Hi Stacked（Ryan）：

2024 年我的住房计划会有变化——我打算在 Jan 卖掉目前的 3BR BTO，并在 Beauty World 一带换一套更大的房子（考虑 HDB 5rm/maisonette 或公寓）。

以下是与本次置业相关的信息：

  • 夫妻二人，育有 2 名年幼孩子，正出售刚满 MOP 的 3BR BTO（目标在 1Q24 完成交割）
  • 计划在 2024 年 Aug 前于 Beauty World/King Albert Park 购置住房，并在 2024 年 Dec 前完成装修
  • 无需申请延迟交屋（extension of stay），售屋后会先暂住亲戚家
  • 有一位做中介的朋友在协助我们的置业，但我想听听第二意见，避免遗漏盲点。
DemographicsHusbandWife
Age3634
Annual Income$200,000 (employee)$100,000 (self-employed)
Approval in Principle for Pte Property from a local bank(as at Jan 2024)$1,260,000$680,000
CPF OA (existing balance)$110,000$0
CPF OA (used for housing including deferred interest)$80,000$70,000
Cash available for housing, buyer stamp duty, renovation$600,000$300,000

Current Flat in Kallang/Whampoa region

Selling Price$800,000 (based on comparables in the vicinity)
Existing Loan$235,000

Future housing options

关键条件

  • 距 MRT 步行 <5 分钟（我们没有车）
  • 面积至少 1,200 sqft
  • 优先考虑 Beauty World 或 King Albert Park，便于孩子就读小学
Housing OptionsHDBPrivate Walk-up ApartmentFull Condo
ProjectBlk 2, 3 Toh Yi DriveKilat 19, Chun Tin Court, Sun CourtSterling, Blossomvale, Maplewoods
Tenure99-year starting from 1988FreeholdFreehold
Price~1.3mil ($850 psf)~2.3mil ($1,200 psf)$2.6mil ($2,000 psf)
Size1600sqft (Executive maisonette)2000 sqft1300 sqft
Pros·   负担最轻·   空间宽敞·   面积极为宽敞·   公寓全套设施（我们一家经常使用健身房和泳池）·   未来具备资本增值潜力（尤其在 Cross Island Line 通车 + Turf City Masterplan 落地后）
Cons·   租约年限递减·   流动性较低（每个项目少于 20 个单位）·   无电梯步行公寓（对婴儿车、采买搬运、受伤时不便）·   未来买家群体有限·   受限高控，集体出售（en-bloc）概率低（面向有地住宅）·   对长者不友好，难作为我们的长久居所·   因预算所限，面积最小·   在 3 个选项中 MCST 费用最高·   财务压力较大
Other notes/questions若购买转售 HDB，日后若私人住宅价格合适，我可能在 MOP 后再购置一套私人公寓（自住或投资）·   这些步行公寓成交稀少、流动性低，我不确定其资本增值表现如何？·   我对这些步行公寓的集体出售潜力（en-bloc）及受限高控的判断是否准确？·   Gardenvista、Le Jardin、Mayfair Modern、Mayfair Garden、KAP Residences、Sherwood Towers 已因与 MRT 的距离或户型设计被排除·   其他可作备选的项目包括 Casa Esperanza（部分车库将让位于 CRL 施工——这会如何影响其资本价值）以及 Meadowlodge（99yr）

General Questions

1. 就各置业选项的优缺点，我们是否还有遗漏？

2. 以我们的财务状况，选项 3 的最高可负担价格是多少？

3. 是否还有我们可能忽略的置业选择？

4. 在 3 个选项中，哪一个在以下方面更优：

  • 财务稳健性
  • 最佳风险回报比

谢谢，期待你的建议。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

感谢来信，也赞赏你在前期调研上的细致周全！

好在你已将目标聚焦在一个特定区域。我们先复盘你提供的数字，再进一步探讨你考虑的三个选项。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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Affordability

出售你目前的房屋

我们将按你提到的 $800,000 售价来估算。 

DescriptionAmount
Selling price$800,000
Outstanding loan$235,000
CPF funds to be refunded into OA$150,000
Cash proceeds$415,000

