我现在处于不知下一步该怎么办的状态。我的丈夫（新加坡公民）最近刚去世。我是新加坡PR，和他结婚已超过30年；今年我将年满60岁。我们住在一套两房的HDB组屋，楼龄已55年，房产登记在我们两人名下；但款项完全由我的CPF支付。我很爱这套房子，因为这是我们的家，承载着许多回忆，我原本没想过自己会需要搬走。不过，身边的朋友告诉我：
(1) 这套老房子已不值得继续居住，因为租约在递减——只剩40+年
(2) 作为一名已故新加坡公民的配偶PR（没有子女，他们已在海外结婚并且现在不是新加坡公民）；我可能会被迫出售这套房子。
所以如果最终被要求出售，我开始在寻找替代方案。考虑到我的年龄并且没有收入，我想我只能负担一间一房单位。我确实更偏好永久产权，但也知道可能高不可及。我可用的预算为$700,000。我很迷惘，特此来寻求一些建议。
您好，
首先，我们对您正在经历的一切深感抱歉。失去丈夫的同时又要面对对住处的不确定性，确实非常不容易。我们希望以下的建议，能在您权衡下一步时带来一些清晰度。
当前的首要任务，是向HDB厘清您的具体情况。按照一般规定，当共同业主之一去世时，生存的共同业主通常会通过生存者继承权继承该组屋。不过，继承组屋与被允许保留组屋，可能是两件事。根据HDB公开的资格条件，单独的PR业主通常无法以个人名义持有HDB组屋；但鉴于您的情况，仍值得致电HDB热线再次核实。
众所周知，HDB在有特殊情况时会有一定弹性，申诉会按个案处理。如果您认为保留现住房才是最佳选择，我们建议先书面向HDB申诉；如有需要，也可寻求所在选区的国会议员（MP）协助。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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没有任何义务，只是让你更清晰。
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但如果您决定出售，或无法保留该组屋，以下是可考虑的行动路径：
我们先看看2025年前三个季度、楼龄介于54至56年的3房式组屋的平均成交价。这能让我们大致了解，如果您真的必须出售，可能会获得的价格范围：
| 街道 | 平均价格 |
| BEO CRES | $376,578 |
| C'WEALTH CRES | $376,000 |
| CIRCUIT RD | $340,562 |
| HAVELOCK RD | $386,944 |
| HO CHING RD | $329,143 |
| JLN BAHAGIA | $315,300 |
| JLN BATU | $366,600 |
| JLN BT HO SWEE | $397,000 |
| JLN DUA | $353,333 |
| JLN KLINIK | $386,378 |
| JLN RUMAH TINGGI | $328,667 |
| LOR 1 TOA PAYOH | $396,939 |
| LOR 2 TOA PAYOH | $419,792 |
| LOR 3 TOA PAYOH | $385,000 |
| LOR 4 TOA PAYOH | $412,000 |
| LOR 5 TOA PAYOH | $375,000 |
| LOR 6 TOA PAYOH | $337,750 |
| LOR 7 TOA PAYOH | $363,379 |
| MEI LING ST | $429,053 |
| OLD AIRPORT RD | $348,333 |
| STIRLING RD | $374,857 |
| TAMAN HO SWEE | $361,333 |
| TAO CHING RD | $313,667 |
| TOA PAYOH EAST | $367,161 |
接着，我们看看不同楼龄组屋的价格随时间的变化，以便预判若继续持有，日后的可能结果：
| 年份 | 2015年或以后落成 | 2005 - 2014年落成 | 1995 - 2004年落成 | 1985 - 1994年落成 | 1975 - 1984年落成 | 1965 - 1974年落成 |
| 2014 | $456,305 | $400,480 | $322,889 | $344,656 | $344,120 | |
| 2015 | $429,267 | $389,765 | $303,312 | $327,437 | $332,123 | |
| 2016 | $433,080 | $375,710 | $298,278 | $324,217 | $317,491 | |
