Watertown 公寓评测：滨水景观与无与伦比的便利

项目：	Watertown
地区：	19
地址：	Punggol Central
土地年限：	99-year Leasehold
单位数量：	992
占地面积：	322,913 sqft
开发商：	Frasers Centrepoint Limited, Far East Organization and Sekisui House
TOP：	2017

4 years ago, the seemingly quiet town of Punggol was abuzz with the launch of the hit Punggol Waterway Point. 

这意味着为 Punggol 区注入了急需的商业活力——在此之前，这一带主要依赖较为老旧的 Punggol Plaza 以及较远的 Compass Point（现为 Compass One）。 

这座大型商场分为东翼与西翼，如今已是 Punggol 最主要的商业娱乐据点，集生鲜超市、餐饮与影院于一体。 

在其之上，便是我们今天的主角——Punggol Watertown。 

以近期成交为依据，它是该区迄今最昂贵的公寓，平均价格刚超过 $1,300 psf。 

与多数综合开发一样，Watertown 的住户对于便利性的体感是十足的——无论是交通还是生活方式层面。 

话虽如此，也并非事事完美。噪音问题、室内做工瑕疵，以及访客/电梯动线不佳，多少冲淡了一开始的热情。

不过，仅今年就有 24 笔转售成交，考虑到各方面因素，它在市场上依然保持了相当的关注度与需求。 

事不宜迟，让我们开始 Watertown 公寓的内部参观之旅。

Watertown 公寓内部参观

从这里开始或许算不上最赏心悦目的开场（也不像是归家的迎宾场景），但这主要是因为 Watertown 与新加坡大多数公寓项目不同。如果你偏爱宽敞大气的迎宾广场、鸟鸣声与满眼绿意——这里或许不是你的菜。但若要追求极致便利？这里几乎是天花板。简单说，萝卜青菜，各有所爱。

你也能立刻感受到社区的安保等级（而且必须如此），毕竟它就位于 Waterway Point 之上。与某些开发不同，这里并不是随便就能走进来。因此，就安保而言，我会给它点赞。

通过门厅安检后，通道的行进还挺有趣，因为你能隔着缝隙一瞥 Waterway Point 的景致，也提醒着你此处位置的便捷性——购物、用餐，字面意义上就在楼下。

为不熟悉 Punggol 的读者补充一下：这是真正意义上的大型购物中心——总楼面面积达 542,493 square feet（零售面积 370,824 square feet）。其由 Frasers Centrepoint Malls 管理——该品牌在商场运营方面口碑一向不俗，租户组合的策划通常相当到位。

走出有顶走道（还配有层叠水幕）后，你会第一次感受到项目为何取此名——这里一共有 20 个不同的泳池。

这里是儿童溪流泳池，也是 Watertown 公寓高低平台的交汇处。

这里的氛围相当惬意，椰子树与五彩的折叠躺椅散落在池畔。

或许也因为我知道自己身处高架平台，总有种置身游轮甲板的感觉。这并非坏事，只是与多数项目相比挺不一样的体验。

紧邻儿童泳池的是儿童游乐场与户外健身区。不出所料，地面铺设了软质橡胶材料，方便孩子们安全奔跑玩耍。

撇开项目的外缘步道不谈，这里大概是少数相对开阔的“土地”空间之一。

你能明显感到这里对每一寸空间的充分利用——简而言之，设施非常丰富。

儿童泳池前方是 Watertown 的健身房。面积不小，有不错的有氧与力量训练设备。不过高峰时段仍可能拥挤——别忘了这里共有 992 个单位。

顺带一提，健身房的景观有点可惜。面对泳池并不难看，但考虑到部分楼栋屋顶还有设施，如果健身时能看到更开阔的景致就更好了。

健身房外战略性地设置了售货机。多数公寓里这项便利都很受欢迎，但 Watertown 属少数即使没有也无妨的类型（这当然是件好事）。

紧挨健身房的是“Watertown Villa”，说白了就是功能室。空间不小，挑高加上落地窗，营造出相当宽敞的感受。

功能室外就是水景餐亭。当时未对外开放，呈现不算最佳，但你仍可看出其实用性。这里配有烹饪设施、充足座位，以及吊扇——以防偶尔无风的日子。

题外话，我并不太喜欢隐私屏风后方的一楼单位——遇上有人在此举办活动时，噪音可想而知。

如同餐亭名称所示，这里被各式水景与池塘环绕。

它也就位于步道旁，因此并不适合举办过于私密的聚会。

沿着有顶走道继续前行，会来到休憩泳池。形状略显不规则，但顾名思义，就是用于放松消暑。

紧挨休憩泳池的是一条长形泳道，更适合日常锻炼。这两座泳池占据了面向 Punggol Waterway 的黄金“滨水一线”，若想在游泳时拥有最佳景观，自然非此处莫属。

