实探武吉知马一座全三房起的低层公寓：起价 $2.568M

自从 4 年前 Lentor Modern 推出以来，我们还没见过有全新公寓为全新的私人住宅新区打头阵。当年，Lentor Modern 先行登场，随后一系列项目接续落地，逐步塑造了 Lentor Hills 的版图。

如今，焦点转向 Sim Lian Group，它将为武吉知马 Holland Plain 新区定下步调与标杆。旗下最新项目 Amberwood at Holland 共 212 户，是这一全新低层私人住宅区内首个动工的公寓。

Amberwood at Holland 坐落于第 10 邮区 Holland Link 的 183,729 sq ft 地块上。全盘由 11 栋 4 至 6 层的低层住宅楼以及一座幼儿托育中心构成。公寓仅提供 3 至 5 卧室户型，面积介于 872 sq ft 至 1,572 sq ft。

据 Sim Lian，3 房起价 $2.568 million，4 房起价 $3.175 million，5 房起价 $3.992 million。Amberwood at Holland 公开预览自 9 月 11 日起连续两个周末对外开放，预计 9 月 26 日开盘。

Amberwood at Holland 概览

属性	信息
位置	Holland Link
用地面积	183,729.19 sq ft
地契	99-year Leasehold
住宅楼栋	11 栋（4/6 层）
单位总数	212
户型构成	三至五卧室
发展商	Sim Lian Group
预计 TOP	2030

自始，Holland Plain 就是少见的新私人住宅选址。周边多为 2 至 3 层的独立洋房与半独立式有地住宅，且环绕多个 Good Class Bungalow（GCB）区，如 Brizay Park、Garlick Avenue 与 Ewart Park。

Amberwood at Holland 只是 Holland Plain 历时多年的开发序曲。根据政府的总体规划，该区将迎来 8 个全新的私人住宅项目，而这正是首发项目。

整个新区横跨 34ha，最终可容纳超过 2,500 个私人住宅单位。其总体规划以 Old Holland Road 为北界，西侧毗邻 24km Rail Corridor 与 Clementi Forest。

整体而言，武吉知马片区已发展成熟，Holland Road 与 Old Holland Road 一带设施完善，并有 Methodist Girls’ School 坐落其中。买家可在第 10 邮区这一熟悉地段里，置身一个尚需数年方能完全成形的新社区。

Sim Lian 表示，Amberwood at Holland 主打家庭与自住客群，因此全盘不设一卧或两卧的小户型。

整体来看，未来 Amberwood at Holland 的住户，大概率将来自邻近有地社区的屋主缩宅换房、希望让孩子就读武吉知马名校的家长，以及来自 Clementi 与 Queenstown 的升级买家。

接下来将从区位、配套与户型三方面，细看 Amberwood at Holland 为买家带来什么。

Amberwood at Holland 周边有什么？

评估新盘时，我们通常会先看公共交通的便捷度、周边学校与生活配套。

但直到数月前，整个 Holland Plain 仍是一片大型“生地”，多年来是风筝玩家与模型飞机爱好者的热门场地。

将这片 34ha 区域打造成新住宅区的构想最早由 URA 于 2017 年提出，并在 2019 年总体规划中定案。随着 2025 年总体规划披露更多细节，我们才更清楚这片新区将带来什么、涵盖哪些要素。

除分布在 8 幅新划住宅地块上的约 2,500 套私人住宅外，还将增设 2 座新公园、一个湿地公园与多处社区空间。

Amberwood at Holland 是首个在此动工的新公寓。该地块于 2024 年 12 月通过政府售地（GLS）挂牌，Sim Lian 于 2025 年 7 月以 $368.37 million（$1,432 psf per plot ratio）中标。

更重要的是，发展商在今年 5 月也中标相邻的第二幅 GLS 地块——紧邻 Amberwood at Holland。Sim Lian 以 $454 million（$1,491 psf ppr）的唯一投标拿下该地块。

该区尚有 6 幅 GLS 将陆续招标，下一幅（与 2026 年 5 月地块相邻）预计于今年 12 月推出。即便 Sim Lian 未能拿下第三幅地，其仍有相当话语权来主导该区的推盘节奏、预期售价与市场定调。

