Watertown 公寓评测：滨水景观与无与伦比的便利

项目：	Watertown
地区：	19
地址：	Punggol Central
地契：	99年地契
单位总数：	992
占地面积：	322,913 sqft
开发商：	Frasers Centrepoint Limited, Far East Organization and Sekisui House
TOP：	2017

4 年前，原本看似宁静的榜鹅因人气项目 Waterway Point 的开业而热闹非凡。 

这为榜鹅板块注入了急需的商业活力——在此之前，这里主要由日渐老化的 Punggol Plaza 和较远的 Compass Point（现 Compass One）支撑。 

商场分为东、西两翼，是目前榜鹅最大的商业娱乐中心，拥有超市、餐饮与影院等设施。 

在其之上，坐落着我们今天要谈的主角——榜鹅的 Watertown。 

按近期开成交记录计算，它是该区迄今最昂贵的公寓，均价略高于 $1,300 psf。 

与多数综合体一样，Watertown 的住户在交通与生活便利性上可谓深有体会。 

话虽如此，也并非尽是“阳光与彩虹”。噪音问题、室内做工瑕疵以及访客/电梯可达性不佳，似乎也冲淡了部分最初的热情。

不过，仅今年就有 24 笔转售成交，综合考量之下，公众对它的关注/需求依旧强劲。 

闲话少说，一起走进 Watertown 公寓的实地探访。

Watertown 公寓实地探访

这也许不是开启公寓参观之旅最“养眼”的地方（也不是最理想的归家场景），但那是因为 Watertown 与新加坡大多数公寓不同。如果你热爱的是宽阔的迎宾前庭、鸟鸣声与一片葱郁绿意——这里大概并不适合你。若追求的是极致便利？它几乎是天花板。简单说，不同人有不同偏好。

你也能切身体会到这里的安保等级（而且确实必须如此），毕竟它就建在 Waterway Point 之上。不同于某些项目可以相对轻松地“混入”，这里并非如此。从安保角度看，我给好评。

通过门廊安检后，行走其间还挺有意思，你能从缝隙里望见 Waterway Point 的一角，也时刻提醒着你所处位置的便利性。购物、觅食，字面意义上就在楼下。

给不熟悉榜鹅的人一点概念：这可是一座“正经”的购物中心——GFA 达 542,493 平方英尺（零售面积 370,824 平方英尺）。其由 Frasers Centrepoint Malls 管理——这家公司在商场运营上口碑素来不俗，租户组合通常也相当到位。

走出有顶走道（还配有层叠水幕），你会第一次真切感受到它为何名为 Watertown——这里共有多达 20 个不同的泳池。

眼前的是儿童溪流池，同时也是 Watertown 高低平台交汇之处。

椰子树与色彩鲜明的折叠椅散布池畔，氛围相当惬意。

也许因为这里地势抬高，我总有种置身邮轮甲板的感觉。这不是坏事，只是与大多数项目相比，感受非常不同。

紧邻儿童泳池的是儿童游乐场与户外健身区。如你所料，地面采用较为柔软的橡胶铺装，便于孩子安全奔跑玩耍。

撇开项目外围，这大概是其“可用土地”中较为开阔的区域之一。

你确实能感受到，这里几乎每一寸空间都被利用起来了——简言之，配置十分丰富。

面向儿童泳池的是健身房，面积不小，有不错的有氧与力量训练设备配置。尽管如此，考虑到共有 992 户，尖峰时段我仍能想见这里会相当拥挤。

顺带一提，健身房的景观稍显逊色。并非泳池景观不好，只是既然部分楼栋的屋顶也有设施，若把健身房设在更高处，日常锻炼的景致会更出色。

售卖机被有策略地放在健身房外。多数公寓有这种便利都值得称道，但对 Watertown 来说，其实并非必需（这是好事）。

健身房旁是“Watertown Villa”，其实就是功能室的一个“高雅”称呼。空间尺度不错，挑高加上整面落地窗，显得颇为宽敞。

功能室外便是 Water Dining Pavilion。虽然当天未对外开放，照片也未能完整呈现其尺度，但你仍可见其可用性不错。这里配有烹饪设备、充足座位，以及天花风扇，适合无风的闷热天。

