我们分析了新加坡5所国际学校周边的公寓——其中一处区域的租金回报率出人意料地高

多数寻找投资房产的业主，通常会把重心放在租客基础庞大的区域。在新加坡，规模最大的租客群体，是在此长期生活与工作的专业外籍人士。

这类外籍人士及其家庭的租赁需求整体稳定；除非遭遇如Covid-19疫情这类“黑天鹅”，通常能穿越大多数房产周期。鉴于外国人购买本地住宅需支付高达60%的 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD），在此置业往往难以负担。

此外，有学龄子女的外籍家庭更倾向把孩子送到国际学校。因此，多数国际学校周边也逐步形成了小型外籍社区。

整体来看，临近国际学校（广义而言，临近任何教育机构）通常会对区域房价形成正向支撑。去年我们曾对部分知名国际学校及当时平均回报表现最好的公寓做过一次概览。

住在学校附近，甚至“家门口就是学校”，一直是许多家庭的理想选择——这不仅能避开早高峰拥堵，对在校任教或工作的家长家庭来说也尤为便利。

本文我们将更进一步，聚焦新加坡几所知名度高的国际学校周边、表现出色的公寓项目。

我们对这些国际学校周边公寓的转售价格中位数与租金中位数进行对比，计算其租金回报率；随后按距离将项目划分为距校园1公里以内，以及1–2公里范围两组。

总体来看，距国际学校1公里内的公寓，回报率较1–2公里范围的公寓略高，但差距并不大。

不过，Stacked汇总的数据确实显示，多数临近国际学校的公寓回报健康，意味着这些区域租赁需求良好、空置率偏低——对希望提升资产效益的房东而言，这些因素至关重要。

除此之外，我们的分析也指出了一个明显的“赢家”，以及一系列出人意料的亮点。

新加坡最核心、最成熟的国际学校集群

United World College（UWC）of Southeast Asia 的 Dover 校区与英国背景的 Tanglin Trust School，均坐落于 Dover/one-north 一带，相距不远。这里既是主要的教育与商务园走廊，周边还有 Anglo-Chinese School（Independent）与 National University of Singapore（NUS）College 等院校。

眼下，Dover/one-north 区域并非以住宅为主，因此步行可达 UWC Dover 与 Tanglin Trust 的公寓并不多。事实上，我们仅找到一个距离这两所学校不到1公里的私宅项目。

United World College - Dover

这一校区我们将一笔带过，因为 UWC Dover 计划于2032年迁至 Tengah。

整体来看，UWC Dover 周边公寓的租金回报表现可圈可点。距离学校1–2公里的项目中，两居室的中位净回报为3.25%，三居室为2.87%。

UWC Dover 周边两居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	DOVER PARKVIEW	$1,370,000	$4,100	3.29%	6.35%	1997	99-year
1-2公里内	THE CLEMENT CANOPY	$1,384,444	$4,200	3.33%	3.09%	2019	99-year
1-2公里内	WEST BAY CONDOMINIUM	$1,055,000	$3,800	3.98%	7.04%	1993	99-year
1-2公里内	WESTCOVE CONDOMINIUM	$1,270,000	$4,200	3.63%	6.49%	1998	99-year
1-2公里内	THE VISION	$1,455,000	$4,275	3.23%	4.83%	2014	99-year
1-2公里内	SEAHILL	$1,472,500	$4,400	3.28%	3.49%	2016	99-year
1-2公里内	THE ROCHESTER RESIDENCES	$2,170,000	$6,500	3.21%	5.23%	2011	99-year
1-2公里内	PANDAN VALLEY	$2,350,000	$5,000	2.32%	3.84%	1978	Freehold
1-2公里内	PARKSUITES	$1,891,050	$5,500	3.16%		2023	110-year

距离	转售中位价	租金中位数	中位净回报率
1公里内	$1,370,000	$4,100	3.29%
1-2公里内	$1,463,750	$4,338	3.25%

