我们拥有一套 $1.5m 的 DBSS 并有 $300k 现金：为退休应卖屋换购用于出租的公寓还是再买一套 HDB？

你好，Stacked Homes，

我和先生一直在关注你们的文章，你们的许多建议都很有见地。感谢你们持续不断的努力，提高大家的认知。

我先生今年 65 岁，已到退休年龄，我今年将满 50 岁。我们没有孩子。   

目前我们共同拥有一套位于新加坡中部的高楼层 5 房式 DBSS。如果出售，预计价值在 1.48 M 至 1.5 M。我们现有贷款为 399K。 

我们在 CPF 的 OA 中还有 140K，现有可用现金为 300 K。我们的 SA/退休账户都已足以达到 CPF LIFE 的全额退休金。 

我们计划两年后移居海外，而我先生即将退休。这个决定对我们的财务影响重大。  

我们考虑出售目前的 DBSS，并购买一处房产在我们外出几年期间用于出租获取租金收入。同时，我们希望预留 500K 现金用于其他被动收入工具，如国库券、储蓄债券等。鉴于房价上涨，且我们打算回国后自住该物业，是否建议购买 HDB 而非私人房产？另一个关键考量是空间，我们习惯于 1200 平方英尺、3 个房间的居住面积，而且我们大多在家工作。  

若能基于我们当前的人生阶段给予分析与建议，我们将不胜感激。我们非常重视你们的专业意见，期待你们的见解。谢谢。 

此致，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

非常感谢你的鼓励与长期支持！我们深表感激。

退休规划确实至关重要，涉及到房产时需要综合考虑多方面因素，我们将在本文中一一探讨。鉴于你们二人已达到 CPF 全额退休金（FRS），且拥有可观的现金储备，你们具备良好的条件为退休居住安排做出明智决策。

我们先来评估你们的可负担能力。

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可负担能力

出售您现有房产

为保守起见，我们将按你们报出的较低价格 $1.48M 进行测算。

成交价	$1,480,000
未偿还贷款	$399,000
销售所得（CPF + 现金）	$1,081,000

购买下一处房产

鉴于你先生退休且计划移居海外，我们假设你们不会为下一套房产申请贷款。以你们的预算来看，新盘基本无缘，除非选择体量较小的一卧单位，但这既不符合你们的面积需求（且在当下楼市环境中也较少见）。

我们也会从售房所得中预留 $200,000，加上你们 $300,000 的现金储备，以达成预留 $500,000 用于其他被动投资的目标。由于不打算贷款，以下测算将反映你们在购买 HDB 与私人房产时的可承受价格。

销售所得	$881,000
CPF OA 资金	$140,000
销售所得 + CPF OA 合计	$1,021,000
基于 $1,021,000 的 BSD	$25,440
预计可负担价格	$995,560

以约 $995,560 的可负担价格，视地点与屋龄而定，你们可购入面积不小的 HDB；但若是私人房产，则更可能局限于较小的 1 或 2 卧公寓。

在明确可负担能力后，我们将探讨几种方案并评估其结果：

1. 购买 HDB 用于出租，之后回国自住（需审批）
2. 购买公寓用于出租，之后回国自住 
3. 先买较小的公寓出租，回国后卖掉再买 HDB
4. 出国期间将现有住房出租，回国后卖掉再买另一套 HDB 以释放部分现金

购买 HDB

来源：HDB

参考上表 2024 年第 1 季度的中位成交价，以你们约 $995K 的预算，视屋龄而定，在多数市镇可购买到大部分户型。

如果这套房产将在你们回新后作为长期自住，屋龄或许不必过分在意，因为你们不打算出售。此情况下，可考虑购买屋龄较高、总价更亲民的单位，从而保留更多可动用资金。

这也有望在适当的地段与维护条件下提升租金回报率。由于回国后该房将作为你们的主要居所，挑选能满足生活方式需求的 HDB 十分重要。

为便于测算，我们以 Punggol 一套 20 – 29 年楼龄的 4 房式单位中位价 $550,444 作为购入价。此类房龄不算过老（不像 40 年以上的单位），我们另计入 $20K 的基础装修费用以便可出租。

我们假设你们先出租 5 年，再自住 5 年。按照规定，在 5 年的 Minimum Occupation Period（MOP）内不可整套出租，但你们可向 HDB 申诉，以出国居住为由申请延后 MOP 的起算。不过审批并无保证，HDB 会逐案评估。

