2024年用 $1 Million，买更大的 HDB 还是更小的公寓？

随着更多中心区的组屋成交价突破百万（或至少在 $800,000 左右），确实值得重新考量那些较小或较偏远的公寓单位。虽然你可能用大约一百万买到一套小型转售公寓，但它与一套 5 房或更大的单位（甚至位于更中心的地段）相比如何？也许没有网球场和泳池，但若能紧邻 MRT 站或靠近 CBD，这些便利或许足以弥补差距。我们来权衡一下利与弊：

首先，这是中心区你可能会考虑的一套典型 5 房单位：

与此相对比的是一套百万级 3 房公寓，其实用面积往往要小得多：

毫无疑问，这里的取舍会很大。除了厨房更小、没有服务阳台之外，普通卧室也常常更为局促。 

在宜居性上，这样的取舍有时更难接受。尽管如此，若你愿意为此牺牲空间，以下要点也值得一并纳入考量。

选择更大转售组屋与更小公寓的主要利与弊

最显而易见的差异——居住面积——我们就不再赘述。若你是大家庭，答案很直接（请选择更大的单位！）。此外，还需考虑：

• 补助与津贴的可用性
• 周边配套 
• 转售相关因素
• 升值潜力 
• 公共设施与管理费
• en-bloc 的可能与风险 
• 永久地契选项的可获得性 

1. 补助与津贴的可用性

在 $1 Million 的 5 房组屋与 $1 Million 的公寓之间，补助和津贴是关键变量。例如，已婚夫妇购买 5 房单位可获 $50,000 的 Family Grant（FG）；若居住地与父母相距不超过四公里，可获 $20,000 的 Proximity Housing Grant（PHG）；若与你父母同住在同一套大单位，PHG 还可提高至 $30,000。 

另有标准 Enhanced Housing Grant（EHG），其按收入计算；但购买百万组屋的买家通常收入较高，实际可获额可能相当有限。 

受各类补助与津贴影响，百万组屋与百万公寓之间的实际价差，可能比你预期更大。 

2. 周边配套

随着每年有更多 MRT 站开通、国家持续去中心化，这个差距正逐步缩小。尽管如此，HDB 社区在交通基础设施与“邻里”配套（咖啡店、市集、小贩中心、杂货店等）方面往往更为完善。 

当 HDB 开发一个新镇——如我们在即将到来的 Bayshore所见——也会同步规划巴士或地铁衔接，以及托幼中心、诊所等设施。HDB 项目通常作为完整城镇的一部分来构思，而开发商开发的公寓，多数则是相对“独立”的项目。 

（例外是 Executive Condominiums 或 EC，前 10 年为 HDB 物业。你会发现，不少 EC 与 MRT 站和邻里中心的距离都不算近。）

坦白说，价位更亲民的公寓，通常地段也更偏。因此，你会发现非核心地段的公寓（即最可能定价在“低百万”区间的项目）往往与主要生活圈有些脱节：Bullion Park、Hedges Park、Parc Olympia 等。 

如果你确实依赖德士或 PHV，想想未来几年里日常通勤的成本，长期看会在无形中拉大公寓与组屋之间的成本差距。顺带一提，外卖与买菜配送亦然：组屋住户往往步行几分钟就能到杂货店或咖啡店，而公寓住户则更可能依赖下单配送。

3. 转售相关因素

购买标准 HDB 组屋，必须自住满 5 年方可转售。对于未来的Plus 与 Prime 组屋，Minimum Occupancy Period（MOP）将延长至 10 年；只不过它们还太新，尚未有转售案例。

这一限制可能带来麻烦：例如孩子升学后学校距离较远；或因工作调动想就近搬家，却只能等到 MOP 期满。 

公寓则灵活得多，你想什么时候卖都可以。这也是一些单身人士——即便有资格买组屋——仍偏好小户型公寓的原因之一。需注意，若在前三年出售会被征收 Seller Stamp Duty（SSD）：第一年 12%、第二年 8%、第三年 4%；但与法律上完全无法出售相比，付 SSD 仍算是一种选择。

公寓往往也更容易出手，因为买家限制较少。无论是公民、PR、外国人，甚至公司（当然要付 ABSD），都可以购买公寓；而 HDB 的转售设有资格限制，如种族配额、年龄与国籍要求。对于未来的 Plus 与 Prime 组屋，需注意即便在转售阶段，收入顶限仍会适用。 