题外话，我不太喜欢隐私屏后方的一楼单位——这里举办活动时的噪音实在不讨喜。

顾名思义，餐亭四周被各式水景与池塘环绕。

它也位于步道旁，因此并不适合特别私密或亲密的聚会。

沿有顶走道继续向前，会来到休闲池。造型略显不规则，正如其名，更适合放松泡水。

休闲池旁是长形泳道池，更适合日常锻炼。这两处占据了榜鹅水道沿线的“黄金位置”，若想一边游泳一边欣赏景致，这里自然是首选。

开阔通透是其一大亮点，你可以远眺耗资 $225 million、全岛最长的人造水道——My Waterway @ Punggol。更妙的是，因面向水体，视野在相当长一段时间内都不会被遮挡。

称不上新加坡最壮观的景色，但在这一带，已是上乘。

不过这也让我疑惑——为何大多数泳池却面向开发背后的墙面？若将更多泳池转向滨水一侧，充分利用水道景观，岂不更明智。

如上所述，大多数地方都可通过有顶走道抵达。

项目尽头处设有侧门，可通往 Promenade Waterway Point。

从这里可轻松进入 Waterway Point，甚至配有自动扶梯以增添便利。考虑到社区体量不小，住在这一端楼栋的居民会尤为感激这些额外的出入点。

通往住宅的各电梯大堂设计较为常规。没有花哨的座椅，也未配空调。上楼需要使用住户门禁卡——安保可圈可点。

此处一楼带庭院单位请务必配备卷帘，否则隐私会受影响。

往项目后方走，会见到更多泳道池——“Watertown”之名也就更显贴切。事实上，我甚至认为每户都会有某种“水景”——要么是泳池景，要么是榜鹅水道景。

这些是一楼直通泳池的单位。对喜欢在泳池畔举杯小酌的人来说，想必是亮点。我最后统计约有 36 套此类单位，尽管算是“小众”配置，供应仍相对稀缺。

听起来也许显而易见，但需明确这并非私属泳池——所有住户都可使用。因此其劣势是私密性不足。不过，由于泳池数量众多，我并不预期这些池子会被高频使用。

我也喜欢这里的池畔凉亭，有顶遮蔽加上软垫躺椅，远比自家阳台更舒适。

需要指出的是，所有直通泳池的一楼单位，除了泳池景观外，另一侧面向的是墙面。所幸覆盖了攀缘植物，观感尚可。我能理解设墙的必要性，因为这一侧正对榜鹅 LRT。

转角单位无疑是追求极致私密者的最佳选择。一来泳池众多，邻居不太会特意走来此处。二来动线所限，来此的人还得原路返回——人流自然有限。基本上，你几乎可以把它当作“半私属泳池”。

