我们手里有一套租期仅余约 50 年的老公寓——该等集体出售，还是搬去 HDB？

嗨，Stacked：

我 35 岁，妻子 30 岁，有一个 1 岁的孩子。2021 年，我以个人名义买下了一套新推出公寓项目的两房单位，首付款向父母借来。

当时打算公寓建成后出售，再购买一套转售 HDB 作为我们的起步之家。然而，针对私宅业主的 15 个月等待期出台，打乱了这一计划。

我在 2025 年卖出该公寓单位，但利润不高。尽管单价从约 $2,400 psf 涨到 $2,850 psf，受限于户型面积不大，绝对收益有限，尤其在计入各类费用与印花税后。

我们负担不起更大的公寓，而等待期又使我们无法立即购买 HDB。考虑到需要更大的居住空间，也希望留在东海岸一带，我们于 2025 年底在 Neptune Court 入手了一套单位。

虽然当下能满足需求，但我们对更长期的选择仍心存顾虑。

随着 Neptune Court 的剩余租期逼近 50 年并终将跌破这一门槛，我们担心未来寻找买家会愈发困难。近期公布的集体出售（en-bloc）规则调整，让我们看到未来 5 至 8 年内或有机会，但也明白这远非必然。

即便 Neptune Court 成功集体出售，我们也不指望有意外之财，且恐怕难以再负担一套同样符合需求的转售公寓。

在完成任何适用的等待期后，是否该先买一套转售 HDB，履行其 MOP 后再申请 BTO？我们从未购买过补贴房，也未使用过首次购屋福利。或者是否有更务实的住房策略可供考虑？

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你好，感谢来信！

首先，集体出售过程复杂多变。因牵涉到人们的安居，即便账面上看似说得通，也绝不能预设一定会成功——上一轮集体出售高潮期如此，如今亦然。

因此，我们赞同按“也许永远不会发生集体出售”来制定计划。接下来，我们分几个层面来谈你的具体情况。

在考虑下一步之前，先看看 Neptune Court 当下能为你们一家带来什么，以及租约缩短是否值得担心。

虽然租约递减确实值得关注，Neptune Court 仍具备东海岸其他项目少有的优势：在东区以相对可承受的价格提供宽敞的居住空间，又不至于让你们财务过度杠杆。

几年前我们曾介绍过 Neptune Court，你可以在这篇文章中查看我们的项目评测。不论未来是否存在集体出售的可能，这座 99 年租赁公寓的吸引力依然在。

为更好回应你的顾虑，先看看 Neptune Court 在转售市场上的表现。

平均 $PSF

年份	Neptune Court	D15 99 年非有地私宅（转售）	所有 99 年非有地私宅（转售）
2015	$727	$1,127	$1,051
2016	$702	$1,051	$1,140
2017	$736	$1,062	$1,123
2018	$887	$1,177	$1,164
2019	$907	$1,168	$1,189
2020	$836	$1,184	$1,159
2021	$906	$1,381	$1,227
2022	$996	$1,469	$1,370
2023	$1,030	$1,534	$1,516
2024	$1,019	$1,646	$1,616
2025	$1,039	$1,684	$1,683
2026 (Up to June)	$1,077	$1,833	$1,722
年化	3.64%	4.53%	4.59%

3 房均价

年份	Neptune Court	D15 99 年非有地私宅（转售）	价差
2015	$1,064,615	$1,657,677	$593,062
2016	$1,020,071	$1,542,515	$522,444
2017	$1,068,484	$1,600,285	$531,800
2018	$1,282,327	$1,705,983	$423,656
2019	$1,344,000	$1,738,854	$394,854
2020	$1,192,663	$1,644,419	$451,756
2021	$1,322,783	$1,883,502	$560,719
2022	$1,424,739	$2,064,840	$640,101
2023	$1,560,875	$2,096,172	$535,297
2024	$1,508,494	$2,348,369	$839,875
2025	$1,496,416	$2,303,140	$806,724
2026 (Up to June)	$1,639,654	$2,517,116	$877,462

据 Stacked 整理的成交数据显示，Neptune Court 的转售价整体呈上行趋势，虽不及更广泛市场的平均涨幅。这是多数老龄私宅项目常见的价格轨迹。

从 2015 年至 2026 年上半年，其转售均价从 $727 psf 升至 $1,077 psf，年化增幅为 3.64%；较 D15 的 99 年公寓平均水平（4.53%）仅低不足 1 个百分点，也略低于全岛租赁年限市场的表现。

尽管租约递减的负面影响放缓了 Neptune Court 的整体升势，但项目并未因此变得难以出手，平均价格也未见下滑。

这种价格韧性，很大程度来自前述优势：在这个价位，东海岸能提供如此大室内空间的公寓并不多见。

例如，2025 年的转售数据显示，Neptune Court 的 3 房型平均成交约 $1.5 million，而 D15 租赁年限公寓市场约为 $2.30 million，二者价差约 $807,000。若看今年上半年登记的交易，这一道价差进一步扩大至约 $877,000。

这也是我们认为 Neptune Court 即便面对租约递减，仍能吸引不少买家的原因。不过，上述表现更多反映的是项目整体层面。

更具体地，我们也来看看 Neptune Court 的 3 房单位多年来的表现。

年份	成交量
2015	13
2016	14
2017	39
2018	34
2019	12
2020	19
2021	27
2022	23
2023	24
2024	27
2025	31
2026 (Up to June)	9

总体来看，尽管项目日益老化，3 房单位的转售成交量仍维持在健康水位。2021 至 2025 年间，Neptune Court 每年录得 23 至 31 宗交易，自 2022 年起成交活动逐年增加。