（标准转售组屋不设收入顶限） 

尤其需要留意的是种族配额：一旦配额已满，你在出售时可能会被压价——而公寓并不存在这种情况。 

最后一个考量是融资：HDB 需符合 Mortgage Servicing Ratio（MSR）30% 的上限（即每月房贷供款不得超过借款人月收入的 30%）。公寓没有此限制，只需满足 Total Debt Servicing Ratio（TDSR）。 

TDSR 相对比 MSR 更为宽松，允许每月总债务供款上限为借款人月收入的 55%（包括其他未清贷款在内）。 

4. 升值潜力 

虽然总有例外，且结果因地段而异，但整体上，私宅的升值表现通常优于转售组屋。

例如，观察约 10 年期间的转售 EM 与jumbo flats（之所以选它们，是因为更容易触及百万价位）：

价格从 $434 psf 升至 $559 psf，年化回报约 2.56%。 

而转售公寓在 10 年间从 $1,210 psf 升至 $1,680 psf，年化约 3.36%。 

再次强调，这只是全岛层面的粗略快照，各城镇与个别项目会有例外；但总体而言，私宅相较 HDB 单位的升值更强。某种程度上这也合乎定位，毕竟 HDB 的属性是居住而非投资；这也是你作出选择时需要纳入的考量。

5. 公共设施与管理费

公寓通常每月需缴约 $300 至 $400 的管理费，涵盖泳池、网球场、烧烤区等设施的维护。这明显高于市镇理事会收取的杂费保养费——即便面积最大的单位，每月也很少超过 $100。

除总体成本外，你也应考虑这些设施对你是否有意义。若你从不游泳、不健身、不打网球等，那是否值得为此付出这么多？同样地，24 小时安保对你来说是否真的重要？ 

如果你要的只是宽敞的居住空间，也许组屋是更明智的选择。或者，你也可考虑没有设施的公寓类型，例如楼梯公寓（walk-up）或商铺/餐饮楼上的住宅单位；这类物业的管理费也往往较低。

6. 集体出售（en-bloc）的可能与风险

HDB 组屋不会以 en-bloc 方式卖给私人开发商。当前只有 SERS（仅影响约 4%–5% 的组屋）与尚未落地的 VERS 这两种机制可实现类似效果。公寓方面，则可能由私人开发商或业主自行推动集体出售。 

en-bloc 的可能性，视你的情况而定，或是福音、或是烦恼。一方面，集体出售为公寓提供可观的退出通道，而组屋没有这种机会。多数公寓大致在 19 至 24 年楼龄出现这种交易。 

另一方面，即便你不想，也可能遇到 en-bloc。常见情形是你买了较旧的转售公寓，却在前三年内就碰上集体出售：不仅仍得缴 SSD，综合考虑装修与各类杂费，最终可能也就勉强打平；更糟的是还得再次搬家。 

如果你打算一劳永逸、长住不搬，或许会希望尽量降低集体出售的概率——那么选择组屋更合适。相反，如果你担心租约贬值、又不得不买较旧单位，也许公寓的集体出售能在未来给你一个不错的“退出”机会。

7. 永久地契选项的可获得性 

组屋并不存在永久地契。因此，如果你认为 HDB 的 99 年租约是一枚“计时炸弹”，你可能会更偏好私人永久地契的选择。 

难点在于，由于永久地契公寓往往要贵得多（相较同类租赁地契项目贵约 15%–20%），你可能在约 $1 Million 的价位找不到太多选择，这些大多会是较旧的永久地契公寓，或地段相对一般的项目。 

尽管如此，若你希望拥有可代际传承的资产，通常会偏向选择永久地契公寓。就传承规划而言，也要注意任何人都不能同时拥有两套 HDB——因此，你的子女/孙辈更有可能继承你的公寓，而非你的组屋。 

关于持有两套房产的最后提醒

如今因 ABSD 提高，能负担多套住房的人并不多。但若你仍有此打算，不妨记住以下几点： 

如果你从组屋起步并熬过 MOP 期，那么在之后购买私宅时，可以选择保留这套组屋。你需要为私宅缴付 ABSD，但可以最终同时持有两套。

反过来则不行：若你先买了私宅，就不能再买组屋。事实上，你在处置私宅后的 15 个月内，甚至连转售组屋都不能购买（除非你年满 55 岁，并且换购 4 房或更小的单位）。 

因此，对打算持有两套房的人来说，先从更大的组屋开始，或许比先买小公寓更明智。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文