如何在新加坡于 2024 发现“被低估的房产”：6 个简单提示

在当今市场中，要找到被低估的房产变得更加困难。与过去依赖口耳相传或分类广告、信息不够透明的时期不同，如今互联网让每个人都能动动手指就对比价格。尽管如此，仍然会有卖家以低于市场水平的价格出售；如果你足够敏锐、出手够快，或许能在他人捷足先登之前发现这些机会。以下是一些开始着手的方法：

1. 越新的开盘，价格差距可能越大

新推出的公寓定价通常会高于现有转售盘；因此，如果你看到某个区域即将有新盘推出 – 或者甚至只是某个地块刚刚完成招标成交 – 那里可能会存在机会。 

在该区域购买转售公寓，价格可能会低于即将推出的新盘；但随后几年，新盘（或多个新盘）也会对周边转售价产生影响。无论如何，你已经抢占了先机：在邻里平均价格开始上行前，就先行买入该地段的单位。 

理想情况下，这种做法适用于即将推出的新盘，但同样适用于新盘或新近落成项目已出现的区域。在短暂的一段时间里，周边转售房价可能尚未完全追上新项目。

相关的一点是，留意即将到来的项目是否也会改善社区。有时，一个项目会带来亟需的配套设施，从而推动现有转售价上涨。一个例子是 The Poiz Residences：在其到来之前，周边的零售选择较少。Seneca Residences 也是例子：这是一个为 Tanah Merah Kechil Link 引入急需商业元素的综合体项目（我们在早前文章中提到过）。 

2. 溢价定价未必与常规定价相差太多

若开发商认为某个“stack”（同一列）或某个单位具备优势，例如景观更好、设施更便捷等，通常会定更高的价格。然而，溢价幅度有时并不合理。 

不过，作出这类判断确实需要一定的经验与眼光。将景观从内向改为临绿，是否就能支撑起 $50,000 的差价？为一部私家电梯而不是普通电梯多付 $75,000 是否值得？并无统一答案，每个项目都需就其具体优劣来分析——如果你需要对比，欢迎通过 Stacked 与我们联系。

我们此前也做过类似比较，分析带特定朝向溢价与不带溢价的项目（可在这里阅读）。

总体而言，若某单位的优势明显，但对应的溢价却偏小，这是寻得“被低估单位”的一种相对可靠方式。 

溢价较小有时也源于开发商一次性的促销，例如将多个楼层（如第 1 至第 5 层）按同一价格出售。这类“限时”优惠往往持续时间极短，有时不到一两天；但若把握得当，便有机会以更低价格入手。 

3. 在房产拍卖会上达成好交易

有些卖家会选择把房产放到拍卖会上，而非走常规销售渠道。这并不意味着他们“急售”：有时因为项目近期零成交、或所售为特殊单位（如顶层单位），缺乏可参考的先例，因而选择拍卖。

若拍卖为真正的按揭权人拍卖（mortgagee sale），拍卖行通常会明确标示。与其他类型拍卖相比，你在这类拍卖中更有机会找到被低估的单位。

此外，即便在现场拍卖中未成交，也别意外，后续通过私下洽谈成交的情况并不少见——我们甚至可以说这在多数情况下都会发生。先旁观拍卖，了解其他买家大致的心理价位；若当场未成交，随后再以私下报价与卖方接洽。 

你可通过各大物业代理的网站注册参与拍卖，例如 KnightFrank、ERA 等。

4. 关注核心地段的外籍卖家

截至 2024，这一点可能更难把握，因为如今外籍买家对其名下房产把控更为谨慎。一旦出售，置换房产将面临60 per cent ABSD。

尽管如此，外籍卖家——尤其在核心地段——在急于回国时，仍有可能以低于估值的价格出手。这并非巧合：最大亏损纪录往往出现在外籍业主比例较高的区域，例如 Sentosa，或第 9 与 10 区。 

一般而言，急于回国的外籍业主更看重成交速度，而非在价格上斤斤计较。若能够马上与你达成交易，他们可能更愿意立刻成交，而不是再等待更高的报价。 

不足之处在于，外籍持有在大众化、OCR 公寓中较为少见；因此，这类机会在更亲民的项目里并不多。

5. 精品型项目/低成交量意味着价格波动，同时也意味着机会

某些类型的房产，例如步梯公寓或少于 50 户的精品型项目，通常成交稀少。几年内也许只有 1 或 2 笔成交，因此若上一笔成交恰好偏低，就会把整体均价向下拉（我们在这里有更详细的说明）。这可能影响估值，导致最终定价低于预期。

不过，这也是把双刃剑：低成交量同样可能对你不利。比如在你准备转售时，最终的转售获利也会更难预测。

6. 运用“好地段里买最差的房子”的原则

这一方法强调的是地段价值，而非特定房产的现时价值。举例来说，可以考虑在 Bayshore MRT 附近选择最老的公寓（Bayshore Park，建于 1986），以把握新Bayshore Estate的利好。较旧公寓的价格往往低于周边替代选择，但随着 Bayshore Estate 的开发推进，价格也有望跟随走高。

其底层逻辑在于，房子可通过装修、翻新等方式改善，而地段却无法改变。要寻找被低估的机会，不妨先锁定最佳地段，再在该地段中挑选并改造价格最低的房源。

不过，切忌把这一理念简单化：你仍需考虑诸如装修成本可能是多少、或持有期过后地契/租约年限折旧的影响等因素。

如果你认为自己找到了被低估的房产，但仍拿不准，随时可通过Stacked与我们联系咨询。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。