我们持有一套 $1.5m 的 DBSS，并有 $300k 现金：为退休应否卖房，改买用于出租的公寓，还是再购一套 HDB？

Hi Stacked Homes,

我和丈夫一直在关注你们的文章，你们的许多建议都非常有见地。感谢你们不遗余力地提升大众认知。

我丈夫今年65岁，已到退休年龄；我今年将年满50岁。我们没有孩子。   

目前我们在新加坡中部共同持有一套高楼层5房DBSS。若出售，估值大约在 1.48 M 至 1.5 M。我们现有贷款为 399K。 

我们的CPF OA 里还有 140K，现有可用现金为 300 K。我们的SA/Retirement 账户均已满足CPF Life 的全额退休金标准。

我们计划在两年内移居海外，届时我丈夫也将退休。这一决定对我们的财务影响重大。  

我们正考虑把现有DBSS卖掉，并在外出几年期间购置一处用于获取租金收入的房产。同时，我们希望预留 500K 现金投入T-bill、Savings Bonds 等其他被动收入工具。鉴于房价在上涨，且我们打算回国后自住所购房产，选择购买HDB是否比买私宅更明智？另一个关键考量是空间：我们已习惯约 1200 平方英尺、3间房的居住面积，而且大多在家工作。  

若能结合我们当下的人生阶段给出分析与建议，我们将不胜感激。我们非常重视你们的专业意见，期待得到指导。谢谢。 

Regards,

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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您好：

感谢你的肯定与长期支持，我们深表感谢。

退休规划确实关键，涉及房产时考量颇多，我们会在下文逐一解析。鉴于你们两位已达到CPF 全额退休金（FRS），且拥有不错的现金储备，你们处于从容制定退休居住安排的有利位置。

我们先从可负担能力入手。

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可负担能力

出售你们现有房产

为保守起见，我们将按你们提供的较低估值 $1.48M 来计算。

Sale price	$1,480,000
Outstanding loan	$399,000
Sales proceeds (CPF + cash)	$1,081,000

购买下一处房产

鉴于你丈夫退休且你们将移居海外，我们假设你们不会为下一处房产申请贷款。在此预算下，新盘基本无缘，除非选择小型一居室，但这既不符合你们的面积需求（且在当下市场并不常见）。

我们也会从销售所得中预留 $200,000，加上你们现有 $300,000 现金储备，以实现预留 $500,000 投向其他被动收入的目标。由于不打算贷款，以下计算将反映你们在购买HDB与私宅方面的全款承受能力。

Sales proceeds	$881,000
CPF OA funds	$140,000
Total sales proceeds + CPF OA funds	$1,021,000
BSD based on $1,021,000	$25,440
Estimated affordability	$995,560

在约 $995,560 的可负担额度下，你们可以购买到相当宽敞的HDB（取决于地点与楼龄）；但若买私宅，更可能是较小面积的1至2居单位。

明确可负担能力后，我们将逐一推演几种方案并评估其结果：

1. 购买一套HDB用于整租，之后回国自住（须获批准）
2. 购买公寓用于出租，之后回国自住 
3. 先买小面积公寓出租，回国后卖掉再购入HDB自住
4. 在海外期间把现有住房出租，回国后再出售并购买另一套HDB，以释放部分现金

购买HDB

来源：HDB

参考上表2024年Q1的中位成交价，以你们约 $995K 的承受能力，视各区与楼龄不同，大部分市镇的绝大多数房型都能负担。

若这套房产将在你们回新后作为长期自住房，楼龄或许不必过度在意（既然不打算出售）。在这种情况下，可考虑购买较旧的单位，一般总价更低，也能留出更多机动资金。

这也可能提升租金回报率，具体取决于地点与维护状况。由于回国后它也会成为你们的主要居所，找到一套契合生活方式的HDB非常重要。

计算时，我们以榜鹅一套楼龄20–29年的4房单位的中位价 $550,444 作为买入价。这类单位价格相对可负担，又不至于太旧（如超过40年的那类）。我们也预留 $20K 的基础装修费，便于对外出租。

我们假设你们先出租5年，再自住5年。按HDB规定，在5年MOP期间不得整租整套，但你们可向HDB申诉，因将长期居住海外而申请推迟MOP起算。不过审批并不保证，HDB将个案审视。

