乌节路最意想不到的 $250 Million 物业终于挂牌出售——相隔 20 年

时隔超过 20 年，位于 The Centrepoint 与 Orchard Point 之间、历史悠久的社交据点 Cuppage Terrace（不少人称其为“迷你日本街区”）终于公开面市。由 17 间相连的土生华人（Peranakan）保留店屋组成的这一组团，参考估值为 $250 million。

在某种程度上，这并不意外。两周前 The Centrepoint 的部分单元启动集体出售已为此埋下伏笔：其后座楼块以 $418 million 的指导价挂牌出售。该部分开发包括住宅单元及商场部分零售，并与 Cuppage Terrace 紧邻。

两者前后相继推出，指向乌节路这一小众地带或将迎来更大范围的转型（甚至重定价）。若说 The Centrepoint 更像典型的重建机会，Cuppage Terrace 则不同：它是受保护的保留街区，其吸引力是经年累月自然孕育而成。

此次出售恰逢零售物业市场走强

构成 Cuppage Terrace 的是一排 17 间保留的土生华人风格店屋。总占地约 28,986 sq ft，合计楼面面积 50,891 sq ft，其中还包括相当可观的户外餐饮空间。

这些 99 年地契物业剩余约 62 年地契，且整段土地为商业用途分区。目前，底层店面已全部出租予餐饮（F&B）经营者。

以 $250 million 的参考估值计，按总楼面面积折算，约为 $4,900 psf。CBRE 为 Cuppage Terrace 此次出售的独家营销代理。

此次放盘的时机并非偶然。其一，像 Cuppage Terrace 这样的商业资产，正在受到零售市场趋势的支撑。

据 CBRE 数据，2025 年第 4 季度（4Q2025）全岛优质零售租金环比（q-o-q）上涨 0.5%，全年增幅为 2.4%。这使得零售租金自 2019 年以来首次重回并突破疫情前水平。乌节路在 2025 年的年租金涨幅约为 2%。

尽管 CBRE 预计 2026 年租金增速将放缓至约 1 – 2%，但需求在区位佳、以餐饮为主导、且人流稳定的零售集群中最为强劲。这正是像 Cuppage Terrace 这类临街保留街区所处的细分赛道。

其二，The Centrepoint 的升级或重新定位，亦有望进一步带动 Cuppage Terrace 的人流。The Centrepoint 近在咫尺，其任何改善都可能为 Cuppage Terrace 带来上行空间。

乌节路上我们不愿失去的一个街区

撇开投资叙事，从更宏观的身份与城市界面而言，Cuppage Terrace 在乌节路上自有一席之地。

许多新加坡人都熟悉或记得这里：下班小酌、夜宵晚餐、随性小聚的常去之处。从历史悠久的 Acid Bar 到一簇簇居酒屋风格的日式餐馆，这一带与越过 The Centrepoint 后更商业、更奢侈零售导向的路段截然不同。

正是这种反差，使其在乌节路商圈不断演进之际，仍数十年如一日地保持热度。这里餐饮业态的高度集中，让其成为一个生活方式/社交目的地，从而有别于沿线成排的商业商场。

这也是底层店面始终满租、并持续吸引下班与深夜客群的原因所在。

S$250 million 会被认为贵吗？

以 S$250 million 的参考估值计，Cuppage Terrace 难免引发价格上的讨论。但这一定价也应放在 URA 对该片区的持续推进背景下理解。

政府当前的意图是将 Orchard Road 重新定位为更具“居住-工作-休闲”一体化特征的目的地，而非单一零售带。因此，未来的规划指引将更强调活跃的街道界面、行人友好的环境，以及更强的生活方式业态组合——而这些，恰恰是 Cuppage Terrace 已经具备的特质。

过去，Cuppage Terrace 或许是个“异数”；而今，它更像是乌节路所需城市体验的先行样本。与其在人造空间中“编排”一段生活方式街区，不如在天然存在的基础上做加法，难易之别不言自明。

自去年最新《总体规划》发布以来，乌节路作为新加坡首要购物带的更新脉络已更为清晰。私人开发商亦已抢先布局，Somerset 一带正酝酿多项标志性重建。

今年，位于 Grange Road 露天停车场旧址的可容纳 3,000 人的音乐演出场馆将开幕。该项目由澳洲背景的房地产开发集团 Lendlease 与演出主办方 Live Nation 联合开发，将成为 Live Nation 在亚洲的首个专用场馆。

Lendlease 亦与本地电信商 Singtel 合作重建标志性 Comcentre。项目已于去年 7 月动工，未来将打造成乌节路规模最大的综合性甲级办公空间，并配备有顶拱廊、公共城市空间、全新生活方式与零售场所、餐饮设施、医疗套房及一座礼堂。

亚太首家 NoMad 酒店亦将落址于原 Faber House 旧址——该地毗邻 Design Orchard，位于 Cairnhill Road 与 Orchard Road 路口。这家拥有 137 间客房的豪华酒店为国际酒店集团 Hilton 旗下品牌，预计明年迎来首批住客。

随着 Orchard 日益朝“工作-生活-休闲”片区倾斜，Cuppage Terrace 的人流与关注度大概率水涨船高。该物业已为把握未来变化做好铺垫。

“二十多年来首次，Cuppage Terrace——乌节路深受喜爱且极具标志性的餐饮与生活方式街区——终于登陆市场。这是真正的世代级资产，鲜有机会面世。”CBRE 资本市场部执行董事 Clemence Lee 表示。

接下来会如何发展

他补充道，Cuppage Terrace 是新加坡规模最大的保留店屋组合之一。“这点至关重要，因为体量大、连续成排的店屋资产组合极其罕见，且几乎从不会在市场上停留太久。”

过去 5 年，此类商业资产已被家族办公室、私人财富基金及高净值投资者争相收购。

近期成组店屋放售的案例包括：Hotel 1900、位于 46-50 Mosque Street 的一排 12 间店屋，去年以约 $170 million 的标签挂牌；位于 46-50 Mosque Street 的一排 12 间店屋在 2022 年以逾 $110 million 放售；以及位于 Jalan Sultan 的 Weave Midtown，起价 $105 million。

若 Cuppage Terrace 的业权发生变更，最为理性的商业路径，是在既有成功要素之上继续深耕。Cuppage Terrace 的吸引力历来源于其社交化、临街的特征；这一定位使其在乌节路中脱颖而出，并将人流延展至传统零售营业时间之外。

然而，这也意味着本次交易的意义，已超越一次常规的“重建”。它关乎乌节路哪些独特气质值得被带入下一个篇章。这很可能会被纳入价格考量范围——对部分主体而言，甚至也会上升为品牌层面的考量。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。