这座靠近MRT、户型更大的新加坡公寓——但时机决定了谁赚钱

在上一篇文章中，我们探讨了ARTRA是否兑现了对自住买家的首发承诺。而接下来更与投资者相关的问题是——在ARTRA持有单位的人当中，究竟是谁赚了钱、又是为什么。 

正如本文将展示，ARTRA的实际价格涨幅并未出现在公寓TOP时。相反，涨幅是在随后几年中逐步累积而成。另一个有趣之处在于，一些被视为理所当然的优势（例如叠号朝向）未必真有用；至少在“入场价”等更扎实的基本面面前，并不占上风。

本文也将看看ARTRA的大户型是否带来更高涨幅，以及当项目的转售单位如今已处于所在分区的高位价位带时，它未来的前景如何。 

让我们先看哪些业主赚了钱，哪些没有 

要理解这些结果，我们需要把业主何时买卖与他们买了什么区分开来。正如很快会看到的，结果往往更多受时机影响，而不是所选户型本身。 

下表展示了ARTRA的价格从开盘，到TOP后不久*，再到如今转售市场的变化。 

*Temporary Occupancy Permit（TOP），可领取钥匙并入住的时间点。 

平均 $PSF

平均价格

平均面积（平方英尺） – 以成交单位计

成交单位数量

在2房与3房两种户型中，从开盘到TOP的涨幅都相对温和。这有些令人意外，因为多数情况下，开发商给予早期买家的折扣应当带来更强的涨幅。但看起来，ARTRA在TOP前后的价格并未出现明显跳涨。 

相反，更强的涨幅出现在较晚的转售市场（见2020/21至2025）。当时，2房的平均价格从$1,883升至$2,359 psf，约25%；3房的平均价格从约$1,950升至$2,407 psf，约23.5%。  

因此，虽然ARTRA并未带来“快钱”，但对于再多持有几年的人而言，仍实现了稳健的增值。 

转售结果也因户型大小而异。 

从开盘到2025年转售的完整周期看，3房无论在$PSF还是总价方面的涨幅都强于2房。这里我们可以把市场时机因素放到一边（因为两者对比的是同一时间段），这更可能反映了市场对更大户型的实际偏好。地面经纪人的反馈也印证了这一点：HDB升级者仍是主要买家群体。 

(HDB升级者几乎总是家庭，家庭通常把3房视为可接受的最低面积。4房组屋通常约990平方英尺，因此很少有人愿意“升级”到明显更小的单位。) 

不过需要注意，无论在2020/2021还是2025这两个阶段，转售价数据的成交量都偏低。因此解读结果时需保持谨慎。 

总体而言，入场价与持有期似乎是ARTRA中盈利与否的最关键因素。 

ARTRA各类单位的盈利性如何？

在本节中，我们将百分比回报与绝对（实际金额）收益分开，以更清晰地理解盈利性。 

我们也会区分开盘买家（因此受益于部分开发商折扣）与随后通过转售市场入场的买家。

下表统计了自开盘至今所有已易手的单位，涵盖早期退出与较长期持有：

在所有交易中，2房与3房的百分比回报大体相近。3房的平均ROI略高，为27.12%，2房为24.03%。持有期差异不大，均集中在约5.4至5.5年。

但从绝对收益看，差距相当明显。3房每户平均利润超过$552,000，而2房为$339,000左右。 

自新售至次级转售与转售

自次级转售/转售至转售

当仅观察“新售至转售/次级转售”，两种户型的平均ROI仍然接近，3房略占优势。持有期也大致可比。

以“转售买入，再转售退出”的交易并不多，且仅发生在2房中。在这一有限样本内，平均ROI与“新售至次级转售/转售”的结果大体一致；只是以更短的持有期实现。

但考虑到交易数量很少，这并非定论，不宜过度解读。 

不同叠号如何影响ARTRA的收益？

2房单位

ARTRA的2房有两种面积：786平方英尺与829平方英尺。两者均为2+书房，且同为朝向MRT。这等于控制了两个主要定价变量：户型与朝向，使我们能在更少变量下比较不同叠号。 