综合可负担能力（购买私人住宅）

DescriptionAmount
Maximum loan$1,940,000 (30-year tenure)
CPF funds$260,000
Cash$1,315,000
Total loan + CPF + cash$3,515,000
BSD based on $3,515,000$150,500
Estimated affordability$3,364,500

*包括出售现有组屋所得的全部 CPF 与现金

我们也分别看一下你们各自的可负担能力，评估是否能以单一人名义购置目标房产，从而保留日后购买第二套房的可能性。

Husband’s affordability (Buying a private property)

DescriptionAmount
Maximum loan$1,260,000 
CPF funds$190,000
Cash$1,015,000
Total loan + CPF + cash$2,465,000
BSD based on $2,465,000$92,850
Estimated affordability$2,372,150

Wife’s affordability (Buying a private property)

DescriptionAmount
Maximum loan$680,000
CPF funds$70,000
Cash$300,000
Total loan + CPF + cash$1,050,000
BSD based on $1,050,000$26,600
Estimated affordability$1,023,400

在以上测算中，我们将售屋净得现金优先配置给丈夫，以抬升其预算。鉴于你们现金储备充裕，也可灵活调整双方的现金分配。考虑到你们的其中一个目标价为 $2.6M，若把可用现金（含出售净现金与双方现有现金）全部投向丈夫的购房，其个人可负担上限可提升至 $2.6M。但这也意味着留给装修的预算可能不多。

接着，若选择购买 HDB，我们也来看看在此情境下的可负担性。鉴于你们提到若买 HDB 未来或考虑再购第二套物业，我们假设由妻子名义购置 HDB，因为丈夫可获批的贷款额更高。

Wife’s affordability (Buying an HDB)

DescriptionAmount
Maximum loan based on age of 34 and an annual income of $100K with a 4.8% interest$305,394 (25-year tenure)
CPF funds$70,000
Cash$1,000,000
Total loan + CPF + cash$1,375,394
BSD based on $1,375,394$39,615
Estimated affordability$1,335,779

*鉴于你们家庭月入超过 HDB 贷款的 $14k 上限，购买 HDB 需采用银行贷款

由于 HDB 的可贷额度明显较低，若购买 $1.3M 的房产，将需投入 $1,000,000 现金用于首付款及相关费用。 

在明确预算边界后，我们逐一检视你们考虑的选项。

Potential options

Option 1. Buy an HDB

我们先看看 Toh Yi Drive 一带的 Executive HDB 在过去 10 年的表现。 

Bukit Timah executive HDB flats against all executive flats, average price per square foot, 2013 to 2023
YearBukit Timah Executive HDBYoYAll Executive HDBYoY
2013$591-$426-
2014$574-2.88%$413-3.05%
2015$5974.01%$401-2.91%
2016$6061.51%$4020.25%
2017$590-2.64%$4050.75%
2018$6011.86%$4060.25%
2019$6040.50%$397-2.22%
2020$597-1.16%$4031.51%
2021$67112.40%$45312.41%
2022$76113.41%$49910.15%
2023$7924.07%$5296.01%
Average-3.11%-2.32%

从上表可见，Bukit Timah 的 Executive 单位平均表现优于全岛其他 Executive 组屋。这并不意外，Upper Bukit Timah 向来炙手可热；而 Toh Yi Gardens 作为区内唯一的 HDB 组屋，也可能推升了需求。此外，1 km 范围内有知名的 Pei Hwa Presbyterian Primary School，对有学龄儿童的家庭更具吸引力。

尽管楼龄偏大，Toh Yi Gardens 仍凭价位与地段兼备而颇具吸引力。这不难理解：在附近私宅板块，以同样的预算多半只能买到更小的一居公寓。再者，Beauty World 预期的更新与活化，也有望进一步提升其保值性。 

不过，作为 99 年地契的项目，仍需正视租约年限递减对长期价值的影响。过去 3 年在特殊环境下价格涨势迅猛；随着市场回归常态，未来增速更可能回到疫情前那种温和、稳步的节奏。

