我们有$5 Million现金并住在3房式HDB：该买更大的公寓还是HDB？

我和妻子迎来结婚第50个年头，仍然珍惜我们在1997年结婚不久就购入的转售3房式HDB的朴素起点。3个孩子如今已长大，分别为17、20和22岁，仍与我们同住，这个家见证了无数家庭里程碑。虽然在2000年代初我们曾计划因我的工作移居美国，但人生有了不同安排，我们选择在这里扎根。

这些年我专注于事业，作为唯一的经济支柱努力供养家庭；而妻子全心投入持家，确保孩子们成长为懂礼貌、适应良好的青年。她依旧如30年前那般光彩照人、体贴温柔，是我们生活中恒久的力量与爱。

尽管生活稳定，我一直对工作稳定性保持谨慎，这使我们在大额支出（如购房）上尤为节俭。然而，过去20年房价持续上涨，再叠加 COVID-19 的影响，让我们不得不直面居住空间局促的现实。如今孩子们已成人，对更大空间的需求日益明显。

然而，要找到在面积与地段上都合适的房产并不容易。作为房产市场的新手，面对繁多选择确实让人不知所措，尤其是妻子对户型与设计相当讲究。

如今我50岁，财务状况尚可，包括超过5 million SGD 的现金储备、每年100,000至200,000 SGD的被动收入，以及每年400,000 SGD的稳定薪水，我认为我们已有能力作出改变。不过，挑战在于找到既符合我们需求又合乎偏好的房产。

我们已考虑多种方案，从翻新目前地段优越的组屋，到搬到更大的公寓或HDB。每个决定都有取舍：一方面留恋现有社区，一方面又要面对高企的房价。

和许多人一样，我们也处在十字路口，担心做出错误选择，或遭遇不良卖家。这种纠结在许多对房产并不熟悉、害怕失误后果的人身上都很常见。

因此，在我们人生的关键时刻，希望能获得指导与建议。我们应当如何抉择，才能为家庭谋求更光明的未来？

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好， 

感谢你的来信与如此暖心的分享，也祝贺你们50周年快乐！

我理解你们一家对现住房子的情感依恋，这在长期居住于同一处房产的家庭中很常见。 

你们可观的现金储备与每年被动收入，使你们在下一步选择上具备很大灵活性。从你目前的年龄判断，我会推测你更倾向于避免承担过大的贷款。 

因此，你们可能需要动用现金储备用于置业。这将有助于减少贷款金额，从而降低每月财务负担、减少利息开支，并保留更多被动收入。如果为购房几乎动用了全部现金储备，日后若有需要，仍可通过加按贷款（equity term loan）获取应急资金。 

此外，现在动用你的CPF资金用于购房也有其优势，因为一旦年满55岁，其中一部分将被锁入你的退休账户（RA）。

以下是我将逐一分析的路径：

1. 购买更大的HDB组屋
2. 在RCR或OCR购买公寓 
3. 在CCR购买公寓
4. 购买有地住宅

各选项的表现

鉴于你们已在现有房产居住了27年，我推测你们也打算在下一套房子长期居住（甚至可能是最后一次置业）。另外，考虑到一家五口一直住在3房式组屋，看来你们不一定追求购买“越大越好”的房子，而是希望在满足家庭需求的前提下，兼顾长期价值的维持。

基于此，我对下述比较限定了房屋面积范围。

1. 更大的HDB方面，我们将看HDB行政型组屋（Executive Flats）
2. RCR或OCR的公寓，我们将看1,300 – 1,600平方英尺的单位（在PropertyGuru上快速检索显示，最舒适的4卧多落在此面积段。包含永久与租赁地契公寓。）
3. CCR的公寓，我们将看1,700 – 2,200平方英尺的单位（同理，挂牌数据显示最舒适的4卧多在此面积段。仅包含永久地契公寓。）
4. 有地住宅方面，我们将看地面积在1,700 – 2,000平方英尺的排屋（仅包含永久地契排屋）。