| 2017 | $569,833 | $417,820 | $364,395 | $293,590 | $316,694 | $307,603 |
| 2018 | $353,548 | $392,832 | $363,603 | $283,001 | $302,399 | $292,325 |
| 2019 | $342,736 | $390,739 | $385,079 | $277,590 | $290,224 | $279,096 |
| 2020 | $372,060 | $423,930 | $399,996 | $284,633 | $296,270 | $279,601 |
| 2021 | $429,792 | $453,204 | $427,648 | $327,775 | $333,165 | $316,444 |
| 2022 | $478,105 | $494,072 | $454,068 | $362,846 | $365,240 | $338,669 |
| 2023 | $498,504 | $521,074 | $455,879 | $384,607 | $385,327 | $353,861 |
| 2024 | $543,813 | $547,653 | $497,466 | $411,273 | $406,235 | $381,420 |
| 2025 (Up to Q3) | $589,621 | $605,596 | $639,607 | $440,329 | $432,501 | $390,887 |
以下是图示：
您会注意到，自2020年起，各类组屋价格都在上升。这是全市住房市场的共性现象，因COVID之后的几年里出现了住房短缺。
尽管疫情期间平均价格上扬，但较老龄的3房式组屋涨幅明显放缓。在COVID-19之前，老组屋的价格回落也往往比新组屋更为陡峭，反映出市场对租约递减的日益担忧。
最年轻组别的3房式组屋之所以出现价格的骤降，主要与交易分布有关。2017年仅有Queenstown的6个单位成交——把当年的平均价推高。到了2018年，交易显著增多，且包含更多郊区的销售，因而把总体均价拉低。
就我们所见，目前价格似乎已接近高位，尤其对于老龄组屋而言；如果您已有出售意向，现在或许是一个相对合适的窗口期。
但需提醒的是，老龄的3房式组屋并非易售的房型。 剩余租约将缩小潜在买家的范围。对于较年轻的买家而言，若“剩余租约 + 买家年龄”不足95年，他们在贷款额度、CPF使用上限以及CPF补助方面都会被按比例下调。
这意味着他们若要购买您的老组屋，可能需要更高的现金或CPF支出，从而产生顾虑。鉴于单位面积，最有可能的买家将是单身人士，或在退休阶段进行“缩屋”的年长夫妻。相较于以家庭为主的买家群，这样的买方池更为小众。
因此，若最终您获准保留这套组屋（也祝一切顺利），这反而可能更契合您的实际情况。毕竟房屋已全款付清，月度开支很低（组屋的服务与杂费远低于公寓的管理费），您也能把余下资金用于更舒适的退休生活，而不是承担更高价房产的成本。
但假设您确定要出售组屋；那么接下来我们看几个关键点：
若出售组屋，需要理解的要点
根据CPF的规定：
“如果您年满55岁并出售现有组屋，CPF退款将优先用于补足您的退休账户（Retirement Account，RA）至全额退休金（Full Retirement Sum，FRS）。其余退款将保留在您的普通账户（Ordinary Account，OA）。”
以您目前60岁的年龄计算，当前的全额退休金为$181,000。这意味着，当您出售现有组屋时，您当初用于购房的所有CPF款项——连同累积利息——会先退回您的CPF账户。其中将首先划入您的RA，直至达到$181,000的FRS。
超过该金额的部分会进入您的OA，而OA里的资金即可用于下一套房产的购买。
（如果您不确定当初用了多少CPF购房，可通过SingPass登录CPF账户查询。）
鉴于我们目前不了解您当初使用的CPF金额，因此也无法准确预估完成CPF退款后您手头可动用的现金。但您提到可用于房产的预算为$700,000，我们可以先探讨当下这一价位通常有哪些选择。
潜在选项
您提到偏好永久产权，以下是一些999年/永久产权项目，其开间或一房单位在2025年前三季度的成交价低于$700,000：
| 项目 | 平均价格 | 地区 | 平均户型面积（平方英尺） - 以实际成交计 | 项目总户数 |
| GRANDVIEW SUITES | $590,000 | 14 | 409 | 52 |
| PRIME RESIDENCE | $602,888 | 14 | 398 | 39 |