UWC Dover 周边三居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	HERITAGE VIEW	$1,979,000	$6,000	3.27%	6.87%	2000	99-year
1-2公里内	THE CLEMENT CANOPY	$2,188,000	$5,800	2.87%	5.55%	2019	99-year
1-2公里内	THE PARC CONDOMINIUM	$2,672,500	$5,800	2.35%	8.62%	2010	Freehold
1-2公里内	PANDAN VALLEY	$3,015,000	$6,200	2.21%	4.29%	1978	Freehold
1-2公里内	WESTCOVE CONDOMINIUM	$1,588,888	$5,000	3.43%	7.07%	1998	99-year
1-2公里内	BLUE HORIZON	$1,690,000	$5,500	3.53%	6.49%	2005	99-year
1-2公里内	VARSITY PARK CONDOMINIUM	$2,407,500	$6,650	2.95%	8.22%	2008	99-year
1-2公里内	THE ROCHESTER RESIDENCES	$2,869,000	$9,000	3.25%	4.70%	2011	99-year
1-2公里内	THE TRIZON	$4,250,000	$7,500	1.87%	5.68%	2012	Freehold
1-2公里内	RIDGEWOOD	$3,025,000	$5,400	1.94%	6.07%	1981	999-year

距离	转售中位价	租金中位数	中位净回报率
1公里内	$1,979,000	$6,000	3.27%
1-2公里内	$2,672,500	$5,800	2.87%

整体来看，表现最亮眼的是 West Bay Condominium 的两居室，中位月租为$3,800，净回报率达3.98%。同样值得关注的是 Blue Horizon 的三居室，中位月租$5,500，净回报率3.53%。

不过，这一格局将在校区于2032年迁至 Tengah 后改变，届时也标志着 UWC 在 Dover 现址租约的结束；土地将交还新加坡土地管理局。现有 Dover 校园占地逾11ha，为学校在新加坡最大的校区，学生超过3,000人。

Tanglin Trust School

源自英国的 Tanglin Trust School 位于 one-north 核心地带，距离 UWC Dover 不到 3 公里。该校创立于 1925 年，是新加坡历史最悠久的国际学校。

one-north 作为重要的商业与产业园区，近年来声名鹊起，聚集了影视媒体、科技、生物医药与高性能计算等行业，园区地标包括 Fusionopolis 以及位于 Mediapolis 的 Mediacorp Campus 等。

据 Stacked 整理的数据，Tanglin Trust 周边的租金表现与 UWC Dover 一带大致相仿，其中两居室整体略优于三居室。

Tanglin Trust 周边两居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	THE ROCHESTER RESIDENCES	$2,170,000	$6,500	3.21%	5.23%	2011	99-year
1-2公里内	DOVER PARKVIEW	$1,370,000	$4,100	3.29%	6.35%	1997	99-year
1-2公里内	KENT RIDGE HILL RESIDENCES	$1,560,000	$4,300	3.03%		2023	99-year
1-2公里内	NORMANTON PARK	$1,392,500	$4,200	3.31%		2023	99-year
1-2公里内	COMMONWEALTH TOWERS	$1,679,444	$4,700	3.06%	5.35%	2017	99-year
1-2公里内	MARGARET VILLE	$1,580,000	$4,500	3.12%		2021	99-year
1-2公里内	STIRLING RESIDENCES	$1,536,500	$4,500	3.21%		2022	99-year

距离	转售中位价	租金中位数	净回报率中位数
1公里内	$2,170,000	$6,500	3.21%
1-2公里内	$1,548,250	$4,400	3.16%

