我有$1.5m现金但名下无房：为获得租金收入，我该在Bedok购买HDB还是公寓？

你好， 

想请教您的意见。 

我想现在购买一处房产以获取租金收入，未来可供资本增值/自住。 

我目前与朋友同住，不需要自住房。将来若需要搬出，我希望住在Bedok Central一带。 

我今年47岁，工作稳定，但倾向于不贷款；如有需要，也只会借取少量贷款。 

我的CPF大约有接近$600k，现金约$1.5m。 

我在考虑哪种财务决策更优：购买HDB还是私人公寓，以便现在获得租金、未来实现资本增值或自住。另外，Bedok Central的价格较周边区域更高，在那里买是否合适？ 

谢谢。 

此致，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

在考虑房产投资时，需要同时认识到租金回报与潜在资本增值这两方面的收益。传统上，通过贷款加杠杆购房能让投资者放大回报。但在当今高利率环境下，借贷成本显著上升。如果有能力，全款购房更具吸引力，因为可避免高利息负担并降低财务风险。

您目前的情况相当有利：CPF将近$600k，现金$1.5m。鉴于您希望尽量不贷款，并计划先获取租金、未来实现资本增值或自住，接下来有几个关键点需要评估。

既然您倾向不贷款，我们假设在预留$100K作为买方印花税（BSD）及其他费用后，您的预算为$2M。

我们先来看Bedok Central房产的表现。

Performance of properties in Bedok Central

如果考虑该区的私人公寓，仅有两个选择：Bedok Residences 和 Sky Eden @ Bedok。后者为新推出项目，预计2026年竣工，但已接近售罄，剩余单位也超出您的预算。因此，我们将只关注Bedok Residences。

Bedok Residences

年份	Bedok Residences	同比	D16 99年非有地私人住宅	同比	所有99年非有地私人住宅	同比
2015	$1,489	–	$991	–	$1,033	–
2016	$1,302	-12.56%	$949	-4.24%	$1,129	9.29%
2017	$1,393	6.99%	$958	0.95%	$1,115	-1.24%
2018	$1,440	3.37%	$1,090	13.78%	$1,153	3.41%
2019	$1,468	1.94%	$1,089	-0.09%	$1,178	2.17%
2020	$1,448	-1.36%	$1,076	-1.19%	$1,173	-0.42%
2021	$1,491	2.97%	$1,163	8.09%	$1,207	2.90%
2022	$1,559	4.56%	$1,305	12.21%	$1,337	10.77%
2023	$1,651	5.90%	$1,404	7.59%	$1,463	9.42%
平均	–	1.48%	–	4.64%	–	4.54%

与其他99年地契的非有地私人物业相比，Bedok Residences的平均增长率看起来偏弱，主要受2015至2016年间价格下跌的影响。

不过，若更细看成交情况，就会发现这并不能完全反映真实走势。2015年共有5宗成交，其中4宗为面积较小、通常PSF更高的单位；而2016年仅有4宗成交，其中2宗为PSF较低的大户型。这种结构性差异可能解释了当年的明显下跌。因此，由于成交量不高，很难说这些数据能准确代表其价格走势。

除去这一时期外，其价格整体与大盘基本同向。

Sky Eden的平均成交PSF为$2,118，显著高于Bedok Residences。鉴于两者共享同等便捷性与配套，Bedok Residences的需求大概率会保持强劲。

您也提到Bedok Central价格偏高以及是否安全购买。以下为自2023 Q2至今的转售$PSF走势：

地区	2023 Q2	2023 Q3	2023 Q4	2024 Q1	2024 Q2
1	$1,971	$2,032	$2,018	$1,976	$2,043
2	$2,161	$1,953	$1,983	$1,893	$1,958
3	$1,961	$2,047	$2,046	$2,061	$2,118
4	$1,786	$1,794	$1,820	$1,832	$1,810
5	$1,541	$1,581	$1,604	$1,572	$1,623
7	$1,629	$1,744	$1,784	$1,865	$1,981
8	$1,589	$1,745	$1,689	$1,646	$1,722
9	$2,154	$2,137	$2,227	$2,271	$2,223
10	$2,114	$2,105	$2,208	$2,398	$2,397
11	$1,942	$1,880	$1,981	$1,981	$1,955
12	$1,509	$1,614	$1,639	$1,677	$1,634
13	$1,761	$1,748	$1,753	$1,788	$1,860
14	$1,578	$1,469	$1,579	$1,597	$1,715
15	$1,665	$1,693	$1,719	$1,716	$1,733
16	$1,406	$1,423	$1,443	$1,432	$1,467
17	$1,166	$1,150	$1,159	$1,145	$1,177
18	$1,274	$1,292	$1,326	$1,353	$1,418
19	$1,434	$1,448	$1,502	$1,505	$1,537
20	$1,629	$1,608	$1,713	$1,649	$1,760
21	$1,709	$1,583	$1,658	$1,691	$1,731
22	$1,368	$1,404	$1,446	$1,402	$1,531
23	$1,339	$1,357	$1,328	$1,341	$1,401
25	$1,145	$1,128	$1,195	$1,072	$1,223
26	$1,397	$1,299	$1,388	$1,341	$1,502
27	$1,305	$1,214	$1,263	$1,233	$1,309
28	$1,356	$1,378	$1,417	$1,417	$1,398
总体	$1,600	$1,604	$1,662	$1,692	$1,714