| TREASURES @ G20 | $627,500 | 14 | 420 | 38 |
| GLASGOW RESIDENCE | $635,000 | 19 | 431 | 31 |
| CENTRA RESIDENCE | $640,000 | 14 | 398 | 78 |
| EDENZ SUITES | $648,000 | 14 | 474 | 34 |
| SUNNY LODGE | $650,000 | 14 | 398 | 20 |
| TREASURES@G6 | $650,000 | 14 | 409 | 39 |
| CENTRA STUDIOS | $655,229 | 14 | 388 | 51 |
| THE OCTET | $660,000 | 14 | 431 | 56 |
| PARK RESIDENCES KOVAN | $661,500 | 19 | 355 | 41 |
| SUITES @ SIMS | $662,000 | 14 | 348 | 48 |
| SUNSHINE LOFT | $662,000 | 15 | 366 | 10 |
| SUITES @ EUNOS | $668,888 | 14 | 366 | 28 |
| SUITES @ KOVAN | $674,444 | 19 | 382 | 17 |
| MELOSA | $675,000 | 14 | 431 | 54 |
| SUITES @ PAYA LEBAR | $675,000 | 19 | 388 | 99 |
| VIBES@UPPER SERANGOON | $675,000 | 19 | 399 | 60 |
| NESS | $680,000 | 14 | 431 | 62 |
| SUITES AT BUKIT TIMAH | $680,000 | 21 | 366 | 71 |
| PRESTIGE HEIGHTS | $680,429 | 12 | 369 | 154 |
| SILVERSCAPE | $686,000 | 14 | 431 | 45 |
| OPAL SUITES | $687,333 | 12 | 431 | 20 |
| D'WEAVE | $688,000 | 14 | 398 | 71 |
| SUITES@ KATONG | $688,000 | 15 | 409 | 51 |
| D' ALMIRA | $692,000 | 13 | 463 | 25 |
| CITY LOFT | $692,963 | 8 | 384 | 40 |
| 91 MARSHALL | $696,500 | 15 | 377 | 30 |
| ISUITES @ PALM | $697,500 | 19 | 447 | 64 |
| THE VUE | $697,500 | 19 | 436 | 50 |
| IDYLLIC SUITES | $699,000 | 14 | 431 | 71 |
| SUITES@CHANGI | $699,000 | 14 | 441 | 44 |
需注意的是，其中不少为规模较小的精品项目，户数少于100套。这类项目可能存在以下潜在不足：
- 管理费可能更高。原因很简单：参与分摊的住户更少（例如仅50户分摊，哪怕配套较少，人均成本也可能显著高于500户共同分摊）。
- 精品项目通常占地更小，设施可能不够齐全或不如大型项目丰富。
- 由于成交量较低、市场知名度相对有限，其价格升值表现未必能媲美大体量项目。
- 同样因为成交量低，价格也更易波动。若前一宗成交价异常偏低或偏高，可能对您的单位估值产生相应影响（这可能是好事，也可能是坏事）。
好处是，精品公寓的私密性与专属感更强。关于居住在精品公寓的更多真实体会，可参考这里。
接下来，我们看看过去10年999年/永久产权一房型公寓的价格表现。这能帮助您预期未来若转售时的大致情况。这里仅统计转售与转手（subsale）交易，不包含一手新盘销售（开发商折扣可能会扭曲数据）：
| 年份 | 平均$PSF |
| 2015 | $1,500 |
| 2016 | $1,435 |
| 2017 | $1,480 |
| 2018 | $1,548 |
| 2019 | $1,490 |
| 2020 | $1,425 |
| 2021 | $1,506 |
| 2022 | $1,555 |
| 2023 | $1,717 |
| 2024 | $1,748 |
| 2025 (Up to Q3) | $1,749 |
| Annualised | 1.55% |
为便于比较，以下为99年地契一房型的表现，以供对照：
| 年份 | 平均$PSF |
