2026年单身购置一房或两房公寓：你需要多少收入？

寻屋季节的开始已在眼前，我们已经在新盘市场看到了一些动向。但一旦今年农历新年活动过后的季节性淡静期结束，我们预计会有更多买家回到示范单位看房，中介也会更忙碌。

这对单身买家尤其值得关注，因为2026年将在郊区（Outside Central Region，OCR）的项目数量上有所回升，这里的房价相对更可负担。除此之外，开发商也在通过打造更小面积的单位来管理定价策略，整体上更有利于单身买家。  

但对于多数计划在2026年购买首个私人公寓的单身人士来说，抉择往往归结为一个问题：一房还是两房？两者通常被视为该群体最现实的入门价位，因为总价较低。但撇开空间或生活方式的讨论，数字揭示出的差距，往往比许多首次购房者想象的更大：

按区域划分的一房与两房单位成交均价（2025）

先来看看基于2025年所有已完成交易，三大区域内一房与两房私人公寓单位的成交均价。

户型	CCR	OCR	RCR
一房	$1,326,288	$905,766	$1,105,612
两房	$2,050,467	$1,398,654	$1,780,173
差额	$724,179	$492,887	$674,560

在三大区域中，一房与两房的价差都相当显著。即便在总价最低的OCR，从一房到两房的平均溢价也接近$500,000。价差在CCR最为明显，超过$700,000。

为此，我们再结合它们的平均面积来看：

户型	CCR	OCR	RCR
一房	573	525	503
两房	792	761	754

尽管两房确实提供了更多空间，但面积增加似乎并不足以支撑价格的跳涨。在三大区域中，OCR的一房与两房价差最小，而CCR最大。即便如此，OCR的价差仍不容小觑。

这也引出了许多单身买家所面对的关键问题： 

当你直接向开发商购买时，两房所带来的额外空间，是否值得显著更高的入场价？

为了更细看，我们也将新盘销售与转售或转手交易区分开来

先看看新盘单位的数据：

户型	CCR	OCR	RCR
一房	$1,356,557	$1,172,403	$1,323,795
两房	$1,961,696	$1,575,140	$1,904,723
差额	$605,139	$402,737	$580,928

以下是这些新盘单位的面积：

户型	CCR	OCR	RCR
一房	442	490	467
两房	663	677	688

结果与整体市场并无太大差异。新盘中一房与两房之间的价格跳升，很难用仅有的面积增幅来合理化。 

与更广泛市场一致，OCR新盘的一房与两房价差最小，而CCR最大。 

现在仅看转售与转手交易

如果不考虑开发商折扣的可能性，转而在转售市场购买，会如何？平均价格如下：

户型	CCR	OCR	RCR
一房	$1,316,172	$853,043	$983,752
两房	$2,162,732	$1,266,171	$1,641,339
差额	$846,561	$413,127	$657,587

在转售市场中，一房与两房的价差实际上更为明显，尤其在CCR。这里的平均差额扩大至$846,561（！），远高于新盘交易所见的差距。

在OCR，依然，两种户型的绝对价格都更低，而且一房与两房的价差仍是三大区域中最小的。但即便如此，买家为两房仍需多付$413,127。 

再看看平均面积：

户型	CCR	OCR	RCR
一房	617	531	523
两房	955	825	827

我们仍看到相同的整体规律：两房的面积显著大于一房，但面积的增幅与价格的增幅并不成比例。

鉴于此，接下来聚焦OCR对单身买家更有意义。

我们将以OCR跨所有交易类型的平均价格，来检视单身买家在首付款、前期费用与贷款需求方面，现实会面临什么。

OCR 一房的平均价格		OCR 两房的平均价格
OCR 一房的平均价格	$905,766	OCR 两房的平均价格	$1,398,654
5% 现金首付	$45,288	5% 现金首付	$69,933
20% CPF/现金首付	$226,442	20% CPF/现金首付	$349,663
买方印花税	$21,772	买方印花税	$40,546
律师费	$3,500	律师费	$3,500
所需资金	$297,002	所需资金	$463,642

OCR 一房的平均价格		OCR 两房的平均价格
75% 贷款	$679,325	75% 贷款	$1,048,990
获得75%贷款所需收入（假设贷款年限30年、利率4%）	$5,900	获得75%贷款所需收入（假设贷款年限30年、利率4%）	$9,150