然而，一个明显差异在于持有期。平均ROI最低的叠号5，其平均持有期也最短，约4.6年。相较之下，表现较强的叠号普遍持有更久，集中在约5.7年至6年出头。 

由于这些叠号朝向一致，ROI的差异不太可能由朝向驱动。

更有意义的问题是：这些差异在开盘时是否已被“预设”？也就是说，开发商是否一开始就把某些叠号定价得更高？

为此，我们比较了各叠号的开盘平均购买$PSF，与其在次级转售和转售市场上的价格；并观察后续转售价是否能证明当初溢价的合理性。 

在开盘时，2房各叠号的平均$PSF落在$1,811至$1,843的窄幅区间。这表明开发商并未进行明显的价格区分。到次级转售与转售阶段，价格也大致维持在$2,131到$2,259 $PSF的相对紧凑区间内。 

综合来看，ROI的差异更可能由持有期与时机差异所致，而非开盘定价或“某个叠号先天更好或更差”。 

3房单位

与2房相比，ARTRA的3房在叠号选择上呈现出更大的价格差异。 

由最大3房户型组成的叠号1，平均ROI最低，且平均持有期也最短。这可能与其朝向即将落成的BTO组团、景观受阻有关；在持有期间也更容易受施工噪音与扬尘影响，从而影响转售结果。

叠号2与8记录了最高平均ROI，同时持有期也最长。叠号2朝向MRT车站，叠号8朝向Ascentia Sky。尽管谈不上是“绝佳景观”，但与其他叠号相比，它们的视野更为开阔。 

无论2房还是3房，我们都注意到：持有期越长，ROI越高。因此再次验证了我们的判断：就ARTRA而言，时机与持有期在回报中扮演了更大的角色。

与2房相同，我们需要检视这些ROI差异是否在开盘时已被定价体现。于是再次比较不同叠号的开盘平均$PSF与次级转售/转售的$PSF。 

对于3房，开发商在不同叠号之间的价差较2房更大。 

开盘平均$PSF约介于$1,660至$1,806。叠号1最终录得最低平均ROI，同时其开盘$PSF也是最低的。较低的$PSF来自其更大的面积（1,410平方英尺）；更大的单位往往以较低的$PSF来维持总价的可接受度。 

到转售阶段，大多数叠号的$PSF进入$2,257至$2,341的窄幅区间。叠号1仍是“离群值”，平均约$2,042 $PSF，比表现更强的叠号低约$200至$300 $PSF。其朝向即将落成的BTO组团，可能令其转售价相对受压。

叠号2与8形成了有益的对照。开盘时，它们定价处于中等$PSF水平，低于更小面积的叠号9、10与11。但到转售时，它们实现了最高的平均$PSF，并与更强的ROI相呼应。

这表明：尽管户型面积在开盘定价中起了一定作用，但转售表现更多取决于入场价、朝向与持有期，而非仅仅是“面积大小”。

ARTRA与周边项目的表现比较如何？

将ARTRA与邻近项目对比，有助于判断其价格增长是来自更广泛的市场上升，还是确实跑赢了周边竞品。 

为避免受到开发商折扣的干扰，本节仅比较次级转售与转售交易。 

以下为ARTRA周边的项目：

在近邻之中，ARTRA最为新近落成，并在2025年录得最高的平均$PSF。从总价看，它也位居高位，平均总价排名第二；这主要源于其单位面积更大。 

Principal Garden在此处表现为强力替代选项。它是片区内第二新的项目，平均$PSF更低、入场价更低，居住密度也较低。

我们将以具体户型来比较ARTRA与其邻居的表现

2房单位

基于2025年次级转售/转售成交的平均 $PSF 与价格

在2025年，ARTRA的2房是片区内第二昂贵的2房。其2房平均面积显著大于Principal Garden、Alex Residences与Echelon等较新的开发项目。

