随着农历新年落幕，找房季又开启了；买家感到迷惘并不意外。若你这几年没太关注楼市，如今的价格确实让人咋舌——从边缘地带的公寓动辄破 $2 million，到一向被视为“优越”的核心地段也频频传出谨慎信号。以下是需留意的几点：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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当下公寓价格如何？
先看新盘：
截至 2024 年 1 月，全岛新盘均价为 $1,918 psf，低于 2023 年 1 月的 $2,185 psf；但需注意目前仍处年初，后续还有 40+ 个项目将入市，未来数月价格不排除回升。另需强调，这只是粗略概览；逐月看 psf 并不理想，因为成交量起伏较大。尽管如此，这能快速呈现自 2023 年 1 月以来新公寓价格的表现。
与此同时，转售公寓价格在走高，因为越来越多买不起新盘的买家转向这一市场：
截至今年 1 月，转售公寓均价为 $1,588 psf，高于去年的 $1,508 psf。
据此可粗略估算：约 1,000 平方英尺的新盘三卧，总价约 $1.91 million；同等面积的转售单位约 $1.588 million。
HDB 转售价走势如何？
HDB 转售价在今年 1 月约为 $579 psf，高于去年的 $553 psf。随着更多已竣工组屋入市，以及Prime 和 Plus 模式住房持续推进，我们预期今年接下来价格将进一步走平；这些举措可能分流转售市场的需求，吸引无意升级的买家回流。
再具体看最常见的 4-room 组屋：
截至 2024 年 1 月，均价为 $588 psf。典型 4-room 面积约 960 平方英尺（部分略大），据此估算转售总价约 $564,480。
因此，当下升级者大概率面对的价差为：
- 转售 4-room 与新盘三卧公寓之间，约 $1.345 million 的差距
- 转售 4-room 与转售三卧公寓之间，约 $1.024 million 的差距
这对房贷意味着什么？
假设升级者可获批最高 75% 的 LTV，贷款年限为 25 年。根据 TDSR，月供不得超过其每月收入的 55%。
另请注意，TDSR 计算采用每年 4 per cent 的基准利率（但如果实际利率今年进一步上升，不排除此基准上调的可能）。
我们也假设升级者先卖房再买公寓，以避免支付 ABSD（Additional Buyers Stamp Duty）。
若购买总价 $1.91 million 的新盘三卧，则需准备：
- $95,500 现金（首付款前 5%）
- $382,000 现金或 CPF（首付款的后 20%）
- 买方印花税（BSD）：$65,100
其后贷款总额（价格的 75%）为 $1,432,500。
不过 HDB 升级者承受得起吗？假设一对夫妇以 $500,000 购买 BTO，居住 5 年后出售，其销售收益大致如下：
| 项目 | 金额 |
| BTO 卖价 | $500,000 |
| 10% 首付款（使用 CPF） | $50,000 |
| 贷款金额 | $450,000 |
| 每月供款 | $2,042 |
| CPF OA + 累计利息 | $185,877 |
| 5 年后剩余贷款 | $381,743 |
| 出售价格 | $800,000 |
| 扣除中介费后 | $783,280 |
| 扣除剩余贷款 | $401,537 |
| 归还 CPF 后的销售净得 | $215,660 |
在销售净得 $215,660 的前提下，升级者有足够现金支付 $95,500 的现金首付。加上他们的 CPF，这对夫妇合计有 $401,537。但这仍短缺约 $76,000，且尚未计入买方印花税（Buyer's Stamp Duty），另需 $65,100。
若假设这对夫妇多年已储蓄足以支付 BSD，则 $1,432,500 贷款的月供为 $6,837*。在 TDSR 框架下，升级者需要约 $12,431 的合计月收入。
需注意，这已高于两个人的合计中位收入（撰文时每人中位收入 reportedly 为 $5,197）。
*对于新盘，初期并不会立即支付上述全额月供，因为有渐进式付款（Progressive Payment Scheme）。随着工程进度推进，月供会逐步增加，待项目取得 TOP 时，才会支付全额月供。
若购买总价 $1.588 million 的转售三卧，数字看起来更为可行。升级者需要：
- $79,400 现金（首付款前 5%）
- $317,600 现金或 CPF（首付款的后 20%）
- 买方印花税（BSD）：$49,000
其后贷款总额（价格的 75%）为 $1,191,000。
同样假设他们从转售组屋获得 $215,660 的销售净得，足以支付 5% 的现金首付。接下来 20% 的部分，也是转售比新盘更可行的原因：他们需要 $397,000，而这对夫妇是有的。不过仍缺少买方印花税（Buyers Stamp Duty）。在此我们假设两人 5 年间也已储蓄足以支付。
再假设这对夫妇把 $401,537 的全部销售所得用于减少贷款，则贷款降至 $1,186,463。
如此一来，月供约为 $5,664，需要两人的合计月收入约 $10,300；对于两位接近中位收入的借款人而言，勉强可控。
总体而言，可得出一个结论：即便在非核心地带，越来越多的升级者也被新盘市场挤出。然而，只要 BTO 的获利足够，或夫妇能攒下相关费用（律师费、买方印花税等），转售市场——以及任何 EC 推盘——仍是可行的选项。
以下为数字汇总：
- 总价 $1.91 million 的新盘三卧：
- 首付：$95,500 现金 + $382,000（首付的 20%）= $477,500
- 买方印花税（BSD）：$65,100
- 贷款总额：$1,432,500
- 假设转售组屋销售净得：$215,660
- 假设夫妇能够自行补足 BSD
- 扣除销售净得后的贷款：$1,432,500
- 月供：$6,837
- 所需合计月收入：$12,431
- 总价 $1.588 million 的转售三卧：
- 首付：$79,400 现金 + $317,600（首付的 20%）= $397,000
- 买方印花税（BSD）：$49,000
- 贷款总额：$1,191,000
- 假设转售组屋销售净得：$215,660
- 假设夫妇能够自行补足 BSD
- 扣除销售净得后的贷款：$1,186,463
- 月供：$5,686
- 所需合计月收入：$10,338
请注意，这些示例带有一定概括性：落实到具体项目时，差异可能显著；如需就你的个别情况获得协助，欢迎与我们联系。
2024 年与往年有何不同？
最显著的不同在于金额本身；2024 年处于 2022/2023 年价格飙升的尾端。除此之外，还有一些超出数字层面的因素：
其一，利率较以往大幅走高。若你上一次置业已是 10 年前，你或许习惯了 2 per cent 甚至更低的利率。如今最重要的变化在于，房贷利率不再被 CPF 利率（2.5 per cent）跑赢。
你可以在这篇文章查看完整解析。
其二，这点主要与预算更高的升级者相关，他们可考虑 Core Central Region（CCR）或其他核心地段。详情可见这里；简而言之，最新一轮降温措施对 CCR 的影响更为显著。外国买家需面对 60 per cent 的 ABSD，而这类买家往往偏好核心地段——因此，本地买家在这些区域的竞争或将相对减少。
同时，地缘政治风险上升，从欧洲战事到即将到来的美国大选，2024 年或许是相对保守的一年。基于此，我们认为对一般新加坡升级者而言，宜把升级目标放得更务实：优先考虑 EC 或转售公寓；若收入不在较高梯队，甚至可先升级到更大的组屋。
总体而言，与其冒进后再被迫退回组屋，不如等待更合适的时机再升级（尤其如今若你刚卖掉私宅，可能需等待 15 months 才能购买转售组屋）。
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