*请注意，我们使用4%，尽管这高于市场上许多贷款配套，因为这是新加坡金融管理局（MAS）设定的地板利率。对于如Total Debt Servicing Ratio（TDSR）等计算，银行也会采用每年4%的模拟利率，而不论你能找到的实际贷款利率如何。 

即便在入场时，差距也很明显。选择两房而非一房的OCR买家，在未计装修与家私费用前，需多准备$166,640的前期资金。

作为对照，2025年的月薪中位数为$5,775。这意味着一名月薪中位数的单身买家，若要在OCR以平均价购买一房，要取得足额融资都会吃力。 

很可能，这位单身买家需要提高前期付款来降低月供，或是拥有高于中位数的收入。 

若购买公寓不可行，单身买家很可能会转向HDB转售市场。基于此，我们来看看不同HDB镇区的3房转售价均价。

HDB 镇区	2025年转售均价
JURONG WEST	$400,817
JURONG EAST	$418,575
GEYLANG	$432,763
BUKIT BATOK	$434,079
WOODLANDS	$438,421
YISHUN	$445,920
CLEMENTI	$448,404
BEDOK	$449,137
ANG MO KIO	$454,916
HOUGANG	$458,302
BUKIT PANJANG	$463,761
SERANGOON	$465,690
CHOA CHU KANG	$467,367
TOA PAYOH	$481,079
MARINE PARADE	$485,672
KALLANG/WHAMPOA	$501,013
TAMPINES	$512,052
BUKIT TIMAH	$512,578
QUEENSTOWN	$518,544
BUKIT MERAH	$519,949
CENTRAL AREA	$526,725
BISHAN	$526,803
SEMBAWANG	$527,073
PASIR RIS	$530,213
SENGKANG	$541,709
PUNGGOL	$544,148

各镇区3房 HDB 的平均转售价为$480,989。以此为假定成交价，我们可估算所需资金。

3房 HDB 的平均价格
3房 HDB 的平均价格	$480,989
25% CPF/现金首付	$120,247
买方印花税	$9,029
律师费	$3,500
所需资金	$132,776

3房 HDB 的平均价格
75% 贷款	$360,742
获得75%贷款所需收入（假设贷款年限25年、利率2.6%——HDB 贷款）	$5,500

在3房 HDB 的平均价格下，获得75%贷款所需收入低于2025年$5,775的中位数收入。

据此，我们比较在OCR购买三房 HDB 与一房公寓的年度支出差异。

3房 HDB 的平均价格		OCR 一房的平均价格
3房 HDB 的平均价格	$480,989	OCR 一房的平均价格	$905,766
75% 贷款	$360,742	75% 贷款	$679,325

3房 HDB 的平均价格		OCR 一房的平均价格
按25年贷款期限、2.6%利率（HDB 贷款）计算的年度还款额	$19,639	按30年贷款期限、4%利率计算的年度还款额	$38,918
预估物业税（基于所有3房 HDB 平均租金$2825/月）	$1,114	预估物业税（基于OCR一房平均价格按3.5%租金回报率推算，租金$2642）	$982
预估服务与保洁费（S&CC）	$900	预估公寓管理费	$2,160
年度总支出	$21,653	年度总支出	$42,060

年度支出差异：$20,408

我们也来比较，若在OCR购买一房与两房单位的年度支出差异。

OCR 一房的平均价格		OCR 两房的平均价格
OCR 一房的平均价格	$905,766	OCR 两房的平均价格	$1,398,654
75% 贷款	$679,325	75% 贷款	$1,048,990

OCR 一房的平均价格		OCR 两房的平均价格
按30年贷款期限、4%利率计算的年度还款额	$38,918	按30年贷款期限、4%利率计算的年度还款额	$60,096
预估物业税（基于OCR一房平均价格按3.5%租金回报率推算，租金$2642）	$982	预估物业税（基于OCR两房平均价格按3.5%租金回报率推算，租金$4079）	$2,375
预估公寓管理费	$2,160	预估公寓管理费	$3,000
年度总支出	$42,060	年度总支出	$65,471