就目前而言，Sim Lian 在 Holland Plain 的“场域营造者”角色与 Amberwood at Holland 的先发优势，料将为项目加分。这将为这个新生住宅区定下首个价格标杆，而 Sim Lian 的第二个项目也大概率会延续这股势头。

不过，不要期待 Holland Plain 会布满高层公寓。新区对建筑高度有上限，多数地块与新建筑限高 6 层，整体将以低至中层为主。

Amberwood at Holland 由 11 栋 4 与 6 层的低层住宅楼组成。就吸引力而言，这里最大的卖点之一，是周边低密度带来的静谧感，这是许多沿 Bukit Timah Road 的公寓所无法提供的。

我们此前多次谈及武吉知马一带的优势与长久吸引力。最近一次是 Dunearn House 推出与 Bukit Timah Turf City 的发展。

简言之，Amberwood at Holland 距 Holland Village 车程不远，那里有丰富的零售与餐饮；也靠近 Bukit Timah Plaza 与 Beauty World 的商业与零售配套。

未来住户可就近使用 2 座 MRT 站，即 Downtown Line 上的 King Albert Park 与 Sixth Avenue 站。

步行至 King Albert Park MRT 约 9 分钟，前提是未来的 Community Plain（贯穿新区的步行绿轴）建成，方能显著提升从公寓通往地铁站的步行连通性。

同时，King Albert Park 将在 2032 年与即将到来的 Cross Island Line 实现换乘。届时将加强从该站向西通往 Clementi 与 Jurong Lake District，及向东通往 Ang Mo Kio 与 Pasir Ris 的公共交通连接性。

不过，该段 Cross Island Line 距今仍有数年工期，且至少比 Amberwood at Holland 预计 2030 年完工晚约 2 年。

与此同时，学区资源是屋主愿意为该黄金地段买单的重要原因之一。距离 Amberwood at Holland 最近的学校是 Methodist Girls' School，相距约 770 米，享有 1km 学距优势；Henry Park Primary 与 Pei Hwa Presbyterian Primary 距离也在 2km 之内。

若细看 Amberwood at Holland 部分楼栋的位置，其中一些或许落入 Raffles Girls' Primary School 的 2 公里带内——买家应向营销代理与发展商进一步确认。

周边还有其他学校与高等院校，包括 Nanyang Primary、Hwa Chong Institution 与 National Junior College。

周边绿地与公园资源同样丰富，如被列为联合国教科文组织世界遗产的新加坡 Botanic Gardens。24-kilometre Rail Corridor 的一段沿新区西缘而过，附近还有 Rifle Range Nature Park、Bukit Timah Nature Reserve 与 Clementi Forest。

因此，这个地点非常适合喜欢在绿地散步或徒步的住户。

相对的取舍在于：当下新区仍显得有些偏远，日常采买与办事多半需搭巴士或自驾，至少要等到周边公共交通网络进一步落地。此外，未来几年内，其余 7 个项目将陆续动工，区域内仍将持续有施工。

低密度用地塑造了 Amberwood at Holland 的项目气质

新公寓由 M.A.N Architects 设计，携手 Sim Lian 打造出“北欧风格”的建筑语言：木质饰面、柔和色调与低矮、舒展的体量。

11 栋低层住宅分布在 183,729 sq ft 的地块上——地积比率仅 1.4——因此整体天际线保持在 4 至 6 层的低矮尺度。

全盘由三排住宅楼构成，分区清晰。最上方一排（48、50、52 号楼）为 4 层，归属 Luxe 系列，朝向未来的 Community Plain。为了不遮挡后排楼栋的采光与公园景观，这一排刻意做成低层。

中间一排（38、40、42、44 号楼）面向公寓内的设施；最下方一排（30、32、34、36 号楼）则朝向沿 Bukit Timah First Diversion Canal 修建、长约 1.5 公里的 Holland Green Linear Park。

周边有一项现有设施值得潜在买家留意：Fong Yun Tai Association 的骨灰堂位于项目以东，隔着 Holland Link Road 相望。

为此，发展商与建筑师在总图与楼栋朝向上做了取舍与优化，使不同朝向的住户要么面向内园，要么望向周边绿意。

小区设有 4 个侧门，其中北侧侧门直接连至通往 King Albert Park 的公园连道，南侧侧门则通往 Linear Park。

主入口位于 Holland Link，地库提供 217 个车位对应 212 户，基本实现一户一位。在此类社区，多数家庭至少拥有一辆车，这样的配比颇为必要。

门岗旁设有一处幼儿早教中心，但其出入口与住宅完全分离。这是 URA 招标条件之一。未来 Amberwood at Holland 的分层地契管理公司将持有该空间并出租给运营方。这也意味着，该中心不太可能在公寓落成、住户入伙时同步启用。

