单身申请者的 BTO 收入上限上调至 $8,000——你实际需要赚多少才负担得起？

受更广泛的人口结构变化影响，25–34 岁新加坡人的占比显著上升。最新人口数据显示，该年龄段男性公民在 2020 年占总人口的 41.9%，到 2025 年已升至 47.6%。

同样，根据统计局（DOS）发布的 General Household Survey 2025，25–29 岁的新加坡女性也出现明显增幅：2020 年占总人口的 69%，到 2025 年升至 73.4%。

随着这一人口结构转变，这一年龄层的新加坡人更倾向于推迟结婚，或更长时间保持单身。因此，至少从市场观察来看，单身人士在私人住宅及 HDB 转售市场中的买家占比正在上升。

在更多单身人士入市，或至少强烈表达自有住房诉求的背景下，政府此时检视如何为这一群体降低置业门槛，可谓恰逢其时。

呼声较高的一项，是下调单身者购买新 HDB 组屋的资格年龄门槛，从目前的最低 35 岁下调。该议题会周期性浮现，国家发展部长 Chee Hong Tat 于今年 7 月提到此事时表示，相关政策正“慎重检讨”。

对一直在为潜在的转售组屋做财务规划的单身者而言，降低最低年龄将为他们打开更大的住房选择面——不必再在等待、租房，或购买私人房产之间取舍。

新加坡单身人士的住房现实

即便年龄门槛下调，买房仍是一项重大里程碑，伴随艰难的财务取舍与挑战。

首先，单身买房仅依赖一份收入，而非双薪家庭，财务承受与规划的难度更高。单身者也更易受利率波动、工作变动和突发开支的影响。

若政府推进下调单身者购买 BTO 或转售组屋的资格年龄，受益最大的是 30 出头、财务稳健且收入已足以轻松通过当下 MSR 与 TDSR 的单身者。Redbrick Mortgage Advisory 副总监 Clive Chng 表示，这类买家当前被挡在置业门外，更多是因为年龄，而非收入。

他表示：“对于接近 $7,000 补助收入上限的较低收入单身者而言，这（降龄）的帮助较小，因为他们的掣肘在于可负担性。对他们来说，更大的助力是调整补助额度或收入上限，而不是年龄规则。”

有些买家可能担心买贵了，也有人可能忽略在置业与更长期目标（如退休规划）之间的平衡。在看房与购置过程中，不少人会为了最大化借贷能力而购买超出自身承受范围的房产，这一点往往被忽视。

不过，也设有一系列“护栏”，通过信贷政策约束购房者的过度杠杆。

“MSR、TDSR 与贷款年限都会在银行决定放贷额度前，综合考虑你的收入、负债与年龄。以 HDB 组屋为例，你的贷款资格会以你总收入的最高 30% 来计算，并以 4% 利率进行压力测试，尽管实际房贷利率要低得多。”Chng 说道。

这意味着，若你现有财务承诺已超过收入的 25%，你的贷款资格还会在此基础上进一步下调。

防止 HDB 买家过度承担也是 2023 年 5 月推出 Home Flat Eligibility（HFE）信函 的原因之一。它如今成为置业流程的首要步骤，明确包括可购房型、可获房屋补助与可用 HDB 贷款等关键条件。

了解单身可选的 HDB 购屋路径

除租房或购买私人房产之外，走 HDB 路径对单身买家而言依然务实可行。可选方案包括：

• 购买全新的 2 房 Flexi 组屋
• 在任何地点购买转售 HDB 组屋（除 3Gen 组屋外的所有房型）
• 与最多三名符合资格的单身者共同购买
• 在相关计划下与父母同购
• 不同购置路径下，可购买的房型会有所不同

在 2024 年 10 月 BTO 销售中，单身者申请两房 Flexi BTO 的倍率一度高达 26.3。自那次起，单身者首次可在所有地点申请；其后直至 2026 年 6 月的过去三次 BTO 推出中，申请倍率已回落至约 7 左右。

今年 6 月最近一次 BTO 推出中，两房 Flexi 供单身者申请的中位申请倍率为 7.8；相比之下，同一批次中首次置业家庭为 0.2、二次置业家庭为 0.4。

政府也在通过增加整体住房供应来回应单身者的住房需求。HDB 计划在 2026 至 2028 年推出约 20,000 套两房 Flexi 组屋，较往年增加 50%，专门满足单身与乐龄人士的需求。

你还能负担得起留在自己长大的社区吗？

整体而言，近年 HDB 转售价的陡峭上行轨迹，可能会让较早一代 HDB 买家感到惊讶。尽管 2025 年第4季公共住房转售价有所放缓，那是在疫情尾声出现一波上涨之后；而 2024 年的平均转售价同比仍上升 9.7%。

