随着Paya Lebar Quarter (PLQ) 的崛起，以及District 15（RCR）的走强，这一带的房产理应表现亮眼。至于新加坡人对公寓项目最钟爱的配置，莫过于“永久产权、近 MRT、楼上直连商场”的三重组合。

Katong Regency 恰好契合上述条件——这是一座永久产权综合体项目，许多人对它的认知甚至先来自 KINEX 商场。那么为什么它的表现却平平？它究竟是被低估、尚待重估的标的，还是一笔定价过高、风险偏大的买入？如果你正考虑在 PLQ 附近置业，不妨继续看下去：

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

点击了解更多 这里。

Katong Regency 概览

Katong Regency 是 KINEX 的住宅部分，共有 244 套永久产权单位，建于三层商场之上。项目于 2015 年落成，彼时商场（KINEX）的名称仍是 One Knowledge Mall（One KM），直到 2018 年 8 月才升级为如今的 KINEX。

Katong Regency 位于 Haig Road（对面即是 Market and Food Centre），毗邻老牌 City Plaza Mall。步行可达 Paya Lebar MRT（CCL，EWL），而附近的 Paya Lebar Quarter（PLQ）更是集商场、办公和餐饮于一体的综合体。此外，这一带也因 Geylang Serai 市场周边的斋月市集而闻名。

项目周边亦有多所知名学校，如 Haig Girls’ 与 Kong Hwa School 均在优先报名范围内。

按理说，位于 Rest of Central Region（RCR）且紧邻 PLQ 的地段，理应有不俗的升值。然而迄今为止，Katong Regency 的表现却起伏不定：目前有 18 笔亏损成交，对比 44 笔盈利成交；且获利幅度普遍偏薄。最新一笔成交在 2024年10月23日，仅录得 1.4% 的微利；而 2023年12月 与 2024年2月 的两笔成交，涨幅亦仅有 0.2%。事实上，其平均 ROI 约为 1%（下文详述）。

整体价格走势也较为波动：

Katong Regency price history and volume
来源：Square Foot Research

不过鉴于这属于小体量项目（244 户），成交量偏低也是导致波动的原因之一。

关于前身 One KM 商场的一则小插曲

巧的是，几年前（当商场仍在建设中）笔者曾受邀考虑在 One KM 租一间店面做教育相关生意。当时招商方的说法是，这里非常适合引进补习或素质教育机构，因此取名为“One Knowledge Mall”。

彼时已能看出开发商主要面向家庭客群；但既然后来“教育中心枢纽”的定位被放弃，也说明这一方向并未奏效。推测而言，若更侧重上班族或投资房东的需求，或许更契合此区位——毕竟 PLQ 是拥有甲级写字楼的商务中心，而区域内也缺乏多数家庭更偏好的绿色空间。

那么，为什么它并没有表现得更好？

1. 高企的开盘定价

这或许是回报偏低的主因。来看 Katong Regency 开盘时的价格：相较 500 米范围内的其他项目，它以平均 $1,673 psf 居于最高。这比周边转售房源高出 53.4%：

项目名称新售转售次级转售
38 I SUITES$1,321
ASTON MANSIONS$812
BELLA CASITA$1,242$1,439
BUTTERWORTH 8$1,172
BUTTERWORTH VIEW$1,033
CITY PLAZA$1,012
CRANE COURT$960
D'WEAVE$1,238
DAWN VILLE$1,088
EASTSIDE LOFT$1,050
EMERY POINT$1,025
ESTA RUBY$1,274$1,304
ESTIQUE$1,254
FORTUNE JADE$1,096
GALAXY TOWERS$901
GRANDLINK SQUARE$866
GRAY MANSIONS$808
IMPERIAL HEIGHTS$1,491
KATONG REGENCY$1,673
MELROSE VILLE$1,337
ONE K GREENLANE$1,143
PALM LODGE$801
PAYA LEBAR RESIDENCES$1,097
RITZ REGENCY$1,134
SHEBA LODGE$726
SIGNATURE CREST$1,106
SIMS DORADO$1,006$980
SIMS RESIDENCES$728
SUITES @ GUILLEMARD$1,507
SUNFLOWER GRANDEUR$988
TAIPAN JADE$737
THE AMARELLE$1,261
THE CARPMAELINA$851
THE SILVER FIR$1,289
THE WATERINA$1,147
VERSILIA ON HAIG$1,217
WORTHINGTON$1,327
总体平均$1,567$1,090$1,330

看来在 Katong Regency 推出时，价格已经将区域规划升级的预期计入。尽管 PLQ 要到 2019 年左右才落成，当时 Paya Lebar 将成为新枢纽这一点已是公开信息。

那放到今天，价格对比如何？

Katong Regency 目前价格仍高于邻居（平均约 $1,678 psf）。以同样的 500 米范围来看，对比如下：

项目名称新售转售
38 I SUITES$1,781
ASTON MANSIONS$1,147
BELLA CASITA$1,737
BUTTERWORTH 8$1,936
BUTTERWORTH VIEW$1,532
CITY PLAZA$1,530
D'WEAVE$1,659
DAWN VILLE$1,551
EMERY POINT$1,824
ESTA RUBY$1,669
ESTIQUE$1,508
FORTUNE JADE$1,658
GALAXY TOWERS$1,464
GREENLANE APARTMENT$1,465
IMPERIAL HEIGHTS$1,749
KATONG REGENCY$1,978
ONE K GREENLANE$1,354
PAYA LEBAR RESIDENCES$1,749
RITZ REGENCY$1,783
SANDY EIGHT$1,839
SIMS DORADO$1,270
SIMS RESIDENCES$1,109
SUITES @ GUILLEMARD$1,600
SUNFLOWER GRANDEUR$1,326
THE AMARELLE$1,787
THE CONTINUUM$2,812
THE SILVER FIR$1,659
THE WATERINA$1,865
VERSILIA ON HAIG$1,770

