本文作者为新加坡数字抵押平台 Cashew.sg 的创始人 Sebastian Sieber。

若你近年曾买卖住宅物业，大概率听过类似的“方案”。做法并不复杂：父母以成年的子女名义购买一处住宅，表面上是为了壮大家庭的投资组合。

既可把资本留在家庭内，又能让成年子女更早上车，还能避免同一人名下购买第二套房所需缴付的 20% 额外买方印花税（ABSD）。

但从财务角度看，你等同于在无任何抵押的前提下，向另一名成年人借出数十万甚至上百万美元，而抵押物并不归你所有；与此同时，你原本想规避的 ABSD 仍可能被追缴，且还要加收附加费。

这类安排在市场上行之有年，但近期的判决与裁定，已让不少“准投资者”的算盘彻底落空。

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为什么这种安排乍看之下如此“划算”？

针对本地与外籍人士在新加坡购买第二、第三及更多住宅所征收的高额 ABSD，促使部分有意者铤而走险，寻找合法或不合法的“节税”路径，试图少缴或不缴应缴的 ABSD。

按照现行税制：新加坡公民购买首套住宅物业无需缴付 ABSD；购买第二套需缴 20%；第三套则需缴 30%。

这意味着，一套 $1.8 million 的公寓，若作为本地买家的第二处住宅，需以现金缴付 $419,600 的印花税（$59,600 BSD + $360,000 ABSD），并且必须在签署买卖合约后 14 天内缴清。

别忘了，买家仍需承担常规的买方印花税（即 BSD）——在盯着交易总价时，这一项往往被忽略。

在 2018 与 2021 年 ABSD 上调后，一些买家转向以信托购置物业。此类安排中，父母购买物业并代未成年子女持有——产权文件写的是子女，实益所有权却常在父母。

不过，自 2022 年 5 月 9 日起，转入生前信托的物业需缴 ABSD（Trust），起初为 35%，并自 2023 年 4 月 27 日起提高至 65%，且须预缴。虽可申请退税（remission），但仅当每位受益所有人为可识别的个人、其权益已实际归属，且受托人在 6 个月内提出申请时方可获批。

把这些替代方案的费用一一算清后，就会发现：把房子放在子女名下、看似不需要额外纳税的“诱惑”，其实隐患重重。

今年涉及规避房产税的诉讼中，有几起对市场颇具警示意义。

其中一案，母亲于 2019 年资助女儿购买一处 $2.4 million 的物业，但产权仅登记女儿名下。母亲实际出资逾 $1 million，涵盖订金、按揭月供及其他相关费用。

她还向银行提供了 $432,000 作为担保，帮助女儿通过审批。她自认持有房屋 75% 份额，女儿持有剩余 25%——并留有当时的手写便条为据。

然而，女儿婚姻破裂后，母亲诉诸法庭主张其 75% 份额。结果她败诉，关键在于一份她亲笔签署的文件。

到了 2024 年，在律师参与下，母女将安排书面化。文件将这笔钱定性为“借款”，约定了偿还方式，却未提及她拥有房屋任何份额。

鉴于女儿承诺偿还，法院将该笔出资视为借款而非产权份额。于是，母亲在法律上被视为债权人而非业主——她对女儿个人享有债权，却无法对房屋主张权利。

离婚法庭将该房屋视为婚内共同资产并下令出售；只有在与前配偶完成分割后，母亲才可自女儿所得份额中获得清偿。

换言之，母亲为购房支付逾百万元，如今却必须等待与她并非当事人的离婚程序尘埃落定，方能回收资金。最新的法院记录显示，母亲已提出上诉。

这对“房产所有权”有何启示？

该裁决也揭示：若法院当初支持母亲最初的主张，她将面对何种处理方式与潜在税务责任。

在印花税层面，实益所有人即被视为买方，即便姓名未出现在产权文件上。因此，若法院认可母亲自购买当日即拥有 75% 的权益，也就等同于确认她持有该资产 75% 的所有权。

母亲名下已在 Bedok 拥有一处组屋，这将使新购房屋成为她的第二处物业，从而触发 ABSD。法官并补充，迟缴很可能还会招致罚款。

他还指出，母女二人当时提交的文件并未披露真实买方，二人可能因此同时触法。进一步地，他表示：若他认定该安排确实存在，多半会裁定其目的不法——意在让母亲取得 75% 的产权而不缴纳相应的 ABSD。