Tanglin Trust 周边三居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	THE ROCHESTER RESIDENCES	$2,869,000	$9,000	3.25%	4.70%	2011	99-year
1-2公里内	NORMANTON PARK	$2,030,000	$5,799	3.09%		2023	99-year
1-2公里内	HERITAGE VIEW	$1,979,000	$6,000	3.27%	6.87%	2000	99-year
1-2公里内	KENT RIDGE HILL RESIDENCES	$1,960,000	$5,800	3.20%		2023	99-year
1-2公里内	THE ANCHORAGE	$3,184,000	$6,000	2.03%	7.98%	1997	Freehold
1-2公里内	QUEENS	$2,200,888	$5,800	2.85%	7.97%	2002	99-year
1-2公里内	COMMONWEALTH TOWERS	$2,495,000	$6,300	2.71%	6.09%	2017	99-year
1-2公里内	QUEENS PEAK	$1,952,500	$6,000	3.31%	4.21%	2020	99-year
1-2公里内	MARGARET VILLE	$2,225,000	$5,800	2.82%		2021	99-year
1-2公里内	STIRLING RESIDENCES	$2,505,000	$6,845	2.91%		2022	99-year

距离	转售中位价	租金中位数	净回报率中位数
1公里内	$2,869,000	$9,000	3.25%
1-2公里内	$2,200,888	$6,000	2.91%

把握 one-north 走廊的增长红利

在整合 Dover 与 one-north 两个片区的数据时，我们注意到一个值得投资者关注的趋势：既可受益于两所国际学校的近距优势，也能承接来自 one-north 各企业白领与专业人士的租住需求。

Rochester Residences 与 Dover Parkview均位于两所学校的 2 公里范围内，其中 Dover Parkview 距 UWC Dover 不到 1 公里，Rochester Residences 距 Tanglin Trust 不到 1 公里。

我们发现，Rochester Residences 的转售价在本文所调研的所有公寓中名列前茅；其转售单位中位价为 $2.87 million，而两居室租赁单位的中位月租约为 $6,500，三居室约为 $9,000。

两个项目的价格与租金组合，使其回报处于区域内较高水平：Rochester Residences 的房东大多可获得 3.21% 的净回报；Dover Parkview 则约为 3.29%。

关于一居室的说明

通常我们会看到，一居室的租金回报率往往高于两居或三居；主要原因在于，面积增大时，回报与总价的比值会下滑。

这一趋势几乎在所有国际学校周边的公寓中都能观察到。在 Tanglin Trust 与 UWC Dover 一带，两居与三居的净回报中位数大约在 2.9% 至 3.3% 之间，而一居室则达到 3.9% 至 4.4%。

不过，对在新加坡就读国际学校的外籍家庭而言，我们仍预期两居与三居更受青睐，因为它们在宜居性、空间与可负担性之间达成了更好的平衡。

有一所国际学校的需求强劲到足以“逆势而行”——那就是 Singapore American School。其周边公寓的两居与三居回报分别介于 3.5% 与 4.9% 之间，且高于一居室。

北部更具参考意义的回报

我们也想验证，“家门口就是国际学校”的公寓是否能比稍远的项目取得更高租金。对 Singapore American School（SAS）周边的项目而言，这一点确实成立。

SAS 位于 Woodlands Street 41，靠近 Marsiling 社区，创立于 1956 年；校园占地约 1.5ha，可容纳逾 4,000 名学生，土地为 90-year 租约。现有校园耗资 $150 million 建设，并于 1996 年迎来首批学生。

距校 1 公里内的两居与三居公寓，录得异常强劲的净回报，分别为 4.84% 与 4.86%；而超出该距离的项目，两种户型的净回报均约为 3.57%。

但需要说明的是，我们仅能较为可靠地使用 SAS 附近两处私宅项目的交易数据。

SAS 周边两居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	THE WOODGROVE	$861,444	$3,775	4.84%	4.99%	1998	99-year
1-2公里内	PARC ROSEWOOD	$896,500	$2,900	3.57%	6.53%	2014	99-year