此处的泳道几乎贯穿项目最长的一侧。可惜未与其他段相连，但清晨下水游上几趟，已足够。

仿佛还嫌泳池不够多，园区内还点缀了各式水景。

这一座塔楼颇为特别，屋顶还配有更多设施。

到顶层后，你会立刻看到榜鹅中心的全景。虽称不上“高耸入云”，但足以俯瞰周边（锻炼时的视野也比楼下强得多）。

问题在于，水道景虽怡人，其余方向的景观并不惊艳。多数还是榜鹅镇综合体的施工现场（预期今年完工）以及周边众多 HDB。

不言而喻，Watertown 的这一侧才是真正的“价值面”。高度恰到好处——不至太高而看不清下方细节，也足够高以俯瞰全局。

话说回来，头顶无垠蓝天的开放屋顶，总是别有一番风味。像今天这样万里无云，待在这里格外放松。

亭区两侧修剪整齐的绿篱与锥形乔木，足见维护到位。虽说如今仅满 4 年，整体保养状况依然令人欣慰。

尽管只有这一栋的屋顶可用，但设有多处座位区，基本不用担心“抢位”。

顺带一提，我一直好奇这类格栅顶棚的作用。遮阳不多，遇雨也无用。

若能在此增设部分用餐设施，也可作为地面餐亭的补充。

若你还在想屋顶是否还有别的，答案是：有网球场。而且是复数——为 992 户配备 2 个网球场，表现不俗。

这也并非常见的硬地网球场，是一次不错的“破格”。我不是网球专家，但揣测对年长球友与膝盖更友好。

顶部也加了防护网，不用担心“离经叛道”的网球成了坠落的“飞弹”。

每个网球场外都配了座椅与桌子，方便赛后歇息。

这还没完。这里还有一个多功能球场（尽管告示明确写着禁止球类活动，似乎只适合打羽毛球）——实用性就见仁见智了。

老实说，考虑到楼下“泳池盛宴”，我还以为屋顶会有个泡水池之类。倒也无妨，毕竟选择已经够多。

屋顶逛罢，是时候回到地面看看其余部分。你现在看到的大约是中段区域，那座大型游乐场？那是Happy Park——别太兴奋，它归 Waterway Point 所有。

在这里也能无缝进入 Waterway Point，更凸显了就近觅食、喝咖啡的便利。当然，仍需门禁卡方能进入，确保住户安全。

Happy Park 可能因 Covid-19 暂时关闭，但在鼎盛时期，这里是榜鹅众多年轻家庭的热门打卡点，何况还同时设有干/湿两种儿童游乐区，人气自然高。

对住在 Watertown 的年轻家庭而言，这无疑是吸引点。但对位于其上的楼栋而言？未必。高峰时段的噪音可想而知。

在这里也能很好地俯瞰滨水区，理解 Waterway Point 与 Watertown 的独特之处。

上到 Watertown 的上层平台，又会见到一座泳池。它是一侧直线、另一侧带圆形凹位的泳道池，长度不短。

池畔甲板相当宽阔，行走空间充裕。四处散布着座椅与躺椅，并配有遮阳伞（在新加坡炎热日照下，别以为每个公寓都会贴心提供）。

泳池正前便是另一座餐亭，配有烹饪/烧烤设施，且具备遮蔽。

从餐亭继续往前走到底，是一条绕园区外围而行的人行道。你可见左侧种植繁密的植物与绿篱——对一楼单位的私密性而言十分友好。

鉴于更具观赏性的榜鹅水道就在家门口，我不认为有太多人会选择在园区内散步（或遛狗），但至少你有这个选项。

当然，从这里也能欣赏到抬高的视野。此侧正对标志性的Waterway Terraces，我最近刚做过评测。它并非人人喜欢，但我欣赏 HDB 尝试更独特的设计。

这里还有另一道侧门，直通 Waterway Point。遗憾的是，这里没有遮蔽，也没有自动扶梯，对行动不便者不太友好。

你大概已经注意到，Watertown 内部的人行通道基本都有顶遮蔽。

若你有点迷路，我现在所在的位置介于 Tower 11 与 7 之间。我的身后是 Waterway Terraces，前方更远处是你先前看到的长形泳道池。

这里被称为 Hot Spa Pool，本质上是可供泡水放松的小池。对位于 Tower 11 的一楼单位而言，这几乎就像自家门口的“私属泳池”（强调：几乎）。

前方是一条蜿蜒小径，通往主泳道。可惜没有全部连成一体、再在尽头接一条滑梯通向儿童池（想想而已！）。

右侧还有一座餐亭，配置与之前一致——设备齐全、有顶遮蔽、配天花风扇。与其他餐亭一样，私密性谈不上，但在高密度项目中，这在所难免。

餐亭正前方是一个小型户外健身角。

这是从另一端拍的你先前看到的那条泳道——希望能帮你更好地定位！

若不直行而选择右转，会来到 Watertown 的另一片区域。这里有一座名为“Spa Retreat”的亭子，设有抬高的软垫躺椅。

理想情况下，若有理疗师随侍缓解酸痛，再跳进池子振奋一下，那就完美了——不过，也只能想想。即便配了遮光帘，这个空间多半也难以实现其“设定用途”。

水疗池之外是一处开放甲板。为开发商在总平图上如实命名点赞，而非惯常的“浮夸”名称。若让我来猜，很多项目会叫它“冥想平台”。

再往前，就是项目的 50m 泳道池。

坦白说，这条 50m 泳道是我在本项目中最不喜欢的一处。一侧虽有甲板，另一侧却与住宅楼过于接近——因此你会看到隐私滤网。加之泳池被夹在两栋楼之间，空间感最“紧”。

