是否该为好景观支付溢价？新加坡两座临海公寓案例研究

投资一套新推公寓有许多细微之处需要考虑。每家开发商都会采用不同的定价策略，而对于体量较大的项目，由于不同的堆叠与朝向/景观，价格差异可能更为明显。

拥有更佳海景、绿景等的单位，其价格差距可达数万甚至更多。这并不仅仅是为了欣赏风景——一些屋主也认为，如果自家单位的景观较差，未来转售时的涨幅可能也会较弱。本周我们以 Avenue South Residences 的真实案例为研究对象，检视更佳朝向/景观对价格的影响：

Avenue South Residence 临海单位的表现

Avenue South Residence（ASR）是位于 Silat Avenue 的一个拥有 1,074 套单位的超大型项目。开发商利用其靠近 Keppel Harbour 的地理优势，使得部分朝南的单位可以享有海景。Avenue South Residence 也被称为全球最高的 PPVC 住宅楼，高度为 192 米——而其 56 层的高度也使得海景成为项目的主要卖点之一。

作为案例研究，我们与一位对 #33-30 号单位感兴趣的买家合作，该单位可享有海景。

该单位于 2019 年 9 月购入，持有时间很短——大约 3年10个月后（2023 年 7 月）便完成出售。

购买价为 $1,568,000。

假设最高贷款与估值比率（LTV）为 75%，最高贷款额为 $1,176,000。

我们仅计算不可回收成本，即仅关注利息偿还部分。

此外，我们加入律师费（需要金额）以及买方印花税（BSD）$48,000。

合计发生成本为 $183,094。

该单位随后以 $1,780,000 售出，毛利润为 $212,000。扣除上述额外成本 $183,094 后，净利润约为 $28,906。

与选择非优质朝向的买家对比

我们也与另一位买家合作，他没有为临海单位支付溢价，而是选择了一个面向附近 HDB 住宅区的单位。

该单位为 #33-46，同样仅持有较短时间：买家于 2019 年 9 月购入，并在 3年7个月 后（2023 年 4 月）售出。因此，与上述买家相比，具备良好的可比性。

此单位价格更低，为 $1,517,000。同样假设 LTV 为 75%，利率为 3%（还需要贷款年限）。对应贷款额为 $1,137,750。按此假设在 3年7个月 的持有期内计息。

此外，仍需计入律师费，以及 $45,450 的 BSD。总成本约为 $176,303。

该单位以 $1,770,000 售出，毛利润为 $253,000。扣除上述成本后，净利润约为 $76,697。

（请注意，上述两例均未计入卖方经纪佣金；虽然通常为成交价的 2%，但该比例可协商，因而具有不确定性。）

我们也可在 Square Foot Research 中看到年化回报：

正如本例所示，购买非优质景观的单位，在较短持有期的前提下，可能获得更好的回报。但由于这只是一个样本，我们再来看另一处在某些方面特征相近、但处于不同时间段的项目。

优质景观 vs 非优质景观——以 The Seafront on Meyer 为例

The Seafront on Meyer 于 2007 年推出，共有 327 套单位，最高 24 层。虽不及 Avenue South Residence 高，但 The Seafront on Meyer 具有绝佳的海边位置，正对 East Coast Park。

我们选择该公寓，是为了在不同市场周期中，观察购买优质临海单位与非优质单位的差异。如前所述，其于 2007 年推出、2010 年竣工，与当下相比，其交易所处的市场环境截然不同。

不过，较长的交易历史也意味着我们能更好地研究从 2007 年至今，溢价差如何随时间变化。

因此，我们将 05 与 11 号堆叠视为优质、面海的堆叠；而 03 号堆叠则为非优质，其朝向对面的 Equatorial Apartments 公寓以及 Margate Road 的有地住宅。

首先来看两笔新售交易，一笔为 #10-03（非优质），另一笔为 #09-11（优质）：

除了一层楼的差异外，两套单位非常相近。但从价格看，优质堆叠约高出 15.84%（以金额计为 $378k）。

那么，这一差距随时间如何变化？快进至 5 年后的 2012 年，我们比较 3 组不同楼层（彼此相差不超过 3 层）的溢价差：

溢价差：高出 10.89%（或$270k）

溢价差：高出 16.78%（或$428k）。

溢价差：高出 4.84%（或$120k）

除 #12-03 与 #15-11 的溢价略有扩大外，#05-03 vs #04-11 与 #15-03 vs #13-11 的溢价分别收窄至 4.84% 与 10.89%。不过需要指出的是，#04-11 的景观加分并不明显，因此溢价体现也相对有限。

由此可见，尽管开发商对优质景观能持续定更高的价格，但一到转售市场，这一差距未必能够维持。在某些情况下，它会收窄，从而为购买非优质堆叠的买家带来相对更高的收益空间。

接下来，我们换一个时间段比较。这一次，我们看距推出 9-10 年的 2016 与 2017 年：

溢价差：低 3.77%（或少 $100k）

溢价差：高出 5.26%（或多 $150k）

在 2016/2017 年，我们可以看到溢价差继续走低。在 #21-03 与 #22-11 的案例中，甚至出现负溢价，即非优质朝向的堆叠价格更高。

要说这完全由景观决定并不严谨，因为装修、交易完成时点与期权行使期等因素都会影响价格。但结论一致——非优质与优质之间的差距会收窄，甚至在一定程度上出现倒挂。

再快进至 2020—2021 年，即自推出后第 13-14 年：

在此，我们取 #19-05 与 #17-11 的平均价格，得出溢价差为 13.46%（或多 $385k）。

最后来看 2023 年的比较：

溢价差：1.85%（或多 $70k）

尽管时间点相距较远，但该时期的转售成交量较低，且 1,500–2,000 平方英尺区间的永久产权（FH）物业，其每平方英尺中位数价格（PSF）呈现逐步回落。

纵观长达 16 年的比较，可以看到某些单位的溢价差大致维持不变，而在另一些情况下则有所降低。

这对购房者意味着什么？

购买优质堆叠未必一定能赚得更多，非优质堆叠也未必就是更大的赢家。在溢价特别高或特别低的个案中，可能只是买入或卖出把握得当所致。

因此，关键仍在于最初的价差是多少（以 The Seafront on Meyer 为例，其在推出时 15% 的差距，从多年交易数据来看较难维持）；另一个因素是项目落成后的实际情况——现实中的景观是否真正值得那笔溢价？是否出现了其他影响因素（如视线被遮挡）从而改变了权衡？这些都可能影响转售表现。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。