需注意，这意味着你们的 MOP 将在回新后才开始计算；但既然你们打算回国后自住，这一点对你们影响不大。

我们以 2024 年第 1 季度 Punggol 4 房式单位平均月租 $3,300 进行测算。按此租金及 $550,444 的购入价，租金回报率约为 7.2%。 

BSD	$11,113
市镇理事会服务与维修费（假设 $83/月）	$9,960
装修费用	$20,000
房产税	$29,305
租金收入	$198,000
中介费（每 2 年支付一次）	$10,791
总收益	$116,831

剩余资金金额

销售所得 + CPF OA 合计	$1,021,000
购入价	$550,444
BSD	$11,113
装修费用	$20,000
剩余资金	$439,443

购买公寓

以 $995K 的预算，取决于是否有地点偏好，你们可能需要在面积与位置之间做出取舍。既然你们一直居住在中部地区，若希望继续留在熟悉的地段，可选项会较为有限。

在房产平台的快速检索显示，中部地区该价位的单位多为精品小型项目。由于相较同区同等面积的其他单位，这类项目定价相对较“亲民”，不少单位或由投资者持有以获取租金收入。虽非全部精品项目都如此，但总体来看，此类项目因成交不够持续，价格走势往往较为停滞。

以下项目仅供参考：

Project	地区	地契年限	TOP 年份	总单位数	户型	平均价格（过去 1 年）	平均租金（过去 6 个月）	租金回报率
6 Derbyshire	11	Freehold	2017	168	1b	$976,667	$3,373	4.1%
8 Bassein	11	Freehold	2015	74	1b	$837,000	$2,941	4.2%
RV Point	9	999 years	2015	36	1b	$945,000	$3,050	3.9%

请注意，我们提及这些项目仅因其符合你们预算且位置居中，但未必契合你们需求。我们强烈建议与你们的房产经纪深入讨论以作更全面的分析。

再次强调，精品小型项目相较大型项目，增值表现通常更弱。上图所示三项目的转售表现平平，这一点值得留意，毕竟你们是以投资为目的购置该房产。

接下来我们看潜在收益。同样假设先出租 5 年，再自住 5 年；并假定你们将 $995K 预算用满，按 4% 的租金回报率出租。

BSD	$24,450
管理费（假设 $200/月）	$24,000
装修费用	$20,000
房产税	$32,170
租金收入	$199,020
中介费（每 2 年支付一次）	$10,845
总收益	$87,555

不过，若你们更看重面积而非位置，在城市边缘地带仍可找到面积更舒适、价格低于 $995K 的单位。 

例如以下几个：

Project	地区	地契年限	TOP 年份	总单位数	户型	平均价格（过去 1 年）	平均租金（过去 6 个月）	租金回报率
Parkview Apartments	23	99 years	1998	532	2b	$971,182	$3,247	4%
Melville Park	18	99 years	1996	1,232	2b	$902,603	$3,431	4.6%
Orchid Park Condominium	27	99 years	1994	615	2b	$887,736	$3,254	4.4%

若你们仍将预算用满并以 4% 的回报率出租，测得收益将与上述相同，但未来自住时空间会更舒适。

然而，这或并非明智之举，因为这相当于为一套日后自住也未必满意的公寓“硬性拉伸”预算。若走这条路径，你们的预算难以达成目标，因此我们继续看第三个选项。

出国期间先买公寓用于出租，回国后卖掉再买 HDB 自住

在这一情境下，你们并不居住在所投资的房产中，因此其位置未必需要迎合自住偏好，重点应转向回报最大化。

以下是一些较新且体量更大的项目，既在你们承受范围内，也有良好的租金回报：

Project	地区	地契年限	TOP 年份	总单位数	户型	平均价格（过去 1 年）	平均租金（过去 6 个月）	租金回报率
Parc Esta	14	99 years	2022	1,399	1b	$968,667	$3,578	4.4%
Parc Riviera	05	99 years	2019	752	1b	$787,300	$2,936	4.5%
Sol Acres	23	99 years	2018	1,327	1b	$838,593	$2,989	4.3%

图示可见，这些项目的增长率明显高于前述精品小型项目。再次提醒，我们选取这些项目主要因其价格可负担，是否适合你们仍需具体甄别。 

我们继续沿用相同的测算口径。 

公寓购入价：$995K，租金回报率 4%

HDB 购入价：$550,444

购买公寓

BSD	$24,450
管理费（假设 $200/月）	$12,000
装修费用	$20,000
房产税	$27,800
租金收入	$199,020
中介费（每 2 年支付一次）	$10,845
总收益	$103,925

