为何选对公寓至关重要：两个 $1.8M 投资截然不同回报的真实案例

鉴于在新加坡持有不止一套房产的成本高昂，你往往只有一次把它变成明智投资的机会。以下是一个真实案例，展示在做出正确与错误选择时，结果会有多么不同。

本文所涉项目为 Duo Residences 与 Robin Residences。我们上一次撰文是在于 2019 年——巧合的是，两处房产如今都已在相差仅几个月的时间内完成出售。 

作为背景说明，这两处房产的购入初衷兼顾自住/投资，业主原本打算在某个阶段自住（尽管最终并未如此）。我们并不是说 Duo Residences 是史上最佳投资（肯定还有涨幅更好的项目），但这确是一个真实情境：两位预算与时间线相近的买家，最终却获得截然不同的结果。

两者的最终表现如下：

Duo Residences 与 Robin Residences 的关键差异点

1. 租赁表现

并非所有人都专注于转售增值。有时你只想持续收取租金收入——这在退休人士中日益流行。那么如果你打算对这两处公寓采取这种策略，哪一个更好？ 

尽管两处公寓都位于核心地段，DUO 的表现明显更佳。原因在于，虽然两者地段都优越，但 DUO 自带商业空间（为综合体），且对商场与娱乐设施的即时可达性更好。 

这并非表示 Robin Residences 缺少此类配套——它同样位于核心的第 10 区。然而 Robin Residences 更偏向家庭型公寓，其最显著的直接优势是公园空间与学校（ACS、Singapore Chinese Girls School 与 Raffles Girls School 均在优先录取范围内）。查看房源列表，你会发现大多数经纪人在营销中也会突出这些要点。 

然而，单身外籍从业者或年轻夫妻更可能被 DUO 所在的 Bugis 与 Beach Road 一带所吸引；且由于此处办公室数量更多——包括由 Guoco Midtown 新增的办公空间——这里对年轻的城市职业人士具有良好的吸纳力。

话虽如此，Midtown Bay、Midtown Modern 的入市，以及即将重建的 Shaw Tower，意味着与 Robin Residences 相比，DUO Residences 近期面临的竞争将更为激烈；因此任何预测都难以保证。 

2. 单位数量

DUO Residences 共有 660 套，可视为中等规模的项目，或许略偏向规模上限。总体而言，中型项目一直深受买家青睐：约 500 至 600 套（DUO 略有超出）被认为既能分摊至较低的管理费，又能避免设施过度拥挤。 

相较之下，Robin Residences 规模较小，仅有 134 套。这虽带来更高的私密性，但也意味着分摊管理费用的住户更少。较小的体量还会导致成交量偏低，价格走势也更为波动：

在过去数年中，有些年份可能只有一宗成交（甚至为零）。由于价格锚定效应，最新的一笔成交会对随后的一宗交易产生不成比例的影响。

尽管 DUO Residences 的成交量也并不庞大，但通常每年至少有 2 至 3 宗，因此价格记录相对更为平稳：

总体而言，纯自住买家对物业财务表现并不关心，往往更偏爱小体量项目；这类项目更私密，设施也不会被过度占用（更不用说周末或节庆时不会有尖叫的孩子与大量访客涌入）。 

投资者则可能更偏好中型项目（但他们往往不太青睐过于庞大的项目，如 1,000 套以上，因为这会引发过度的内部竞争）。 

因此，就体量而言，我们认为投资者更可能倾向于 DUO，而以自住为主的买家或许仍会更偏好 Robin Residences。 

3. 地铁线路可达性

并非所有地铁站的价值都相同。越靠近主要枢纽的车站（例如 City Hall、Orchard、Dhoby Ghaut、Tanjong Pagar）通常比距离这些热点十余站之外的车站更受青睐。此外，某些线路——如 NSL 与 ESL——被普遍认为优于较新的 CCL 与 TEL。 

在这一点上，DUO 略占优势。它毗邻 Bugis MRT（DTL、EWL），距离 City Hall 仅 1 站，距 Raffles Place 2 站；同时步行即可到达 Nicoll Highway MRT（CCL），等于可接驳 3 条不同的地铁线路。 

Robin Residences 距 Stevens MRT（DTL、TEL）亦在近距离步行范围内；由于 Newton MRT（相距 1 站）可换乘 NSL，因此也可视为具备 NSL 的通达性。该站距离 Orchard MRT 仅 1 站。 

由此也能看出，为何上班族更偏好 DUO，而家庭则可能更青睐 Robin Residences；DUO 对办公区的可达性整体更佳；Robin 则更便于前往新加坡的主要购物带。

4. 周边社区的前景

Robin Residences 位于 Bukit Timah Road 一带，该区域的开发程度已相当成熟（至少在未来几十年内亦然）。未来可能出现较大变化的是 Raffles Town Club 的重建，但除非容积率有所调整，整体面貌预计不会发生太大改变。 

然而，DUO Residences 属于仍在推进中的 Ophir-Rochor Corridor。该规划将把大量办公及相关商业空间引入此地，甚至有朝一日可能撼动传统 CBD 的地位。未来数十年，我们或会看到重心逐步向中区（Bugis/Rochor/Beach Road 一带）转移。 

从日常体验出发，我们愿意作出这样的判断：当你与朋友在市区相约购物、吃火锅、看电影等，你前往 Bugis 的频率很可能与 Orchard 不相上下，甚至更高。 

因此，就当前而言，DUO 周边可期待的变化更多，相较体量更稳重而体感更为内敛的 Bukit Timah 区域，或许也蕴含更大的增长潜力。 

不过，再次强调，这有点像一把双刃剑

这也是一个“数据上看不到的，可能比看到的更重要”的例子。投资 DUO Residences 的主要隐忧在于未来竞争——随着 Ophir-Rochor Corridor 的逐步落地，竞争强度难以预判。 

此外，在项目内部选择合适的户型同样至关重要。对于 Bugis 这类地段，2 卧室户型相比 Robin Residences 更适合租客。而在 Robin Residences 所在的、更为居住化的地段（临近优质学校等），2 卧室未必有很高的需求。对于此类位置，3 卧室及以上的户型，鉴于更聚焦有孩家庭，表现大概率会更好。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。