为了一处好景观该多付钱吗？新加坡两处临海公寓的案例研究

购买新推公寓要考虑的细节不少。各家开发商的定价策略各不相同，而在叠号与朝向众多的大型项目中，价格差异往往会更明显。

拥有更佳的滨水景观、绿景等的单位，其价格差异可能达到数万甚至更多。这不仅仅是为了观景享受——有些屋主也认为，若自家单位的景观较差，转售时的涨幅可能会逊色。本周，我们以 Avenue South Residence 的真实案例为例，检视更佳朝向对价格与表现的影响：

Avenue South Residence 海景单位的表现

Avenue South Residence（ASR）位于 Silat Avenue，是一个拥有 1,074 个单位的超大型项目。开发商利用项目毗邻 Keppel Harbour 的地理优势，使部分朝南的单位可以享有海景。Avenue South Residence 也被称为全球最高的 PPVC 住宅建筑，高度 192 米——而其 56 层的楼高，海景自然成为主要卖点之一。

作为个案分析，我们曾与一位看中 #33-30（可享海景）的买家合作。

该单位于 September 2019 购入，持有期很短——约 three years and 10 months 后（July 2023）便已售出。

买入价为 $1,568,000。

假设最高贷款与估值比率（LTV）为 75 per cent，最高贷款额为 $1,176,000。

我们仅计算不可回收成本，即仅关注利息偿还部分。

此外，加入过户律师费（需要金额）以及买方印花税（BSD）$48,000。

因此累计成本为 $183,094。

该单位随后以 $1,780,000 售出，毛利 $212,000。扣除上述额外成本 $183,094，净利约为 $28,906。

再与选择非溢价朝向的买家作比较

我们也曾与另一位买家合作，他不愿为海景单位支付溢价，转而选择了朝向附近 HDB 组屋区的单位。

该单位为 33-46，同样仅短期持有：买家于 September 2019 购入，并在 three years and seven months（April 2023）后出售。因此，与上述买家有良好的对比性。

该单位价格更低，为 $1,517,000。同样，我们假设 LTV 为 75 per cent，利率为 three per cent（还需要贷款年限）。贷款额为 $1,137,750。以上是 three years and seven months 期间所需偿付的部分。

此外，还有过户律师费，以及 $45,450 的 BSD。总成本约为 $176,303。

该单位以 $1,770,000 售出，毛利 $253,000。扣除上述成本后，净利约为 $76,697。

（需注意，上述两例均未计入卖方代理佣金；虽然通常为成交价的 two per cent，但该比例可协商，因而具有变动性。）

我们也可以在 Square Foot Research 中看到年化回报：

如本例所示，在较短持有期的前提下，购买非溢价景观的单位，回报反而可能更佳。但这仅是一个样本，我们再看另一个具有一定相似特征、但横跨不同时期的项目。

溢价视野 vs 非溢价视野——以 The Seafront on Meyer 为例

The Seafront on Meyer 于 2007 年推出，共 327 个单位，楼高 24 层。虽不及 Avenue South Residence 高，但其地段正对 East Coast Park，拥有真正的滨海位置。

我们选择此公寓，是为了观察在不同周期中，购买溢价海景单位与非溢价单位的差异。如前所述，它在 2007 年推出、2010 年竣工，与当下的市场环境大不相同。

不过，更长的交易历史也意味着，我们能更好地追踪自 2007 年至今，溢价差如何随时间演变。

为此，我们将 05 与 11 叠视为溢价海景叠号，而 03 叠为非溢价叠号，其朝向对面的 Equatorial Apartments 以及 Margate Road 有地住宅。

先来看两宗一手成交，分别为 #10-03（非溢价）与 #09-11（溢价）：

除楼层相差 1 层外，两者在条件上相当接近。但就价格而言，溢价叠约高 15.84%（约 $378k）。

那么这一差距随时间如何变化？快进至 5 年后的 2012 年，以下比较了彼此相差不超过 3 层的三个楼层组别：

溢价差：高 10.89%（约 $270k）。

溢价差：高 16.78%（约 $428k）。

溢价差：高 4.84%（约 $120k）。

除 #12-03 与 #15-11 的溢价略有扩大外，#05-03 对比 #04-11 以及 #15-03 对比 #13-11 的溢价分别回落至 4.84% 与 10.89%。但需要指出的是，此处溢价不够明显，部分原因在于 #04-11 的景观优势并不显著。

可见，尽管开发商在一手阶段会持续对优质景观定更高价格，这一差距在转售市场未必能维持。在某些情况下，差距会收窄，给非溢价叠号的买家带来相对更好的获利空间。

接下来换个时间点比较，这次看距离推出 9-10 年后的 2016 与 2017 年：

溢价差：低 3.77%（或低 $100k）。

溢价差：高 5.26%（约多 $150k）。

在 2016/2017 年，溢价差总体继续收窄。以 #21-03 与 #22-11 为例，甚至出现非溢价叠价格更高的“倒挂”。

当然，这未必完全由景观决定，诸如装修、交割与期权期限等因素也会影响成交价。但结论类似——非溢价与溢价之间的差距会收窄，甚至在一定程度上转为负值。

再快进至 2020–2021 年，即距离推出 13–14 年：

在此，我们对 #19-05 与 #17-11 的价格取平均，得出溢价差约为 13.46%（约多 $385k）。

最后，看 2023 年的比较：

溢价差：1.85%（约多 $70k）。

尽管时间点相隔较远，但期间转售量偏低，且 1,500–2,000 平方英尺的永久产权（FH）物业的中位 $PSF 呈现逐步回落的趋势。

纵观 16 年的这些比较，我们看到溢价差在部分楼层基本维持不变，另一些则有所收窄。

这对购房者意味着什么？

购买溢价叠号未必一定赚得更多，非溢价叠号也未必就是最大赢家。在个别溢价高或低的极端情形中，可能更多取决于买卖时点的“买得好/卖得好”。

因此，关键还是回到最初的价差有多大（例如 The Seafront on Meyer 在推出时约 15% 的差距，依据历年成交数据，后续较难完全维持）；其次，则是项目落成后的现实情况：实地景观是否真的配得上溢价？是否出现了其他变量（如视线被遮挡）而改变了比较基准？这些都会影响转售表现。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。