购买 HDB

BSD	$11,113
市镇理事会服务与维修费（假设 $83/月）	$4,980
房产税	$1,705
装修费用	$20,000
总成本	$37,798

若采取此路径的总收益：$103,925 – $37,798 = $66,127

从以上数据看，由于需双重支付 BSD 与装修费用，总体收益低于前两种方案。不过，上述并未计入潜在的资本增值。如果所选公寓具备较强的升值潜力，足以覆盖这些额外成本，此路径仍具吸引力。此外，我们采用了较为保守的 4% 租金回报率，实际可能达到 4.3% 至 4.5%。（另请注意，最终到手回报会因需计入每月公寓管理费等其他支出而有所降低）。 

出国期间将现有住房出租，回国后卖掉再买另一套 HDB

若你们暂不急需变现现有房产，这是可考虑的另一条路径。该单位已满足 MOP，可整套出租，也免去出国前先卖后买的周折。在房价与利率高位的当下，此举亦可在你们外出期间观察市场走势。 

我们假设出租 5 年。以售价约在 $1.48 至 $1.5 million 的 DBSS 为例，相应的中位月租约为 $4,700。我们同时考虑剩余 7 年贷款期限，按 4% 利率计算。 

利息支出	$53,824
市镇理事会服务与维修费（假设 $83/月）	$4,980
房产税	$48,960
租金收入	$282,000
中介费（每 2 年支付一次）	$15,369
总收益	$158,867

假设你们以 $1.48M 的价格出售该单位：

成交价	$1,480,000
未偿还贷款（第六年）	$64,050
销售所得（CPF + 现金）	$1,415,950

我们将预留 $200,000，连同你们的现金储备合计 $500,000 用于其他投资。以下为更新后的可负担能力：

销售所得	$1,215,950
CPF OA 资金	$140,000
销售所得 + CPF OA 合计	$1,355,950
基于 $1,355,950 的 BSD	$38,838
预计可负担价格	$1,317,112

若你们以 $550,444 购买 HDB：

BSD	$11,113
市镇理事会服务与维修费（假设 $83/月）	$4,980
房产税	$1,705
装修费用	$20,000
总成本	$37,798

若采取此路径的总收益：$158,867 – $37,798 = $121,069

剩余资金金额：

销售所得 + CPF OA 合计	$1,355,950
购入价	$550,444
BSD	$11,113
装修费用	$20,000
剩余资金	$774,393

相比其他选项，此路径不仅带来更可观的收益，也能保留更大规模的剩余资金，可用于其他投资。

你们该怎么做？

在四种路径中，第二个选项（购买公寓）考虑到你们的具体情况，可能并不理想。从 5 房式转向 1 或 2 卧单位的明显“缩尺”已触及你们最关心的居住空间问题。 

在选项 1、3 与 4 中，这三种方案均能留出备用资金以应对紧急情况或投入其他投资。

在选项 1 与 4 中，你们仅需支付一次 BSD。尽管未来的市场增速或难与近年相比，但若 HDB 将作为回国后的长期自住，其升值率的重要性相对降低，因为你们并不打算出售。此选项也允许你们考虑屋龄更高、总价更低的 HDB，从而保留更多资金。 

但在选项 1 中，由于需要延后 MOP（须经 HDB 批准），你们回国后至少需在该房内自住 5 年，因此挑选能满足生活需求的单位至关重要。此外，审批并无保证，这可能打乱你们出国计划，因而未必适合。

选项 3 可在你们出国期间最大化公寓的租金收入，并可能受惠于升值。但由于需支付两次 BSD，你们必须确保房产的升值或租金回报能超过这项额外成本。若能精挑细选，回报仍可观。

结合你们的人生阶段与移居计划，选择 HDB 并将其出租整体更稳妥与审慎。考虑到你们现有单位已达 MOP，最后一个选项——将现有 DBSS 出租并在回国后出售——似乎尤为合适。在当前房价高企的背景下，这也让你们能在外期间观察市场走势。你们位于中央地段的 DBSS 可获得不错的租金回报，能实现你们在海外期间获取被动收入的目标。 

鉴于你们更重视面积，以当前预算难以找到足够宽敞的公寓。回国后可出售现有单位，转而在非核心地段购买 HDB（反正二人主要在家工作），以此释放更多现金投入其他资产，从而补充你们的被动收入来源。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。