年份	HDB 行政型	同比	公寓 RCR/OCR（永久 & 租赁地契）	同比	公寓 CCR（永久地契）	同比	有地（永久地契排屋）
2013	$419	–	$1,057	–	$1,787	–	$1,450	–
2014	$407	-2.86%	$1,031	-2.46%	$1,573	-11.98%	$1,378	-4.97%
2015	$392	-3.69%	$997	-3.30%	$1,768	12.40%	$1,339	-2.83%
2016	$391	-0.26%	$1,016	1.91%	$1,762	-0.34%	$1,267	-5.38%
2017	$393	0.51%	$1,028	1.18%	$1,770	0.45%	$1,356	7.02%
2018	$394	0.25%	$1,090	6.03%	$1,977	11.69%	$1,452	7.08%
2019	$384	-2.54%	$1,118	2.57%	$1,926	-2.58%	$1,434	-1.24%
2020	$395	2.86%	$1,100	-1.61%	$1,782	-7.48%	$1,519	5.93%
2021	$443	12.15%	$1,178	7.09%	$2,001	12.29%	$1,686	10.99%
2022	$487	9.93%	$1,314	11.54%	$2,132	6.55%	$1,894	12.34%
2023	$521	6.98%	$1,429	8.75%	$2,212	3.75%	$2,030	7.18%
平均	–	2.34%	–	3.17%	–	2.48%	–	3.61%

数据显示，在这四个细分市场中，永久地契排屋在过去10年里展现了最高的平均增速。它们通常被视为长期持有更稳妥的选择，同时也提供充裕的空间与布局改造的灵活性。不过，它们往往位于更偏的地段，距离公共交通与配套较远。此外，若现有房屋结构与装潢无法满足居住需求，还需考虑翻新、改建与重建（A&A）等潜在费用。

位于中央以外地区（RCR）与中央外环（OCR）的公寓，平均增速位居其后。相较有地住宅，这类公寓因更靠近设施，便利性更强。但其升值速度可能受整体可负担性的制约。尽管如此，此类公寓受惠于庞大的HDB升级客源，且相较HDB在贷款审查上更有杠杆优势——私人住宅贷款依据TDSR，最高为月收入的55%；而HDB贷款依据MSR，为30%。因此，这些区域的公寓较HDB更具潜在升值空间。

位于CCR且为永久地契的公寓，平均增速再次之。由于价格更高，这类房产的潜在买家群体较小，且相较RCR与OCR的公寓，更可能由外国人持有。于是，这类房产能否大幅升值，很大程度上取决于政府政策，例如ABSD。

此外，CCR公寓早年价格被明显推高，随后价格修正耗时较长，因而影响了年化表现。

最后，HDB行政型组屋的平均增速最低，但与CCR的永久地契公寓也相差不远。细看逐年表现可以发现，主要涨幅出现在2013年前以及疫情初期。2013年，除推出三轮普遍适用于各类房产的降温措施外，HDB也调整了交易程序：估价从“出价前”改为“发出购买选择权（OTP）后”。这一步有效稳定了HDB价格，直至疫情期间，尤其是对大户型的强劲需求带动了一波上涨。随着市场回归常态，这一增速的可持续性仍存不确定性。

接下来，让我们更深入看看ABSD对外国买家的潜在影响。

出台的调控措施：

年份	对外国买家/实体的ABSD	影响
2011	10%	对价格与成交量影响轻微
2013	15%	与TDSR同步推出，影响显著，CCR受影响最大
2018	对外国买家20%，对实体25%	对成交量影响显著
2021	对外国买家30%，对实体35%
2023	对外国买家60%，对实体65%

尽管CCR价格波动最为明显，这也可能源于其涵盖的房产类型较其他区域更为多样。需指出的是，CCR中的项目并非一概表现不稳。 

某些因素会让个别项目更为出众，例如拥有大户型的特定单位、占地面积更大的项目（仅举几例）。以下是近10年表现较好的部分CCR永久地契公寓示例。 

年份	Melrose Park	同比	Belmond Green	同比	Rivergate	同比
2013	$1,780	–	$1,788	–	$2,085	–
2014	$1,537	-13.65%	$1,752	-2.01%	$2,059	-1.25%
2015	$1,403	-8.72%	$1,645	-6.11%	$1,909	-7.29%
2016	$1,670	19.03%	$1,514	-7.96%	$1,942	1.73%
2017	$1,672	0.12%	$1,702	12.42%	$2,033	4.69%
2018	$1,881	12.50%	$1,892	11.16%	$2,233	9.84%
2019	$1,708	-9.20%	$1,909	0.90%	$2,206	-1.21%
2020	$2,122	24.24%	$1,657	-13.20%	$2,284	3.54%
2021	$2,038	-3.96%	$2,038	22.99%	$2,477	8.45%
2022	$2,081	2.11%	$2,270	11.38%	$2,744	10.78%
2023	$2,555	22.78%	$2,332	2.73%	$2,807	2.30%
平均	–	4.53%	–	3.23%	–	3.16%