最棒的是这里的开阔感，你可以眺望价值 $225 million、全岛最长的人造 My Waterway @ Punggol。且因面向水体，景观在相当长一段时间内都不会被遮挡。

这或许不是新加坡最震撼的风景，但在这一带，我认为已经相当难得。

不过这也让我思考——为何大多数泳池反而设置在内侧、面向墙体？若更多面向滨水一侧以充分利用景观，似乎更为合理。

如前所述，园区内大多数地方都能通过有顶走道抵达。

在项目尽头处，有一处侧门可通往 Promenade Waterway Point。

从这里前往 Waterway Point 十分便捷，甚至还配备了扶梯。项目体量不小，住在这一端楼栋的居民会很感激这些额外的通达性设计。

各住宅电梯大堂的设计较为朴素。没有华丽的座椅，也没有空调。通往住宅需使用住户门禁卡——安保再次到位。

这里的一楼露台单位建议一定要装卷帘，否则隐私会受影响。

往项目内侧走，会看到更多泳道——也更能体会名称“Watertown”的由来。事实上，我甚至觉得几乎每户都能看到某种“水景”——要么是泳池，要么是 Punggol Waterway。

这些是一楼直通泳池的单位。我想这会是热爱在池畔品一杯红酒度日的住户心头好。我上次统计大概有 36 个此类单位，尽管可称之为“小众配置”，但供给并不多。

也许对一些人来说理所当然，但还是要说明：这并非私人泳池——每位住户都可使用。因此，这类单位的缺点就是私密性不足。尽管如此，鉴于泳池数量众多，我也不认为这些泳池会被频繁占用。

我也喜欢这里的池畔小亭，遮阳与软垫躺椅的配置，比自家阳台要舒适得多。

需要指出的是，所有直通泳池的一楼单位，除泳池景外，另一侧都面向墙体。所幸墙面覆盖了爬藤植物，整体观感尚可。我能理解设置墙体的必要性，因为这侧正对 Punggol LRT。

转角单位无疑最适合追求私密性的住户。一来，这里泳池众多，邻居很少会特意走到这一区。再者，动线使得来回都要走同一路径，几乎不会有路过的人流。基本上，你可以把它当作“近乎”自用的私密泳池。

