我有 $1.5m 现金但名下没有房产：为了租金收入，我该在 Bedok 购买 HDB 还是公寓？

你好， 

想向您请教建议。 

我想现在购买一处房产以获取租金收入，未来用于资本增值/自住。 

我目前与朋友同住，不急于自住。将来若需要搬出，我希望住在 Bedok Central 区域。 

我目前 47 岁，工作稳定，但倾向不贷款；如有需要，也只会借取很小的贷款。 

我的 CPF 里大约接近 $600k，现金约 $1.5m。 

我在考虑哪种财务决策更好：购买 HDB 还是私人公寓，以便现在获取租金，将来用于资本增值或自住。另外，Bedok central 的价格相较附近区域更高，购买是否明智。 

谢谢。 

此致

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

在考虑房产投资时，需兼顾租金回报与未来资本增值。传统上，利用贷款杠杆可放大回报；但当下高利率环境下，借贷成本显著上升。如果财力允许，全款购房可避免高额利息负担并降低财务风险，因此更具吸引力。

以您目前近 $600k 的 CPF 与 $1.5m 现金来看，条件相当优越。鉴于您不希望承担较大贷款、又希望先获取租金、后期实现资本增值/自住，我们建议重点考虑以下要点。

既然您倾向不贷款，我们假设在预留 $100K 作为 Buyer’s Stamp Duty（BSD）与其他费用后，您的预算为 $2M。

先来看 Bedok Central 一带房产的表现。

Performance of properties in Bedok Central

若只看附近的私人公寓，选择只有两处：Bedok Residences 与 Sky Eden @ Bedok。后者为新盘，预计 2026 年完工，但目前几近售罄，余下单位已超出您的预算。因此，我们将重点关注 Bedok Residences。

Bedok Residences

年份	Bedok Residences	同比	D16 99y 非有地私人房产	同比	全岛 99y 非有地私人房产	同比
2015	$1,489	–	$991	–	$1,033	–
2016	$1,302	-12.56%	$949	-4.24%	$1,129	9.29%
2017	$1,393	6.99%	$958	0.95%	$1,115	-1.24%
2018	$1,440	3.37%	$1,090	13.78%	$1,153	3.41%
2019	$1,468	1.94%	$1,089	-0.09%	$1,178	2.17%
2020	$1,448	-1.36%	$1,076	-1.19%	$1,173	-0.42%
2021	$1,491	2.97%	$1,163	8.09%	$1,207	2.90%
2022	$1,559	4.56%	$1,305	12.21%	$1,337	10.77%
2023	$1,651	5.90%	$1,404	7.59%	$1,463	9.42%
平均	–	1.48%	–	4.64%	–	4.54%

相较其他 99 年地契的非有地私人房产，Bedok Residences 的平均涨幅看起来偏弱，主要因 2015 至 2016 年间价格下跌所致。

但若细看成交记录，情况并非如此简单。2015 年共有 5 笔成交，其中 4 笔为面积较小、通常 PSF 更高的单位；而 2016 年仅 4 笔成交，其中 2 笔为 PSF 较低的大户型。这种结构性差异或可解释当年的显著下跌。由于成交量偏低，很难说这能准确反映其真实价格走势。

除去那段时间外，价格基本与整体大市同步。

Sky Eden 的平均成交 PSF 为 $2,118，显著高于 Bedok Residences。鉴于两者共享同等便捷与配套，Bedok Residences 的需求很可能保持强劲。

您也提到 Bedok Central 的价格较高，是否买入安全。以下是自 2023 Q2 至今转售成交的 $PSF 概况：

地区	2023 Q2	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1	2024 Q2
1	$1,971	$2,032	$2,018	$1,976	$2,043
2	$2,161	$1,953	$1,983	$1,893	$1,958
3	$1,961	$2,047	$2,046	$2,061	$2,118
4	$1,786	$1,794	$1,820	$1,832	$1,810
5	$1,541	$1,581	$1,604	$1,572	$1,623
7	$1,629	$1,744	$1,784	$1,865	$1,981
8	$1,589	$1,745	$1,689	$1,646	$1,722
9	$2,154	$2,137	$2,227	$2,271	$2,223
10	$2,114	$2,105	$2,208	$2,398	$2,397
11	$1,942	$1,880	$1,981	$1,981	$1,955
12	$1,509	$1,614	$1,639	$1,677	$1,634
13	$1,761	$1,748	$1,753	$1,788	$1,860
14	$1,578	$1,469	$1,579	$1,597	$1,715
15	$1,665	$1,693	$1,719	$1,716	$1,733
16	$1,406	$1,423	$1,443	$1,432	$1,467
17	$1,166	$1,150	$1,159	$1,145	$1,177
18	$1,274	$1,292	$1,326	$1,353	$1,418
19	$1,434	$1,448	$1,502	$1,505	$1,537
20	$1,629	$1,608	$1,713	$1,649	$1,760
21	$1,709	$1,583	$1,658	$1,691	$1,731
22	$1,368	$1,404	$1,446	$1,402	$1,531
23	$1,339	$1,357	$1,328	$1,341	$1,401
25	$1,145	$1,128	$1,195	$1,072	$1,223
26	$1,397	$1,299	$1,388	$1,341	$1,502
27	$1,305	$1,214	$1,263	$1,233	$1,309
28	$1,356	$1,378	$1,417	$1,417	$1,398
总计	$1,600	$1,604	$1,662	$1,692	$1,714