距离	转售中位价	租金中位数	净回报率中位数
1公里内	$861,444	$3,775	4.84%
1-2公里内	$896,500	$2,900	3.57%

SAS 周边三居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	WOODGROVE CONDOMINIUM	$1,240,000	$5,550	4.86%	8.21%	1999	99-year
1-2公里内	ROSEWOOD	$1,300,000	$4,200	3.55%	9.93%	2003	99-year
1-2公里内	CASABLANCA	$1,284,444	$4,200	3.59%	9.51%	2005	99-year
1-2公里内	ROSEWOOD SUITES	$1,220,000	$4,200	3.78%	9.40%	2011	99-year
1-2公里内	WOODHAVEN	$1,650,000	$5,100	3.37%	5.53%	2015	99-year

距离	转售中位价	租金中位数	净回报率中位数
1公里内	$1,240,000	$5,550	4.86%
1-2公里内	$1,292,222	$4,200	3.57%

我们最初的判断是，这或与学校本身有关，尤其是其拥有除美国外全球规模最大的 AP 课程项目。但我们更倾向于地理因素在发挥作用：学校成为该片区的核心租赁需求引擎，而该片区与中部区域相对距离较远。

根据我数次走访的体会，学校周边呈现出一种新加坡其他区域少见的“美式”氛围。

这种净回报差异，甚至可能与地形有关。学校位于片区边缘，受 Seletar Expressway 与 Bukit Timah Expressway 环绕，区域内可供选择的住宅相对稀缺，从而加剧了租房竞争。

The Woodgrove 的两居室录得 4.84% 的板块最高两居回报；而 Woodgrove Condominium 的三居室则位列三居榜首。两者均在 SAS 1 公里范围内，因而差距微乎其微。

其他国际学校周边的租金回报差异并不明显

位于西部 Bukit Batok 的 Dulwich College（德威学院）周边，距离学校 1 公里内与 2-3 公里范围内的公寓项目，回报率几乎没有差别。

Dulwich College（2014 年创校的英式学校）近年来口碑有所提升（来自新加坡外籍社群的零星反馈）。其独特之处在于，这所英式背景的学校仅开设 IB Diploma 课程，不像 Tanglin Trust 等还提供 A levels。

Dulwich College 周边两居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	LE QUEST	$1,167,500	$3,625	3.43%	1.84%	2020	99-year
1-2公里内	THE LAKESHORE	$1,335,000	$4,100	3.38%	7.72%	2007	99-year
1-2公里内	J GATEWAY	$1,490,000	$4,500	3.31%	5.05%	2016	99-year
1-2公里内	LAKEVILLE	$1,250,000	$4,000	3.53%	3.10%	2017	99-year
1-2公里内	LAKE GRANDE	$1,438,000	$4,100	3.14%	4.35%	2019	99-year
1-2公里内	GUILIN VIEW	$1,060,000	$3,500	3.65%	10.04%	1999	99-year
1-2公里内	REGENT HEIGHTS	$1,050,000	$3,650	3.84%	6.77%	1999	99-year
1-2公里内	THE MADEIRA	$1,200,000	$3,800	3.50%	7.25%	2003	99-year
1-2公里内	THE JADE	$1,380,000	$4,100	3.27%	5.29%	2004	99-year

距离	转售中位价	租金中位数	净回报率中位数
1公里内	$1,167,500	$3,625	3.43%
1-2公里内	$1,292,500	$4,050	3.44%

Dulwich College 周边三居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	THE MAYFAIR	$1,457,500	$4,500	3.38%	7.50%	2000	99-year
1公里内	LE QUEST	$1,550,000	$4,550	3.21%	3.26%	2020	99-year
1-2公里内	PARC OASIS	$1,588,000	$4,793	3.30%	7.07%	1994	99-year
1-2公里内	WESTMERE	$1,339,000	$4,500	3.68%	7.98%	1999	99-year
1-2公里内	THE LAKESHORE	$1,710,000	$5,300	3.37%	9.39%	2007	99-year
1-2公里内	J GATEWAY	$1,930,000	$6,000	3.35%	5.69%	2016	99-year
1-2公里内	LAKEVILLE	$2,103,000	$6,000	3.08%	6.62%	2017	99-year
1-2公里内	LAKE GRANDE	$1,750,000	$5,500	3.41%	2.44%	2019	99-year
1-2公里内	GUILIN VIEW	$1,571,888	$4,300	3.00%	8.94%	1999	99-year
1-2公里内	REGENT HEIGHTS	$1,350,000	$4,200	3.42%	9.03%	1999	99-year
1-2公里内	THE MADEIRA	$1,500,000	$4,200	3.08%	9.43%	2003	99-year
1-2公里内	THE JADE	$1,988,888	$5,000	2.74%	7.82%	2004	99-year