不过，池底的天窗设计还挺酷。

这是较宽的一端，但我得说，窄的一端确实很近。项目多数楼栋本就比较靠近，这是少数会正对面的地方。虽有阳台屏风部分缓解，但若你重视隐私，建议优先考虑朝外的单位。

50m 泳道旁还有一个规模更大的健身角。

从这里也能看到，左侧一楼单位即便装了隐私围栏，日常从客厅望出去的景致依然不太理想。

泳池尽头有几张躺椅与两张吊床。

左侧是项目最大的一处餐亭。虽然靠近住宅楼，但对追求更开阔、更不压抑的使用者而言，这里位置最佳。

在此端还能见到一系列较大尺度的水景——其中一些长度甚至可“当作”泳池（尽管较窄）。虽然我赞赏这一设计初衷，但稀疏摆放的岩石并不算美观，整体观感偏“温吞”。

简而言之——本可做得更好看。

再往前是 Soho Dining Pod，本质上又是一处有顶餐亭。它位于角落，相对更私密，除了偶尔从旁边车站驶过的 LRT。

换个角度看，它再次印证了“便利触手可及”。

若你以为 Watertown 的泳池到这里就结束了，那就大错特错了。

归根结底，我仍更偏爱Principal Garden 的泳池组合，但 Watertown 在“选择的广度”上确实无可否认。

若你觉得 Watertown 的车库像极了购物中心的车库，估计会有不少人赞同。这里明亮宽敞，质感不俗。

需要注意的是，高峰时段欲驶入 Waterway Point 的车流会回堵，对 Watertown 车主略显不便。别忘了，尽管近年来榜鹅的配套不断提升，这里仍被视为远离新加坡其他区域。对许多榜鹅居民而言，Waterway Point 是聚集点，整周都很热闹。

所以我会说，高峰时段的车流状况并不理想。

Watertown 公寓区位评测

Watertown 位于 Punggol Central，紧邻 Punggol MRT 站。

熟悉东北线的人都知道，Punggol 是最末端的一站——从这个角度说，距市中心的“中心性”或许是本项目最大的短板。

但由于紧邻关键公共交通枢纽（Punggol MRT 站与对面的巴士转换站），再加上 Waterway Point 与宜人的榜鹅水道等核心配套，也让住户拥有了鲜明的“自给自足”属性。 

不过，坐落于热闹的 Waterway Point 之上，也意味着周边私密性偶有不足。  

配套

杂货商店

超市	距公寓距离（及预计步行时间）
Fairprice – Waterway Point	即达（地库）
Hao Mart	550m，步行 7 分钟
Sheng Siong – Punggol Road	800m，车程 5 分钟/步行 10 分钟
Cold Storage – Compass One	2.5km，车程 10 分钟

购物中心

商场	距公寓距离（及预计步行时间）
Waterway Point	即达
Oasis Terrace	1.9km，车程 7 分钟/
Punggol Plaza	2.3km，车程 9 分钟
Compass One	2.8km，车程 10 分钟
Rivervale Mall	2.9km，车程 11 分钟

学校

教育阶段	院校名称
学前（1km 步行范围内）	Harmoni Preskool PCF Sparkletots Metta Preschool
小学（3km 车程范围内）	Punggol View Primary Valour Primary Punggol Cove Primary Oasis Primary Punggol Green Primary Edgefield Primary Horizon Primary Waterway Primary Greendale Primary Rivervale Primary Compassvale Primary Springdale Primary Nan Chiau Primary Anchor Green Primary North Spring Primary
中学（3km 车程范围内）	Greendale Secondary Punggol Secondary Edgefield Secondary Yusof Ishak Secondary Compassvale Secondary CHIJ St. Joseph’s Convent Nan Chiau High
初级学院（5km 车程范围内）	–
大学（5km 车程范围内）	–
理工学院（10km 车程范围内）	Nanyang Polytechnic

