你是否听说过房地产中的“转售（sub sale）”？这类交易指在房产尚未完工前即行出售，在整体市场中占比其实很小。这种稀缺性常引发诸多疑问与误解：在此阶段出售住房究竟意味着什么？若以获利为目标，对于尚未完工、买家也尚未能实地见到的房产，应该如何定价？

为展示转售的考量方式与可能涉及的数字，我们以 Penrose 的一个案例加以说明：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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Penrose 概览

Penrose 位于第 14 区，为有期限地契公寓，于 27th September 2020 推售。该项目共 566 个单位，预计于 2024 年内某个时间点完工；鉴于已录得多笔转售交易，因此很适合作为案例研究。

Penrose Development Site Plan

（欲查看 The Penrose 的完整深度评测，请见 此处）

从初步数据来看，Penrose 的买家应当对他们的购买相当满意，因为获利可观——截至目前，每个单位平均盈利 $340,000。

本次案例我们聚焦于 20 座，#11-01 单位。这是一套 2卧1卫 户型，其购置成本如下：

购买价：$967,000

买方印花税：$23,610

首付款：$241,750

贷款额度：$725,250

补充说明：在此阶段，Sellers Stamp Duty (SSD) 期限应已届满；否则，我们的考量将大不相同（有关 SSD 的详情，请见 此处）。 

第一步：取得银行估值

首先要取得银行估值，因为这将为单位定价提供初步参考。

就本次 Penrose 单位而言，我们获得的最高估值为 $1.3 million——高于预期（至少在 2024 年 1 月上旬时如此）。估值越高当然越理想，因为这意味着买方更容易按此融资购置。

接着：评估项目内的竞争程度

要进一步细化定价，需要判断项目内部的竞争水平。对于新项目而言，一旦 Sellers Stamp Duty (SSD) 期满，市场往往会瞬间涌现大量新挂牌。显而易见，项目体量越大，预期竞争也越多。

供需关系同样适用：若同类户型仅你一家在售，你的供给稀缺，议价空间更佳。竞争越多意味着供给越多；除非你的成本较低、能够制定更具竞争力的价格，否则就更难脱颖而出。

在交易同期，市场上还有以下可售单位：

在 The Penrose 的转售挂牌（所有户型）：138

2卧1卫 户型：18 个单位 

2卧2卫 户型：20 个单位 

1卧1卫 户型：29 个单位

3卧3卫 户型：：66 个单位 

最近成交

合约日期ADDRESS销售类型单位面积 (SQFT)面积类型价格 (S$PSF)价格 (S$)买方地址
24 NOV 202330 SIMS DRIVE #03-34转售1,066STRATA1,9242,050,000私人
23 NOV 202330 SIMS DRIVE #07-31转售710STRATA1,9501,385,000私人
30 OCT 202326 SIMS DRIVE #10-22转售1,055STRATA2,0102,120,000私人
24 OCT 202322 SIMS DRIVE #17-10转售646STRATA1,9351,250,000私人
24 OCT 202326 SIMS DRIVE #03-21转售1,044STRATA1,8631,945,000HDB
16 OCT 202320 SIMS DRIVE #11-08转售958STRATA1,8791,800,000私人

在确定转售合适定价时，我们会参考特征相近的历史转售成交。此处最接近的是 24th October 的这笔交易：

合约日期ADDRESS销售类型单位面积 (SQFT)面积类型价格 (S$PSF)价格 (S$)买方地址
24 OCT 202322 SIMS DRIVE #17-10转售646STRATA1,9351,250,000私人
24 OCT 202326 SIMS DRIVE #03-21转售1,044STRATA1,8631,945,000HDB

Penrose 2b1b stack comparison

这套 646 平方英尺的单位与我们案例单位处于相近的楼叠（但楼层更高，为 17 楼）。依据 The Penrose 的楼栋与户型布局，两者朝向应一致。其成交价为 $1.25 million，约合 $1,935 psf。

回看最初的开发商定价

合约日期ADDRESS销售类型单位面积 (SQFT)面积类型价格 (S$PSF)价格 (S$)买方地址
26 SEP 202022 SIMS DRIVE #16-10新售646STRATA1,528987,000私人
26 SEP 202022 SIMS DRIVE #18-10新售646STRATA1,539994,000私人
26 SEP 202022 SIMS DRIVE #17-10新售646STRATA1,534991,000私人
26 SEP 202022 SIMS DRIVE #06-10新售646STRATA1,468948,000私人
26 SEP 202022 SIMS DRIVE #08-10新售646STRATA1,480956,000私人
26 SEP 202022 SIMS DRIVE #11-10新售646STRATA1,497967,000私人