需要注意，这意味着MOP会在你们回新后才开始起算；但鉴于你们打算回国后长期自住，这一点对你们影响不大。

我们以2024年Q1榜鹅4房的平均租金 $3,300 来估算。以该租金与 $550,444 的买入价计算，租金回报率约为 7.2%。 

BSD	$11,113
Town council service & conservancy fees (Assuming $83/month)	$9,960
Renovation cost	$20,000
Property tax	$29,305
Rental income	$198,000
Agency fees (Payable once every 2 years)	$10,791
Total gains	$116,831

剩余资金

Total sales proceeds + CPF OA funds	$1,021,000
Purchase price	$550,444
BSD	$11,113
Renovation cost	$20,000
Funds left	$439,443

购买公寓

在 $995K 的预算下，是否需要在面积与地点上作出取舍，取决于你们的地段偏好。鉴于你们一直居住在中部地区，若希望继续留在熟悉的地段，可选项目会较为有限。

通过房产门户的快速检索可见，中部地区该价位多为小型精品项目。由于价格相较同区同面积的其他单位更具可负担性，许多单位很可能由投资者持有以获取租金收入。虽非所有精品盘皆如此，但普遍趋势是：因成交不够稳定，价格表现相对停滞。

以下列出若干项目供参考：

Project	District	Tenure	TOP year	No. of units	Unit type	Average price (Last 1 year)	Average rent (Last 6 months)	Rental yield
6 Derbyshire	11	Freehold	2017	168	1b	$976,667	$3,373	4.1%
8 Bassein	11	Freehold	2015	74	1b	$837,000	$2,941	4.2%
RV Point	9	999 years	2015	36	1b	$945,000	$3,050	3.9%

请注意，我们之所以点名这些项目，仅因其符合你们的预算且地段居中，并不代表它们必然适合你们。我们强烈建议与房产经纪沟通，以获得更全面的分析。

再强调一次，相较于体量更大的项目，精品盘的增长往往更弱。上图可见这三处项目的转售表现不尽理想——鉴于你们是为投资目的购入，这一点值得留意。

接下来看潜在收益。与前文相同，假设出租5年，再自住5年；同时假设你们用足 $995K 的预算，并以 4% 的回报率出租。

BSD	$24,450
Maintenance fees (Assuming $200/month)	$24,000
Renovation cost	$20,000
Property tax	$32,170
Rental income	$199,020
Agency fees (Payable once every 2 years)	$10,845
Total gains	$87,555

不过，若你们更在意面积而非地段，外缘地带在 $995K 以内也有更舒适的单位可选。 

例如以下这些：

Project	District	Tenure	TOP year	No. of units	Unit type	Average price (Last 1 year)	Average rent (Last 6 months)	Rental yield
Parkview Apartments	23	99 years	1998	532	2b	$971,182	$3,247	4%
Melville Park	18	99 years	1996	1,232	2b	$902,603	$3,431	4.6%
Orchid Park Condominium	27	99 years	1994	615	2b	$887,736	$3,254	4.4%

若你们仍以 4% 的回报率出租且用足预算，名义收益与上例相同，但入住时可享有更舒适的空间。

然而，这或许并非理想之选：若最终你们并不乐于在该公寓长期居住，就显得有些勉强。沿此路径，你们的预算难以实现目标；不如看看第三个方案。

在海外期间先买公寓用于出租，回国后卖出，再购入HDB自住

在这种情况下，你们并不打算自住所购公寓，因此选址无需迎合个人偏好，反而应以回报最大化为导向。

以下是一些较新、规模更大、在你们预算内且租金回报更理想的项目：

Project	District	Tenure	TOP year	No. of units	Unit type	Average price (Last 1 year)	Average rent (Last 6 months)	Rental yield
Parc Esta	14	99 years	2022	1,399	1b	$968,667	$3,578	4.4%
Parc Riviera	05	99 years	2019	752	1b	$787,300	$2,936	4.5%
Sol Acres	23	99 years	2018	1,327	1b	$838,593	$2,989	4.3%

图表显示，相较前述精品盘，这些项目的涨幅更为明显。再次强调，我们的筛选以可负担性为前提，但是否契合你们，仍需具体评估。 

我们沿用相同的测算口径。 

公寓买入价：$995K，租金回报率 4%

HDB 买入价：$550,444

购买公寓

BSD	$24,450
Maintenance fees (Assuming $200/month)	$12,000
Renovation cost	$20,000
Property tax	$27,800
Rental income	$199,020
Agency fees (Payable once every 2 years)	$10,845
Total gains	$103,925

