新加坡部分社区涉及“居住地与学校距离（HSD）”的规则已作出调整。
此前的规则下，住在学校1公里内的孩子报名优先；住得更远一些（最多2公里）的则排在其后——当然，兄弟姐妹、校友等其他优先类别另当别论*。如果你熟悉任何限量品的排队规则，大概也明白这几乎就是“基本没戏”的代名词。
*这里不打算详述小一报名的细节，但 HSD 大致适用于报名的 Phase 2C，这一阶段针对与学校没有既有联系的儿童。
然而，对于以下12所学校，外界担心这套机制可能会加剧一定程度的财富分化：
- Anglo-Chinese School (Junior)
- Anglo-Chinese School (Primary)
- CHIJ (Katong) Primary
- Methodist Girls' School (Primary)
- Nanyang Primary School
- Ngee Ann Primary School
- Pei Hwa Presbyterian Primary School
- Raffles Girls' Primary School
- Singapore Chinese Girls' Primary School
- St. Margaret's School (Primary)
- Tanjong Katong Primary School
- Tao Nan School
这些学校主要分布在Bukit Timah、Marine Parade / Katong 一带，以及中央区域。潜在问题不难理解：这些学校1公里范围内的住宅更可能是私宅、价格更高、住户多为把买一辆 Lexus 当随手小事的群体。在这些学校2公里范围内，公共住房据称仅占约40%。
教育部表示会定期检视受影响的学校与区域，因为周边的住房构成会随时间改变。不过这类变化通常较为缓慢，因此相关调整预计也不会太频繁。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
自2027年小一报名起，这12所学校将在 Phase 2C 采用“双轨制”。
将预留30个名额给住在2公里内的学生，另30个名额给住在更远处的学生。在各自轨道内，HSD 不再决定优先顺序。换言之，住在500米或1.9公里没有区别。对于外部轨（超过2公里）的30个名额，距离同样不再影响先后次序。
此举旨在扩大入学机会、促进社会融合。顺带一提，其影响可能比许多人想象的大得多。不仅是不同社会经济背景的学生彼此交流：当孩子在同一所学校就读时，他们的父母与照护者也会自然产生互动——一起吃早午餐、一起参加活动，甚至对同一位老师吐槽。
但从置业角度，更直接的问题是：部分家长是否还需要做出同样的居住取舍。
过去，若以这些学校为目标，许多家庭会把找房范围收窄到1公里内。为控制总价，往往得在户型面积上妥协。
最近我与一位读者交流，谈到Amberwood at Holland，这是 Sim Lian Group 在 Holland Plain 的新项目。该读者相中的是那里的872平方英尺三卧，原因是项目位于 Methodist Girls' School (MGS) 的1公里范围内。对他们而言，这意味着明显的空间让步：要卖掉他们在一处较旧项目中的1,400+平方英尺单位。
而现在，他们或许会改看 Floridian——它位于 MGS 的2公里范围内——其转售单位的成交价大约便宜了$100,000（我们一向会为新盘做这类比价，对眼下想住在 MGS 附近的人而言，恰具参考价值）。
Phase 2C 的微调还可能带来另一项显著影响：有些买家或许会决定根本不必搬家。
我最近与一位房产经纪聊天时就提到，她可能得把前阵子的努力都“倒带”。她跟进的个案是一户居于 Katong 一带的家庭，原本打算从现有公寓搬走，因为他们离 CHIJ Primary 超过1公里。但由于其住所 位于 CHIJ Primary 2公里范围内，而且孩子将在2027年入学（正好赶上新规生效），他们开始重新评估是否还有必要搬家。
对卖方而言，我也预期会出现类似变化。长期以来，紧贴这12所名校1公里圈、坐拥“学区溢价”的项目，可能将面临更激烈的竞争。尤其当某个距离1.5公里的物业拥有更大的户型、更低的总价或更新的设施时更是如此。当然，具体影响仍取决于再外扩1公里范围内有哪些现有项目。
在更广的2公里范围内，项目的竞争力预计将转向“步行便捷性”和“通勤时间”。
既然1公里与2公里的报名抽签几率已被抹平，接下来关键差异就在于日常通行的便利程度。
新加坡人对有顶棚的人行连廊近乎痴迷，“全程有遮蔽”的重要性无需多言。家长们也会在意需要横跨多少条主干道、早高峰的通行时长等细节。Blackmore Drive，我说的就是你：这在 MGS 一带尤为明显，每到放学铃响，进出车辆的回堵几乎把整片区域变成巨大的露天停车场。
这也是为何，住在学校附近但别紧挨着学校，是更明智的选择。若你就住在学校边上，即便家里没有孩子在那里读书，也会被学校作息“牵着走”。要么抢在早高峰前出门，要么就默默把怒火咽下，直到学校的“风暴”过去。去问问 Martia Road 的居民吧。他们都懂。
无论如何，当拥堵或复杂路口成了问题，一些家庭会更倾向于选择通行更顺畅、路线更直接的物业；而这有时反而可能落在1公里之外。
归根结底，我预计更多买家会把注意力放在这些“现实问题”上：孩子能否在补习前更早到家（那就是休息时间），以及祖父母或其他照护者是否容易往返。这些因素或将取代以往对1公里与2公里边界线的执念。
虽然并非全岛适用，但这项政策微调足以对相关物业产生不小影响。
我们会尽量在 Stacked 盘点受影响最大的项目。与此同时，目标锁定上述学校的买家，不妨重审你的公寓候选清单。你如今拥有更宽的选择面，或许能找到更大或更可负担的单位；又或者，干脆安心不动，毋须为此搬家。
与此同时，其他房产资讯……
- Neptune Court 多次尝试 en-bloc；业主是否真能指望成行？请看我们对读者提问的回答这里。
- 想住在 Jurong East 附近，但又希望靠近风景更佳的 Jurong Lake 区？Lucerne Grand 是一个新盘，力图兼得两者之长。
- 单身者购买 BTO 的收入顶限终于上调了，也更贴近当下的通胀环境。详情请见这里。
- 如上所述，我们在 Stacked Pro 上做了Amberwood at Holland 的价格对比，对打算住在 MGS 附近的买家而言，此刻尤具参考意义。
每周成交盘点（September 07 - 13）
新盘成交价最高前5（按项目）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（平方英尺） | $PSF | 地契 |
| SKYWATERS RESIDENCES | $11,480,000 | 2088 | $5,498 | 99 yrs |
| UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD | $7,312,000 | 2056 | $3,557 | 99 yrs |
