如果你在购买一项用于出租的资产，卖方往往会抛出这样一条从未被质疑的“见解”：靠近国际学校，所以肯定好出租。这多少带着新加坡人的偏见：仅仅因为我们非常看重学校距离，就假定来自其他文化的外籍人士也会同样在意。我们很容易忘记，从某些角度看，新加坡体量紧凑，我们所谓的距离在他们看来可能并不算什么。此外，他们也没有像我们为“小一报名优先”那样，非要“住在1公里以内”的迫切需求。
因此我们提出了疑问：靠近国际学校对租金回报到底有多大帮助？距离优势真像许多经纪人口中的“常识性优势”吗？我们深入数据一探究竟：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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本次研究所选学校
Tanglin Trust School (Portsdown/One-North 一带)
Tanglin 是历史最悠久且最具声望的学校之一，提供 A-Levels 与 IB。Tanglin 周边（Wessex、One-North、Holland）本就是核心地段，附近有 One-North Residences、Rochester Residences 等公寓。这里的租赁需求即便不靠学校也很强，因为它也靠近 Biopolis/One-North 的工作集群。
Singapore American School (Woodlands)
SAS 位于北部，校园宽广，颇具美式郊区氛围。靠近 SAS 的公寓（如 Woodgrove、Rosewood、Parc Rosewood）相较 CCR/RCR 的对应项目要实惠得多，而由于该区对本地人而言相对不那么热门，学校成为需求的重要驱动因素。
UWC South East Asia (Dover & Tampines campuses)
UWC 享誉全球，吸引来自欧洲、美洲与亚洲的外籍人士。其 Dover 校区位于第10区，周边已有价格高昂的项目，如 Dover Parkview、Heritage View。Tampines 校区则不同：附近的公寓（如 The Tropica、Waterview）位于 OCR，因此国际学校的需求在本已大众化的区域上再增添了一层支撑。
Dulwich College (Bukit Batok/Hillview 一带)
Dulwich 相较 Tanglin 或 SAS 较新，但声誉攀升迅速。周边（Bukit Batok、Hillview、Dairy Farm）是 HDB 与较实惠公寓的混合体，因此 Dulwich 成为此处少有的外籍人士需求锚点之一。
Stamford American International School (Potong Pasir/Woodleigh)
Stamford 地处中心位置，课程设置广泛多元。周边公寓（如 Woodleigh Residences、Park Colonial、Poiz Residences）已受益于靠近市中心边缘及 MRT 的可达性。
现在，让我们从 Tanglin Trust School 开始，看看这些学校附近的租金回报
周边项目
| 项目 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| One-north Residences | $1,968,347 | $4,539 | 2.77% |
与该区平均水平对比
| 区域 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| D5 | $1,911,758 | $4,637 | 2.91% |
尽管几乎与 Tanglin 比邻，One-North Residences 的租金回报实际上还略低于整个区域的水平（2.77% 对 2.91%）。
不过，从第5区的整体语境看，One-North Residences 的表现并不算差；与区内平均的差距很小。因此，它并未因靠近国际学校而更糟，只是看不出有实质性影响。
接下来，来看 Singapore American School
周边项目
| 项目 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| Woodhaven | $1,309,214 | $4,054 | 3.72% |
| Rosewood | $1,249,127 | $3,892 | 3.74% |
| Woodgrove Condominium | $1,697,273 | $5,573 | 3.94% |
| Casablanca | $1,123,852 | $3,853 | 4.11% |
| Parc Rosewood | $756,908 | $2,635 | 4.18% |
| Rosewood Suites | $1,282,071 | $4,704 | 4.40% |
与该区平均水平对比
| 区域 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| D25 | $1,327,275 | $4,494 | 4.06% |
Woodlands 并非外籍人士天然的租赁热点。它距离 CBD 较远（尽管它本身正逐步成为一个区域中心）。 不过，想让子女就读 SAS 的家庭有时会优先考虑近距离，聚集在学校周边的公寓自然成为首选。
总体而言，这些项目的回报并未明显高于区内常态。大多徘徊在中段约 3% 的区间，少数略高到 4% 出头。第25区的整体平均约为 4.06%，而靠近 SAS 的项目大体相当；有的略低，有的略高。
与上文 Tanglin Trust 的情况类似，租金回报既不更好也不更差——看不出可见的效应。
接下来是 UWC South East Asia（Dover）
周边项目
| 项目 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| Heritage View | $1,962,121 | $5,568 | 3.41% |
| Dover Parkview | $1,440,604 | $4,379 | 3.65% |
与该区平均水平对比
| 区域 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| D5 | $1,911,758 | $4,637 | 2.91% |