若你们选择这条路径，下一步会考虑购买投资房，我们也来看看相关成本。 

以下是 Toh Yi Drive 一带 Executive 单位的部分近期成交：

DateBlockLevelSize (sqm) & typePrice
Jan 2024204 to 06154.00Maisonette$1,360,000
Jan 2024607 to 09146.00Maisonette$1,300,000
Jan 2024704 to 06150.00Maisonette$1,208,000
Dec 2023210 to 12146.00Maisonette$1,350,000

用于测算，我们以 $1,304,500（上述成交的均价）为购买价格。

DescriptionAmount
Purchase price$1,304,500
BSD$36,780
Maximum loan$305,394
CPF and cash needed$1,035,886

考虑到你们的孩子仍在小学阶段，我们推测你们会在此居住较长时间。接下来的测算以 10 年为周期。 

持有成本

DescriptionAmount
BSD$36,780
Interest expense (Assuming 25-year tenure at 4% interest)$105,971
Property tax$14,280
Town Council service & conservancy fees$12,840
Total cost$169,871

接着来看丈夫作为第二套房买家的可负担能力。

DescriptionAmount
Maximum loan$1,149,704 (24-year tenure)
CPF funds$190,000
Cash*$342,000
Total loan + CPF + cash$1,681,704
BSD based on $1,681,704$53,685
Estimated affordability$1,628,019

*扣除购买 HDB 所需现金后剩余的现金

由于丈夫需在 5 年后才可购买第二套房（受 Minimum Occupation Period，MOP 限制），届时可贷额度与贷款年限都会下降。在这 5 年的 MOP 期间，你们很可能还能继续累积储蓄，但为便于测算，这里仅以购买 HDB 后的剩余现金为准。 

假设以 $1.6M 购入一套投资房，租金回报率为 3%。同样按 10 年周期测算，则该投资房的持有期为 5 年。 

DescriptionAmount
Purchase price$1,600,000
BSD$49,600
CPF + cash$532,000
Loan required$1,117,600

持有成本

DescriptionAmount
BSD$49,600
Interest expense (Assuming 24-year tenure at 4% interest)$208,923
Property tax$37,200
Maintenance fees (Assuming $300/month)$18,000
Rental income$240,000
Agency fees (Payable once every 2 years)$12,960
Total cost$86,683

10 年内两套物业的总成本：$169,871 + $86,683 = $256,554

Option 2. Buy a freehold walk-up apartment

先看看你挑选的这 3 个步行公寓的历史表现。 

Kilat 19, Chun Tin Court and Sun Court against all freehold non-landed resale, price per square foot since 1995
YearKilat 19Chun Tin CourtSun CourtAll non-landed FH/999y (resale)
1995$441$403$651
1996$399$422$815
1997$444$365$774
1998$566
1999$656
2000$397$321$745
2001$352$616
2002$580$604
2003$203$564
2004$572
2005$601
2006$288$750
2007$321$920
2008$371$862
2009$513$861
2010$500$1,048
2011$684$1,196
2012$1,289
2013$1,427
2014$823$910$1,366
2015$1,365
2016$1,396
2017$826$1,466
2018$1,239$1,544
2019$846$1,575
2020$1,504
2021$1,032$1,592
2022$1,146$1,714
Overall % growth 159.86%210.53%109.93%163.29%

鉴于这些项目单位稀缺、成交不多，我们拉长观察周期来看价格走势。从 1995 年至 2022 年，几个项目都有显著增长，尤其 Kilat 19 与 Chun Tin Court 的涨幅与整体永久/999 年非有地私宅市场相当，甚至更胜一筹。但也必须承认，样本量有限，未必最能精确反映真实涨幅。

尽管如此，过去 15 年价格稳步上行，显示出这些项目的持续需求。与你所列的缺点一致，步行公寓确实存在买家群体较窄、无电梯不便等问题。

相对而言，步行公寓由于楼龄较长，室内空间往往更宽敞，居住舒适度更佳，有些还具备独特的建筑特色，增添了项目的魅力。

永久产权无需担心租约递减。但正如你所说，随着年龄增长，这类物业未必适合长期自住，尤其是对长者而言。我们此前在一篇文章中也讨论过购买步行公寓需要留意的要点，其中多数与你的观察吻合。

