亲爱的 Stacked：
我和丈夫需要决定，是把现有房产整合换成一套全家自住的有地住宅，还是在自住换房的同时，保留一套作投资物业。我们都是新加坡公民，目前手头现金与CPF合计约$2 million。若购买有地住宅，我们的预算约在$3至$4.5 million之间。
我们目前持有一套 The Verandah Residences，2018年以$1.91 million购入。我们希望能以约$2.1 million出售，尚有约$1.3 million贷款未清。
我们也持有一套Tembusu Grand，于2023年以$1.878 million购入。该单位自今年6月起以每月$4,700出租，租期12个月。每月房贷约$2,700。
但我们一家目前租住在 Ritz Regency，每月租金$5,150，主要是为在2027年7月孩子 P1 报名时，确保住址位于 Kong Hwa School 1 km 范围内。
若最终未能录取，我们在居住地点上会更灵活。我们偏好的东部区域还包括 Kembangan、Telok Kurau、Siglap、Tanah Merah、Bedok、Paya Lebar、Joo Chiat 和 Katong。但在未有定论前，下一步置业的时间与地点确实更难把握。
我们可以卖掉两套房，换购一套有地住宅。吸引之处在于能拥有更大的家庭空间，也有机会入手永久地契的有地资产。但这样会把大量财富集中在一处物业上，同时放弃来自 Tembusu Grand 的租金收益和潜在升值。
我们该打造“两套物业”的资产组合，还是把资金集中在“一套有地住宅”上？如果保留 Tembusu Grand，再购买一套有地住宅，在财务上是否仍然从容？
若购买有地住宅，是更稳妥地锁定约$3 million至$3.6 million的较旧房，并预留约$300,000至$500,000用于装修或重建，还是直接以接近$4 million至$5 million购买一套即买即住的新房更好？
非常感谢抽空阅读，期待听到你们的建议。
您好，感谢来信！
感谢您清晰地梳理了自身情况。在做比较前，我们先厘清一点：这些房产资产究竟要为你们的家庭达成什么目标。
如果第一优先是提升家庭生活品质，那么有地住宅的优势很直观：更大的空间、更强的私密性，以及一个更适合孩子成长的家。
但正如您所说，其代价是将大量财富集中在单一资产上，同时放弃投资物业可能带来的租金收入。
我们也认为，从灵活性角度看，有地住宅未来可能会让你的调整空间变小——例如将来要卖出，并在合适时间找到替代房源，往往更具挑战。
接下来还取决于你们希望多大程度地偏向投资。在这个维度上，同时持有两套公寓作为投资资产，未来的灵活度更高：它们可持续带来租金，且日后出售时不必牵动自住的家庭生活。
当然，这也会带来融资、物业税等方面的“包袱”。另外，尽管当下租金表现不错，也并不能保证 Tembusu Grand 的回报一定会跑赢有地住宅。
因此，首要的问题是：自住优先，还是投资优先？我们建议先明确这一点，再展开后续判断。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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卖出后，你们的资金与贷款能力将如何变化？
一个务实的做法，是先预估两条购房路径各自的最终财务落点。
我们先估算若仅出售 The Verandah Residences，你们的可用资金与借贷能力；再与同时出售The Verandah Residences与Tembusu Grand两套房的情形作比较。
为便于分析，我们作如下假设：
- 两套房分别登记在夫妻各自名下（否则第二套会触发ABSD）
- 夫妻合计年收入在二人之间平均分配。
- 二人均无其他未清贷款（否则最高贷款额度可能进一步受限）
- 你们各自约$1 million的现金与CPF，不包含目前已投在现有房产中的部分。
若仅出售 The Verandah Residences
| 售价 | $2,100,000 |
| 扣除：未偿还贷款 | -$1,336,550 |
| 扣除：CPF本金与累积利息 | -$274,360 |
| 扣除：律师费 | -$3,000 |
| 扣除：中介费（含GST） | -$45,780 |
| 预计现金净额 | $440,310 |
按你们目前$1 million现金与CPF的配置计算，潜在购买力如下：
| 现有现金与CPF | $1,000,000 |
| 来自 The Verandah Residences 的CPF返还 | $274,360 |
| 来自 The Verandah Residences 的现金净额 | $440,310 |
| 预计最高贷款额* | $2,269,051 |
| 可用总资金 | $3,983,721 |
| 扣除：按$3,983,721计算的BSD | -$178,623 |
| 预计可负担总价 | $3,805,098 |
*基于每月收入$25,000、贷款年限20年且无其他债务。尽管实际利率可能更低，但按MAS规定，贷款可负担能力以4%的利率下限评估。
据此估算，若仅出售 The Verandah Residences，进行购买的一方大约会有$3.8 million的预算，同时可把 Tembusu Grand 作为投资物业继续持有。
因此，即便不卖 Tembusu Grand，你们依然能负担当下市场上不少面积合适的自住型公寓。但若选择购买有地住宅，财务压力可能会更明显。
若两套都卖