对于当下 20 至 30 多岁的买家，不少人感叹，越来越多的转售组屋已超出他们的承受能力。

近期，我与一位 60 多岁的 Grab 司机聊起，她在 40 多年前淡滨尼尚在开发时在那里买了一套 HDB 组屋。她说，当年的四房单位价格只有低五位数。按她的说法，当时几乎没人想搬去那里，因为那一带被认为太“ulu”（偏僻）。

那是在 1981 年，当时中央区三房约 $34,500，四房约 $52,800。

但时至今日四十多年后，HDB 转售价在新加坡各地普遍攀升，尽管不同户型涨幅并不一致。以 HDB 的转售价指数（Resale Price Index）为例，2015 年为 135，至 2025 年第4季升至 203.6，期间累计约涨 51%。

到 2026 年第2季，HDB 转售价已因城区、屋龄、面积与具体位置而出现显著差异。

2 房转售平均价格

3 房转售平均价格

4 房转售平均价格

根据 Stacked 汇整的 HDB 转售数据，若以过去 10 年的平均成交价来看，四房的涨幅尤为显著；与此同时，较小的两房与三房也明显变贵。

那么，立志置业的单身或小两口，需要赚多少钱才能负担？基于 MSR 30%、3.0% 压测利率、25 年贷款期、75% LTV，我们按不同房价推算所需收入如下：

按我们的估算，月薪仅 $2,000 的新加坡单身者，也能满足两房 Flexi BTO 的 MSR 要求。

这远低于近期调整后的单身者 BTO 申请 $8,000 收入上限。对这类买家而言，难点更可能在于排队与抽签中签率，而非融资本身。

下表列出 Single Singapore Citizen（SSC）与 Joint Singles Scheme（JSS）两项计划下，单身者可获住房与房贷补助的收入上限：

为了估算个人买家可贷多少，我们以 $3,500/月 与 $5,500/月 两个薪资水平，按以下假设进行 TDSR/MSR 计算，推算贷款上限：

• MSR 上限：月总收入的 30%
• TDSR 上限：月总收入的 55%
• HDB 贷款 LTV：75%（自 2024 年 8 月降温措施起，从 80% 下调至 75%）
• HDB 最长期限：25 年（HDB 优惠贷款年限）
• MSR 压测利率：3.0%（自 2022 年 9 月起，MAS 对 HDB 贷款设定的中期底线）。这与实际支付的 2.6% 不同；贷款上限按 3.0% 计算，实际月供按 2.6% 计，以预留缓冲。

以 $3,500 月收入为例

以 $5,500 月收入为例

结语

截稿时，我们仍不清楚政府是否会实际调整单身者购买新或转售 HDB 组屋的最低资格年龄。除 7 月 MND 部长的相关表述外，政府尚未就正在进行的检讨公布新消息。

政府表示，会在逐步向单身者开放公共住房选项的同时，也继续鼓励婚姻与生育。

若年龄门槛下调，将有更多新近符合资格的年轻单身者可以选择 BTO 2 房 Flexi 组屋。由于 BTO 是新加坡人最可负担的住房选项——尤其没有转售溢价，且有多项补助可用——被压抑的需求更可能流向 BTO 市场，而非转售。

这也可能进一步抑制转售价的总体涨势，尤其对愿意等待新 BTO 项目建成的买家而言——部分项目最短约 3 年即可交付。

回顾以往，政策变化往往先因“新合资格者”的被压抑需求释放而带来短期冲击，其后热度回落，涨幅趋于更稳定。

在最低年龄是否下调仍未有定论之时，最易受影响的板块是成熟区内的小型转售组屋（两房与三房）。影响程度很大程度取决于：（1）年龄门槛下调幅度；（2）收入上限是否再调整；（3）面向单身者的 BTO 供应能以多快的速度满足需求。

单身者目前仅限购买两房与三房（且无法参与更大型 BTO Plus/Prime 单位的抽签），因此若降低年龄上限，需求可能会更集中地流向该段转售市场。

至于选择两房还是三房更合适，Chng 认为取决于买家更看重的目标。“两房转售能把贷款规模压低，适合更看重降低财务负担、并在 MOP 期后保留换房灵活性的人。考虑到两房 BTO 一直供不应求，转售往往是更快拿到钥匙的路径。”他说。

另一方面，三房的转售价值通常更稳，也为生活状况变化（如与父母同住，或日后成家）提供更充裕的空间，且在融资难度上并无本质差异。Chng 观察到，三房或更大房型的潜在买家群体更广，包括家庭买家，这也会影响未来的转手速度与成交价格。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文