距离	转售中位价	租金中位数	净回报率中位数
1公里内	$1,503,750	$4,525	3.30%
1-2公里内	$1,649,000	$4,896	3.32%

总体而言，各户型中回报最高的反而是距离学校超过 1 公里的项目：Regent Heights 的两居室中位月租 $3,650，净回报 3.84%；Westmere 的两居室月租约 $4,500，净回报 3.86%。

同一区域内，靠近 Dulwich College 的公寓，两居与三居的净回报同样没有明显差异。

其他国际学校周边的公寓并未出现更具吸引力的回报

位于东北线 Woodleigh MRT 站附近的 Stamford American International School，是对周边公寓租金影响相对有限的国际学校之一。

Stacked 的数据显示，该校附近公寓的两居与三居回报中位数在整体样本中最低：两居约 2.95% 至 3.00%，三居约 2.66% 至 2.88%。

这与一系列看似利好的区位要素并存，颇为反差：例如紧邻 Woodleigh Mall、周边生活配套完善、公共交通便捷；其中两处项目甚至与地铁相连或紧邻站点——The Woodleigh Residences 与 Poiz Residences。

在所有三居回报中，The Poiz 表现尤为突出，净回报达 3.28%，明显高于周边多数不到 3% 的项目；其三居室中位月租为 $6,100。

Stamford American International School 周边三居室回报

距离	项目	转售中位价	租金中位数	扣除物业税后的净回报率	5Y-AGR	竣工年份	地契年限
1公里内	8@WOODLEIGH	$2,180,000	$5,800	2.88%	6.93%	2012	99-year
1公里内	SANT RITZ	$1,890,000	$5,000	2.88%	8.73%	2016	99-year
1公里内	THE POIZ RESIDENCES	$2,000,000	$6,100	3.28%	6.75%	2018	99-year
1公里内	PARK COLONIAL	$2,499,000	$6,900	2.94%	5.91%	2021	99-year
1公里内	THE TRE VER	$2,288,888	$5,900	2.78%		2022	99-year
1公里内	THE WOODLEIGH RESIDENCES	$2,657,250	$7,100	2.84%		2023	99-year
1-2公里内	JADE RESIDENCES	$1,580,000	$3,680	2.57%	7.34%	2017	Freehold
1-2公里内	CHILTERN PARK	$2,100,000	$5,200	2.69%	7.73%	1995	99-year
1-2公里内	THE SPRINGBLOOM	$2,250,000	$5,200	2.51%	9.47%	1999	99-year
1-2公里内	SUNGLADE	$1,907,500	$5,000	2.86%	7.89%	2003	99-year
1-2公里内	BARTLEY RESIDENCES	$2,030,000	$5,000	2.68%	8.51%	2015	99-year
1-2公里内	BOTANIQUE AT BARTLEY	$2,260,000	$5,000	2.41%	8.66%	2019	99-year
1-2公里内	FOREST WOODS	$2,050,444	$5,000	2.66%	6.26%	2020	99-year
1-2公里内	EIGHT RIVERSUITES	$1,870,000	$5,000	2.91%	6.41%	2016	99-year
1-2公里内	BARTLEY RIDGE	$2,088,888	$5,000	2.61%	8.70%	2016	99-year

距离	转售中位价	租金中位数	净回报率中位数
1公里内	$2,234,444	$6,000	2.88%
1-2公里内	$2,050,444	$5,000	2.66%