购买HDB

BSD	$11,113
Town council service & conservancy fees (Assuming $83/month)	$4,980
Property tax	$1,705
Renovation cost	$20,000
Total costs	$37,798

若采取此路径的总收益：$103,925 - $37,798 = $66,127

从测算看，因需支付两次BSD和两次装修费，整体收益低于前两种方案。不过此处未计入潜在的资本增值；若能挑到增值足以覆盖这些额外成本的项目，此路径仍有优势。此外，我们采用的是相对保守的4%租金回报假设，实际可能在4.3%–4.5%之间。（同时请注意，最终到手回报会更低一些，因为还需计入公寓每月管理费等其他开支）。 

在海外期间出租现有住房，回国后出售，再购买另一套HDB

若暂时不需要从现有房产套现，这是另一条可行路径。该单位已满足MOP，可整套出租；也免去了出国前先卖后买的麻烦。鉴于当下房价与利率处于高位，这还能让你们在海外期间观望市场走势。 

我们假设出租5年。以价格约在 $1.48 至 $1.5 million 的DBSS为样本，租金中位数约 $4,700。我们也计入剩余贷款7年、利率4%的因素。 

Interest expense	$53,824
Town council service & conservancy fees (Assuming $83/month)	$4,980
Property tax	$48,960
Rental income	$282,000
Agency fees (Payable once every 2 years)	$15,369
Total gains	$158,867

假设你们回国后以同样的 $1.48M 售出该单位：

Sale price	$1,480,000
Outstanding loan (in sixth year)	$64,050
Sales proceeds (CPF + cash)	$1,415,950

我们将预留 $200,000，加上你们的现金储蓄，凑足 $500,000 用于其他投资。以下是更新后的可负担能力：

Sales proceeds	$1,215,950
CPF OA funds	$140,000
Total sales proceeds + CPF OA funds	$1,355,950
BSD based on $1,355,950	$38,838
Estimated affordability	$1,317,112

若以 $550,444 购入HDB：

BSD	$11,113
Town council service & conservancy fees (Assuming $83/month)	$4,980
Property tax	$1,705
Renovation cost	$20,000
Total costs	$37,798

若采取此路径的总收益：$158,867 - $37,798 = $121,069

剩余资金：

Total sales proceeds + CPF OA funds	$1,355,950
Purchase price	$550,444
BSD	$11,113
Renovation cost	$20,000
Funds left	$774,393

与其他方案相比，此路径不仅带来更可观的净收益，也能留下更大一笔结余，便于配置至其他资产。

What should you do?

在四种路径中，第二种“直接购买公寓”对你们相对不利：从5房大幅缩小到1–2居，正好触及你们对居住空间的核心诉求。 

在方案1、3与4下，你们都能留出余资金，以备不时之需或投向其他投资。

在方案1与4中，你们只需承担一次BSD。尽管未来的市场涨幅未必复制近年的表现，但若HDB将作为回国后的长期自住房，其升值的重要性就没那么高（反正不打算卖）。这也使你们可以考虑楼龄较高、价格更亲民的HDB，从而预留更多资金。

不过在方案1中，由于需要申请延后MOP（且须获HDB批准），回国后你们必须至少在该单位连续居住5年，因此挑选能满足居住需求的单位至关重要。此外，审批并无保证，若被拒，可能影响你们的出国计划，未必适用。

方案3可在海外期间尽量放大公寓租金收入，并有机会享受资本增值。但由于要支付两次BSD，项目的增值或租金回报需显著跑赢这部分额外成本。若标的选得好，回报仍可观。

结合你们的人生阶段与移居海外的计划，选择HDB并用于出租，整体更为稳妥审慎。尤其是你们现有单位已达MOP，最后一个选项——在海外期间出租现有DBSS，回国后再售出——尤为契合。在当前高位的市场中，这也让你们有时间观望走势。你们位于中心地段的DBSS租金表现不俗，可在海外期间为你们提供所需的被动收入。 

鉴于你们更重视居住面积，以现有预算要找到足够宽敞的公寓并不容易。回国后，你们可出售现有单位，转而购入地段相对不那么中心的HDB（反正二位主要在家办公），从而释放更多现金投向其他领域，以补充被动收入。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文