假设 Tembusu Grand 也能以约$2.05 million的市值成交：
| 售价 | $2,050,000 |
| 扣除：未偿还贷款 | -$1,097,178 |
| 扣除：CPF本金与累积利息 | -$334,878 |
| 扣除：律师费 | -$3,000 |
| 扣除：中介费（含GST） | -$44,690 |
| 预计现金净额 | $570,254 |
将其与出售 The Verandah Residences 的结果合并计算：
| 现有现金与CPF | $2,000,000 |
| 两套出售返还的CPF | $609,238 |
| 两套出售的现金净额 | $1,010,564 |
| 预计最高贷款额* | $4,538,101 |
| 可用总资金（扣除BSD前） | $8,157,903 |
| 扣除：按$8,157,903计算的BSD | -$404,787 |
| 预计可负担总价 | $7,753,116 |
若仅从融资上限看，同时出售两套房，预算大约可达$7.75 million。当然，你们原先设定的$4.5 million以内的目标依然理性，也完全可以坚持。
但可以更笃定地说：若两套公寓都卖，买下一套新家（即便是有地住宅）在财务上会相当从容。
一套有地住宅，还是两套分别用途的公寓，更适合你们？
为更清楚地比较，我们先看看过去十年，非有地私宅与有地住宅的价格走势。
| 年份 | 非有地私宅（仅转售/二手） | 有地私宅（仅转售/二手） |
| 2015 | $1,197 | $1,187 |
| 2016 | $1,248 | $1,138 |
| 2017 | $1,293 | $1,176 |
| 2018 | $1,323 | $1,211 |
| 2019 | $1,346 | $1,269 |
| 2020 | $1,280 | $1,269 |
| 2021 | $1,354 | $1,382 |
| 2022 | $1,473 | $1,559 |
| 2023 | $1,595 | $1,695 |
| 2024 | $1,681 | $1,787 |
| 2025 | $1,755 | $1,912 |
| 2026（截至6月） | $1,799 | $1,999 |
| 年化 | 3.78% | 4.85% |
据 Stacked 整理的数据，2015年至2026年上半年期间，有地住宅的年化涨幅为4.85%，同期公寓为3.78%。
2021年后价格回升，主要因疫情末期住宅市场强劲修复，新私宅需求一度超出已完工供应。
但须强调，这只是大盘均值。个别项目的户型大小、地段与入手价等因素，都会改变最终结果。总体而言，我们确实看到有地板块涨幅更强——至少从百分比增幅来看确实如此。
其他无法量化的考量
除了价格，以下要点也很重要：
| 一套有地自住房 | 两套分别用途的物业 | |
| 历史市场表现 | 研究期内，有地板块涨幅更强 | 取决于所选公寓项目，可能更好也可能更差 |
| 家庭空间 | 通常空间更大、私密性更好 | 取决于自住房本身 |
| 租金收入 | 完全自住则无 | 投资物业可持续产生租金 |
| 灵活性 | 资金集中于自住房 | 投资物业可独立出售 |
| 分散风险 | 集中于单一资产 | 资产敞口分散至两套物业 |
| 维护成本 | 可能更高且不够可预测 | 公寓维护成本相对更可预测 |
| 流动性 | 金额较高，买家池可能更窄 | 可分别出售，流动性更灵活 |
还要注意，不少（但并非全部）有地社区往往离周边主要购物中心与 MRT 站更远一些。
对部分屋主而言，这未必是缺点，反而体现了有地社区的私密与稀缺。但在实际看房时，值得放在心上。
同时，大多数公寓项目的交易活跃度通常更高，这有助于长期价格表现。相对地，有地住宅每年交易量较少，价格动能与涨幅可能更慢。
以你们的预算，能负担哪类有地住宅？
回顾一下：若只出售 The Verandah Residences，你们可用预算约为$3.82 million；即便两套公寓都卖，偏好的上限仍是$4.5 million。
在你们偏好的区域内，这个预算大致能买到什么：
| 地区 | 99年地契平均价格 | 平均面积 | 永久/999年平均价格 | 平均面积 |
| 14 | $3,236,250 | 3,193 sq ft | $5,132,290 | 2,738 sq ft |
| 15 | — | — | $6,711,141 | 3,082 sq ft |
| 16 | $3,011,861 | 2,718 sq ft | $5,284,264 | 3,156 sq ft |
| 17 | $2,509,209 | 1,827 sq ft | $4,620,710 | 3,466 sq ft |
| 18 | $2,812,184 | 2,340 sq ft | $5,199,333 | 3,949 sq ft |
总体来看，若保留 Tembusu Grand，你们的预算更可能负担一套99年地契的有地住宅。根据我们整理的成交数据，涵盖 Paya Lebar、Eunos、Bedok 与 Upper East Coast 等地的14与16区，99年地契有地住宅的平均转售价约在$3 million至$3.24 million之间。
这一区间在你们约$3.82 million的预算之内，但用于装修与其他费用的余量可能没有你们想象得那么充裕。
一套$3.2 million的有地住宅，若再投入$300,000至$500,000装修，总成本将达到约$3.5 million至$3.7 million。这还不包括 BSD、律师费与其他购置相关费用。