我们推测，受 Covid-19 疫情期间的居家体验影响，更多家庭开始重视更大的室内空间与起居区，从而提升了对大面积住房的偏好。

纵观 10 年，Neptune Court 的成交活跃度并未显著走弱，某种程度上还有所提升。虽然 2026 年上半年仅记录 9 宗，但全年尚未结束，而今年东海岸新盘供应相当可观，放缓或与此有关。

整体而言，随着项目老化，租约递减对 Neptune Court 单位资本价值的负面影响，会因融资与 CPF 使用受限而收窄潜在买家池。

但就 Neptune Court 而言，其在现行转售价位下仍提供颇具吸引力的户型面积，某种程度上抵消了上述影响；再者，相较 D15 更高的公寓价格水平，该项目也显得格外实惠。

Neptune Court 发生集体出售的几率有多大？是否值得寄望其上？

Neptune Court 面临一种少见的产权结构：业主持有各自单位的租赁权，而其下土地归财政部所有。这是因为项目建于 1975 年，源自当年的公务员住房计划。

受此特殊安排影响，它长期不在常规的多数同意集体出售框架内。但已有修法建议，在为独立地主设置一定保障的前提下，允许以多数同意推进集体出售。若成行，或能绕开既要 Neptune Court 业主、又要政府同意这道双重门槛。

撇开繁琐程序不谈，Neptune Court 的潜在集体出售还面临另一障碍：它是一宗体量可观的项目，需要开发商投入大量资本。开发商必须有把握拿下如此规模的土地，并在 5 年内建成并售出（即便可能有更灵活的期限）。因此，Neptune Court 的大体量既是机会，也是挑战。

另一个考量是业主是否会接受保留价。正如你们在当下市场已体会到的，更换住房的成本很高；部分业主或会以售后所得无法在面积或地段上获得相近替代为由，反对集体出售。

讽刺的是，这正是 Neptune Court 的强项可能反过来拖累其集体出售前景之处：在 D15，能在户型面积与价位上与之匹配的公寓寥寥无几，等价替代确实难找。

因此，尽管近期变化确实提升了 Neptune Court 成功集体出售的几率，我们也不宜对 5 至 8 年内成事过于乐观。更适合把它视作潜在的上行空间，而不是你们置业规划的基石。

我们认为，你们下一步的安排应当在即便通过普通转售方式卖出 Neptune Court 单位的情况下，依然可行。

是否该先买转售 HDB，日后再申请 BTO？

简而言之：前者可以考虑，后者则未必必要。

搬到一套转售 HDB，可能是非常理性的下一步，而不必为购买私宅而让财务过度吃紧。不过，我们会质疑是否有必要把这套转售房当作通往 BTO 的跳板。

申请 BTO 前，你们仍需先完成转售房的 MOP；之后还要在配售中中签，并等待 BTO 建成。（注意：申请前无需先卖掉转售房，等待期间可继续居住。）

也不排除一种可能——许多未来的 BTO 地点并不适合你们。

取决于中签结果与施工期，你们可能在这套转售房一住就是将近十年。因此，请衡量这段时间是否真正符合家庭的优先事项。

再次搬家也意味着新一轮的交易、装修与搬迁成本。到那时，你们或许已在社区扎根，学区与日常作息安排也会让再次迁移变得困难。

即使仍保有首次购屋身份，BTO 的资格仍取决于申请时的家庭收入（记得有上限）与其他资格条件。未使用过的补贴并不保证几年后一定能符合资格。

与其一开始就规划两次搬迁，我们更倾向选择一套剩余租期足够长、且地点适合长期居住的转售房。即便 BTO 计划最终未能实现，你们也会对现有居所感到满意。

当然，BTO 因其全新租期与补贴价格，日后仍值得考虑。但请将其视为可能出现的机会，而非把整个规划都建立在它一定会发生之上。

那么，你们该怎么做？

正如你们所述，Neptune Court 的单位在空间与地段上契合家庭所需，我们认为无需急于搬离。

诚然，这是一座较老的公寓，涨幅不及新项目强劲。但其价格仍在上行，而“价格具竞争力＋户型面积可观＋地段有吸引力”的组合，使其转售需求具备相当韧性。

总体而言，在 D15 能提供与 Neptune Court 相近潜在价值的项目并不多见。

拟议的集体出售框架确实提升了成功机率，但这并不意味着它一定会发生——集体出售过程向来多变，尤其当等值替代房源难寻时更是如此。因此，我们不会指望 5 至 8 年内必然成事；若发生，就把它当作额外惊喜，而非可以据此主动规划的事项。

与此同时，持续偿还房贷本金可降低未偿债务，并为下一次置业累积权益。这并非保证的“储蓄”，因为房价下跌可能侵蚀你们可回收的权益。即便如此，也无需依赖集体出售的意外之财，因为 Neptune Court 作为家庭住房已发挥了重要作用。

当你们准备迁居时，转售组屋或许是最务实的选择。与其默认在完成转售房的 MOP 后必须去申请 BTO，不如选择一处你们愿意长期持有的项目。

我们再次强调，若日后碰上合适的 BTO 机会，把它当作锦上添花——而不是既定预期。

若财务条件允许，面积更小的私宅也可作为长期选项。目前看，留在 Neptune Court 的同时，逐步重建现金与 CPF 储备，是合理的路径。其间应定期检视选择，包括转售需求与未来替代住房的可能成本。

随着孩子长大、家庭对空间的需求上升，再决定转售 HDB 还是面积较小的私宅更适合你们。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文