Hi Stacked Homes，
我一直关注你们的文章，内容有趣也客观，尤其是为来信读者提供分析与建议的栏目，对我启发很大。
你们对不同情境的拆解，确实让我在这个因ABSD而格外特殊的新加坡房地产市场中，能以更开阔的视角思考。
我常看到不少关于从BTO或HDB升级到公寓，或通过decoupling购买另一处房产以规避或降低ABSD的文章。
不过，我较少看到针对那些在ABSD出台前，或税率仍为个位数时已购入多处房产的业主，探讨其可行选项与出路的文章。
我快50岁，现与妻子（50岁出头）住在一套5房式HDB。我目前月薪>$12k/mth，妻子为自由职业者，收入可观但不稳定。
我们共同持有一套2-bedder condo，目前以$3100出租。妻子名下还单独持有另一套2-bedder condo，租金$3900。
这套HDB和两套公寓均已全款结清，且未动用CPF。
我一直想升级到公寓自住，尽管我们一家对当下这套宽敞、配套成熟且便利的HDB也颇为满意。
我常在想，是否应卖掉我的HDB和我们共同持有的那套公寓，再以我个人名义购入更大的公寓，从而避免支付ABSD。
但家人不愿与这套HDB分离。
在2021年疫情期间，我们又共同购买了一套新推出的3-bedder condo，价格约~2.2mil。我们贷款50%（$1mil），支付了15% ABSD，并动用了合计约~$750k的CPF。
该公寓以按份共有（tenancy-in-common）持有，我占99%份额，日后若要decouple也更为便利。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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该公寓预计于今年年底或明年年初TOP，届时将开始还贷。但我们仍不确定是否会在TOP时搬入自住。
我们目前合计有约~$500k储蓄。两套2-bedder condo的市值各约~$950k，新的3-bedder condo也已有所升值。
受ABSD影响，我在现有房产的取舍上有些进退维谷：难以轻易卖出或再购，除非决定一次性卖掉手上多处房产（包括HDB），从头来过。
我希望以房产维持资产价值，并在退休时依靠租金收入。
我该继续维持现状靠出租，还是应当果断出手卖掉现有房产，重整房产组合，以最大化资本增值？
对于同样被ABSD“卡住”的业主，你们有什么建议？
感谢你们的考虑。
此致敬礼。
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢来信，也很高兴听到你喜欢我们的内容。
自你购入这些房产以来，市场环境已大不相同——那个可以同时买多套，或几天内买进卖出而无税负的年代，早已一去不返！
简单说，如今对多房产持有者的讨论较少，是因为若你今天卖出再投资，只要打算持有两处以上住宅，基本很难避开ABSD。
在探讨可行路径前，先回顾ABSD（Additional Buyer's Stamp Duty）出台与历次修订的关键节点及对应税率。
ABSD推出（December 2011）
- Singapore Citizens: 3% for second and subsequent property
- Singapore PRs: 3% for second and subsequent property
- Foreigners: 10% for all properties
第一次修订（January 2013）
- Singapore Citizens:
- 0% for first property
- 7% for second property
- 10% for third and subsequent properties
- Singapore PRs:
- 5% for first property
- 10% for second and subsequent properties
- Foreigners: 15% for all properties
第二次修订（July 2018）
- Singapore Citizens:
- 0% for first property
- 12% for second property
- 15% for third and subsequent properties
- Singapore PRs:
- 5% for first property
- 15% for second and subsequent properties
- Foreigners: 20% for all properties
第三次修订（December 2021）
- Singapore Citizens:
- 0% for first property
- 17% for second property
- 25% for third and subsequent properties
- Singapore PRs:
- 5% for first property
- 25% for second and subsequent properties
- Foreigners: 30% for all properties
第四次修订（April 2023）
- Singapore Citizens:
- 0% for first property
- 20% for second property
- 30% for third and subsequent properties
- Singapore PRs:
- 5% for first property
- 30% for second and subsequent properties
- Foreigners: 60% for all properties
将历次ABSD税率修订与住宅物业价格指数对比，可以看到一个并不意外的规律：修订通常出现在房市上行阶段。这些调整多属更广泛的降温措施，旨在遏制涨幅。虽未必立竿见影，但总体上能放缓涨势。