从 D16 来看，过去一年平均 $PSF 约 $1,400+，各季度亦低于全岛平均。因此我们不认为 Bedok 定价偏高。其成熟度与庞大的 HDB 人口也会对周边私人公寓形成支撑。

鉴于您计划初期出租，我们也来看看租金回报率。

在 $2M 预算下，您可负担 2 或 3 卧室单位。以下为近期成交：

2 卧室单位

日期	面积 (sqft)	PSF	价格	地址
Apr 2024	797	$1,707	$1,360,000	16 Bedok North Drive #12
Jan 2024	883	$1,790	$1,580,000	22 Bedok North Drive #09
Dec 2023	1,076	$1,440	$1,550,000	22 Bedok North Drive #04

3 卧室单位

日期	面积 (sqft)	PSF	价格	地址
Feb 2024	1,109	$1,685	$1,868,000	18 Bedok North Drive #14
Dec 2023	1,292	$1,384	$1,788,000	22 Bedok North Drive #09
Sep 2023	1,130	$1,617	$1,828,000	16 Bedok North Drive #05

根据 2024 年 2 月至 4 月的租赁成交，2 卧室平均月租为 $4,334，3 卧室为 $5,857。以过去一年（May 2023 – May 2024）的平均成交价计算，2 卧室租金回报约 3.51%，3 卧室约 3.83%，相对不错。

接下来看看 HDB。

既然您关注资本增值，我们将聚焦较新的组屋群，以减轻折旧对价格的影响。

在 Bedok MRT 步行 15 分钟范围内，2000 年后落成的仅有两处：2010 年落成的 Linear Green 与 2016 年落成的 Ping Yi Greens。由于 Ping Yi Greens 刚满 Minimum Occupation Period（MOP），历史数据不多，我们将重点关注 Linear Green。

Linear Green HDB

年份	Linear Green	同比	Bedok 全部 HDB	同比	全岛 HDB	同比
2013	$658	–	$480	–	$469	–
2014	$632	-3.95%	$457	-4.79%	$441	-5.97%
2015	$629	-0.47%	$433	-5.25%	$423	-4.08%
2016	$644	2.38%	$431	-0.46%	$424	0.24%
2017	$640	-0.62%	$433	0.46%	$425	0.24%
2018	$678	5.94%	$425	-1.85%	$419	-1.41%
2019	$693	2.21%	$410	-3.53%	$416	-0.72%
2020	$673	-2.89%	$422	2.93%	$431	3.61%
2021	$684	1.63%	$473	12.09%	$488	13.23%
2022	$735	7.46%	$506	6.98%	$532	9.02%
2023	$801	8.98%	$546	7.91%	$564	6.02%
平均	–	2.07%	–	1.45%	–	2.02%

从表中可见，Linear Green 的平均涨幅与全岛 HDB 基本相当，且优于 Bedok 的整体 HDB。其位置优势明显，步行不到 5 分钟即可到达主要配套；同时也是距 MRT 与设施最近的较新组屋群。

以您的预算，这里从 3-room 至 5-room 各类单位都可负担。接下来看看其租金回报。

以下为部分近期成交：

3-room 单位

日期	座号	楼层	面积 (sqm) 与户型	价格
May 2024	219D	13 to 15	69.00Model A	$605,000
Jan 2024	220A	01 to 03	62.00Model A	$558,000
Nov 2023	220A	04 to 06	62.00Model A	$560,000

4-room 单位

日期	座号	楼层	面积 (sqm) 与户型	价格
May 2024	220B	13 to 15	97.00Model A	$893,000
May 2024	221A	07 to 09	87.00Model A	$815,000
May 2024	221C	07 to 09	97.00Model A	$850,000

5-room 单位

日期	座号	楼层	面积 (sqm) 与户型	价格
Apr 2024	219C	07 to 09	112.00Improved	$987,000.00
Dec 2023	220B	07 to 09	112.00Improved	$990,000.00
Jul 2023	219B	10 to 12	112.00Improved	$985,000.00

根据 2024 年 2 月至 4 月的租赁成交，3-room 平均月租为 $2,813，4-room 为 $3,342，5-room 为 $3,950。以过去一年（May 2023 – May 2024）的平均成交价计算，3-room 的租金回报为 5.99%，4-room 为 4.87%，5-room 为 4.82%。

相较私人房产，HDB 的租金回报通常更高。但其也有管制，例如在达到 MOP 前不可整租。前 5 年仅可出租多余卧室（例如 4-room 仅可出租 2 个卧室），因此无法发挥整套单位的满额出租潜力。 