接下来，也可以回溯这些单位向开发商购买时的价格。

请注意，清单中的 #11-10 单位的成交价与我们的案例单位相同。观察楼层间的价格变化，可见每层“楼层跳价”约 $3,000 至 $4,000。不过，这属于非常早期的开盘阶段，越早购买价格通常越低。 

待项目取得 TOP 后，楼层差价会扩大还是收窄就更难判断了。若你认为项目建成后实际景观显著更佳，而新盘销售期的楼层价差低于你所认可的价值，那么后续差距确实可能扩大。

不过，就 Penrose 而言，因目前成交样本不多，尚难全面论证。

因此，为进一步校准估值，我们将参考一个可比项目，并重点查看其 2卧1卫 户型。 

与邻近可比项目对比：Sims Urban Oasis 与 Parc Esta

首先看看 Sims Urban Oasis，它紧邻 Penrose。同样为有期限地契项目，但体量更大（1,024 个单位），且更早（2017 年 TOP）。因此，Penrose 相比之下的主要优势在于更新，且平面更高效更当代。 

需要注意的是，除少量双钥匙单位外，Sims Urban Oasis 的单位几乎都是 2卧1卫（624 至 667 平方英尺），这对比价有所帮助。 

合约日期ADDRESS销售类型单位面积 (SQFT)面积类型价格 (S$PSF)价格 (S$)买方地址
29 NOV 20232 SIMS DRIVE #09-08二手交易624STRATA1,8021,125,000HDB
23 NOV 20236 SIMS DRIVE #12-23二手交易786STRATA1,8071,420,000私人
23 NOV 20232 SIMS DRIVE #18-17二手交易667STRATA1,8191,213,888HDB
7 NOV 20232 SIMS DRIVE #07-13二手交易667STRATA1,7951,198,000私人
2 OCT 202310 SIMS DRIVE #17-42二手交易667STRATA1,7501,168,000私人
20 SEP 202312 SIMS DRIVE #04-55二手交易700STRATA1,7291,210,000HDB
19 SEP 202312 SIMS DRIVE #05-55二手交易700STRATA1,7581,230,000私人
7 JUL 202312 SIMS DRIVE #01-47二手交易710STRATA1,6651,183,000私人
30 JUN 20232 SIMS DRIVE #17-08二手交易624STRATA1,9221,200,000私人
26 JUN 20232 SIMS DRIVE #05-13二手交易667STRATA1,7501,168,000HDB
26 JUN 20232 SIMS DRIVE #15-17二手交易667STRATA1,6931,130,000私人
1 JUN 202312 SIMS DRIVE #15-46二手交易614STRATA1,447888,000私人
31 MAY 20238 SIMS DRIVE #04-28二手交易786STRATA1,6671,310,000HDB
8 MAY 20232 SIMS DRIVE #17-03二手交易624STRATA1,8261,140,000私人
26 APR 20232 SIMS DRIVE #19-03二手交易797STRATA1,6221,292,000私人
31 MAR 20236 SIMS DRIVE #15-23二手交易786STRATA1,7661,388,000私人
30 MAR 202312 SIMS DRIVE #02-55二手交易700STRATA1,7151,200,000私人
9 MAR 20232 SIMS DRIVE #08-15二手交易624STRATA1,7301,080,000HDB
7 MAR 2023SIMS DRIVE #08-13二手交易667STRATA1,723 1,150,000HDB
3 MAR 2023SIMS DRIVE #14-17二手交易667STRATA1,7081,140,000 私人
13 FEB 2023 12 SIMS DRIVE #04-53 二手交易710STRATA1,7101,215,000HDB

由于该项目与 Penrose 比邻，我们预计其二手市场表现相对接近。Sims Urban Oasis 作为该片区首个大型私宅项目，2015 年初始开盘均价约 $1,350 psf。历经约四年，均价来到约 $1,500 psf；而 2020 年 Penrose 推售时，定价实际上低于当时 Sims Urban Oasis 的平均水平。 

sims urban oasis stacks

从上表可见，Sims Urban Oasis 的成交量相当健康。仅有 35、36 与 53 号叠向着 PIE。这与我们的 Penrose 案例更具可比性，因为该单位同样朝向高速公路。 

我们排除 35 与 36 号叠，聚焦 53 号叠；另外两叠自 2022 年后无成交。 

我们关注 53 号叠的四楼单位，其今年成交价为 $1.215 million（约 $1,710 psf），即表格中的最后一笔。这一 $1,710 psf 水平低于我们的预期。