这条泳道几乎贯穿了项目最长的一侧。可惜没有首尾相连，但早晨下水游上几趟或快速泡一泡，已十分足够。

仿佛众多泳池还不够，园区内还分布了各种水景装置。

这座塔楼其实颇为特别，屋顶还设有更多设施。

登顶后，映入眼帘的是 Punggol 中心区的全景。虽然高度谈不上很高，但足以俯瞰周边（比楼下的运动景观更讨喜）。

问题在于，尽管水道景观怡人，其余方向的风景就谈不上惊艳了。主要是 Punggol Town Hub 的施工现场（预计今年完工）与四周林立的 HDB。

不言而喻，Watertown 的这一侧才是真正的“C 位”。高度拿捏得恰到好处——不至于太高看不清下方细节，也足够高以掌握全局。

当然，没有什么比在开阔屋顶仰望无垠天际更惬意了。像这样晴空万里的日子，这里会是极佳的放松去处。

亭区两侧是一排修剪得当的树篱与锥形树，足见项目的维护水准。虽然目前仅约 4 年楼龄，但整体保养可圈可点。

尽管这是所有楼栋中唯一可使用的屋顶，但分布了多个座位区，我不认为会为抢位而“开战”。

顺带一提，我一直好奇这种条形格栅屋顶的意义。既挡不太住烈日，遇雨也派不上用场。

若此处也配备一些用餐设施，作为一层餐亭的补充，效果会更好。

如果你在想屋顶上还有什么，好消息是这里还有网球场。而且是复数形式的网球场——2 个供 992 户使用，这配置并不差。

这也不是常见的硬地网球场，是种少见的变化。我不是网球专家，但我想对年长球友与他们的膝盖会更友好。

球场顶部还加装了防护网，因此无需担心飞球“误伤”下方行人。

每片球场外还配有桌椅，便于中场或赛后休息。

还不止这些。这里还有一处多功能球场（但从标示“禁止球类活动”来看，似乎仅用于羽毛球）——至于这空间的实用性，就见仁见智了。

老实说，鉴于楼下的“泳池盛宴”，我还半期待这里会有一池泡脚池之类的。倒也不是必须，毕竟你已足够“选择困难”。

逛完屋顶，该回到地面看看其余区域了。你现在看到的是大致中段的视角，那个巨大的游乐场？是 Happy Park——别太兴奋，它其实属于 Waterway Point。

此处也能无缝进入 Waterway Point，更凸显了“随时下楼买杯咖啡/吃个饭”的便捷。当然，依然需要门禁卡方可进入，以保障住户安全。

Happy Park 可能因 Covid-19 暂时关闭，但在高峰期，这里曾是 Punggol 众多年轻家庭的打卡点，热闹非凡。既有湿区也有干区，受欢迎不难理解。

对居住在 Watertown 的年轻家庭而言，这无疑是个利好。但对位于其上方的楼栋而言？就未必了。高峰时段的噪音可想而知。

从这里也能很好地俯瞰水岸，理解 Waterway Point 与 Watertown 的独特之处。

上到 Watertown 的上层平台，又是一座泳池迎面而来。这是一条一侧笔直、另一侧带圆弧凹位的泳道，长度不短。

池畔甲板相当宽裕，行走活动都不成问题。周围散布着座椅与躺椅，并配有遮阳伞（在新加坡炎热的天气里，不少公寓反而缺少这点，颇令人意外）。

泳池前方是另一处用餐亭，配备烹饪/烧烤设施，也有遮蔽。

从用餐亭继续往前，是一条环园区行走的步道。左侧绿植浓密——对一层住户的私密性很有帮助。

我不认为会有太多人选择在园区内遛弯（或遛狗），毕竟景致更佳的 Punggol Waterway 就在家门口。但至少，你是有这个选项的。

当然，你也能从这里获得居高临下的视野。此侧面向我最近评测过的标志性Waterway Terraces。或许并非人人喜欢，但我欣赏 HDB 尝试更具辨识度的设计。

这里还有另一处侧门，可直达 Waterway Point。不过这一处没有遮蔽，也没有扶梯，对行动不便者不太友好。

正如你或许已经注意到的，Watertown 的内部步道基本都做了有顶设计。

如果你有些迷路，我目前所在位置介于 Tower 11 与 7 之间。我的身后是 Waterway Terraces，正前方更远处是你之前看到的那条长形泳道。

这里被称为热泡池，本质上是几池小水区，供下水放松。对位于 Tower 11 的一层单位而言，几乎（关键词：几乎）就像在家门口拥有一座私人泳池。

你面前是一条曲折的小径，通往主泳道。可惜它们并未全线相连，末端再接一条滑道落入儿童泳池（想象一下也不错！）。

右侧小径旁还有一处用餐亭。配置与前面类似——设备齐全、有遮蔽，并配备吊扇。与其他餐亭一样，它谈不上私密，但这正是这类高密度项目的取舍。

餐亭正前方是户外健身角，规模较小。

这是你先前在另一端看到的那条泳道的对面视角——希望有助于你建立方位感！

不直行而向右拐，会到达 Watertown 的另一片区域。这里有名为“spa retreat”的亭区，配有抬高的软垫躺椅。

理想情况下，或许会有理疗师在旁缓解酸痛，然后再跳入池中来一场振奋人心的浸泡——当然这只是想象。现实中，这个空间恐怕很少被用于“水疗”本意——即便贴心地装了帘幕以提升私密性。