先前的数据也提示，ABSD对这一类别的影响或较其他类别更为显著。话虽如此，有地住宅可能不受其影响，因为购买对象仅限新加坡公民及特别批准人士。

考虑到你一贯谨慎、保守的财务取向，我理解你可能更愿意选择满足家庭需求的“刚好够用”的房子，并将其余资金投向其他投资渠道。

基于此，我们来细化四条路径下的潜在支出，帮助你判断哪种更符合你的舒适区。

潜在成本

从更长期角度出发，我将假设持有期为10年，并在各场景中采用可获得的最高贷款。以50岁、年收入$400,000及利率4.8%计，你可获批的最高贷款估算为：购买HDB约$1,280,089、购买私宅约$2,346,830，贷款年限均为15年。由于我不清楚你具体考虑的地区，因此以下采用假设购买价；请注意，实际数字会随地段与地契不同而变化。

购买HDB行政型组屋

说明	金额
购买价格	$1,000,000
25% 首付款	$250,000
75% 贷款	$750,000

相关成本

说明	金额
BSD	$24,600
利息支出（假设利率4%）	$216,952
物业税	$8,800
市镇理事会服务与保养费（假设$107/月）	$12,840
总成本	$263,192

假设你将扣除25%首付后的其余现金储备投入其他年化回报4%的保守型投资。

时间点	投资金额	收益
起始	$4,750,000	$0
第1年	$4,940,000	$190,000
第2年	$5,137,600	$387,600
第3年	$5,343,104	$593,104
第4年	$5,556,828	$806,828
第5年	$5,779,101	$1,029,101
第6年	$6,010,265	$1,260,265
第7年	$6,250,676	$1,500,676
第8年	$6,500,703	$1,750,703
第9年	$6,760,731	$2,010,731
第10年	$7,031,160	$2,281,160

在RCR或OCR购买公寓（永久/租赁地契 4卧）

说明	金额
购买价格	$2,800,000
25% 首付款	$700,000
75% 贷款	$2,100,000

相关成本

说明	金额
BSD	$109,600
利息支出（假设利率4%）	$607,465
物业税	$78,800
管理费（假设$450/月）	$54,000
总成本	$849,865

假设你将扣除25%首付后的其余现金储备投入其他年化回报4%的保守型投资。

时间点	投资金额	收益
起始	$4,300,000	$0
第1年	$4,472,000	$172,000
第2年	$4,650,880	$350,880
第3年	$4,836,915	$536,915
第4年	$5,030,392	$730,392
第5年	$5,231,607	$931,607
第6年	$5,440,872	$1,140,872
第7年	$5,658,507	$1,358,507
第8年	$5,884,847	$1,584,847
第9年	$6,120,241	$1,820,241
第10年	$6,365,050	$2,065,050

在CCR购买公寓（永久地契 4卧）

说明	金额
购买价格	$4,500,000
最高贷款	$2,346,830
所需现金 + CPF	$2,153,170

相关成本

说明	金额
BSD	$209,600
利息支出（假设利率4%）	$678,866
物业税	$231,800
管理费（假设$600/月）	$72,000
总成本	$1,192,266

假设你将扣除$2,153,170后的其余现金储备投入其他年化回报4%的保守型投资。

时间点	投资金额	收益
起始	$2,846,830	$0
第1年	$2,960,703	$113,873
第2年	$3,079,131	$232,301
第3年	$3,202,297	$355,467
第4年	$3,330,388	$483,558
第5年	$3,463,604	$616,774
第6年	$3,602,148	$755,318
第7年	$3,746,234	$899,404
第8年	$3,896,083	$1,049,253
第9年	$4,051,927	$1,205,097
第10年	$4,214,004	$1,367,174

购买有地住宅（永久地契排屋）

说明	金额
购买价格	$6,000,000
最高贷款	$2,346,830
所需现金 + CPF	$3,653,170

相关成本

说明	金额
BSD	$299,600
利息支出（假设利率4%）	$678,866
物业税	$375,800
维护费用（假设$5,000/年）*	$50,000
总成本	$1,404,266