与片区第三昂贵的Principal Garden相比，ARTRA的2房总价高出逾$130,000，差距不小。造成差异的因素很可能包括ARTRA的综合体定位与更近的MRT距离。 

自ARTRA开盘以来，邻近公寓的价格如何变动？

为比较起见，我们将查看所有交易类型，包括新售、次级转售与转售。与之前一样，同时观察$PSF与实际总价。先从2房开始：

平均 $PSF（按年化增速从低到高排序）

平均价格（按%变化从低到高排序）

从开盘到2025年，ARTRA的2房录得第三高的年化$PSF增长。 

需注意，2017年开盘时，ARTRA的新售平均$PSF低于Alex Residences、The Crest与Echelon。部分原因在于2017年仍处于市场低迷的尾声，开发商定价偏低。较低的初始价为后续增长提供了空间：到2025年，ARTRA已缩小并超越了当初的价差，位居同侪前列。

同期内，ARTRA的2房平均总价上升超过37%，按百分比增幅位列第四。关键在于，一些同样较新的开发项目在2017年以类似甚至更低的价位入市，但其总价增长较弱。这表明ARTRA的涨幅并非完全由开盘时的市场环境所致。 

年化增速与总价涨幅最强的，往往是片区内更老的项目。这也在预期之内：老项目通常户型更大、$PSF更低；这并非本片区独有——“空间至上”的买家对更大、更老的公寓始终有稳定需求。 

再看3房：

在3房方面，ARTRA于2025年的平均$PSF位居第二，总价位居第三。值得注意的是，其3房平均面积小于多数邻近开发项目，处于中间水平。 

ARTRA当年开盘时的卖点之一，是相对于当时的新盘，单位更大、更宽敞。这一卖点主要针对同期开盘的新盘；并不适用于周边更早落成的邻居。 

与在平均总价上高于ARTRA的Ascentia Sky与Principal Garden对比，价差并不大——约$25,000至$43,000。需要指出，Ascentia Sky的更高定价伴随着更大的平均面积，而Principal Garden的平均面积与ARTRA相近。

通常我们可能忽略如此小的价差，但考虑到ARTRA的“更大户型”价值主张，对它而言可能更具意义。 

总体而言，ARTRA的3房定价在本地语境下仍具竞争力。只是要注意，其“大户型”的卖点具有语境性——在这一片区里，它并非提供最大户型的项目。 

接下来，我们看看邻近项目的价格如何演变：

平均 $PSF（按年化增速从低到高排序）

平均价格（按%变化从低到高排序）

自2017年开盘至2025年，ARTRA的3房录得第三高的年化$PSF增长。就开盘时点而言，周边数个项目的平均$PSF与总价都更高，这很可能使ARTRA在当时颇具吸引力。

但到2025年，这一差距已收窄。ARTRA的3房平均$PSF现位列第二，仅次于Principal Garden。就总价而言，ARTRA的3房平均价格在此期间上升约51%，排名第四，属于较强的表现者之列。

值得注意的是，更大的面积并不必然带来更强的增长。一些拥有更大3房的邻居，年化$PSF与总价涨幅反而更弱。入场价与户型效率可能扮演了更关键的角色。 

我们也看到一个更广泛的模式：更老的项目往往在$PSF与总价上都有更强的增长；这与前文观点一致——由于其更低的入场价（因楼龄），再加上部分买家愿意以空间换新度。 

Principal Garden是个例外：尽管相对年轻，但其涨幅与ARTRA相当，同时提供相近的平均面积。这使它成为ARTRA在片区内最接近的可比项目。

作为片区内最新的项目之一，ARTRA如今在平均$PSF上位居前列，两房与三房的总价也处于本地价位带的高端。其两房与三房均已抹平开盘初期与邻居之间的价差，并实现反超。 

注：由于5房未在二级市场成交，暂无ARTRA该户型的价格走势数据。

现在将ARTRA与其最接近的替代项目Principal Garden的户型对比 

两个项目都提供多种面积的2房。此处展示的786平方英尺，是ARTRA里最小的2房，同时在Principal Garden中也属于较小的2房之一。