水疗池外是一片开放甲板。值得给开发商点个赞的是，平面图上就直接称为“甲板”，而非那些过于花哨的命名。若要我来取名，十有八九会叫“冥想平台”。

再往前，就是项目的 50m 泳道。

坦白说，这里可能是我最不喜欢的泳池。单侧是甲板，另一侧与住宅楼栋距离近得有些逼仄，因此你会看到那道隐私屏。加之两侧夹峙，整体“紧凑感”最强。

不过池底的天窗设计还挺酷。

这已经是较宽的一端了，更窄的一端贴近感更强。项目内多数楼栋本就距离较近，而这是少数会直接“对望”的布局。虽有阳台屏风部分缓解，但我会建议注重隐私者优先考虑外侧朝向的单位。

50m 泳池旁是另一处健身角——规模比之前的大得多。

从这里也能看到，左侧一楼单位即便安装了隐私隔断，日常从客厅望出去的景致仍不算理想。

泳池尽头放置了数张躺椅与两张吊床。

左侧是园区最大的用餐亭。尽管靠近住宅楼栋，但若你想要更开阔、少些压迫感的空间，这里是不错的选择。

在这一端，你会看到一系列规模不小的水景——有的甚至长到可以当作一条细长泳池。理念值得肯定，但稀疏摆放的石头观感一般，整体效果略显平淡。

总之——本可以做得更精致些。

再往前是 Soho Dining Pod，本质上又是一处有顶用餐亭。此处位于拐角，相对更私密，除了偶尔从外侧车站驶过的 LRT。

从另一方面看，它再次凸显了“家门口即交通枢纽”的惊人便利。

如果你以为 Watertown 的泳池到这里就结束了，那你就错了。

说到底，我个人更偏爱Principal Garden 的泳池组合，但也不得不承认，Watertown 的“选择跨度”确实令人难以挑剔。

如果你觉得 Watertown 的车库让你想起了购物中心的停车场，估计很多人会赞同你的看法。这里光线充足、空间相对宽敞，整体质感颇为高级。

需要特别留意的是，高峰时段欲驶入 Waterway Point 的车辆会造成车流拥堵，这对 Watertown 车主而言是项不便。要记得，尽管近年 Punggol 的配套大幅提升，它在地理上仍被视为远离新加坡其他区域。对许多 Punggol 居民来说，Waterway Point 是聚集点，工作日与周末都很热闹。

因此，我会说高峰时段的车流情况并不理想。

Watertown 公寓地段评析

Watertown 位于 Punggol Central，紧邻 Punggol MRT 站。

熟悉 North-East line 的读者会知道，Punggol 是该线最外侧的终点站——从这个角度说，“距离市中心的中心性”或许是本项目最大的短板。

不过，项目紧邻关键公共交通枢纽，包括 Punggol MRT 站与相邻的巴士转换站——再配合 Punggol Waterway Point 与绝美的 Punggol Waterway，这里给予住户相当程度的“自给自足”。 

值得注意的是，项目坐落于热闹的 Punggol Waterway Point 之上，周边的私密性偶有不足。  

周边配套

生鲜杂货

超市/杂货店	距公寓距离（及步行预估）
Fairprice – Waterway Point	即达（Basement）
Hao Mart	550m，步行 7 分钟
Sheng Siong – Punggol Road	800m，驾车 5 分钟/步行 10 分钟
Cold Storage – Compass One	2.5km，驾车 10 分钟

购物商场

商场集群	距公寓距离（及步行预估）
Waterway Point	即达
Oasis Terrace	1.9km，驾车 7 分钟/
Punggol Plaza	2.3km，驾车 9 分钟
Compass One	2.8km，驾车 10 分钟
Rivervale Mall	2.9km，驾车 11 分钟

学校

教育阶段	院校名称
学前（步行 1km 内）	Harmoni Preskool PCF Sparkletots Metta Preschool
小学（驾车 3km 内）	Punggol View Primary Valour Primary Punggol Cove Primary Oasis Primary Punggol Green Primary Edgefield Primary Horizon Primary Waterway Primary Greendale Primary Rivervale Primary Compassvale Primary Springdale Primary Nan Chiau Primary Anchor Green Primary North Spring Primary
中学（驾车 3km 内）	Greendale Secondary Punggol Secondary Edgefield Secondary Yusof Ishak Secondary Compassvale Secondary CHIJ St. Joseph’s Convent Nan Chiau High
初院（驾车 5km 内）	–
大学（驾车 5km 内）	–
理工学院（驾车 10km 内）	Nanyang Polytechnic