在 UWC Dover 的案例中，我们首次看到靠近国际学校的项目确实呈现出明显高于所在区域平均的回报。
Heritage View 与 Dover Parkview 的租金回报均强于第5区平均：约 3.4% 至 3.6%，对比更广泛的 2.9%。
不过在将此作为“证据”前，还可能存在其他原因。Dover 不仅紧邻 UWC，也靠近 NUS、Biopolis 与 One-North，形成稳定的需求池；而且这需求并不只来自外籍家长。这里 UWC 的效应更像是“叠加”：在已具备强劲租赁基本面的前提上再添一层。
尽管如此，就 Dover 的情况而言，确实与高于平均的回报存在相关性。
接下来，看看 UWC South East Asia 的 East Coast 校区
周边项目
| 项目 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| Q Bay Residences | $1,337,308 | $3,339 | 3.00% |
| The Tapestry | $1,271,620 | $3,197 | 3.02% |
| City Life | $1,823,341 | $4,733 | 3.12% |
| The Santorini | $1,175,763 | $3,103 | 3.17% |
| The Alps Residences | $1,206,652 | $3,205 | 3.19% |
| The Tampines Trilliant | $1,647,971 | $4,477 | 3.26% |
| Pinevale | $1,475,857 | $4,461 | 3.63% |
与该区平均水平对比
| 区域 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| D18 | $1,424,105 | $3,761 | 3.17% |
Tampines 对外籍家庭而言同样并不常见，尽管它是东部的区域中心。校区周边的公寓——Q Bay Residences、The Tapestry 与 The Santorini——租金回报都在 3% 区间，Pinevale 略高一些，为 3.6%。
与第18区 3.17% 的整体平均相比，这些差异可以忽略不计。虽然确实稍高于平均，但并不足以令房东心动。
接下来，看看 Dulwich College
周边项目
| 项目 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| Le Quest | $1,255,778 | $3,599 | 3.44% |
与该区平均水平对比
| 区域 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| D23 | $1,568,584 | $3,931 | 3.01% |
Le Quest 的租金回报约为 3.4%。这比第23区 3% 的整体平均略高；但同时 Le Quest 的价格也低于区内平均。因此，这点回报溢价更多来自较低的房价，而非靠近 Dulwich College。
最后，看看 Stamford American International School
周边项目
| 项目 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| Avon Park | $3,615,000 | $5,743 | 1.91% |
| Parc Mondrian | $2,626,667 | $4,619 | 2.11% |
| Euro-Asia Park | $2,153,000 | $4,291 | 2.39% |
| Blossoms @ Woodleigh | $2,420,000 | $5,391 | 2.67% |
| 8@ Woodleigh | $1,848,455 | $4,604 | 2.99% |
| The Tre Ver | $1,412,661 | $3,818 | 3.24% |
| Park Colonial | $1,632,065 | $4,742 | 3.49% |
| The Woodleigh Residences | $1,630,532 | $5,069 | 3.73% |
与该区平均水平对比
| 区域 | 2024年平均价格（转售） | 平均租金（2024年6月至2025年6月） | 租金回报 |
| D13 | $2,531,596 | $4,635 | 2.20% |
Stamford 位于 Woodleigh/Potong Pasir 一带，新公寓已经把社区转型为市中心边缘的枢纽。即便没有国际学校，这也是会吸引租户的地段。
但数据与第13区整体相比仍显著不同。区内平均仅约 2.2%，而大多数靠近 Stamford 的公寓远高于此。较老的 Avon Park 与 Parc Mondrian 略显落后，但如 The Tre Ver、Park Colonial 与 The Woodleigh Residences 等较新的项目，回报都稳在 3% 至 3.7% 区间。
尽管该区本身就具备强劲的租赁吸引力，Stamford 很可能确实增添了一层外籍租户需求。与 Tanglin 或 Dover 那种“学校效应融入本已高端的区位”不同，Stamford 周边的公寓同样跑赢了所在区的平均。
结论
纵览 Tanglin、SAS、UWC、Dulwich 与 Stamford，结果充其量是喜忧参半。在某些个案——如 UWC Dover 或 Stamford 周边的项目——学校附近的公寓确实录得高于所属区域的回报；但在另一些情况下，回报与区域常态大体相当，甚至略低。
很难说“国际学校”本身就是决定因素。其他条件（例如 MRT 可达性、邻近商场与生活中心，或本身位于成熟区域）同样会深刻影响租赁需求。而当学校位于相对偏远区域时，即便存在潜在租户池，交通不便或公寓供给有限也可能削弱需求。
因此，这种优势或许更多体现在可租性而非回报率上。靠近国际学校可能有助于避免空置、或更快找到租户；但并不必然意味着租户会愿意多付很多。
对于投资者而言，更明智的做法是权衡完整的语境——区位、定价与租户构成——而不要过度倚赖“国际学校效应”为你的收益兜底。
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