我们也考察国际学校迁址是否会带动周边公寓的租金回报。

German European School Singapore 与 Overseas Family School 均在过去 10 年间完成迁校。

German School 于 2018 年从 Bukit Timah 迁至 Bukit Panjang。与迁校前相比，我们看到学校方圆 2 公里内的两居室与三居室租金在迁校后开始走高。

迁校前的数年里，多数项目租金大致持平。2018 年后的约四年间，转售价逐年攀升，市场也逐步将“靠近学校”的溢价计入定价。

2-bedroom units

Year	DAIRY FARM RESIDENCES	ECO SANCTUARY	FORESQUE RESIDENCES	GLENDALE PARK	HILLVIEW PARK	THE DAIRY FARM	THE SKYWOODS	TREE HOUSE
2015			$2,100	$2,400	$2,100	$2,500		$2,400
2016		$2,150	$2,100	$2,500	$2,000	$2,500	$2,200	$2,300
2017		$2,100	$2,100	$2,450	$1,900	$2,400	$2,150	$2,180
2018		$2,100	$2,100	$2,450	$2,025	$2,500	$2,300	$2,200
2019		$2,100	$2,100	$2,450	$2,000	$2,500	$2,300	$2,200
2020		$2,200	$2,150	$2,500	$2,000	$2,600	$2,300	$2,300
2021		$2,200	$2,300	$2,600	$2,200	$2,700	$2,475	$2,300
2022		$3,000	$2,825	$3,300	$2,950	$3,200	$2,750	$3,050
2023		$3,600	$3,475	$3,900	$3,200	$4,300	$3,500	$3,700
2024	$3,500	$3,300	$3,300	$3,900	$3,200	$4,000	$3,400	$3,500
2025	$3,600	$3,400	$3,300	$3,900	$3,100	$4,375	$3,350	$3,325
2026	$3,600	$3,300	$3,300	$4,000	$3,100	$4,250	$3,450	$3,400

3-bedroom units

Year	DAIRY FARM RESIDENCES	ECO SANCTUARY	FORESQUE RESIDENCES	GLENDALE PARK	HILLVIEW PARK	THE DAIRY FARM	THE SKYWOODS	TREE HOUSE
2015			$2,800	$2,700	$2,400	$3,900		$2,925
2016		$2,900	$2,800	$2,750	$2,500	$4,100	$2,700	$2,900
2017		$2,650	$2,700	$2,800	$2,300	$3,900	$2,700	$2,850
2018		$2,700	$2,850	$2,800	$2,400	$3,900	$2,800	$2,850
2019		$2,800	$2,900	$2,850	$2,600	$4,000	$2,800	$2,875
2020		$2,950	$3,025	$2,875	$2,575	$4,000	$3,000	$3,000
2021		$3,000	$3,100	$3,150	$2,700	$4,200	$3,050	$3,100
2022		$4,200	$3,850	$3,500	$3,400	$4,600	$4,000	$3,700
2023		$4,750	$5,000	$4,800	$4,050	$6,250	$4,800	$5,200
2024	$4,800	$4,450	$4,850	$4,700	$4,100	$5,900	$4,575	$4,800
2025	$4,800	$4,800	$4,900	$4,900	$4,300	$6,350	$4,800	$5,000
2026	$4,800	$4,344	$5,000	$4,650	$4,450	$6,000	$4,500	$5,000

整体上，回报走势与租金增幅大体同步。但也不能忽视项目本身的影响：例如在 2018 至 2021 年间，Glendale Park、Hillview Park 与 The Dairy Farm 的三居租金虽有上涨，回报率仍低于迁校前水平，可能是因为这些项目的转售价与租金同步快速上行所致。