以一个被视为“边陲”的社区而言，3km 半径内的小学数量之多确实令人惊讶（共有 15 所）。

遗憾的是，这一优势并未延伸至高等教育层面——5km 内没有大学/初院（颇有“冰火两重天”之感）。  

因此，这里有不少学生会选择大学校内住宿（如 NUS UTown/NTU Hall of Residence）。

公共交通 

巴士站	服务线路	距公寓距离（及步行预估）
‘Punggol Interchange’	3, 34, 34A, 43, 43M, 43e, 50, 62, 62A, 82, 83, 84, 85, 117, 118, 119, 136, 381, 382, 382A, 382G, 382W, 386, 386A	450m，步行 6 分钟

最近 MRT：Punggol MRT，即达

综合开发往往在公共交通可达性上颇为亮眼。Watertown 与 Punggol MRT 的“零距离”自然是加分项。 

Punggol 巴士转换站就在马路对面，为居民提供多条路线。有些线路通过附近的 TPE 进入更中心的区域，另一些则服务周边社区。

虽说非常方便，但 Punggol 距离中心地带确实不近（毕竟是 North East Line 的终点站）。因此，前往中心区的时间会相对较长。

前往 CBD（Raffles Place MRT）者需搭乘 11 站至 Dhoby Ghaut MRT，再换乘 North-South Line，2 站到达 Raffles Place MRT，全程 28 分钟（不含等车时间）。 

前往 Orchard 的乘客同样需搭乘 11 站至 Dhoby Ghaut MRT，再换乘 North-South Line，2 站到 Orchard MRT，全程 27 分钟（不含等车时间）。 

综合而言，路线相对直接，通勤感受并不算差。 

好的一面是，作为起点站，早高峰去学校/上班更容易抢到座位。      

私家车出行

关键目的地	距公寓距离（高峰期驾车预估）
CBD (Raffles Place)	19.9km，驾车 35 分钟
Orchard Road	19km，驾车 37 分钟
Suntec City	17.5km，驾车 25 分钟
Changi Airport	13.1km，驾车 17 分钟
Tuas Port (By 2040)	50.6km，驾车 1 小时
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	11.9km，驾车 25 分钟
Mediapolis (and surroundings)	29.4km，驾车 37 分钟
Mapletree Business City	28.1km，驾车 37 分钟
Tuas Checkpoint	40.5km，驾车 48 分钟
Woodlands Checkpoint	20.4km，驾车 28 分钟
Jurong Cluster (JCube)	34km，驾车 42 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	17.4km，驾车 27 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	24.8km，驾车 33 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	即达

*注：交通时间以高峰时段测算

最近出入口：仅 1 处，直接驶入 Punggol Central 

总结：由于 Watertown 是综合体且下方为商业空间，因此不像多数公寓那样设有私属车道落客点。该处与商业区共享落客区，另设住户专属入口进入 Watertown。出入停车场则为单车道，直接驶入私家地下车库。   

开发团队

开发商

Watertown 的开发商阵容少见地由三方组成：Frasers Centrepoint Limited、Far East Organization 与 Sekisui House。 

我暂未有时间深究三方在项目中的分工，但可简单介绍各自过往项目/专长，并在文末谈谈我的看法。 

Frasers Centrepoint 在过去 30 年间于新加坡完成了 40 余个住宅项目，其不止是业界“零售空间”的代名词。

事实上，Watertown 也并非其在该区的首个综合项目。十多年前，他们还负责在现今 Compass One（Sengkang）之上兴建 Compass Heights。   

至于 Far East Organization 与 Sekisui House，在 Watertown 于 2017 年落成前，两者并无综合体项目经验，但也各自参与过一些商住混合项目。  