| 2015 | $1,384 |
| 2016 | $1,729 |
| 2017 | $1,550 |
| 2018 | $1,509 |
| 2019 | $1,472 |
| 2020 | $1,493 |
| 2021 | $1,495 |
| 2022 | $1,584 |
| 2023 | $1,709 |
| 2024 | $1,756 |
| 2025 (Up to Q3) | $1,807 |
| Annualised | 2.70% |
因此，尽管您偏好永久产权，但请留意，平均来看，99年地契的一房型表现优于永久产权。这部分是因为99年项目定价更低，因而有更大的上升空间。
当然，一个项目的表现还取决于地契之外的诸多因素，如项目体量、户型配比、周边供给等。因此，一个地段更优的99年项目，完全可能跑赢一处永久产权的精品项目；在为“永久产权”支付溢价前，不妨将此纳入考量。
若您愿意考虑有限年期，这里是一些带有一房型、成交价低于$700,000的99年公寓
| 项目 | 平均价格 | 地区 | 平均户型面积（平方英尺） - 以实际成交计 | 项目总户数 | 完工年份 |
| PEOPLE'S PARK COMPLEX* | $613,750 | 1 | 409 | 288 | 1972 |
| PARC ROSEWOOD | $665,894 | 25 | 454 | 689 | 2014 |
| THE INFLORA | $676,695 | 17 | 468 | 396 | 2016 |
| PARC OLYMPIA | $684,444 | 17 | 495 | 486 | 2015 |
| STRATUM | $689,500 | 18 | 479 | 380 | 2016 |
| HEDGES PARK CONDOMINIUM | $690,400 | 17 | 484 | 501 | 2015 |
*我们将People’s Park Complex纳入主要是出于完整性考虑，因为其价格在预算范围内。但除非您非常喜欢Chinatown或靠近CBD的生活方式，否则这更像是一座商业楼，而非纯住宅；与列表中的其他项目相比，它的楼龄也要老得多。
假设买入价为$700,000（全款支付），费用构成大致如下：
| 买入价 | $700,000 |
| 买方印花税（BSD） | $15,600 |
| 额外买方印花税（ABSD）* | $35,000 |
| 律师费 | $3,000 |
| 总成本 | $753,600 |
鉴于您目前是PR，需要缴付ABSD。对于PR的首套住宅，ABSD税率为购房价的5%。
但若您的总预算（含所有费用）上限为$700,000，那么可接受的买入价就必须下调。更可行的基准约为$650,000。
| 买入价 | $650,000 |
| 买方印花税（BSD） | $14,100 |
| 额外买方印花税（ABSD）* | $32,500 |
| 律师费 | $3,000 |
| 总成本 | $699,600 |
除上述一次性费用外，鉴于您提到目前没有收入，月度经常性开支也很关键。以下对比一下：若保留组屋与购买公寓，月度大致支出分别为何：
HDB组屋：
| 服务与杂费 | $73（假设为标准费率而非优惠费率） |
| 物业税 | $22 |
| 总计 | $95 |
公寓：
| 物业每月支出 | |
| 管理费 | ~$150 - $300（取决于您购买的项目） |
| 物业税 | $43 |
| 总计 | ~$193 - $343 |
你该怎么做？
坦率地说，单就管理费这一项，若您被允许保留组屋，那就已足够成为“留”的理由。无论从哪个角度看，保留HDB组屋都是更稳妥的路径。
您的组屋已全款付清，月度开支极低。选择保留，也能让您将可用资金保留下来，用于其他需要，例如充实退休资产、维持舒适的生活水准，或是在退休阶段拥有更踏实的安全感。
我们会优先为此努力；若首次申诉未获成功，也别气馁——许多处于类似状况的屋主，是在后续追加申诉或与MP沟通后才获批的。请务必多尝试几次。
若确实无法保留，那么以约$700,000（或$650,000 + ABSD）的预算，如上所示，您仍可购买一套公寓一房单位。
至于具体该看哪些项目，建议与熟悉您预算的房产中介合作。把您的偏好地点与需求告知对方，他们可为您筛选合适项目并全程协助。
另外，请务必向CPF确认可用于下一次置业的退款CPF可用额度；尤其当您已将这部分纳入$700,000预算时。做到这一点，才能准确掌握您的真实预算，从而做出稳妥的购房决定。
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