你也提到了集体出售（en-bloc）以及周边限高因素。总体而言基本属实：为保留社区风貌，这些步行公寓周边的低密度住区很可能会维持现状。由于集体出售难以准确预测，不建议将其作为购房的唯一或主要依据。

接下来看看持有成本。

我们以 Kilat 19 最近一宗成交（2022 年 1 月，$2,110,000，1,146 sq ft 三居室）作为参考购买价。 

结合前文的预算测算，你们可由丈夫以单一名义购买 $2.3M 的物业，以保留未来再购第二套房的选择。 

DescriptionAmount
Purchase price$2,110,000
BSD$75,100
CPF + cash$1,205,000
Loan required$980,100

同样按 10 年持有期测算。

持有成本

DescriptionAmount
BSD$75,100
Interest expense (Assuming 29-year tenure at 4% interest)$351,273
Property tax$41,420
Maintenance fees (Assuming $350/month)$42,000
Total cost$509,793

再以妻子名义购买一套 $1M 的投资房，租金回报率为 3%。

DescriptionAmount
Purchase price$1,000,000
BSD$24,600
CPF + cash$370,000
Loan required$654,600

由于无需等待期，我们同样以 10 年为持有期。

持有成本

DescriptionAmount
BSD$24,600
Interest expense (Assuming 30-year tenure at 4% interest)$236,139
Property tax$36,000
Maintenance fees (Assuming $250/month)$30,000
Rental income$300,000
Agency fees (Payable once every 2 years)$13,500
Total cost$40,239

10 年内两套物业的总成本：$509,793 + $40,239 = $550,032

Option 3. Buy a freehold condo

我们来看看你锁定的 3 个项目在过去一段时间的表现。 

The Sterling, The Blossomvale and Maplewoods against all freehold non-landed resale, price per square foot, 2013 to 2023
YearThe SterlingYoYThe BlossomvaleYoYMaplewoodsYoYAll non-landed FH/999y (resale)YoY
2013$1,456-$1,322-$1,441-$1,427-
2014$1,5798.45%$1,3905.14%$1,389-3.61%$1,366-4.27%
2015$1,352-14.38%$1,363-1.94%$1,348-2.95%$1,365-0.07%
2016$1,3711.41%$1,283-5.87%$1,342-0.45%$1,3962.27%
2017$1,4133.06%$1,3212.96%$1,3833.06%$1,4665.01%
2018$1,66217.62%$1,55217.49%$1,55112.15%$1,5445.32%
2019$1,560-6.14%$1,492-3.87%$1,5540.19%$1,5752.01%
2020$1,6073.01%$1,5060.94%$1,72811.20%$1,504-4.51%
2021$1,81012.63%$1,68111.62%$1,7792.95%$1,5925.85%
2022$1,9196.02%$1,86811.12%$1,9388.94%$1,7147.66%
2023$2,0828.49%$2,07411.03%$2,0998.31%$1,7904.43%
Average-4.02%-4.86%-3.98%-2.37%

从上表可见，过去 10 年这 3 个项目的表现均跑赢整体永久/999 年非有地私宅转售市场。尤其在 2017-2018 年复苏期，三者涨幅尤为显著，可能与同区 99 年项目 Mayfair Gardens 与 Mayfair Modern 的上市价格（PSF）明显高于周边永久产权项目有关，从而抬升了板块定价。 

我们也来看你的备选：Casa Esperanza 与 Meadowlodge。

Casa Esperanza against all freehold non-landed resale, price per square foot, 2013 to 2023
YearCasa EsperanzaYoYAll non-landed FH/999y (resale)YoY
2013--$1,427-
2014$1,315-$1,366-4.27%
2015$1,4338.97%$1,365-0.07%
2016--$1,3962.27%
2017$1,359-$1,4665.01%
2018$1,4667.87%$1,5445.32%
2019$1,4811.02%$1,5752.01%
2020$1,63110.13%$1,504-4.51%
2021$1,6581.66%$1,5925.85%
2022--$1,7147.66%
2023$1,836-$1,7904.43%
Average-5.93%-2.37%