更令人欣慰的是，这三家此前也曾合作过。例如 Boathouse Residence 就是其一。

我个人认为，开发商深度分析更适用于新盘，因为通常缺乏质量的参照物。 

对于像 Watertown 这样的转售公寓，你已经可以通过“实地走访”等有形方式，来判断物业的建造与维护状况。 

因此，这部分在我看来并非重点——但对未来买家而言，确能为项目背书。  

建筑师

Raglan Squire & Partners (RSP) 是 Watertown 背后的设计团队。 

迄今，他们参与了樟宜机场多个航站楼（含 Jewel）、多所大学与高等学府（如 Laselle、ITE HQ），以及多家商场（Ion Orchard）等重要商用项目。 

在住宅端，他们参与了本地两大巨型公寓——D’Leedon 与 Interlace，以及荣获 Asia Pacific Property Award 2015 五星大奖的 Altez。 

在此之前（2011 年），RSP 也操刀了 Bukit Batok 的 HillV2 与 The Hillier 混合项目。 

毋庸置疑，团队履历丰富，且能高质量完成的大型项目只会继续巩固其本地口碑。 

户型配比

分区	户型	单位数	单位面积 (sqft)
Suite	1-Bedroom	118	527 – 592 sqft
	2-Bedroom Compact	267	560 – 646 sqft
SOHO	2-Bedroom Compact	163	581 – 678 sqft
	3-Bedroom Compact	108	807 – 936 sqft
Condo	2-Bedroom	64	904 – 969 sqft
	3-Bedroom Compact	64	1,120 – 1,259 sqft
Sky Patio	2-Bedroom	16	958 – 1,055 sqft
	3-Bedroom Compact	46	1,109 – 1,216 sqft
	3-Bedroom	80	1,173 – 1,442 sqft
	4-Bedroom Compact	66	1,356 – 1,582 sqft

从表中可见，各分区提供了相当广的户型选择。 

不过，最吸引我注意的是“compact”户型的数量之多。

众所周知，综合体项目的租赁需求通常较强。提供“compact”户型，我推测是为了进一步吸引投资者，营造“总价更可控”的心智。  

但我认为，有必要指出：这些“compact”户型，其实更像当下新盘的“常规”面积。 

反倒是没有“compact”标签的户型更显“异类”，面积明显更大。（例如，这里的“常规”2 房为 904 – 1,055 sqft，“常规”3 房为 1,173 – 1,442 sqft）。 

最终还是要看你的自住/投资需求与预算，但好在每一梯级都有多种面积可选——别被“compact”的名头误导！ 

最后，虽然我尚未有机会看过太多单位，但听闻室内做工在部分细节上不尽如人意（如地材偏薄、材料老化较快）——若计划在此自住，务必仔细验屋。  

同时也要注意，由于不同叠数与单位差异较大，景观会有明显区别，稍后我们会再谈。  

叠数与朝向分析

总体规划图

“Watertown”这个名字当之无愧——内部泳池类型多样（更不提旁侧水道景观）。项目共有 11 栋楼与 20 座泳池，占地 322,913 square feet。

总体形状颇为不规则，尤其是面向 Punggol Waterway 的一侧，会随水道弧线而转折。

Watertown 价格评析

Project Name	Tenure	TOP	Units	Average Price (PSF)
Watertown Condo	99-year leasehold	2017	992	$1,361
A Treasure Trove	99-year leasehold	2015	882	$1,044
Parc Centros	99-year leasehold	2016	618	$1,214
Prive (EC)	99-year leasehold	2013	680	$962
Twin Waterfalls (EC)	99-year leasehold	2015	728	$971
Waterbay (EC)	99-year leasehold	2016	383	$977
Ecopolitan (EC)	99-year leasehold	2016	512	$1,006

就价格而言，Watertown 在 Punggol 周边无出其右，过去 6 个月的平均 psf 为 $1,361。按 psf 比价并非最严谨（因受单位面积与格局效率影响），但考虑到这些项目楼龄相近，这样对比尚可接受。

因此，可以认为 Watertown 的溢价“物有所值”——它毕竟位置最为中心（MRT/LRT 加上购物中心），且楼龄最新。

回看 Watertown 的成交数据，2012 年 2 月入场者的平均 psf 为 $1,181，如今应有不错的涨幅。而当平均新盘售价上探至 $1,334 psf 后，可以看到这批买家的退出难度也随之增大，毕竟这与近月均价已相当接近。