年度支出差异：$23,411

你为此要放弃些什么？

我们在这份更详细的清单中梳理了你可能放弃的项目，包括无形因素。就先想想几个常见的习惯：

每年一次的日本或韩国短途旅行、每隔几年偶尔来一趟欧洲行，高峰时段打Grab而不是挤MRT，等等。即使是一周外出用餐三四次，不论是便餐馆还是咖啡馆。 

基于上述贷款、税费与维护假设，住房年度成本的差异为：

• 从三房HDB换到OCR一房时，每年多$20,408
  
• 从OCR一房换到两房时，每年多$23,411

$20,408大致相当于两到三次欧洲旅行（假设一次典型长途假期花费约$6,000至$8,000）。或者，也可以覆盖一次这样的旅行外加一些日常便利，比如在忙碌的日子里选择Grab而非MRT。换个角度看，这笔成本会吞噬你整个生活方式缓冲区——那笔通常用于旅行、外出用餐和小额奢侈消费的资金池。

话虽如此，如果你决定多存几年，放弃今天的一房，直接上两房，会发生什么？

以下是过去10年的价格增速，仅基于转手与转售交易。通过排除新盘销售，我们避免了开发商定价带来的扭曲。

年份	一房	两房
2015	$1,537	$1,216
2016	$1,653	$1,258
2017	$1,637	$1,321
2018	$1,588	$1,358
2019	$1,576	$1,400
2020	$1,519	$1,338
2021	$1,547	$1,384
2022	$1,617	$1,509
2023	$1,726	$1,665
2024	$1,790	$1,774
2025	$1,827	$1,827
年化	1.75%	4.16%

我们可以看到，两房的涨价速度明显快于一房。 

这些增速并不代表未来表现，未来几年两房持续以4%或更高的增幅增长并不一定；而一房的增长看起来一段时间内也更可能低于2%。

历史上，小户型的成交$PSF通常显著高于大户型。但在近年的新盘中，这个差距似乎有所收窄，不同户型之间的$PSF定价更趋一致。

因此，为更准确地做前瞻，我们采用从2009年至2025年Q3的PPI推导出的非有地住宅年化增速2.91%。 

年份	一房	两房
0	$905,766	$1,398,654
1	$932,124	$1,439,354
2	$959,249	$1,481,240
3	$987,163	$1,524,344
4	$1,015,889	$1,568,702
5	$1,045,452	$1,614,351

OCR 一房的平均价格（今天）		OCR 两房的平均价格（今天）		OCR 两房的平均价格（5年后）
OCR 一房的平均价格（今天）	$905,766	OCR 两房的平均价格（今天）	$1,398,654	OCR 两房的平均价格（5年后）	$1,614,351
5% 现金首付	$45,288	5% 现金首付	$69,933	5% 现金首付	$80,718
20% CPF/现金首付	$226,442	20% CPF/现金首付	$349,663	20% CPF/现金首付	$403,588
买方印花税	$21,772	买方印花税	$40,546	买方印花税	$50,317
律师费	$3,500	律师费	$3,500	律师费	$3,500
所需资金	$297,002	所需资金	$463,642	所需资金	$538,122

OCR 一房的平均价格（今天）		OCR 两房的平均价格（今天）		OCR 两房的平均价格（5年后）
75% 贷款	$679,325	75% 贷款	$1,048,990	75% 贷款	$1,210,764
获得75%贷款所需收入（假设贷款年限30年、利率4%）	$5,900	获得75%贷款所需收入（假设贷款年限30年、利率4%）	$9,150	获得75%贷款所需收入（假设贷款年限30年、利率4%）	$10,550

如果买家选择不在今天购买一房，而是打算在未来五年持续储蓄，直接升级到两房，那么资金缺口可能会显著扩大。基于上述假设，买家在首付款、买方印花税与律师费方面需要额外$241,121，同时每月还需多赚$4,650才能符合75%贷款的资格。

即使将“今天买两房”与“5年后买同一套两房”相比，差距仍然可观。在这种情形下，买家仍需多准备$74,480的前期资金，并且每月收入需再增加$1,400，方能维持获得75%贷款的资格。

当然，这是一种简化的推演，实际价格走势仍会随市场环境变化而波动。

两房在历史上表现更好，但抉择的关键，或许在于你的储蓄速度能否现实地追上其价格增长。

鉴于此，更早买下一房并非一定“错误”。如果你更希望锁定当下的卖出价格水平，这是一种可行的选择。同样，等待两房也非不负责任；这可能让你在短期内保留更多生活自由度，并最终拥有一项（大概率）表现更好的资产。但这也伴随风险：价格上涨的速度可能快过你的储蓄能力。 

无论哪种路径，2026年准备首次购置公寓的单身买家，往往需要在多重取舍中做决定。完美的选项或许并不存在——关键在于选择“对的权衡”。寻找能长期支撑你生活方式的物业，而不是最终让物业来定义你的生活。 

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文