整体来看，小区设施分布在上下两个平台。上层平台设有 50 米 Hilltop Lap Pool、池畔平台与 2 座私宴亭；下层平台的 Lakeside 设有 30 米泳道池、儿童 Discovery Pool、水疗池与泡泡池，并配有多功能与健身工作室。

Sim Lian 表示，设施以家庭与健康为核心，包括儿童木质游乐区、面向幼童的 Explorers' Studio 与 2 座私宴亭。另设有户外热疗池与红光理疗室（据称为新加坡公寓首见），用于改善肌肤、肌肉修复与睡眠。

这些“健康导向”设施是否名副其实，仍取决于入伙后的维护管理——共享设施的使用体验，往往取决于清洁维养与预约系统的好坏。

项目也正按计划申请 BCA 的 Green Mark Platinum Super Low Energy 认证，这是能取得的最高能效评级之一。园区设有太阳能板与电动车充电桩，单位内配备与门锁、空调联动的智慧家居系统，并可用于设施预约。

发展商估计，标准单位的管理费每月略高于 $500。以一个体量较小、双层平台泳池、环保配套与先进健康设施的项目而言，这一水平符合我们的预期。

户型组合不设小户型

类型	名称	系列	单位数
C1	3 房	Signature	8
C2P	3 房 Premium	Signature	30
C3F	3 房 Flexi	Signature	18
C4S	3 房 Study	Signature	18
D1	4 房	Signature	12
D2	4 房	Signature	12
D3F	4 房 Flexi	Signature	18
D4P	4 房 Premium	Signature	12
D5P	4 房 Premium	Signature	6
D6P	4 房 Premium	Signature	6
D7L	4 房 Luxe	Luxe	8
E1P	5 房 Premium	Signature	12
E2P	5 房 Premium	Signature	12
E3L	5 房 Luxe	Luxe	24
E4L	5 房 Luxe	Luxe	8
E5L	5 房 Luxe	Luxe	8
总计			212

总体而言，Amberwood at Holland 的户型分布偏向中大户型，3 房、4 房与 5 房各占约三分之一。

即便不谈近年新盘已鲜少推出开间与一房，今年与 2025 年的新盘中，仍能见到不少含两房户型的项目。

在整体新盘价格走高的环境下，两房因总价门槛较低、且格局愈发灵活，近年颇受部分买家青睐。

但在 Amberwood at Holland，最小户型为 872 sq ft 的三卧室，起价 $2.568 million。项目内并无更低总价的“入场券”。

全盘分为 Signature 与 Luxe 两个系列：Signature 系列约占四分之三，Luxe 系列仅 48 户。

Luxe 系列覆盖整条 4 层住宅楼与地块西侧的 4 个堆栈。此系列配备私家电梯与玄关、客用盥洗间、实铺大理石地面、升级版厨房家电，并享有面向社区绿轴的开阔景观。

Signature 系列又细分为 Flexi、Study 与 Premium 三种：Flexi 在客厅旁设有一处可较易拆改的小型封闭空间；Study 则在两间卧室之间设置固定式书房；Premium 增设干湿分区的厨房动线与更大的杂物/家政间。

这种灵活性源自施工方式。Amberwood at Holland 并非 PPVC（Prefabricated Prefinished Volumetric Construction）项目，因此在户型规划上更具弹性。

售楼处示范单位在配色上延续温润、克制的基调，三套样板皆呈现内敛而不失质感的氛围。

每个单位的客餐厅与卧室层高均为 3.18m，明显高于多数新盘约 2.8m 的常规层高。初入样板间，这种“额外的空间感”相当直观。

我们共参观了三套示范单位：两套来自 Signature 系列（958 sq ft 的三卧室 Flexi 与 1,227 sq ft 的四卧室 Premium），以及一套 1,561 sq ft 的五卧室 Luxe。