这或许与面向 PIE 的单位存在劣势有关，或因 Sellers Stamp Duty (SSD) 影响抑制了部分交易；但从这些成交看，Penrose 作为整体发展可能更具优势。 

接下来，我们看看 Parc Esta。

Parc Esta 14 lagoon pool

为进一步细化价格，有时需要参考更远一点但相似的可比项目。与买家交流中，常被拿来对比的便是 Parc Esta。

Parc Esta 位于同一区域，为有期限地契项目，但更靠近 Eunos MRT。Parc Esta 于 2022 年取得 TOP。你可在 此处查看完整评测。 

合约日期ADDRESS销售类型单位面积 (SQFT)面积类型价格 (S$ PSF)价格 (S$)买方地址
28 NOV 2023902 SIMS AVENUE #11-11二手交易743STRATA2,1681,610,000私人
24 NOV 2023908 SIMS AVENUE #02-36二手交易635STRATA2,0711,315,000私人
24 NOV 2023914 SIMS AVENUE #09-65二手交易452STRATA2,3231,050,000HDB
22 NOV 2023914 SIMS AVENUE #04-68二手交易958STRATA2,1562,065,000HDB
20 NOV 2023902 SIMS AVENUE #02-11二手交易743STRATA1,9861,475,000HDB
9 NOV 2023908 SIMS AVENUE #12-37二手交易635STRATA2,2041,400,000HDB
8 NOV 2023906 SIMS AVENUE #13-29二手交易635STRATA2,2361,420,000HDB
27 OCT 2023904 SIMS AVENUE #08-19二手交易527STRATA2,2281,175,000私人
16 OCT 2023908 SIMS AVENUE #13-36转售635STRATA2,1731,380,000私人
12 OCT 2023912 SIMS AVENUE #04-57转售743STRATA2,1381,588,000HDB
6 OCT 2023908 SIMS AVENUE #12-39转售1,227STRATA2,2662,780,000HDB
2 OCT 2023910 SIMS AVENUE #04-45转售635STRATA2,0861,325,000私人
28 SEP 2023902 SIMS AVENUE #01-10转售527STRATA1,9811,045,000私人
20 SEP 2023914 SIMS AVENUE #07-61转售743STRATA2,1541,600,000私人
19 SEP 2023908 SIMS AVENUE #07-36转售635STRATA2,1301,352,800私人
8 SEP 2023902 SIMS AVENUE #13-10转售743STRATA2,1811,620,000HDB
7 SEP 2023914 SIMS AVENUE #11-64转售904STRATA2,1571,950,000私人
30 AUG 2023906 SIMS AVENUE #06-28转售635STRATA2,1541,368,000HDB

Parc Esta 定价更高，主要因其地铁通达性更佳；此外各向均不临高速公路，且坐落于成熟社区（Eunos）核心。基于此，我们认为 Penrose 的价格应略低于该项目。 

从价格看，其 2卧1卫 单位约在 $1.315 million 至 $1.38 million 区间，2卧2卫 单位约在 $1.475 million 至 $1.62 million 区间。若 Penrose 要涨至相当水平，我们预计需先见到 Parc Esta 进一步上行，随后 Penrose 才可能跟进。由此可见，在不考虑周边进一步重建或土地强度提升的前提下，Parc Esta 的价格基本构成 Penrose 可达价格的“天花板”。

顺带一提：一年前的情况也大致相同

合约日期ADDRESS销售类型单位面积 (SQFT)面积类型价格 (S$ PSF)价格 (S$)买方地址
7 NOV 2022910 SIMS AVENUE #15-44转售635STRATA2,1731,380,000私人
18 OCT 2022908 SIMS AVENUE #15-37转售635STRATA2,1811,385,000HDB
13 OCT 2022908 SIMS AVENUE #11-37转售635STRATA2,0781,320,000私人
21 SEP 2022908 SIMS AVENUE #05-36转售635STRATA2,1601,372,000私人

2022 年市场高峰期的价格与今日相差无几。对当时选择不卖、等至 2023 年的业主而言，整体并无显著改善。 

再补充两道关键问题，助你做决策 

其中两点无法从数据中直接看出。首先，卖方出售该单位的计划是什么？

有时原因很直接（例如财务状况变化而选择退出）。也有时需要更细致的测算。若纯粹以盈利为导向，卖方（假设仍需居住）还需计入租房成本、下一套置业成本等。 

另一点是无人能确知的博弈：若你等待额外的 $X 利润（无论这个目标是多少），还需多久？转售或许是更早锁定利润的机会，而有时时机才是关键。 

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文