从District 16来看，过去一年平均$PSF约在$1,400+，各期均低于全岛平均水平。因此，我们不认为Bedok整体定价偏高。其成熟度及庞大的HDB人口基盘也会为周边私人公寓提供支撑。

既然您计划初期出租，我们也来看下其租金回报率。

以$2M预算，可购买2或3卧单位。以下为近期成交：

2卧单位

日期	面积（sqft）	PSF	成交价	地址
Apr 2024	797	$1,707	$1,360,000	16 Bedok North Drive #12
Jan 2024	883	$1,790	$1,580,000	22 Bedok North Drive #09
Dec 2023	1,076	$1,440	$1,550,000	22 Bedok North Drive #04

3卧单位

日期	面积（sqft）	PSF	成交价	地址
Feb 2024	1,109	$1,685	$1,868,000	18 Bedok North Drive #14
Dec 2023	1,292	$1,384	$1,788,000	22 Bedok North Drive #09
Sep 2023	1,130	$1,617	$1,828,000	16 Bedok North Drive #05

根据2024年2月至4月的租赁成交，2卧单位平均月租为$4,334，3卧为$5,857。以过去一年（May 2023 – May 2024）的平均成交价计算，2卧的租金回报率约为3.51%，3卧约为3.83%，相对尚可。

接下来谈HDB。

既然您关注资本增值，我们将聚焦于较新的组屋群，以尽量减弱因折旧带来的价格影响。

距离Bedok MRT 15分钟范围内，2000年后落成的仅有两处：2010年竣工的Linear Green，以及2016年竣工的Ping Yi Greens。由于Ping Yi Greens刚达MOP，历史数据有限，我们将重点关注Linear Green。

Linear Green HDB

年份	Linear Green	同比	Bedok全区HDB	同比	全岛HDB	同比
2013	$658	–	$480	–	$469	–
2014	$632	-3.95%	$457	-4.79%	$441	-5.97%
2015	$629	-0.47%	$433	-5.25%	$423	-4.08%
2016	$644	2.38%	$431	-0.46%	$424	0.24%
2017	$640	-0.62%	$433	0.46%	$425	0.24%
2018	$678	5.94%	$425	-1.85%	$419	-1.41%
2019	$693	2.21%	$410	-3.53%	$416	-0.72%
2020	$673	-2.89%	$422	2.93%	$431	3.61%
2021	$684	1.63%	$473	12.09%	$488	13.23%
2022	$735	7.46%	$506	6.98%	$532	9.02%
2023	$801	8.98%	$546	7.91%	$564	6.02%
平均	–	2.07%	–	1.45%	–	2.02%

表格显示，Linear Green的平均增速与全岛HDB大致相当，且优于Bedok区域HDB。其地段优势明显：距核心配套步行少于5分钟，同时也是距离MRT与配套最近、且相对最“年轻”的一批组屋。

以您的预算，这里从3房到5房的任一户型都可购买。接下来我们看看其租金回报率。

以下为部分近期成交：

3房组屋

日期	座号	楼层	面积（sqm）与户型	成交价
May 2024	219D	13 to 15	69.00Model A	$605,000
Jan 2024	220A	01 to 03	62.00Model A	$558,000
Nov 2023	220A	04 to 06	62.00Model A	$560,000

4房组屋

日期	座号	楼层	面积（sqm）与户型	成交价
May 2024	220B	13 to 15	97.00Model A	$893,000
May 2024	221A	07 to 09	87.00Model A	$815,000
May 2024	221C	07 to 09	97.00Model A	$850,000

5房组屋

日期	座号	楼层	面积（sqm）与户型	成交价
Apr 2024	219C	07 to 09	112.00Improved	$987,000.00
Dec 2023	220B	07 to 09	112.00Improved	$990,000.00
Jul 2023	219B	10 to 12	112.00Improved	$985,000.00

根据2024年2月至4月的租赁成交，3房平均月租$2,813，4房$3,342，5房$3,950。以过去一年（May 2023 – May 2024）的平均成交价计算，3房的租金回报率为5.99%，4房为4.87%，5房为4.82%。