| PINETREE HILL | $6,800,000 | 2874 | $2,366 | 99 yrs |
| THE CONTINUUM | $5,351,000 | 1905 | $2,809 | FH |
| TERRA HILL | $4,820,000 | 1894 | $2,544 | FH |
新盘成交价最低前5（按项目）
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（平方英尺） | $PSF | 地契 |
| UNION SQUARE RESIDENCES | $1,302,000.00 | 463 | $2,813.00 | 99 yrs (2024) |
| DUNEARN HOUSE | $1,515,000.00 | 527 | $2,872.00 | 99 yrs (2025) |
| LENTOR GARDENS RESIDENCES | $1,558,100.00 | 646 | $2,413.00 | 99 yrs (2025) |
| HILLOCK GREEN | $1,592,000.00 | 775 | $2,054.00 | 99 yrs |
| HUDSON PLACE RESIDENCES | $1,594,000.00 | 646 | $2,468.00 | 99 yrs (2025) |
转售成交价最高前5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（平方英尺） | $PSF | 地契 |
| ARDMORE PARK | $12,550,000 | 2885 | $4,350 | FH |
| LATITUDE | $8,280,000 | 2766 | $2,993 | FH |
| GLENTREES | $5,600,000 | 3671 | $1,526 | 999 yrs (1885) |
| THE TESSARINA | $5,500,888 | 3671 | $1,499 | FH |
| THE IMPERIAL | $5,320,960 | 1905 | $2,793 | FH |
转售成交价最低前5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（平方英尺） | $PSF | 地契 |
| RIPPLE BAY | $730,000 | 484 | $1,507 | 99 yrs (2011) |
| SEASTRAND | $740,000 | 581 | $1,273 | 99 yrs (2011) |
| MIDTOWN RESIDENCES | $770,000 | 452 | $1,703 | 99 yrs (2013) |
| PARC RIVIERA | $780,000 | 463 | $1,685 | 99 yrs (2015) |
| JEWEL @ BUANGKOK | $818,888 | 484 | $1,691 | 99 yrs (2012) |
绝对回报额最高前5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（平方英尺） | $PSF | 回报额 | 持有期 |
| ARDMORE PARK | $12,550,000 | 2885 | $4,350 | $7,600,735 | 30 年 |
| GLENTREES | $5,600,000 | 3671 | $1,526 | $3,910,000 | 22 年 |
| LATITUDE | $8,280,000 | 2766 | $2,993 | $2,590,300 | 16 年 |
| WINDY HEIGHTS | $3,620,000 | 2476 | $1,462 | $2,310,000 | 30 年 |
| LEONIE GARDENS | $4,050,000 | 2540 | $1,594 | $2,250,000 | 26 年 |
绝对回报额最低前5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（平方英尺） | $PSF | 回报额 | 持有期 |
| MARINA BAY SUITES | $4,200,000 | 2056 | $2,043 | -$1,733,000 | 16 年 |
| NYON | $2,920,000 | 1292 | $2,261 | -$149,180 | 5 年 |
| COASTAL CABANA | $1,825,000 | 1012 | $1,804 | $0 | 1 年 |
| COASTAL CABANA | $1,909,000 | 1055 | $1,810 | $18,000 | 1 年 |
| THE REEF AT KING'S DOCK | $1,000,000 | 484 | $2,064 | $27,400 | 6 年 |
ROI% 最高前5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（平方英尺） | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| SYMPHONY HEIGHTS | $1,770,000 | 915 | $1,935 | 269% | 20 年 |
| FERNWOOD TOWERS | $2,790,000 | 1647 | $1,694 | 267% | 20 年 |
| GLENTREES | $5,600,000 | 3671 | $1,526 | 231% | 22 年 |
| THE FLORAVALE | $1,450,000 | 1292 | $1,123 | 208% | 27 年 |
| LA CASA | $1,038,000 | 980 | $1,060 | 183% | 21 年 |
ROI% 最低前5
| 项目名称 | 价格（S$） | 面积（平方英尺） | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| MARINA BAY SUITES | $4,200,000 | 2056 | $2,043 | -29% | 16 年 |
| NYON | $2,920,000 | 1292 | $2,261 | -5% | 5 年 |
| COASTAL CABANA | $1,825,000 | 1012 | $1,804 | 0% | 1 年 |
| COASTAL CABANA | $1,909,000 | 1055 | $1,810 | 1% | 1 年 |
| SEAHILL | $1,450,000 | 861 | $1,684 | 2% | 3 年 |
成交类型构成
想获取更多新加坡房地产市场的资讯与动态，欢迎关注 Stacked。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
0 Comments