永久地契有地住宅则是另一回事。14与16区的永久或999年有地住宅，平均转售价通常在$5.1 million至$5.3 million之间；若把范围扩大至15区（涵盖 Katong、Joo Chiat 及 East Coast 的部分地段），永久有地住宅的平均价格更高，约$6.71 million。
若两套公寓都出售，你们更有机会在上述更高价位中找到合适房源。但如果坚持把总价控制在$4.5 million以内，可选项依然有限。即便是在东部均价较低的17区，永久地契有地住宅的价格也多在$4.6 million以上。
这并不意味着就找不到低于区域均价的永久有地住宅，但更可负担的选择往往意味着在地段、土地面积或屋况上要作出取舍。若房屋需要大规模重建，较低的买入价也未必算“划算”。
若这些取舍超出你们能接受的范围，不妨考虑一套面积宽裕的公寓作为自住，同时将 Tembusu Grand 作为单独的投资继续持有。
鉴于99年与永久有地住宅之间存在较大价差，我们也来看看两类物业的历史表现。
| 年份 | 99年地契有地（仅转售与二手） | 999年/永久有地（仅转售与二手） |
| 2015 | $845 | $1,258 |
| 2016 | $803 | $1,210 |
| 2017 | $856 | $1,232 |
| 2018 | $846 | $1,305 |
| 2019 | $869 | $1,365 |
| 2020 | $859 | $1,378 |
| 2021 | $955 | $1,494 |
| 2022 | $1,110 | $1,701 |
| 2023 | $1,171 | $1,866 |
| 2024 | $1,171 | $1,938 |
| 2025 | $1,278 | $2,042 |
| 2026 (Up to June) | $1,214 | $2,163 |
| 年化 | 3.35% | 5.05% |
数据表明，两类有地住宅在长期均实现了不错的升值，但涨速差距已显著拉大：整体更强的表现主要由永久与999年有地住宅所驱动。
这也是我们对“入门级有地”选项的提醒：价格在$3 million至$3.6 million的99年有地住宅，固然能让你们保留 Tembusu Grand，但从历史看，99年有地的增值往往较弱，你们需要有相应预期。
而即便花$4.5 million或更多，在你们偏好的东部地段也未必一定能买到满意的永久有地，因为该区域的成交价格中枢已高于这个价位。因此我们不预设“买有地一定是更好的升级”，尤其当这会让你们在房屋条件上做出过多让步时。
是否应等到P1报名结果出炉后再行动？
鉴于小一报名与录取仍存不确定性，我们更倾向于建议先等结果出炉再做置业承诺。若（但愿不会发生）孩子最终不在 Kong Hwa，地点限制就不复存在，你们的搜索范围会更广，需求也可能随之变化。
如果孩子是通过“住校距离优先”获得录取，你们必须自P1报名启动之日起，持续在登记住址居住至少30个月，否则孩子可能被转校。
期间你们可以再买一套房先行出租，待时机成熟再搬入。但这并不总如想象般顺利——你们将承担非自住物业税，且租约需在合适时间结束。若目标是较旧、计划翻新的有地住宅，也可能更难找到合适租客。
按目前每月$5,150的租金计算，在 Ritz Regency 再租30个月，成本约$154,500（假设租金不变）。这对总体置业成本而言也是一笔不小的增加。
若等到录取结果出炉，便可消除这一重大不确定因素。除非：（1）你们遇到一套极其出众、无论学校结果如何都愿意长期持有的房子；或（2）该房在你们准备入住前可顺利出租，且不会带来财务或执行层面的麻烦；否则我们不建议提前出手。
是否应把搜索范围扩展到东部以外？
自住房必须服务于你们的日常、生活方式与长期舒适度。如果你们确实想住在东部，仅为“分散”而转向其他区域，并非明智之举。为所谓的投资考量而牺牲居住舒适性，我们并不赞同。
此外，即便同处一个大区，两套物业的表现也未必一致——还取决于各自的微观地段、物业类型与持有年限。公寓与有地住宅所面向的买家与租客群体也不同。
我们的建议是，先根据你们真正想住在哪里来挑选自住房，再把 Tembusu Grand 单独作为投资来评估。
我们的结语
就你们目前的情况，我们不建议在孩子P1报名结果未定前急于出售 Tembusu Grand 或购买有地住宅。
若出售 The Verandah Residences，你们大致可达到约$3.82 million的购买力——足以买下一套面积可观的公寓，或一套99年有地住宅，同时保留 Tembusu Grand 继续获取租金收入。
从数据看，东部的永久有地住宅整体价格不菲，较可负担的选项往往伴随更多取舍。从我们的角度看，若结果是投入大量装修、长期高维护成本，侵蚀掉相当部分储蓄，那么为了“买有地而买有地”并不划算。
不过，如果“住有地”是你们真正的长期核心诉求，那么卖掉两套公寓，换一套更理想的有地住宅也未尝不可。但要清楚这更偏向生活方式的选择，而非纯投资的策略——因为你们将放弃潜在租金收入，也会在未来换房操作上少一些灵活性。
目前，我们建议先专注出售 The Verandah Residences，并等待小一录取结果。其后再根据市场与到手资金，重新审视可选项与最适合你们的下一步。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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