为什么我在买房前会先找老商场

当我看房时，我会特地留意那些老旧、“破旧不堪”的商场

我通常会听到这样的回应：“siao ah，这有什么好的。”但请听我说：旧的、Strata-titled 商场，作为社区配套的价值远比我们想象得更高。我之前在一篇文章里也提过，我并不觉得这是夸大其词：正是那些更老的 Strata-titled 商场，让一些社区得以运转。 

以今天的地价拿地的新商场，成本高得离谱。它们需要达到一定的租金回报率来证明存在的合理性；这也意味着，新商场里的商家必须创造出足够的营收。诚然，开发商会尝试做些安排——通常会留出一个角落给小型杂货店，或设一个美食广场来平衡高价餐饮；但往往难以为继。 

美食广场经常因为一盘cai png要卖到 $10 而上 Mothership，而小面积的店铺在 a year or two 后就关门，扛不住租金压力。至于小型精品店或定制裁缝，要么被迫疯狂涨价（顾客往往难以接受），要么被大型连锁取代。 

再看看 Katong 一带的生活街区：The Flow（相对较新的建筑）空置了很长时间，而附近的 Roxy Square 虽然老旧，却始终是做沙龙、补习/兴趣学校，以及一家真正实惠又不错的咖啡店的可靠场所（那里还有个云吞面摊，老板嗓门大得很，你在美发店里听到就能冲出去拿）。 

这种现象也不只在边缘地带。我认识不少住在 Orchard 区域或附近的朋友都会说，他们去 Lucky Plaza 的频率，甚至比一些更新的商场如 Ion Orchard 还高。还有 Bras Basah Complex，这里有历史悠久的 Swee Lee Music 与二手书店——若 Bras Basah/Bugis 一带被新商场完全取代，这些配套可能就会消失。 

*如果你认为补习与兴趣班就意味着大钱，我得说“millionaire tutors”的时代正在退潮；尽管仍有人存在，但大多数如今被迫接受极低的利润率，并在 GeBiz 上进行惨烈的竞标。 

我的观点是：在考察配套时，不管表面看起来多么破旧，都要去走一走这些老商场

如果你撇开成见，可能会发现这些常被宣传册或门户网站忽略的老商场，其实能提供相当实在且有用的服务。甚至你可能去这些老商场的次数，比去某些新商场还多。 

说到商业物业，一栋店屋正以 $38 million 放售

有些人或许认识这间店屋，它因猪杂汤摊位而闻名。它终于“撑不住了”（指建筑本身，不是摊位），BCA 认定厨房墙体可能会倒塌。

再加上近日那间$40.5 million coffee shop的新闻，我在想我们的商业地产价格是否正扼杀我们的饮食文化。比如我并不确定这间店屋的新业主会期望怎样的租金；但以 $38 million 的价格，租金肯定更高。我也希望我们别再失去一个美食据点。不过，为了凸显那家咖啡店的价格有多夸张，想想看：这间店屋有 THREE 个店面门口和 three storeys，但成交价仍低于那家咖啡店。

另一方面，所有这些商业地产的消息——再加上住宅物业 ABSD 税率上调——可能会让一些投资者把目光转向商业（仿佛现在就已如此）。今年进展如何，我们拭目以待。

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每周销售盘点 (05 February – 11 February)

最贵新盘成交前 5（按项目）

最便宜新盘成交前 5（按项目）

最贵二手成交前 5

最便宜二手成交前 5

最大赢家前 5

最大亏损前 5

交易分布

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