此外，2022 与 2023 年的租金大涨，主要源于全岛租赁市场的普遍上行，难以直接归因于新校园在该社区启用。

2-bedroom units

Sale year	DAIRY FARM RESIDENCES	ECO SANCTUARY	FORESQUE RESIDENCES	GLENDALE PARK	HILLVIEW PARK	THE DAIRY FARM	THE SKYWOODS	TREE HOUSE
2015			3.00%	2.37%	2.88%	1.94%		3.00%
2016		2.93%	2.96%	2.94%		2.08%		3.39%
2017		2.73%	3.12%	2.66%	2.38%	2.09%		3.27%
2018		2.82%	2.86%	2.41%	2.32%		3.42%	3.02%
2019		2.64%	2.85%	2.39%	2.50%	1.92%	2.88%	2.87%
2020		2.87%	3.12%	2.32%	2.40%	1.80%	2.91%	3.21%
2021		2.80%	3.12%	2.23%	2.30%	1.87%	3.46%	3.15%
2022		3.64%	3.50%	2.69%	2.72%	1.85%	3.51%	3.59%
2023		3.99%	3.70%	2.84%		2.46%	4.20%	3.57%
2024	3.31%	3.52%	3.50%	2.63%	2.95%	2.28%	3.92%	3.50%
2025	3.48%	3.67%	3.32%	2.56%		2.27%	3.79%	3.27%
2026	3.54%	3.36%	3.34%				4.25%

3-bedroom units

Sale year	DAIRY FARM RESIDENCES	ECO SANCTUARY	FORESQUE RESIDENCES	GLENDALE PARK	HILLVIEW PARK	THE DAIRY FARM	THE SKYWOODS	TREE HOUSE
2015			2.47%	2.30%	2.37%	2.10%		2.93%
2016			2.84%	2.49%		2.29%		2.82%
2017		2.56%	2.64%	2.49%	2.28%	2.23%		2.90%
2018		2.35%	2.53%	2.20%	2.06%			2.68%
2019		2.73%	2.53%	2.07%	2.11%	2.04%	2.61%	2.61%
2020		2.76%	2.57%	2.20%	2.13%	2.04%	2.77%	2.72%
2021		2.62%	2.64%	2.14%	1.98%	1.90%	2.74%	2.59%
2022		3.41%	2.93%	2.15%	2.40%	1.85%	3.33%	2.66%
2023		3.59%	3.41%	2.93%	2.64%	2.20%	3.65%	3.52%
2024	3.06%	3.15%	2.90%	2.75%	2.56%	2.13%	3.38%	3.01%
2025	3.23%	3.27%	2.90%	2.63%	2.67%	2.27%	3.43%	3.03%
2026	3.11%	3.04%	3.11%	2.43%	2.70%	2.03%	3.14%	3.24%

总体而言，我们在 Overseas Family School 新校园周边的公寓，也看到了类似的租金与回报走势。该校于 2015 年从 Orchard 迁至 Pasir Ris。

结语

总体来看，新加坡多数国际学校附近的公寓，受地段加持而享有更优的租金回报。我们在大多数案例中看到回报超过 3%，相较本地出租住宅平均水平，已属可观。

我们也判断，这些学校周边公寓的“可租性”更强；对房东而言，能够稳定找到租客、缩短空置期，就等于赢了一半。

但我们也发现，在租赁需求有相当一部分由国际学校支撑的区域内，距离学校不到 1 公里的公寓，未必能相比略超 1 公里的项目取得“超额回报”。

靠近国际学校，并不足以改变我们在全岛观察到的整体租赁规律：由于总价更低，一居室公寓通常录得高于两居或三居的回报。当然，一居室的租客通常并非以学龄家庭为主。

因此，在国际学校附近置业，除非遇到最剧烈的市场波动，一般都能获得更强的“需求防御”。这些区域的需求往往更为稳定、持续。

但我们不建议过度纠结“到底有多近”，只要往返学校便利即可——除非你打算在 Woodlands 买房，专门瞄准 SAS 学生家庭。与其执着于距离，不如以合理价格买到能吸引这类家庭的优质产品，自然就能吸引到合适的租客。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文