相较周边，这大约仍有 19.8% 的价格溢价，尽管价差已在收窄。

为更严谨，我们亦剔除次级转售（sub-sale）因素，单独查看“新售转转售”与“转售对转售”的成交。这很重要，因为“次级转售对次级转售”的交易，常会出现利润被快速摊薄，从而影响对整体回报的判断：

项目回报（%）平均 ROI成交量平均持有期
MELROSE VILLE1%0%47.7
SANDY EIGHT6%1%45.5
KATONG REGENCY9%1%538.6
BELLA CASITA3%1%25.0
THE AMARELLE10%1%106.2
38 I SUITES8%2%156.2
SIMS DORADO12%2%46.3
SHEBA LODGE13%2%15.9
ESTA RUBY19%2%27.2
IMPERIAL HEIGHTS11%2%165.4
ASTON MANSIONS15%3%165.1
THE CARPMAELINA24%3%46.1
SUITES @ GUILLEMARD20%3%26.0
VERSILIA ON HAIG20%3%95.6
SIMS RESIDENCES27%3%57.5
THE SILVER FIR16%3%34.6
SIGNATURE CREST26%4%25.5
EASTSIDE LOFT20%4%35.1
THE WATERINA30%4%117.1
CITY PLAZA57%4%111.3
TAIPAN JADE47%4%19.2
BUTTERWORTH VIEW38%4%37.8
D'WEAVE22%4%65.6
RITZ REGENCY15%4%24.0
ESTIQUE32%4%16.4
GRANDLINK SQUARE35%5%26.7
DAWN VILLE33%5%15.5
BUTTERWORTH 826%6%74.4
PAYA LEBAR RESIDENCES43%7%15.5
FORTUNE JADE37%7%65.5
EMERY POINT41%12%65.5

如前所述，其平均回报仅约 1%，表现不理想；事实上，这使得 Katong Regency 成为该片区倒数第三的项目。

因此，尽管地段要素扎实且为永久产权，初始定价或许偏高，压缩了后续涨幅空间，这大概也是整体表现偏弱的主因之一。

2. 户型组合与平面规划

从近年成交获利可见，赚得更多的，往往是当年以更低 psf 买入较大户型的买家。

katong regency

这一点也与近来的趋势相符：市场对更大、更适合家庭的单位需求强于对小户型的需求。

也可看出，当年的定价策略是小户型的 psf 显著高于大户型，这也解释了为何 10 多年过去，小户型几乎没怎么上涨。如今这一点正在改变，例如我们看到像 Sora 这样的新盘，其 3 房的 psf 反而高于 1 房（反映了需求的转向）。

Katong Regency floor plan 14

另一项可能的因素，是 Katong Regency 的户型面积与平面设计。虽然 1 房型仍在常见区间，但这里的 2 房 + 书房型达 936 至 990 sq. ft.，已高于市场平均（相当于当下不少新盘的 3 房面积）。因此，总价对当今买家而言可能不够“友好”——他们或许宁愿在别处买一套 3 房，哪怕位置不如这里便利。

此外，2 房型的阳台占比偏大，而对于建在商场之上的项目，这样的配置未必有必要。

3. 都市感过强，且紧邻繁忙道路

我们曾与一位专注 District 15 的经纪交流，他认为，尽管 Katong Regency 距 PLQ 很近，但周边街景较之这位高端邻居明显更显陈旧。从 City Plaza 到 Grandlink Square 一带，更让人联想到 Geylang 的氛围（成排较老的店屋、咖啡店、KTV、灯具店等），而非 PLQ。

这当然带有主观成分；若你感兴趣，建议先用 Google Maps 快速浏览，或亲自走一趟。我们同样认为，尽管距离 PLQ 很近，整体美学与氛围上仍存在明显差异。

周边明显缺乏绿化空间，车流也常年繁忙。这里更适合偏好都市节奏的客群，而非热衷公园连道、骑行等生活方式的人。

4. 商业配套相对偏弱 

尽管完成了更名升级，但据坊间反馈，KINEX 的租户结构充其量也就还算可以（可在此查看商户目录）。它足以满足大多数日常所需，但与步行可达的 PLQ 相比，仍显逊色。周边还有多家大型商场，因此买家或许不会把“楼下就有商店”视为显著加分项。

City Plaza 与 Grandlink 也已老化，所能提供的配套相当有限，以至于买家甚至不会将它们视为优势。

尽管如此，凭借地段，Katong Regency 仍具潜力

考虑到 Paya Lebar 近年的发展，我们认为这些潜力几乎被浪费了。该项目本可成为靠近 PLQ 的更实惠居住选择。比如Parc Esta 的热销，核心卖点就是距 Paya Lebar 仅一站地铁。

若商业部分进一步提升（例如为强势主力店提供一定租金优惠），并将目标客群锁定都市职业人士，价格仍有进一步上行的可能。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文