情阶段接近尾声，业内与监管层似乎遗漏了什么的感觉也愈发明显。 

外籍买家已被征收史上最高的 ABSD 税率，税率翻倍至 60 per cent；我们也看到价格在受影响最深的区域有所回落。但房价依然居高不下。 

随后，原本预期的“second round”的集体出售热潮并未出现；开发商不但谈不上亢奋，反而是数十年来最为谨慎与保守的时候。政府大概是在滨海湾一幅 white site（白地块）招标时真正警觉了起来——这类过去炙手可热的地块，这次仅收到 one 份报价；且报价之低以致 URA 予以拒绝并未出售。 

显然，如今的情况已经不同；高房价已难以简单归咎于外籍买家（即便是涉洗钱的那些），或是开发商自负。事实上，有中介提到，如今愿意出售房屋的新加坡人很少（以当下价格，他们就算卖了 $800,000 的 4-room 住房，又能买什么？一个 two-bedder，连 second 厕所都成了被价格挤出的“奢侈品”？算了吧）。

ABSD 退税追缴的变化，或许预示着风向已变

这并不是很大的改变，但这是我们首次看到政府在该项规定上有所松动。 

在旧规则下，开发商需在 five years 内完工并售出每一套单位；否则将丧失 ABSD 的退税资格，其金额相当于土地价的 40 per cent。若能在 five years 内完工并全部售罄，开发商可获得最高 35 per cent 的 ABSD 退税。 

至于涉及多少单位，政府并不在意：一个 1,000 单位的项目与一个 50 单位的项目，时限相同。 

如今，在 Budget 2024 与滨海地块招标之后，出现了新的宽待：若开发商能在 five years 内完工，并售出至少 90 per cent 的单位，便可获得部分 ABSD 退税。可退税的具体比例将随剩余未售单位数量而定。

除了提供一丝纾缓之外，这也可能（只是可能）带来以下影响：

• 开发商或许会更敢于规划更大、总价较高的户型——这些往往是最后才售出的 
• 清仓甩卖（例如为赶 ABSD 截止期而打包、整批处置尾盘）或会稍微减少；或根据开发商的成本测算，力度会有所减轻 

取决于接下来楼市与土地竞标的走向，我们或许在不久的将来会看到更多宽待。开发商长期以来呼吁的改变之一，是将 ABSD 退税与项目剩余单位总量挂钩；又或者，不再是一刀切的 5-year 时限，而应按项目所涉单位数进行比例化设定。

话说回来，市场上也有人会为现行 ABSD 规则叫好；大概是寄望在“靴子”压在开发商脖子上时，他们也会更愿意把新盘定价放低一些。 

与此同时，其他房产动态：

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• 不少人仍在问2024 是否适合升级到公寓；这里基于当下价格，给出一个参考答案。 

每周销售汇总 (12 February - 18 February)

Top 5 最昂贵新盘成交（按项目）

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	TENURE
TERRA HILL	$5,388,430	1894	$2,844	FH
KLIMT CAIRNHILL	$5,230,000	1496	$3,496	FH
THE RESERVE RESIDENCES	$3,919,463	1625	$2,411	99 yrs (2021)
PINETREE HILL	$3,646,000	1464	$2,491	99 yrs (2022)
GRAND DUNMAN	$3,630,000	1432	$2,536	99 yrs (2022)

Top 5 最便宜新盘成交（按项目）

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	TENURE
THE LANDMARK	$1,472,640	517	$2,850	99 yrs (2020)
THE MYST	$1,542,000	678	$2,274	99 yrs
GRANGE 1866	$1,584,000	527	$3,003	FH
IRWELL HILL RESIDENCES	$1,647,000	624	$2,638	99 yrs (2020)
PINETREE HILL	$1,927,000	797	$2,419	99 yrs (2022)

Top 5 二手转售最贵

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	TENURE
ARDMORE PARK	$12,900,000	2885	$4,472	FH
CAIRNHILL PLAZA	$5,400,000	2852	$1,893	FH
THE SEAFRONT ON MEYER	$4,828,000	2088	$2,312	FH
CAPE ROYALE	$4,410,000	1905	$2,315	99 yrs (2008)
CARIBBEAN AT KEPPEL BAY	$3,600,000	2099	$1,715	99 yrs (1999)

Top 5 二手转售最便宜

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	TENURE
PRESTIGE HEIGHTS	$620,000	344	$1,823	FH
CARDIFF RESIDENCE	$668,000	398	$1,607	99 yrs (2011)
HIGH PARK RESIDENCES	$683,500	441	$1,631	99 yrs (2014)
THE PROMENADE@PELIKAT	$685,000	484	$1,486	FH
LA FIESTA	$690,000	452	$1,626	99 yrs (2012)

Top 5 最大获利

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	RETURNS	HOLDING PERIOD
ARDMORE PARK	$12,900,000	2885	$4,472	$7,066,041	28 Years
HILLCREST ARCADIA	$2,980,000	2325	$1,282	$1,830,000	28 Years
PARK EAST	$2,700,000	1755	$1,539	$1,815,000	21 Years
THE SEA VIEW	$3,500,000	1410	$2,482	$1,700,000	16 Years
BISHAN PARK CONDOMINIUM	$2,080,000	1539	$1,351	$1,455,000	17 Years

Top 5 最大亏损

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	RETURNS	HOLDING PERIOD
THE LINE @ TANJONG RHU	$1,020,000	570	$1,788	-$300,000	10 Year
THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE	$3,550,000	1776	$1,999	-$150,000	13 Years
VISIONCREST	$2,860,000	1227	$2,331	-$110,000	17 Years
SKIES MILTONIA	$1,270,000	1076	$1,180	-$80,000	11 Years
THE ROCHESTER RESIDENCES	$1,288,000	1023	$1,260	-$78,268	16 Years

成交构成

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