为什么选对公寓至关重要：两笔 $1.8M 投资的真实案例，回报天差地别

在新加坡，持有多套房产的成本极高，往往只给你一次把投资做对的机会。下面这个真实案例，足以说明选择对或错，结果能有多大差距。

本文讨论的项目是 Duo Residences 和 Robin Residences。我们上一次提到它们是在 2019 年——巧合的是，两者最近也在相隔仅数月内相继售出。

补充背景：两套房当初皆以自住/投资兼顾为出发点购入，业主也曾考虑在某个阶段自住（尽管最终并未如此）。我们并不是说 Duo Residences 是史上最佳投资（肯定还有升值更亮眼的案例），而是借此呈现两个预算与时间线相近的买家，结局为何会大相径庭。

两者最终账面表现如下：

	Duo Residences	Robin Residences
买入价	$1,770,000	$1,789,000
租金（前 5 年）	$300,000	$198,000
租金（接下来的 2 年）	$144,000	$79,200
租金（接下来的 2 年）	$144,000	$108,000
租金总计	$588,000	$385,200
卖出价	$2,180,000	$1,870,000
盈亏	$998,000	$466,200
总回报	56%	26%

Duo Residences 与 Robin Residences 的关键差异

1. 租赁表现

并非所有人只看转售增值。有时你只是想稳定收租——这在退休族群中愈发常见。那么，如果你打算把这两处公寓其中之一完全用于出租，哪一个更合适？

尽管两者都位处核心地段，DUO 的出租表现明显更胜一筹。原因在于，DUO 自带商业配套（为混合用途开发），并且与商场及娱乐设施的联通更为便捷。

这并不是说 Robin Residences 缺乏相应配套——它同样位于第 10 区的优质地段。但 Robin Residences 更偏家庭取向，其最直接的亮点是公园与学校（ACS、Singapore Chinese Girls School 和 Raffles Girls School 都在优先入学范围内）。看看各类房源信息，你会发现，大多数经纪在营销时也都突出这些卖点。

相较之下，单身外籍人士或年轻夫妇更可能被 DUO 所在的 Bugis 与 Beach Road 吸引。这里的办公楼数量更多——包括 Guoco Midtown 带来的新增办公空间——对年轻都市白领的吸引力更强。

话虽如此，随着 Midtown Bay、Midtown Modern 落成，以及 Shaw Tower 即将重建，也意味着 DUO Residences 未来面对的竞争可能会比 Robin Residences 更激烈，因此任何预测都难以定论。

2. 户数规模

DUO Residences 共 660 户，可视为中型项目，且更偏向中大型。一般而言，中型项目长期更受买家青睐：500 至 600 户（DUO 略高于此区间）通常足以摊薄管理费，同时又不至于让设施过度拥挤。

相比之下，Robin Residences 只有 134 户，体量明显更小。虽更具私密性，但也意味着分摊管理成本的住户更少。户数偏小还会带来成交量偏低、价格走势更为波动的情况：

过去几年里，某些年份可能只有一宗（甚至零）成交。受价格锚定影响，最新的一宗成交价往往会对随后的一笔交易产生不成比例的影响。

虽然 DUO Residences 的成交量也谈不上庞大，但基本每年都有两到三宗成交，因此其价格走势相对更为平稳：

总体而言，纯自住、对资产表现不敏感的买家，往往更偏好小体量项目：更私密，设施也不太会被占满（更不用说周末或节庆时，不会有大量访客与孩童喧闹）。

而投资者可能更偏向中型项目（但对过于庞大的项目——如 1,000 户以上——会有所顾虑，因为同质竞争更激烈）。

就户数而论，我们认为投资者会更倾向于 DUO，而以自住为主的买家可能仍会偏好 Robin Residences。

3. 地铁线路可达性

并非所有地铁站的含金量相同。越靠近主要枢纽（如 City Hall、Orchard、Dhoby Ghaut、Tanjong Pagar）的站点，普遍比相距这些热点十余站的站点更受重视。此外，部分线路——如 NSL 与 ESL——通常被视为优于较新的 CCL 与 TEL。

在这方面，DUO 略占优势。它可直达 Bugis MRT（DTL、EWL），距离 City Hall 仅一站，到 Raffles Place 也只需两站。同时，步行亦可到达 Nicoll Highway MRT（CCL），等同便捷通达三条不同线路。

Robin Residences 则步行可达 Stevens MRT（DTL、TEL）；且因 Newton MRT（相邻一站）接驳 NSL，也可视为具备 NSL 可达性，距离 Orchard MRT 仅一站。

由此也可看出，为何上班族更偏爱 DUO，而家庭则可能更青睐 Robin Residences：前者整体通达写字楼区更便捷，后者则更便于抵达新加坡的主力购物带。

4. 周边区域的发展前景

Robin Residences 所在的 Bukit Timah Road 基本已相当成熟（至少在未来数十年内亦然）。或许会出现较大的变化，如 Raffles Town Club 的重建，但若无地积比率调整，整个片区的面貌也难有重大改变。

相较之下，DUO Residences 属于仍在持续推进的 Ophir-Rochor Corridor 一部分。该规划将引入大量办公与商业空间，未来甚至可能撼动传统 CBD 的地位。未来数十年，新加坡的“重心”或将逐步向中区（Bugis/Rochor/Beach Road 一带）转移。

就生活体验的直观感受而言，我们愿意打个赌：你与朋友在市区相约购物、吃火锅、看电影等，去 Bugis 的频率很可能已与 Orchard 不相上下，甚至更高。

因此，短期来看，DUO 周边可期的变化更多；相比气质更为内敛但同样体面的 Bukit Timah 一带，或许具备更强的成长潜力。

不过，这同样是一把双刃剑

在这类情况下，数据里“看不见”的，可能比“看得见”的更关键。投资 DUO Residences 的最大隐忧在于未来竞争——随着 Ophir-Rochor 走廊持续落地，竞争的激烈程度难以预判。

此外，在同一项目中选对户型也很重要。像 Bugis 这样的地段，2-bedroom 更适合用于出租；相较之下，Robin Residences 所在、居住属性更强的区域（靠近优质学校等），对 2-bedder 的需求可能并不强。在这类地段，3-bedder 及以上户型，鉴于客群以有孩家庭为主，往往会有更好表现。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文