为何选择合适的公寓至关重要：两个 $1.8M 投资、回报天差地别的真实案例

鉴于在新加坡持有超过一处房产的成本高昂，你往往只有一次机会把它变成明智的投资。以下是真实案例，展示在做出正确与错误选择时，结果可能有多么不同。

所涉项目为 Duo Residences 和 Robin Residences。我们上一次在 2019 年撰文谈及它们——巧合的是，这两处房产如今也在相隔仅几个月的时间内先后成交。 

作为背景补充，两处房产当初购入时皆兼顾自住/投资的考量，业主设想日后某个阶段可能自住（虽然后来并未如此）。我们并不是说 Duo Residences 是最佳投资（肯定还有其他项目涨幅更佳），但这是真实情境：两位预算与时间线类似的买家，结局却截然不同。

两者的表现如下：

Duo Residences 与 Robin Residences 的关键差异点

1. 租赁表现

并非所有人都把转售增值放在首位。有时你只想一路收取租金——这在退休人士中日益流行。那么如果你打算对这两处公寓采取这种策略，哪一个更合适？ 

尽管两处公寓都位于核心地段，DUO 的表现明显更好。原因在于，二者虽同处优质地段，但 DUO 自带商业空间（属综合用途），并且就近可达购物与娱乐设施更佳。 

这并不是说 Robin Residences 缺乏此类配套——它同样位于黄金的第 10 区。但 Robin Residences 更偏向家庭型公寓，其最直接的亮点是公园空间与学校（ACS、Singapore Chinese Girls School 与 Raffles Girls School 均处于优先报名距离内）。翻看房源列表，你会发现大多数经纪人在营销中也以此为重点。 

不过，单身外籍专业人士或年轻情侣更可能被 DUO 所在的 Bugis 与 Beach Road 一带所吸引；且由于此处办公楼更多——包括 Guoco Midtown 带来的全新办公空间——这里对年轻的城市专业人士具有良好的租客池。

话虽如此，Midtown Bay、Midtown Modern 的入市，以及即将重建的 Shaw Tower，也意味着 DUO Residences 未来将面对更多竞争，相比之下 Robin Residences；因此任何预测都难以保证。 

2. 户数

拥有 660 个单位的 DUO Residences 可视为中等规模开发，或许更偏上限一些。尽管如此，中等规模一直是买家的常青偏好：约 500 至 600 户（DUO 略有超出）被视为既能分摊公共管理费、保持较低水平，又不至于令设施过度拥挤。 

相比之下，Robin Residences 仅有 134 户，体量较小。虽然这带来更高的私密性，但也意味着分摊维护成本的住户更少。较小的户数也会导致成交量偏低，价格历史更为波动：

过去数年里，某些年份可能仅有一宗（甚至零）成交。由于价格锚定效应，最新的一笔成交会对随后的一次交易产生过度影响。

尽管 DUO Residences 的交易量也不算大，但通常每年至少有两到三宗，这促成了更为连贯的价格轨迹：

总体而言，纯粹自住、对物业财务表现并无兴趣的买家，往往更青睐小体量项目；这类项目更私密，设施也鲜少被订满（更不用说周末或节庆时大量访客与吵闹的孩子蜂拥而至）。 

投资者则可能更偏好中型项目（但他们可能会排斥过于庞大的项目，如 1,000+ 户，因为这会引来过度的竞争）。 

因此，仅从户数角度，我们认为投资者更可能倾向 DUO，而以自住为目的的买家可能仍会偏爱 Robin Residences。 

3. 轨道交通可达性

并非所有地铁站的价值都相同。越靠近主要枢纽（如 City Hall、Orchard、Dhoby Ghaut、Tanjong Pagar）的车站，比起距离这些热点十余站之外的车站，更受市场青睐。此外，某些地铁线——如 NSL 与 ESL——比起 CCL 与 TEL 等较新的线路，被普遍视为更有利。 

在这方面，DUO 略占上风。它可达 Bugis MRT（DTL、EWL）且距离 City Hall 仅一站，距 Raffles Place 两站；同时步行亦可达 Nicoll Highway MRT（CCL），等于能够通达三条不同的地铁线。 

Robin Residences 距 Stevens MRT（DTL、TEL）亦在近距离步行范围内；且由于 Newton MRT（相隔一站）与 NSL 接驳，它也可被视为具备 NSL 可达性。距 Orchard MRT 仅一站。 

由此也能看出，为何上班族会偏向选择 DUO，而家庭则或许更青睐 Robin Residences；DUO 通常对办公区的可达性更好，而 Robin 对新加坡主要购物带的可达性更优。

4. 周边社区的发展前景

Robin Residences 位于 Bukit Timah Road，一带的开发程度大概已接近饱和（至少在可预见的数十年内）。或许将有一项较大的变化，即 Raffles Town Club 的重建，但除非容积率有所调整，整体面貌不会有太大改变。 

然而，DUO Residences 属于仍在推进中的 Ophir-Rochor Corridor。这一计划将把大量办公室与相关商业空间引入该区，甚至有朝一日可能动摇传统 CBD 的中心地位。未来数十年内，我们或许会看到城市重心逐步向中区（Bugis/Rochor/Beach Road）迁移。 

从日常观察来看，我们愿意打个赌：当你与朋友相约逛街、吃火锅、看电影等，你去 Bugis 的频率恐怕不亚于 Orchard，甚至可能更多。 

因此，就当下而言，DUO 周边显然有更多值得期待的进展，与更为体面但相对平静的 Bukit Timah 区相比，其增长潜力或许更大。 

不过，再次强调，这有点像一把双刃剑

这就是一个例子：数据里你看不见的，可能比你看见的更重要。投资 DUO Residences 的首要顾虑在于未来的竞争——随着 Ophir-Rochor 走廊逐步落地，竞争会有多激烈，尚难以预料。 

此外，在同一项目中选择合适的户型也很关键。对于像 Bugis 这样的地段，2 卧单位相较于 Robin Residences 更可能迎合租客需求；而在 Robin Residences 所在这类更偏住宅、临近优质学校的区域，2 卧的需求未必旺盛。对这类位置而言，3 卧及以上因更契合有孩家庭的需求，表现往往会更好。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。