鉴于政府持续致力于维持居住可负担性、抑制投机泡沫，短期内ABSD下调的可能性极低；若价格继续攀升，措施甚至可能进一步收紧，买家应预期其将长期存在。
若你考虑卖掉现有房产、重置组合，需要正视一个现实：在购置第二套住宅时要完全避开ABSD几乎不可能。不过，若有未满21岁的子女，可考虑通过以信托（trust）名义购置，在一定程度上缓解税负。
以信托名义购房，是一种由受托人代表他人持有资产的法律安排，通常用于遗产规划，或为未成年人等受益人管理资产。信托允许个人或机构作为受托人代为持有与管理物业，受益人则享有其权益。
信托在房产交易中应用广泛。其主要原因之一，是为未满21岁的未成年人购房——他们在新加坡尚无民事行为能力，无法直接持有房产。父母或监护人常以信托持有，直至子女达到法定年龄。信托也常用于遗产规划，可避免遗嘱认证（probate）流程，使设立人（settlor）得以在身故后对资产分配保持一定掌控。
通过信托购房需满足若干条件，其中最关键的是必须全额现金支付，不能使用按揭贷款。虽然BSD仍按房价或市值计算，但若受益人于购买时并不持有任何住宅，ABSD可能无需缴付。
当受益人达到特定年龄（未成年人通常为21岁），或信托契约条款履行完毕时，信托可终止；此后房产的法律所有权可转移给受益人，由其成为法定业主。
鉴于以信托购房较为复杂，建议寻求法律意见，确保信托设立合规且条款妥当。
在讨论潜在路径前，先把你目前的房产情况整理成表，便于通盘把握。
由于我们不清楚你的HDB具体地址，以下计算将采用今年Q2期间所有5房式成交价的中位数。此外，你提到新推出项目已有所升值，我们暂以价格上调10%作假设。
| 持有物业 | 持有人 | 估值 | 租金收入（如有） | 租金回报率 |
| HDB | 丈夫 | $719,505 | - | - |
| Condo #1 | 夫妻共同 | $950,000 | $3,100/month | 3.9% |
| Condo #2 | 妻子 | $950,000 | $3,900/month | 4.9% |
| Condo #3 | 夫妻共同 | $2.44M | - | - |
从上表可见，唯一能避开ABSD的路径，是你卖掉HDB、Condo #1与Condo #3，再以你个人名义购置一处新房。如此一来，你们最终将持有两处物业——一处在你名下，另一处在你妻子名下。
鉴于HDB及Condo #1与#2均已现金全款结清，若你们有未满21岁的子女，亦可考虑另一思路：不以你名义购买新房，而是卖掉HDB与Condo #1或#3其中之一，再通过信托为子女购入更大的公寓。此举可在不触发ABSD的前提下同时持有三处物业，既维持以房产为核心的资产配置，也为退休保留租金收入。
但若此选项不可行，而你们又希望持有两处以上房产，那么支付ABSD将难以避免。
接下来，我们来看看几条潜在路径及其对应成本。
潜在路径
Remain status quo
目前尚未确定你们会搬入Condo #3还是继续住在HDB；为便于计算，我们假设你们搬入新公寓自住，同时将HDB出租。按惯例，我们以10年为周期衡量。
鉴于HDB价格基数较低，通常能获得更高的租金回报率。基于此，我们按5%的租金回报率进行估算。
出租HDB的收益
| 租金收入 | $359,760 |
| 市镇理事会杂费（假设$80/month） | $9,600 |
| 物业税 | $47,950 |
| 中介费（假设每2年支付一次） | $16,340 |
| 总收益 | $285,870 |
出租Condo #1的收益
| 租金收入 | $372,000 |
| 管理费（假设$250/month） | $30,000 |
| 物业税 | $50,400 |
| 中介费（假设每2年支付一次） | $16,895 |
| 总收益 | $274,705 |
出租Condo #2的收益
| 租金收入 | $468,000 |
| 管理费（假设$250/month） | $30,000 |
| 物业税 | $71,040 |
| 中介费（假设每2年支付一次） | $21,255 |
| 总收益 | $345,705 |
持有Condo #3的成本
| 利息支出（以$1M贷款、14年年限、4%利率计算） | $278,735 |
| 管理费（假设$350/month） | $42,000 |
| 物业税 | $57,200 |
| 总成本 | $377,935 |
若采取此路径的总收益：$285,870 + $274,705 + $345,705 - $377,935 = $528,345
由于Condo #3已入手，我们未将已缴的ABSD计入上述测算。若将其纳入考虑，以$2.2M的买入价按2021年15%的ABSD计算，税额为$330,000。这是一笔不小、需要“打平”的成本；按以上测算，仅靠出租Condo #2，需要10年租金收益才能回本。
Sell HDB, condos #1 and #3 and purchase a bigger condo
由于HDB与Condo #1均已现金全款结清，出售后所得将全部为现金回款。
出售Condo #3
| 成交价 | $2,440,000 |
| 尚欠贷款 | $1,000,000 |
| 退回至CPF OA | $750,000 |
| 出售净回款 | $690,000 |
下一次购房可动用的总资金为：$719,505 + $950,000 + $690,000 + $375,000（Condo #3出售后退回CPF的一半） = $2,734,505
此处我们未计入你们$500,000的储蓄，因为已动用了三处房产的变现所得。若将储蓄一并投入，你们的购买力还会进一步提升。
以约$2.7M的总预算，取决于所选区域，你们可为家庭找到一套面积更可观的3房，甚至4房单位。也可能因此无需贷款。当然，我们仍按“选择贷款”的假设来测算可负担度。
丈夫的可负担能力
| 以48岁、月入$12K、4.8%利率测算的最高贷款额 | $919,187（17年年限） |