作为一个被视为“外缘”的社区，3km 半径内竟有如此多小学（多达 15 所），着实少见。

可惜这种“丰盛”并未延续至高等院校——5km 半径内没有大学/初院，颇有“冰火两重天”之感。  

因此，你会看到不少住在这里的大学生选择校内住宿（如 NUS UTown/NTU Hall of Residence）。

公共交通 

巴士站	线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Punggol Interchange’	3, 34, 34A, 43, 43M, 43e, 50, 62, 62A, 82, 83, 84, 85, 117, 118, 119, 136, 381, 382, 382A, 382G, 382W, 386, 386A	450m，步行 6 分钟

最近的 MRT：Punggol MRT，即达

综合开发在公共交通可达性上通常表现出色。Watertown 与 Punggol MRT 的紧密相邻正是亮点之一。 

Punggol 巴士转换站就在马路对面，提供多条线路。有些经由附近 TPE 前往中心区，另一些则覆盖周边社区。

尽管非常方便，但榜鹅距中心区确实不近（毕竟是东北线的终点站）。因此前往中心区的时间会较长。

前往 CBD（Raffles Place MRT）者需先乘 11 站至 Dhoby Ghaut MRT，再换乘南北线 2 站到 Raffles Place MRT，全程 28 分钟（不含等车时间）。 

前往 Orchard 的亦需乘 11 站至 Dhoby Ghaut MRT，再换乘南北线 2 站至 Orchard MRT，约 27 分钟（不含等车时间）。 

综合来看，路线直观，时间并非不能接受。 

好的一面是，因处于起点站，早高峰通勤上学/上班更容易有座位。      

私人交通

主要目的地	距公寓距离（预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	19.9km，车程 35 分钟
Orchard Road	19km，车程 37 分钟
Suntec City	17.5km，车程 25 分钟
Changi Airport	13.1km，车程 17 分钟
Tuas Port (By 2040)	50.6km，车程 1 小时
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.9km，车程 25 分钟
Mediapolis (and surroundings)	29.4km，车程 37 分钟
Mapletree Business City	28.1km，车程 37 分钟
Tuas Checkpoint	40.5km，车程 48 分钟
Woodlands Checkpoint	20.4km，车程 28 分钟
Jurong Cluster (JCube)	34km，车程 42 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	17.4km，车程 27 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	24.8km，车程 33 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	即达

*以上车程为高峰时段预估

就近车行出入口：单一出入口通往 Punggol Central 

小结：由于 Watertown 是综合开发，下方带有商业空间，因此与多数公寓不同，没有独立的私家落客区。它与商业区共用落客处，并设有通往 Watertown 的私密入口。至于进出住宅，则是单车道直接进入私家地下车库。   

开发团队

开发商

Watertown 由三方开发，实不多见。分别是 Frasers Centrepoint Limited、Far East Organization 与 Sekisui House。 

我未抽出时间深入研究三方在项目中的分工，但可简单谈谈他们各自的既往项目/专长，并在末尾附上拙见。 

Frasers Centrepoint 在过去 30 年里于新加坡完成了 40 余个住宅项目，不只是业内“零售空间”的代名词。

事实上，Watertown 甚至不是其在该区的首个综合体。十多年前，他们亦负责兴建 Compass Heights，位于现今盛港的 Compass One 之上。   

至于 Far East Organization 与 Sekisui House，在 2017 年 Watertown 竣工前，并无综合体项目记录，但两者过往也参与过一些混合用途项目。  