了解了 Bedok Central 房产的整体表现后，我们继续比较两类房产的相关成本。

Potential costs

Buying a unit at Bedok Residences

为便于计算，假设您以过去一年的平均价格 $1,836,000 购买一套 3 卧室单位，并以每月 $5,857 出租。我们以 10 年持有期测算：前 5 年出租，后 5 年自住。

购买价	$1,836,000
BSD	$61,400
需动用的 CPF 与现金总额	$1,897,400

相关成本

BSD	$61,400
管理费（假设 $350/月）	$42,000
房产税	$87,465
租金收入	$351,420
中介费（每 2 年支付一次）	$19,152
总收益	$141,403

Buying an HDB at Linear Green

为便于计算，假设您以过去一年的平均价格 $823,732 购买一套 4-room 单位，并以每月 $1,000 各自租出 2 间卧室。仍以 10 年持有期测算：前 5 年出租卧室，后 5 年整套自住。

购买价	$823,732
BSD	$19,311
需动用的 CPF 与现金总额	$843,043

BSD	$19,311
市镇理事会服务与维护费（假设 $78/月）	$9,360
房产税	$6,680
租金收入	$120,000
中介费（每 2 年支付一次）	$6,540
总收益	$78,109

如前所述，房产投资的一个优势是可运用贷款杠杆。但在当前高利率环境中，尽量避免贷款可能更有利。在以上两种情境下，即便仅出租 5 年，由于没有利息支出，仍能获得不错的利润。

第一种选择（购入公寓）虽然收益更高，但初始投入也更大。

另一种思路是先购买一处投资物业（不一定在 Bedok Central），以较佳租金回报为主。日后您决定自住时，再在 Bedok Central 购买物业。若该物业将作为您的长久居所，也可考虑老一些的组屋，因届时租约折旧对您影响不大。

投资物业可位于任意地段，只要租金回报良好、需求稳定，未来转售时不至于遇到流动性问题即可。

为便于计算，假设您先购买 Bedok Residences 的一套 3 卧室，并出租 5 年，再购买一套位于 Bedok Central 的 4-room HDB 自住。注意：这将涉及 15 个月等待期，因为您尚未满 55 岁（届时该规定或已调整）。

我们也假设这段时间您仍可与朋友同住，且 Bedok Residences 的转售价与买入价相同。

Buy a unit at Bedok Residences, rent it out for 5 years and sell it to buy an HDB in Bedok Central

Bedok Residences 购买

购买价	$1,836,000
BSD	$61,400
需动用的 CPF 与现金总额	$1,897,400

相关成本 

BSD	$61,400
管理费（假设 $350/月）	$21,000
房产税	$72,510
租金收入	$351,420
中介费（每 2 年支付一次）	$19,152
总收益	$177,358

Linear Green 4-room 单位购买

购买价	$823,732
BSD	$19,311
需动用的 CPF 与现金总额	$843,043

相关成本

BSD	$19,311
市镇理事会服务与维护费（假设 $78/月）	$3,744
房产税	$2,672
总成本	$25,727

若采取此路径的总收益：$177,358 – $25,727 = $151,631

What should you do?

潜在路径	成本/收益	剩余手头现金
在 Bedok Residences 购买单位	$141,403	$202,600
在 Linear Green 购买 HDB	$78,109	$1,256,957
在 Bedok Residences 购买单位，出租 5 年后出售，再在 Bedok Central 购买一套 HDB	$151,631	$1,195,557

表格显示，最后一种选择（先购买投资物业并出租，随后卖掉以在心仪地段购入 HDB）潜在收益最高，同时可保留最多的现金在手，以配置至其他投资。

第一种选择中，公寓或许具备升值潜力，但只有在出售时才能兑现。若公寓将作为您的“长久之家”，潜在利润将被动“锁定”，可动用现金也较少。除非您未来打算套现并换更小的房子，否则难以发挥其全部潜力。

第二种选择成本较低，但前 5 年难以最大化租金收入，因为在达到 MOP 之前仅能出租多余卧室。无论如何，您仍可保留可观现金，进行长期投资。

最后一种选择可谓两全其美，尤其在您有替代住宿、且 15 个月等待期影响不大的情况下。

通过该方案，您既可享受投资物业的租金回报，也能在变现后于心仪地段购买更可负担的自住房。我们的测算假设 HDB 购入价为 $800K；若您选择较老的 HDB，所剩现金将更多。若您打算长期自住且不再出售，这是较为有利的方案。

归根结底，就赚钱而言，并无绝对的对错，三种方案各有安全边际。关键在于：

1. 长期来看，您更想住 HDB 还是公寓？
2. 您将如何运用手头现金？

由于您不打算贷款，便无法在房产上利用杠杆——而这恰是低利率环境下房产投资的一大优势。

因此问题回到现金的配置——您是否认为通过其他投资可获得更高增长？若长期能实现 7%-10% 的年复合增长，或将跑赢公寓。同时，您也无需为兑现增值而经历售房的繁琐流程。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。