三卧室 Flexi，958 sq ft（Type C3F）

这套 958 sq ft 的三卧室 Flexi 示范单位，比入门三卧（872 sq ft 起）略大。布局较为传统：经由客餐厅与走廊进入卧室区。

入户左侧为全封闭厨房，部分墙面采用玻璃，内含户用防空/储物间、家务阳台与独立 WC。对于需要在烹饪时兼顾幼童照看的家庭，这种与客餐厅分隔但仍可视的设计相当实用。

全屋标配高端家电：V-ZUG 炉具与烤箱、Liebherr 冰箱与洗烘设备；不过就这一面积级别而言，台面长度略显不足。

拆除 Flexi 隔墙后，餐区可外扩，否则摆放 6 人餐桌会稍显局促；移除后，客餐厅的通透感也将显著提升。若偏好封闭空间，也可保留该墙，将其作为书房或小型客房。

两间共卧约 97 sq ft，可舒适容纳单人或加宽单人床，并预留书桌空间；若放置一张大床，其余家具就需尽量精简。

更高的层高也为卧室通顶衣柜带来约 13.6% 的额外收纳——这是层高在实用层面最直观的优势之一。

主卧可轻松容纳一张特大床与床头几，活动动线依然充裕，角落处甚至还能布置一处小型梳妆台。

主卫配备雨淋花洒，这是公卫所不具备的。卫浴以石纹砖与石英台面铺设，并配套 Villeroy & Boch 洁具，整体呈现温润而有质感的高级氛围。

总体而言，这一格局适合希望保有可随时封闭的灵活空间的二人居或小家庭。但若原本居住于 5 房有地住宅，空间感与以往会有明显差距。

Type C3F 是 Amberwood at Holland 全盘 74 套三卧室之一。

四卧室 Premium，1,227 sq ft（Type D4P）

这套四卧室 Premium 面积为 1,227 sq ft，比标准四卧（1,076 sq ft）多出 151 sq ft。增量主要用在第三间卫浴（Junior Master 套卫）与主卧步入式衣帽间。

入户即见带水槽与下部收纳的干区岛台（不少新盘的岛台常省略此配置），其后为并排式 Liebherr 大冰箱。

穿过一道门，则是以玻璃分隔的封闭式湿区厨房，配置同样为 V-ZUG 明火炉与烤箱，并额外设有独立家务区，内含户用防空/储物间、洗衣机、烘干机与 WC。

这种更完整且尺度更大的厨房动线，适合有同住帮佣的家庭，家务区亦可灵活改作帮佣房。

客餐厅可舒适摆放三人沙发与 8 人餐桌，额外面积在此处最为直观。

Junior Master（若参照标准四卧布局，则为第四卧）自带套卫。

其余两间卧室同样约 97 sq ft，与三卧室 Flexi 的共卧面积一致，共用第三间卫浴。

示范单位将两间共卧之间的隔墙拆除，合并为一处空间，高挑层高在此更显优势：上下铺床置于 3.18m 层高之下，即便上铺仍有充足的头部空间，适合年龄较大的孩子。

主卧虽摆放了特大床，仍能设置一处嵌入式梳妆台，右侧步入式衣帽间通往套卫。与标准四卧仅有常规衣柜相比，Premium 的储物量更显著。双台盆与雨淋花洒完善了主卫配置。

总体来看，这一格局会是多数家庭在 Amberwood at Holland 与大面积二手公寓或小型有地房之间权衡时的重点选项：厨房动线完善、Junior Master 带套卫、客厅尺度开阔。

Type D4P 是 Amberwood at Holland 全盘 24 套四卧室 Premium 之一。

五卧室 Luxe，1,561 sq ft（Type E3L）

1,561 sq ft 的五卧室 Luxe 是本项目中面积最大的户型。所有 Luxe 单位均配备私家电梯，入户即达自有玄关。

客餐厅外接约 6 米宽的阳台。Sim Lian 将其类比为排屋的面宽；从示范单位的实看效果看，比例基本吻合。

[Amberwood at Holland 5 Bedroom Luxe 3.jpg]
说明：从入户处望向五卧室 Luxe 示范单位的客餐厅及外侧阳台。

一张 8 人位圆桌成为起居空间的视觉锚点。Luxe 户型铺设真大理石地面，但示范单位以地毯覆盖呈现。

示范单位将“卧 5”与客厅之间的墙体拆除，以展示五房的整体开间。但需注意，若摆放类似尺寸的大圆桌，客厅的完整家具布置空间可能会受限。

厨房为独立封闭空间，中岛台面下设酒柜与额外收纳。主操作台配 5 眼明火炉，对面整排厨柜内置烤箱与蒸箱，并配并排式 Liebherr 大冰箱。滑动玻璃门将厨房与餐区分隔，主台面一侧亦设窗户以加强通风。