尽管 Casa Esperanza 价格走势持续上行，但项目体量较小，仅 90 户。从图表可见，部分年份无成交，因此平均涨幅难以准确反映其真实表现；有成交的年份，年成交量通常不超过 4 宗。 

不过其户型以三居为主，更偏向自住而非投资（可能与其临近 Methodist Girls Primary School 有关）。

Meadowlodge against all 99-year non-landed resale, price per square foot, 2013 to 2023
YearMeadowlodgeYoYAll 99y non-landed (resale)YoY
2013$1,145-$1,057-
2014--$1,029-2.65%
2015$944-$1,0330.39%
2016$1,08915.36%$1,1299.29%
2017$1,046-3.95%$1,115-1.24%
2018$1,1479.66%$1,1533.41%
2019$1,1742.35%$1,1782.17%
2020$1,148-2.21%$1,173-0.42%
2021$1,1873.40%$1,2072.90%
2022$1,35213.90%$1,33710.77%
2023$1,3943.11%$1,4649.50%
Average-5.20%-3.41%

Meadowlodge 在 2014、2015 年缺少同比数据，这也会影响平均涨幅的准确性，但总体价格走势同样向上。

该项目仅 64 户，含 3 与 4 居组合，更偏向自住群体。需留意其楼龄：99 年产权自 1997 年起算，今年已 27 年；若计划长期持有，租约年限递减将是一大隐忧。

从 2023 年 The Sterling、The Blossomvale 与 Maplewoods 的三居成交看，1,300 - 1,400 sq ft 的三居起步价约在 $2.8M，因此需联名购置。 

这将在你们未来再购第二套房时形成掣肘（需解耦或缴付 ABSD）。不过，你们的合并预算上限可达 $3.3M，因此上述 3 个意向项目在财务上可行。

以下按 $2.8M 的购买价估算成本。 

DescriptionAmount
Purchase price$2,800,000
BSD$109,600
CPF + cash$1,575,000
Loan required$1,334,600

持有成本

DescriptionAmount
BSD$109,600
Interest expense (Assuming 30-year tenure at 4% interest)$481,441
Property tax$78,800
Maintenance fees (Assuming $420/month)$50,400
Total cost$720,241

What should you do?

我们先来快速总结 3 个选项：

Number of propertiesTotal costs over 10 years
Option 1. Buy an HDB2$256,554
Option 2. Buy a freehold walk-up apartment2$550,032
Option 3. Buy a freehold condo1$720,241

从上表可见，选项 1 与 2 都有机会在总成本更低的前提下持有两套物业；而选项 3 仅持有一套，且相关费用更高。

在选项 1 中，较低的 HDB 购置成本叠加投资房的租金收入，有助于冲抵支出。正如前文所述，若条件允许，建议将自住房与投资房分开配置。尽管 Toh Yi Drive 的 HDB 已有 35 - 36 年楼龄，但由于地段稀缺、且为区域内唯一的 HDB 组屋，短中期的需求与价格或仍有支撑。长期仍会面临租约递减，但相较多数区域，这里具备更好的抗性。鉴于当前房价与利率仍偏高，此路径也能为你们留出时间积蓄，为下一步置业做准备。

对于选项 2，尽管步行公寓的永久产权消除了租约递减之忧，但也存在你提到的不足之处。历史数据（1995-2022）显示其适合长期持有，但随着楼龄增长，居住实用性可能下降；同时，相比常规物业，其买方群体更窄、流动性更低。话虽如此，该选项允许你们再购一套投资房，从而通过租金与潜在增值获取收益。

至于选项 3，项目价格更高，需联名购买。过去 10 年三者的涨幅均持续跑赢市场。考虑到其优越地段、产权、配套与名校资源，长期价格韧性可期。尽管该选项总成本更高，这主要由当下较高的利率所致。 

若从风险回报角度权衡，选项 1 更能兼顾市场时点与财务稳健，并保留日后购置第二套投资房的空间。若你们以长期持有为目标，选项 3 亦可行，但你们提到可能带来财政压力，因此或非最优解。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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