就像一名中学问题学生的屁股一样，我们对降温措施这根藤条已经越打越不怕疼。
我们刚看到一则表态，政府对更多降温措施“并不排斥”。但当我把这事儿提给身边的房产爱好者时，得到的反应大多是：“嗯。今晚吃什么？”
早已不是当年，只要风声一紧他们就六神无主、立刻打电话大喊“快点成交，现在就签！”的时代了。
几天前我也看到类似一幕，当时 Business Times 和 Morgan Stanley 警示可能会有新一轮措施。
过去，这通常会引发电台采访、各路负责人长文博文、REDAS 的评论等等。但这次发生了什么？那篇文章只激起短暂的讨论，换来几声不耐烦的叹气，然后就被人们抛诸脑后了。
为什么大家不那么在意了？
我认为我们已经习惯了“降温措施”这个命题。它们在早些年（比如 2011 年引入 Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）时）确实令人震惊；而当按揭供款比率（MSR）和总债务偿还率（TDSR）在几年后落地时，我们也确实吃尽了苦头。
但随着降温措施逐步加码，我们也在慢慢适应这种“疼痛”，有些人甚至开始在它面前咧嘴一笑。
更雪上加霜的是，价格走势似乎在嘲弄降温措施
当 MSR 刚推出时，转售组屋价格一路下行，直到 2018 年左右。但一次新冠疫情就几乎把此前的成效全部抵消，把估价以上现金（COV）又带了回来。尽管贷款上限又进一步收紧（即便 HDB 贷款如今也被限定为 75 per cent 上限，以房价或估值较低者为准），不满的买家仍在眼看着更多转售组屋冲上 $1.5 million 关口，甚至更多4房式组屋也在向百万线逼近。
与此同时，在私人住宅市场，历次降温组合拳也没能阻止 $2,200+ psf 成为新盘常态，哪怕是在 OCR。诚然，ABSD 税率与 TDSR 上限仍在，但这并未阻止新盘三卧的均价跨过 $2 million，也没有阻止升级换房者感觉（更正：实际上已经）被价格挤出。
于是，卖家在降温阴影下依旧底气十足，而买家则不再抱有太多幻想。没人觉得有必要过度紧张。
话虽如此，这并不是建议你赶在降温措施之前冲去买房。
我的观点是，如果事情照这个速度发展下去，我们应该预期会有某种反应——哪怕只是出于“观感”的需要。翻翻你的社交媒体就会看到一片对百万组屋、边缘地带 $2 million 公寓等的愤怒评论。关于 BTO 价格可负担的信息型宣传、有关供应将大幅增加的安抚，都没有让情绪降温。
我确实认为政府一直在尽量避免采取激烈措施：
我会把 HDB 提速建屋、政府大量推出售地项目，理解为后疫情时期的一种“从宽处理”。但市场似乎在不断试探这种容忍的边界；价格沿此方向走得越久，我们引发新一轮降温措施的概率就越高。希望动能能在 Q1 结束前放缓，免得市场集体的屁股又挨上那根藤条。
与此同时，其他房产新闻：
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新盘成交价最高 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| MEYER BLUE | $3,766,000 | 1141 | $3,301 | FH |
| NAVA GROVE | $3,758,000 | 1550 | $2,424 | 99 yrs (2024) |
| PINETREE HILL | $3,685,000 | 1464 | $2,517 | 99 years |
| ONE BERNAM | $3,526,000 | 1421 | $2,482 | 99 yrs (2019) |
| THE CONTINUUM | $3,282,000 | 1087 | $3,019 | FH |
新盘成交价最低 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| THE COLLECTIVE AT ONE SOPHIA | $1,231,000 | 452 | $2,723 | 99 yrs (2023) |
| ONE BERNAM | $1,295,000 | 441 | $2,934 | 99 yrs (2019) |
| LENTOR HILLS RESIDENCES | $1,399,000 | 581 | $2,407 | 99 years |
| HILLOCK GREEN | $1,650,000 | 710 | $2,323 | 99 years |
| LENTORIA | $1,754,000 | 732 | $2,396 | 99 yrs (2022) |
转售成交价最高 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| EDEN RESIDENCES CAPITOL | $12,700,000 | 3412 | $3,722 | 99 yrs (2011) |
| ST REGIS RESIDENCES SINGAPORE | $7,200,000 | 2486 | $2,896 | 999 yrs (1995) |
| LATITUDE | $7,200,000 | 2788 | $2,583 | FH |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $7,200,000 | 3283 | $2,193 | 99 yrs (2006) |
| PARVIS | $6,100,000 | 2788 | $2,188 | FH |
转售成交价最低 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| KINGSFORD WATERBAY | $712,000 | 484 | $1,470 | 99 yrs (2014) |
| RIVERSAILS | $725,000 | 506 | $1,433 | 99 yrs (2011) |
| THE LENOX | $760,000 | 431 | $1,765 | FH |
| PARC ELEGANCE | $800,000 | 474 | $1,689 | FH |
| SIMS URBAN OASIS | $800,000 | 409 | $1,956 | 99 yrs (2014) |
获利最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| BOTANIC GARDENS MANSION | $3,700,000 | 1755 | $2,109 | $2,970,000 | 26 Years |
| BOTANIC GARDENS VIEW | $3,650,000 | 1755 | $2,080 | $2,811,800 | 26 Years |
| PARVIS | $6,100,000 | 2788 | $2,188 | $1,850,000 | 14 Years |
| LA SUISSE | $2,630,000 | 1658 | $1,587 | $1,770,000 | 22 Years |
| BOONVIEW | $2,420,000 | 1292 | $1,874 | $1,656,000 | 19 Years |
亏损最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| CLIVEDEN AT GRANGE | $4,800,000 | 2153 | $2,230 | -$3,056,100 | 17 Years |
| REFLECTIONS AT KEPPEL BAY | $7,200,000 | 3283 | $2,193 | -$1,365,000 | 17 Years |
| BEAUFORT ON NASSIM | $3,300,000 | 1238 | $2,666 | -$428,400 | 18 Years |
| MARINA ONE RESIDENCES | $1,588,000 | 775 | $2,049 | -$270,428 | 10 Years |
| ESPADA | $1,680,000 | 721 | $2,329 | -$187,390 | 14 Years |
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