更令人欣慰的是，这三家公司此前已有合作。Boathouse Residence 便是其一。

就个人而言，我认为对新盘进行开发商的深入分析最有意义，因为往往缺乏成品质量的“参照物”。 

而像 Watertown 这样的转售公寓，你已经能看到实物（也就是亲临其境），从而评估建造与维护状况。 

在这方面，本节并非重头，但对未来买家而言，依然能提升项目“背书”。  

建筑师

Raglan Squire & Partners（RSP）为 Watertown 的设计单位。 

迄今，他们参与了樟宜机场多个航站楼（含 Jewel）、多所大学与高等院校（如 Lasalle 与 ITE 总部），以及购物中心（Ion Orchard）等大型商业项目。 

在住宅方面，他们参与了新加坡两大巨无霸公寓——D’Leedon 与 Interlace，以及 2015 年亚洲太平洋地产大奖五星项目——Altez。 

更早在 2011 年，RSP 也打造了武吉巴督的 HillV2 与 The Hillier 混合用途项目。 

毋庸置疑，其经验十分丰富，多年承接并圆满完成的大型项目，也持续提升着其本地声誉。 

户型构成

分区	户型	数量	面积（sqft）
Suite	1-Bedroom	118	527 – 592 sqft
	2-Bedroom Compact	267	560 – 646 sqft
SOHO	2-Bedroom Compact	163	581 – 678 sqft
	3-Bedroom Compact	108	807 – 936 sqft
Condo	2-Bedroom	64	904 – 969 sqft
	3-Bedroom Compact	64	1,120 – 1,259 sqft
Sky Patio	2-Bedroom	16	958 – 1,055 sqft
	3-Bedroom Compact	46	1,109 – 1,216 sqft
	3-Bedroom	80	1,173 – 1,442 sqft
	4-Bedroom Compact	66	1,356 – 1,582 sqft

可见 4 个分区下提供了种类丰富的单位类型。 

引人注意的是，这里“Compact”类单位的占比不小。

众所周知，综合体往往出租性强。提供这类“Compact”尺寸，我推测是为了进一步吸引投资者，迎合“降低总价”思路。  

不过我也要指出，这些“Compact”尺寸，更像是当下新盘的“常规尺度”。 

反倒是不带“Compact”字样的单位在此显得“异类”——面积明显更大。（例如：此处“常规”2 房为 904 – 1,055 sqft，“常规”3 房为 1,173 – 1,442 sqft）。 

最终还是取决于你作为自住或投资者的需求与预算，好在每个层级都有多种面积可选——但别被“Compact”的字面所误导！ 

另外，尽管我尚未看过太多实单位，但也听闻部分户内做工不尽如人意（如地板较薄、材料老化较快）——如拟在此入住，务必仔细验屋。  

还需注意的是，由于各栋栈位与户型变化多端，景观差异会非常明显，稍后我们也会谈到。  

栈位分析

项目总平面图

“Watertown”之名可谓贴切，园内泳池种类繁多（更别说一侧还面向水道）。项目由 11 栋塔楼与 20 个泳池组成，占地 322,913 平方英尺。

地块形态亦较不规则，尤其临榜鹅水道一侧，沿水道弯曲而设。

Watertown 价格评测

项目名称	地契	TOP	单位数	平均价格（PSF）
Watertown Condo	99-year leasehold	2017	992	$1,361
A Treasure Trove	99-year leasehold	2015	882	$1,044
Parc Centros	99-year leasehold	2016	618	$1,214
Prive (EC)	99-year leasehold	2013	680	$962
Twin Waterfalls (EC)	99-year leasehold	2015	728	$971
Waterbay (EC)	99-year leasehold	2016	383	$977
Ecopolitan (EC)	99-year leasehold	2016	512	$1,006

就价格而言，近 6 个月均价 $1,361 psf 的 Watertown 在榜鹅周边独占鳌头。通常以 psf 比价并不总是最准确（如户型面积差异、格局效率等因素），但在这些项目年份相近的前提下，这么做相对合理。

有人会说 Watertown 的溢价“物有所值”，毕竟它位置最核心（MRT/LRT 加商场），且最为新近。

回看 Watertown 的成交数据，2012 年 2 月早期入场者的平均买入约 $1,181 psf，如今会有不错的涨幅。随着新盘均价被推高至 $1,334 psf，这部分买家的退出难度也随之上升，因为这正是近月的均价水平。