* 有地住宅的维护成本不易精确估计，通常为定期或按需进行。以上仅为粗略估算。 

假设你将扣除$3,653,170后的其余现金储备投入其他年化回报4%的保守型投资。

时间点	投资金额	收益
起始	$1,346,830	$0
第1年	$1,400,703	$53,873
第2年	$1,456,731	$109,901
第3年	$1,515,001	$168,171
第4年	$1,575,601	$228,771
第5年	$1,638,625	$291,795
第6年	$1,704,170	$357,340
第7年	$1,772,336	$425,506
第8年	$1,843,230	$496,400
第9年	$1,916,959	$570,129
第10年	$1,993,637	$646,807

您该如何选择？

我们先快速回顾一下数字。

物业类型	物业价值	相关成本	可用于投资的现金储备
购买更大的HDB组屋	$1M	$263,192	$4,750,000
在RCR或OCR购买公寓（永久/租赁地契）	$2.8M	$849,865	$4,300,000
在CCR购买公寓（永久地契）	$4.5M	$1,192,266	$2,846,830
购买有地住宅（永久地契）	$6M	$1,404,266	$1,346,830

由上可见，在HDB场景下的潜在利润最高，而购买有地住宅最低，主要是因为贷款利息成本。少有投资品种能像房产这样提供相对安全的杠杆，但若利率偏高，你可以预期它会侵蚀你的投资回报。

因此，只要利率维持在较高水平，将现金用于投资很可能比投向房地产获得更好的回报。

不过，这取决于你的投资回报能否跑赢房产本身的涨幅。换言之，结果会随你如何管理剩余现金储备而异。

另外，你提到妻子对户型与设计较为挑剔。若购买有地住宅，装修费用可预期会更高，从而进一步侵蚀收益。旧物业通常拥有更大的可改造空间，但这同样意味着成本上升。

既然我们聚焦在房地产，本回答不展开讨论现金部分的具体投资管理。相对地，我提供另一种衡量房产成本的视角。基于前述成本测算，以下为10年持有期内实现保本所需的年均涨幅：

方案	购买价格	成本	10年后出售价格	10年保本所需涨幅
购买HDB行政型	$1,000,000	$263,192	$1,263,192	2.36%
RCR/OCR公寓	$2,800,000	$849,865	$3,649,865	2.69%
CCR公寓	$4,500,000	$1,192,266	$5,692,266	2.38%
永久地契有地	$6,000,000	$1,404,266	$7,404,266	2.13%

在设定购买价、成本与保本出售价后，我们可以计算各方案的复合年增长率（CAGR）。你会注意到，它们彼此相近。关键在于，这些所需涨幅并不夸张，2+%事实上已接近通胀水平。之所以有地住宅的保本所需涨幅更低，是因为在你的情境下，贷款相对购买价的占比更小。换句话说，这4种方案对你而言都呈现出相对现实且稳健的图景。

当然，盈利只是需要考量的一个方面。你提到“为家庭的光明未来保驾护航”，这对不同的人含义各异。你可以考虑以下问题：

1. 从传承规划角度，你希望留下哪种类型的房产？HDB因规定更为严格（如MOP及“任何人不得拥有超过一套HDB”的限制），在处分上可能更复杂，未来也可能给孩子们带来不便。
2. 家人的意愿是什么？了解家庭成员的偏好可能很重要。有人会觉得有地住宅体面风光，但在另一些人看来却“得不偿失”。这类住宅通常不太靠近MRT或巴士站，周边设施也可能较少。理解每位家庭成员的生活方式需求，并在购屋时纳入考量，将有所帮助。

鉴于你充足的现金储蓄与被动收入，无论选择哪种方案，你的处境都相当稳健，不会暴露在高风险情境中。从投资的角度，持有永久地契房产或许更有利，也能成为你的传承工具。随着市场监管趋严，将一套永久地契有地住宅遗赠给子女，等于无需承担任何额外税负便能为他们“解锁”第二套房产——若由他们自行购买，可能需要承担高额税费。

因此，我更倾向于在CCR购买一套永久地契公寓，或选择一套永久地契有地住宅。尽管这两种选择成本更高，但从长期投资与传承工具的角度看，潜力更大。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。