一般而言，HDB的租金回报率较私人物业更高。但也存在限制：在达到Minimum Occupation Period（MOP）前，不能整套出租。前5年只能出租额外卧室（例如4房仅可出租2间卧室），因此无法完全释放其租赁潜力。 

了解了Bedok Central房产的表现后，我们再来看两类物业的相关成本。

Potential costs

购买Bedok Residences一套单位

为便于计算，假设您以$1,836,000（参考过去一年）购入一套3卧单位，并以每月$5,857出租。我们以10年持有期计：前5年出租，后5年自住。

购买价	$1,836,000
BSD	$61,400
所需CPF与现金总额	$1,897,400

涉及成本

BSD	$61,400
管理费（假设$350/月）	$42,000
房产税	$87,465
租金收入	$351,420
中介费（每2年支付一次）	$19,152
总收益	$141,403

购买Linear Green的HDB

为便于计算，假设您以$823,732（参考过去一年）购买一套4房组屋，前5年每月各以$1,000出租两间卧室；接下来5年自住。

购买价	$823,732
BSD	$19,311
所需CPF与现金总额	$843,043

BSD	$19,311
市镇会服务与保养费（假设$78/月）	$9,360
房产税	$6,680
租金收入	$120,000
中介费（每2年支付一次）	$6,540
总收益	$78,109

如开头所述，房产投资的一项优势在于可通过贷款加杠杆。但鉴于当前高利率环境，避免贷款或许更有利。在上述两种情境下，即便仅出租5年，由于无利息支出，仍能获得不错的净收益。

第一种方案（购买公寓）虽然收益更高，但前期投入也更大。

另一个可考虑的方案是先购买一处回报良好的投资物业（不一定在Bedok Central），等将来决定自住时，再在Bedok Central购买住房。若该房产会成为您的“永久自宅”，也可考虑较老的单位，因为租约年限递减对您影响不大。

这处投资物业可以在任何地段，只要租金回报良好、需求稳定，以便日后出售时不致受困。

为便于计算，假设您购买一套Bedok Residences的3卧单位并出租5年，然后在Bedok Central购买一套4房HDB自住。注意，由于您尚未满55岁，这将需要等待15个月（到时该规定或许已不适用）。

我们也假设这段时间您可继续与朋友同住，且转售Bedok Residences的价格与购买价相同。

购买Bedok Residences单位，出租5年后出售，再购买Bedok Central的HDB

Bedok Residences购买

购买价	$1,836,000
BSD	$61,400
所需CPF与现金总额	$1,897,400

涉及成本 

BSD	$61,400
管理费（假设$350/月）	$21,000
房产税	$72,510
租金收入	$351,420
中介费（每2年支付一次）	$19,152
总收益	$177,358

Linear Green 4房组屋购买

购买价	$823,732
BSD	$19,311
所需CPF与现金总额	$843,043

涉及成本

BSD	$19,311
市镇会服务与保养费（假设$78/月）	$3,744
房产税	$2,672
总成本	$25,727

若按此路径进行的净收益：$177,358 – $25,727 = $151,631

What should you do?

潜在路径	成本/收益	剩余在手现金
购买Bedok Residences一套单位	$141,403	$202,600
购买Linear Green的HDB	$78,109	$1,256,957
购买Bedok Residences单位，出租5年后出售，再购买Bedok Central的HDB	$151,631	$1,195,557

表格显示，最后一个方案（先买投资物业出租，之后卖出再在心仪地段购买HDB）潜在收益最高，同时保留的在手现金也最多，可配置于其他投资。

在第一种方案中，公寓具备增值潜力，但只有在出售时才能兑现。因此，若公寓是您的“永久自宅”，潜在利润将长期“坐在账上”，可动用现金较少。若您的规划是未来套现并换小房，此方案更有意义，否则难以释放其全部潜力。

第二种方案成本较低，但前5年因未达MOP只能出租额外卧室，难以最大化租金收入。尽管如此，您仍将保留可观的现金，以进行长期投资。

最后一种方案可兼顾两者优势，尤其在您已有替代住宿、且15个月等待期影响不大的情况下。

通过该方案，您可享受投资物业的租金回报，随后套现并在心仪地段购买更实惠的房产。在我们的测算中，假设购买的HDB价格为$800K；若您选择较老的HDB，在手现金会更高。若您的目标是长期自住且不出售，该方案更为有利。

归根结底，赚钱并无绝对对错，三种方案都相对安全。剩下的关键在于：

1. 长期来看，您想住在HDB还是公寓？
2. 您将如何运用手头现金？

由于您不贷款，您不会对房产使用任何杠杆——而杠杆本是在低利率环境下买房的一大优势。

因此问题在于您如何配置现金——您认为通过其他投资能获得更高增长吗？若长期能实现7%-10%的年化增速，大概率会跑赢公寓的表现；而且未来也无需通过出售房产来“解锁”其增长。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。