总体看，Watertown 仍被视为榜鹅这一类公寓的“标杆”，其余竞品多半会以它为参照。

考虑到 Watertown 是东北线上的综合体，我也认为关注它的人，或许也会留意同线上的其他综合体。 

因此，我附上如下对比表。 

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Watertown	99-year leasehold	2017	$1,361
Compass Heights	99-year leasehold	2002	$862
Sengkang Grand Residences	99-year leasehold	2023	$1,734
Woodleigh Residences	99-year leasehold	2022	$1,934
Poiz Residences	99-year leasehold	2018	$1,702

升值分析

Punggol Digital District（PDD）

这是榜鹅最令人期待的转型项目，无疑。

过去 12 年里，榜鹅发生了诸多令人兴奋的变化，可以说这个区域未来潜力巨大——尤其是 Punggol Digital District。

Punggol Digital District 将为新加坡“智慧国”战略提供重要支撑。该区将通过新加坡理工大学（SIT）与裕廊集团（JTC）商务园的融合，为网络安全与数码科技产业创造逾 28,000 个岗位。

除了就业与租赁需求的上升，居民也可期待更多零售与餐饮配套，特别是俯瞰水岸的“校园林荫大道”东端。

大片待开发空间将与现有的公园连道无缝衔接，并对 PMD 友好。届时还将新增地铁站（Punggol Coast MRT U/C 2024）。

仍面临“磨合期”问题

多年来，榜鹅居民一直在抱怨，通往高速公路（尤其 KPE 与 TPE）常需等待近一小时。情况一度严峻，以致 LTA 将 Punggol Central Road 延伸工程提前近 1 年完成。

事实上，就在本文写作前 2 个月，KPE 与 TPE 互通的最后一段连接也提前完成。

截至 2019 年 9 月，这里估计有 187,800 名居民。随着社区持续扩大，我认为榜鹅在连通性与配套上仍有提升空间，这也引出下一个话题。

更多配套与连通性即将到来

榜鹅将迎来榜鹅镇综合体与区域体育中心等全新配套。

镇综合体将设公共图书馆、熟食中心与幼托中心，并提供大型观景平台。

没错，这正是让许多居民大呼“终于有熟食中心了！”的那个亮点。

区域体育中心将设 5 个泳池与一个 5,000+ 席位的足球场。

此外，即将到来的 Cross Island Line 将与 Punggol MRT 接驳，使其成为换乘站。这将显著提升居民前往东部的便利性，旅行时间将由原先的 40-45 分钟缩短至 15-20 分钟，预计 2031 年通车。

或许还有一处可助益的地块（即 MRT 站前的空地），现容积率 4.2，规划为商业与住宅（与 Watertown 相同）。若你周末逛过 Waterway Point，便知其何等拥挤。新增一个商业项目，或能在一定程度上分流当前榜鹅各住宅区的人潮。

当然，你也可合理预期，该项目的开盘价会高于 Watertown——对 Watertown 住户而言，这通常是利好。

总体而言，榜鹅在连通全岛、配套与基础设施方面都将迎来长期改善。若这些变化如期落地，未来的升值潜力自不待言。

我们的结论

若你极度渴求便利，Watertown 几乎会是你的首选。对此几乎毋庸置疑——直达 Punggol MRT 与 LRT 站，再加上货品齐全的 Watertown 商场。这里甚至有影院，榜鹅居民除非想换个风景，否则很少需要跑到市中心。

不管怎么说，榜鹅与新加坡许多地区仍有一段距离。对不少人而言，这是一道出行门槛——这也解释了居住在 Watertown 的吸引力。在当下疫情背景下，对在家办公的人来说，更显合理。

对其核心客群——有年幼孩子的家庭而言，这样的项目也颇具吸引力。完善的设施、商场内的大型游乐场（待疫情过去）、以及家门口的滨水与公园。

其短板大概还是榜鹅的区位本身。我觉得榜鹅是那种“要么爱、要么不爱”的地方，很难骑墙。如果你是榜鹅的现居居民，正打算升级？那 Watertown 的优点不言自明。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。