“Hi Stacked，我正在看一些公寓，包括 Amber Park、Coastline Residences、One Amber 和 Silversea。同一类型的单位，楼层更高应该多付多少才算公平？如果只是高一层呢？另外，海景与非海景之间又该怎么衡量？”
这是个有趣的问题，尤其在转售市场，更不存在所谓线性递增。我们无法简单地说，全盘每层就是多付 $X。数据很少如此整齐。此外，更高楼层与海景之间只是间接相关（要获得真正的海景，通常得越过树线），这又引出一个相关的问题：海景本身是否也会影响价格？
许多关于楼层高低的问题也会指向一些以海景著称的项目——例如 Lagoon View、Silversea、Seafront on Meyer 等——并询问：既然景观是主要因素，更高楼层是否就一定更贵。
因此这些问题并不容易回答；但在本次研究中，我们聚焦于上述项目（以及其他便于比较的项目）。我们希望从数据中看出，是否存在所谓“合理”的每层溢价。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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我们的研究方法
我们的分析基于 2024 至 Q3 2025 的转售与转手（subsale）交易，且仅选取至少 20 层高的项目。之所以使用转售与转手数据，是为了避免开发商折扣造成的价格扭曲（例如新盘偶尔会出现“全层同价”的促销）。
之后，我们按户型拆分数据，因为不同格局的定价行为可能差异很大。
最后，由于各项目的“海景起始楼层”并不一致，本分析将参考点统一为第 14 层。仅将 14 层及以上的单位归类为海景单位，这与一线经纪在地面操作中的经验指引一致。
由于并非每一层都会发生交易，我们采用以下方法推导出平均或典型的每层溢价：
1. 在每个项目内，对每一组有效的成交配对：
- 若两套单位位于非相邻楼层：
取高楼层单位的成交价减去低楼层单位的成交价，再除以两者之间相差的楼层数。 - 若两笔成交位于相邻楼层：
直接取两套单位的价差。
2. 针对项目内所有匹配的成交配对重复以上步骤，并对所得“每层价差”取平均。
这有助于平滑异常值（例如异常低或异常高的成交），从而更可靠地呈现项目的典型/平均楼层溢价。
3. 为保持结果的一致性与准确性，我们仅纳入同一 stack 且面积相同的成交配对。
这是因为不同 stack 的朝向会影响价格，不同格局也会影响价格。通过这种方式，我们尽量确保溢价主要反映楼层高度，而非其他因素。
注意：
所计算的“每层溢价”仅反映 2024 至 Q3 2025 期间恰好发生的成交。并不代表每一层或该项目内的每一个 stack。
此外，未来的成交可能因市场条件而呈现不同表现。换言之，这些数据提供的是有用的即时快照，而非完整画像；因此应将结果视为指示性，而非定论。
先从一居室开始：
如预期，更高楼层的单位往往以更高价格成交。但从上面的趋势也能看到诸多不一致之处。各项目的平均每层涨幅差异很大：Amber Park 约 $6,222，Coastline Residences 约 $4,286，One Amber 约 $24,000，Seaside Residences 约 $9,417，The Sea View 约 $8,000。
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