| CPF + 现金 | $2,734,505 |
| 贷款 + CPF + 现金总计 | $3,653,692 |
| BSD（按$3,653,692计算） | $158,821 |
| 预估可负担价 | $3,494,871 |
可负担能力提升后，你们的选择面更广；但最终取舍仍取决于你们的偏好。需注意，若在高利率环境下选择贷款，整体成本会更高。
在此我们假设以$2.7M全款购置。
相关成本
| BSD | $104,600 |
| 管理费（假设$350/month） | $42,000 |
| 物业税 | $72,800 |
| 总成本 | $219,400 |
若采取此路径的总收益：$345,705（出租Condo #2的收益） - $219,400 = $126,305
可供出租的物业减少，潜在收益自然也会下降。
为更全面起见，我们再看另一种情境。
Sell both co-owned properties and purchase another 2 individually
这意味着你们保留现有的HDB与Condo #2，同时各自再单独购置一套住宅。如此一来，你们最终都将名下各有两处物业。
下一次购房可动用的总资金为：$950,000 + $690,000 + $750,000（合计CPF） + $500,000（合计储蓄） = $2,890,000
为便于计算，我们将这笔资金平均分成两份。
丈夫的可负担能力
| 以48岁、月入$12K、4.8%利率测算的最高贷款额 | $919,187 |
| CPF + 现金 | $1,445,000 |
| 贷款 + CPF + 现金总计 | $2,364,187 |
| BSD（按$2,364,187计算） | $87,809 |
| ABSD（按$2,364,187计算） | $472,837 |
| 预估可负担价 | $1,803,541 |
妻子的可负担能力
由于你妻子为自由职业者，收入或许不够稳定，获取贷款可能更具挑战。因此，本次测算假设她全款购置。
| CPF + 现金 | $1,445,000 |
| BSD（按$1,445,000计算） | $42,400 |
| ABSD（按$2,364,187计算） | $289,000 |
| 预估可负担价 | $1,113,600 |
假设你以$1.8M购置一套、妻子以$1.1M购置一套；你们继续居住在HDB，并以3.5%的回报率出租这两套新购物业。
丈夫的物业
| 购置价 | $1,800,000 |
| BSD | $59,600 |
| ABSD | $360,000 |
| CPF + 现金 | $1,445,000 |
| 所需贷款 | $774,600 |
| BSD | $59,600 |
| ABSD | $360,000 |
| 利息支出（假设17年年限、4%利率） | $237,428 |
| 管理费（假设$350/month） | $42,000 |
| 物业税 | $118,800 |
| 租金收入 | $630,000 |
| 中介费（假设每2年支付一次） | $28,615 |
| 总成本 | $216,443 |
妻子的物业
| BSD | $28,600 |
| ABSD | $220,000 |
| 管理费（假设$250/month） | $30,000 |
| 物业税 | $53,000 |
| 租金收入 | $384,960 |
| 中介费（假设每2年支付一次） | $17,485 |
| 总收益 | $35,875 |
持有HDB
| 市镇理事会杂费（假设$80/month） | $9,600 |
| 物业税 | $6,870 |
| 总成本 | $16,470 |
若采取此路径的总收益：$216,443 + $16,470 - $35,875 - $345,705 = $148,667
What should you do?
| 潜在路径 | 名下物业数量 | 10年总收益 | 每月租金收入 | 剩余资金 |
| Remain status quo | 4 | $528,345 | $9,998 | $500,000 |
| Sell HDB, condos #1 and #3 and purchase a bigger condo | 2 | $126,305 | $3,900 | $875,000（$500,000储蓄 + 妻子$375,000 CPF） |
| Sell both co-owned properties and purchase another 2 individually | 4 | $148,667 | $12,358 | $0 |
若前三处物业确实在ABSD推出前购入，与我们在最后一个路径中看到的巨额税费影响相比，你们的起点显然非常有利。
我们理解你们希望进一步撬动现有资产的意愿，但除非有充分把握新购房产的升值能够超越ABSD及其他相关成本，否则更稳妥的做法或仍是维持现有组合。
从你们现有的投资房来看，较高的租金回报率或许也意味着过去十年的资本增值并不突出。结合你们的年龄与财务状况，还有一种思路：将此类资产变现，把资本调配到一处更具升值潜力的大面积物业上。这有望提升长期资本增长，但需注意，短期内租金型被动收入可能减少——更大面积的物业往往需以部分现金流换取更高的未来价值。
既然你们希望以房地产为主要资产，并以租金作为退休收入，同时持有四处物业无疑比仅持有两处更有利：不仅分散度更高，租金来源也更稳健。若策略重在长期持有并出租而非短线交易，关注租金回报率会比升值潜力更重要。
另外，别忘了Condo #3已支付的ABSD。除非近年的升幅足以覆盖这笔成本，否则现在卖出未必划算（除非有迫切需要）。更可取的策略，或许是在HDB自住的同时将其出租，静候市场进一步上行。
同时，若能放下对HDB的情感因素，出售它可释放更多可再投资的资本；而私宅市场通常具备更强的ROI潜力。
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