与五卧室 Premium 不同，Luxe 的干、湿烹饪合并在同一空间。其后的家务与储藏区则配置独立洗衣机、烘干机、户用防空/储物间及 WC。

客厅一侧配置访客盥洗间（Signature 系列不设）。在我们看来，这是一处最像“有地住宅”的细节——宾客无需穿过卧室区域即可如厕。

除 Junior Master 配有带雨淋的套卫外，其余 3 间卧室共用一间公共卫浴。

主卧是此行所见三套样板中唯一真正“有余量”的空间：除特大床外，床侧还能独立设置一处起居小憩区。

相比其他户型的步入式衣帽间，五卧室 Luxe 的衣帽间体量最大，最接近有地住宅的尺度——甚至四卧室 Luxe 也没有如此宽裕的衣帽间。

相较之下，主卫的面积不算突出，但同样配有双台盆与雨淋花洒。

这一户型适合多代同堂，或从有地住宅换房、希望在保留空间感的同时降低打理成本的买家。私家电梯、厨房与主卧的规格与其定价相称，但也要评估起居区是否足以承载五房家庭的日常。

Type E3L 为全盘 40 套五卧室 Luxe 之一。

关于 Amberwood at Holland 预期售价的几点提示

敬请关注我们即将推出的 Amberwood at Holland 全面价格评测，届时将深入解析数据。其间，我们先给出几个值得留意的要点。

目前定价为：三房起 $2.568 million，五房至 $3.992 million。整体 psf 单价区间相对紧凑，几乎不分面积大小，都集中在约 $2,950 psf。也就是说，相比于同一房型内部的不同配置，房型本身（如三房 vs 四房）对总价的影响更大。

这使得入门户型仍在多数 HDB 升级族与有地缩宅换房者的承受范围内；而五卧室 Luxe 的价格，则更接近同区一栋较小、年份较久的有地或 Strata 有地房屋的水平。

周边二手替代如位于 Bukit Timah Road 的 Floridian 或 The Nexus，就 psf 而言仍更为实惠，但并非全新。

Stacked 房地产作者 Hailey 的最终看法

Amberwood at Holland 是一座低密度、低层的 99-year leasehold 公寓，虽然所处的私人住宅新区才刚起步，但项目本身位于第 10 邮区最成熟的有地住宅带之一。

“成熟黄金地址 + 全新社区”的组合本就稀缺，对部分买家而言已足够构成核心吸引力。

若你考虑在武吉知马置业，这个项目的诸多特质值得细看：武吉知马门牌、可步行至 Methodist Girls' School、临近 2 座 Downtown Line 的 MRT 站；未来 Cross Island Line 与 2 座新公园也将逐步落地。

在单位层面，发展商即便在 Signature 系列也配备了优质家电；而各类格局的设计也与其所宣示的“高端生活方式”相匹配。

不足之处在于：无论选哪一种格局，公共卧室普遍维持在约 97 sq ft；而且在个别样板间里，为了呈现更大的开间，去除了部分房间或空间的墙体。

周边还有其他项目可作为 Amberwood at Holland 未来销售表现的参照，最近的案例是邻近 Turf City 的 Dunearn House，同样是“未建成区域”的先行者（但该区为公私混合）。

总体而言，我认为 Amberwood at Holland 的买家是在“押时间”。Holland Plain 其余 7 幅地将于未来约 10 年内陆续推出与建成，首先就是隔壁那幅，Sim Lian 预计明年就会筹备推出。

Lentor Hills 的发展是近年的一个可资借鉴的样本。当年首发的 Lentor Modern 开卖时，市场对该区的印象还是“偏远、配套不足”。

如今 Lentor Hills 多个新盘即将完工，早期转售交易已出现两位数百分比的涨幅。类似的路径或许会在 Holland Plain 重演——毕竟该区尚有 6 幅地未招标，买方情绪是否将以同样方式转变，仍有待观察。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文