总体而言，Watertown 仍是 Punggol 同类公寓中的“带头大哥”，其表现会对周边竞品形成标杆效应。

考虑到 Watertown 是 North-East Line 上的综合体，感兴趣者也可能会关注沿线的其他综合体邻居。 

因此，我也一并附上映下表供参考。 

Project Name	Tenure	TOP	Average Price (PSF)
Watertown	99-year leasehold	2017	$1,361
Compass Heights	99-year leasehold	2002	$862
Sengkang Grand Residences	99-year leasehold	2023	$1,734
Woodleigh Residences	99-year leasehold	2022	$1,934
Poiz Residences	99-year leasehold	2018	$1,702

升值潜力分析

Punggol Digital District（PDD）

这无疑是 Punggol 最令人期待的转型契机。

过去 12 年中，Punggol 发生了诸多令人兴奋的变化，可以说该区未来潜力仍大——其中最关键的，便是 Punggol Digital District。

Punggol Digital District 将为新加坡“智慧国”战略提供重要支撑。该区将通过新加坡理工大学（SIT）与裕廊集团（JTC）商务园的一体化，主要服务于网络安全与数字科技产业，将带来超过 28,000 个岗位。

不仅是就业与租赁需求的增加，住户也可期待更多零售与餐饮设施，尤其是在面向水岸的“Campus Boulevard”东端。

这片尚未充分开发的区域将与现有的公园连道无缝衔接，且对 PMD 友好。新地铁站（Punggol Coast MRT U/C 2024）也将于此开通。

仍有“成长的烦恼”

多年来，Punggol 居民一直在抱怨，前往快速路（尤其是 KPE 与 TPE）需等待长达一小时。情况一度严重到陆交局提前近 1 年推进 Punggol Central Road 的延伸。

事实上，就在本文撰写的 2 个月前，KPE 与 TPE 之间互通的最后一段连接也提前完工。

截至 2019 年 9 月，Punggol 约有 187,800 名居民。随着社区持续扩容，我认为在连通性与配套上仍有提升空间，这也引出下一个话题。

更多配套与连通性即将到来

Punggol 即将迎来新的重磅设施，包括 Punggol Town Hub 与区域体育中心（Regional Sports Centre）。

Town Hub 将设有公共图书馆、熟食中心与托儿中心，并设置大型观景平台供访客欣赏周边景致。

没错，这正是让不少居民感叹“终于有熟食中心了！”的配套。

区域体育中心将配备 5 座泳池与一座超过 5,000 座位的足球场。

此外，未来的 Cross Island Line 将与 Punggol MRT 实现换乘，使其成为一座新的枢纽站。这将极大便利想前往东部的居民，把现有 40-45 分钟的行程缩短至 15-20 分钟，预计 2031 年启用。

另一个可能有帮助的因素，是 MRT 站前的空地（目前为空旷草地），地积比为 4.2，规划为商住用地（与 Watertown 一样）。若你周末去过 Waterway Point，便会理解我所言——那里人潮汹涌。新增一处商业开发，有望分流目前 Punggol 各住宅区的客流。

当然，合理预期该地块的售价将高于 Watertown——对 Watertown 住户而言，整体是加分项。

总的来看，Punggol 的长期改善不仅体现在与全岛的连通性，也包括其自身的配套与基础设施。若这些规划如期兑现，将为未来的升值提供良好土壤。

我们的结语

如果你极度看重便利性，Watertown 公寓绝对会是你的优先清单之首。对此几乎无可争辩——直通 Punggol MRT 与 LRT 站，加上配套完善的 Watertown 商场。这里甚至有影院，对 Punggol 居民而言，除非想换个环境，否则鲜少需要“特地进城”。

怎么说都好，Punggol 距离新加坡许多区域仍有一段距离。对不少人来说，通勤是一种负担——因此 Watertown 的吸引力不言自明。在当下的疫情背景下，对于居家办公者就更有意义。

对其目标客群——有年幼孩子的家庭而言，这样的开发同样很具吸引力。完善的设施、商场内的大型游乐场（疫情后）、家门口的滨水与公园。

其短板或许在于 Punggol 的区位本身。我发现 Punggol 是那种“要么很爱、要么不爱”的地段，并没有太多中间地带。若你是 Punggol 的现居居民并打算升级？那么 Watertown 的优势就相当明显了。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。