本案的核心启示是：少缴或漏缴印花税，无论你是否知情，目的均属不法。

合法持有第二套物业的四种方式

买家往往只盯着税费，但我们发现，多数案例的成败，实则取决于融资。

安排需预先缴付的印花税名义业主可获融资主要劣势
用你自己的名义，第二套房BSD + ABSD你本人45% LTV，现金支付房价的 25%现金占用高，无法律风险
完全用子女名义、由你出资若为其首套，仅 BSD产权登记人75% LTV，5% 现金，可用其 CPF面临 s33A 追缴并加收 50% 附加费；资产暴露于其离婚、破产或身故的风险
99-to-1 或份额转让按所购份额计 BSD双方双方，按份额比例属重点审查类别；依 SGCA 27，登记份额可能就是你最终所得
以信托持有65% ABSD (Trust)受托人15% LTV，不能用 CPF：几乎全靠现金受益所有人不可识别则不予减免

那么，一套 $1.8 million 公寓该怎么算这笔账？

假设一位新加坡公民要以第二套房的身份购买一套 $1.8 million 的公寓，成交价即估值，且不申请任何退税。

  • 用你自己的名义：$360,000 ABSD 加 $59,600 BSD。合计 $419,600。
  • 用一位亲属的名义，且为其首套：$59,600 BSD，无 ABSD。

表面上看可节省 $360,000。若被 IRAS 依据 s33A 重新评估：需补缴 $360,000，并加收 50% 的 $180,000 附加费，共计 $540,000。与一开始依法缴税相比，你将多付 $180,000——且这还未计入律师费与任何滞纳金。

但按揭贷款会登记在你亲属名下，法律责任亦在他们身上。多数人低估这一点：受影响的是他们的下一次购房能力，而非你的。

若他们随后去买“自己的首套”，可贷 75% 的售价，现金只需 5%。但一旦背上这笔贷款，他们的下一次购房贷款成数将降至 45%，现金占比从 5% 跃升至 25%。

也就是说，他们的现金需求将增加到原来的 5 倍，且这部分不能用 CPF 覆盖。

总体而言，我们仍会建议买家先卖后买。因为在“空窗期”内，新购房将被视为你的首套，不触发 ABSD。

以 $1.8 million 的交易为例，约可节省 $360,000 的成本。难点在时机把握：你可能有一段时间没有住处；若在场外期间价格波动，也将暴露于市场风险。

你也可考虑已婚夫妇的退税安排：先买第二套并缴付 $360,000，随后在 6 个月内卖掉原有物业，再向 IRAS 申请退回。但我们必须承认，6 个月的期限具有挑战性，一旦错过，退款将无从追回。

另外，一些买家会考虑“转名分拆”（decoupling），通常发生在夫妻共同持有一处物业时。由一方将自己的一半卖给另一方，从而释放出自己的名字，使下一次购房被视为首套。以一套 $2 million 的房产为例，买下对方 $1 million 的一半，大致费用如下：

项目费用
转移一半产权所需的印花税$24,600
转移部分的 ABSD，按 $1m 的 20%$200,000
律师费，两套约 $5,000
再融资费用约 $5,000
合计$234,600

若你的下一次购房为 $2 million，可节省约 $400,000 的 ABSD，那么净得约 $165,000，且合规合法。但这仅在以下条件全部满足时才行得通：

  • 保留原屋的一方，须以其个人收入独立通过整笔贷款的审批。
  • 转出的一方，必须偿还此前动用的 CPF 本金及其本应产生的利息。
  • 须已过卖方印花税（SSD）观察期。若过早转让 $1 million 的一半，单是该项税费就可能高达 $160,000，足以吞噬全部节省。

若涉及银行贷款，整体周期一般为 2 至 3 个月，但并非在所有情况下都划算。

另一种做法是通过信托，前提是安排得当。简而言之：你购买房产并为子女代持。你需要先缴付 65% 的价款——在 $1.8 million 的例子中约为 $1,170,000——之后再申请退回其中的大部分。

但要拿回 ABSD，必须满足：子女身份明确、其受益份额自始即为其真正所有，且你需在 6 个月内申请。此路径不能用 CPF，也难以获得银行贷款，基本上是“全现金方案”。

Sebastian Sieber 是 Cashew 的创始人，这是一家总部位于新加坡的按揭咨询平台。本文内容为关于印花税与贷款规则的一般性信息，不构成法律、税务或理财建议。考虑如何持有物业者，应就自身情况咨询过户律师。

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