如何在 Grand Dunman、The Continuum、Tembusu Grand 之间选择：详尽的价格与户型图解析

去年，15 区迎来了 3 个颇受瞩目的住宅项目：The Continuum、Tembusu Grand 和 Grand Dunman，为有意入住这片备受追捧的东部地带的买家提供了多样化的选择。

今年，市场对 Sim Lian Group 的新项目充满期待，似乎命名为“Emerald of Katong”。鉴于其与另外三个项目的近距离（它就在 Tembusu Grand 旁边），直接对比在所难免。但或许更令买家感兴趣的是其定价。其成交地价低于其他地块，若定价合宜，可能引发买家之间的激烈竞争。

因此，对于难以在多项选择中作出决定的买家，本文将对 The Continuum、Grand Dunman 和 Tembusu Grand 进行全面对比，并同时探讨对 Emerald of Katong 的预期。

先来看各地块的成交地价：

地块名称	招标截止	投标数	中标价	产权	地块面积	地积比率	按地积比率计$PSF
Thiam Siew Avenue (The Continuum)	18 November 2021	-	$815m	永久产权	263,794 sq ft	2.8	$1,440
Jalan Tembusu Plot 1 (Tembusu Grand)	18 January 2022	8	$768m	99-year Lease	210,545 sq ft	2.8	$1,302
Dunman Road GLS (Grand Dunman)	2 June 2022	2	$1,283.9m	99-year Lease	271,619 sq ft	3.5	$1,350
Jalan Tembusu Plot 2 (Emerald of Katong)	18 July 2023	2	$828.8m	99-year Lease	221,438 sq ft	3.5	$1,069

在这 4 个项目中，位于 Thiam Siew Avenue 的 The Continuum 脱颖而出，因为它是唯一的永久产权项目。因此，它以 $1,440 psf ppr 成为地价最高者，这并不意外。

另一个值得注意的是，随后每个地块的投标数量呈下降趋势。Jalan Tembusu Plot 1 GLS 起步时就有 8 份投标，其后 Dunman Road GLS 和 Jalan Tembusu Plot 2 GLS 则各仅收到 2 份投标。

鉴于 Dunman Road GLS 将是体量庞大的项目，多数发展商在竞标时更为保守可以理解。尤其是在当前市况下：销售周期、邻里供应略显饱和、更高 ABSD 税率带来的降温效应，以及 2024 年公布的即将推出 GLS 地块供应。

因此，Jalan Tembusu Plot 2 GLS（Emerald of Katong）的结果颇为有趣。它不仅投标数最少，$PSF 价格也最低，仅为 $1,069 PSF PPR。与 Tembusu Grand 相比，$PSF PPR 相差 $233，差距为 17.9%。

除上述市况外，地价更低的另一原因可能与 GFA 的统一口径有关——该政策于 2023 年 6 月推出。原因在于，发展商如今必须将分层面积（例如此前未计入 GFA 的空调机位等）纳入计算。若想了解这对后续户型图的影响，可参考我们的 Lentor Mansion 评测，这是首个适用新 GFA 指引的项目。

更有意思的是（Tembusu Grand 的发展商也是 CDL），此次 GLS 的另一家投标公司正是 CDL，而其出价与中标价仅相差 $1 PSF PPR。没错——就差一块钱。

接下来是每个项目的要点概览：

	The Continuum	Tembusu Grand	Grand Dunman	Emerald of Katong
发展商	Hoi Hup & Sunway	MCL Land & CDL	SingHaiYi Group	Sim Lian Group
地契	永久产权	99-years	99-years	99-years
用地面积	24,507 sqm	19,567.4 sqm	25,234.4 sqm	20,572.1 sqm
距离MRT	步行约 9 分钟至 Dakota MRT	距 Tanjong Katong MRT 700m	步行 3 分钟至 Dakota MRT	距 Tanjong Katong MRT 650m
单位总数	816	638	1,008	Approx. 840

目前，各项目的剩余单位如下：

项目	剩余单位	已售比例
The Continuum	475	41.7%
Tembusu Grand	245	61.5%
Grand Dunman	340	66.2%

以下为项目已成交价格。

项目名称	卧室	最低 $PSF	平均 $PSF	最高 $PSF
GRAND DUNMAN	1	$2,321	$2,605	$2,780
	2	$2,145	$2,526	$2,904
	3	$2,108	$2,506	$2,760
	4	$2,385	$2,499	$2,601
	5	$2,265	$2,469	$2,589
TEMBUSU GRAND	1	$2,366	$2,509	$2,791
	2	$2,280	$2,495	$2,708
	3	$2,310	$2,423	$2,577
	4	$2,290	$2,401	$2,457
	5	$2,466	$2,466	$2,466
THE CONTINUUM	1	$2,614	$2,698	$2,789
	2	$2,579	$2,740	$2,970
	3	$2,573	$2,756	$2,972
	4	$2,623	$2,759	$2,876
	5	$2,834	$2,925	$3,016

项目名称	卧室	最低总价	平均总价	最高总价
GRAND DUNMAN	1	$1,093,000	$1,268,395	$1,578,000
	2	$1,541,330	$2,009,928	$2,430,000
	3	$2,124,000	$2,848,125	$3,329,000
	4	$3,414,000	$3,576,912	$3,723,000
	5	$4,016,000	$4,570,800	$5,200,000
TEMBUSU GRAND	1	$1,248,000	$1,323,593	$1,472,000
	2	$1,556,000	$1,775,276	$1,978,000
	3	$2,288,000	$2,520,816	$2,958,000
	4	$3,341,000	$3,464,643	$3,677,000
	5	$4,220,000	$4,220,000	$4,220,000
THE CONTINUUM	1	$1,463,000	$1,510,200	$1,561,000
	2	$1,670,000	$1,896,832	$2,142,000
	3	$2,306,000	$2,821,802	$3,711,000
	4	$3,312,000	$3,600,381	$4,861,000
	5	$5,746,000	$6,076,000	$6,406,000

项目名称	最低 $PSF	平均 $PSF	最高 $PSf
GRAND DUNMAN 1BR	$2,321	$2,605	$2,780
TEMBUSU GRAND 1BR	$2,366	$2,509	$2,791
THE CONTINUUM 1BR	$2,614	$2,698	$2,789
GRAND DUNMAN 2BR	$2,145	$2,526	$2,904
TEMBUSU GRAND 2BR	$2,280	$2,495	$2,708
THE CONTINUUM 2BR	$2,579	$2,740	$2,970
GRAND DUNMAN 3BR	$2,108	$2,506	$2,760
TEMBUSU GRAND 3BR	$2,310	$2,423	$2,577
THE CONTINUUM 3BR	$2,573	$2,756	$2,972
GRAND DUNMAN 4BR	$2,385	$2,499	$2,601
TEMBUSU GRAND 4BR	$2,290	$2,401	$2,457
THE CONTINUUM 4BR	$2,623	$2,759	$2,876
GRAND DUNMAN 5BR	$2,265	$2,469	$2,589
TEMBUSU GRAND 5BR	$2,466	$2,466	$2,466
THE CONTINUUM 5BR	$2,834	$2,925	$3,016

以下为目前在售单位的挂牌价：

项目	卧室	最低要价	平均要价	最高要价
Grand Dunman	1	$1,390,000	$1,521,214	$1,706,000
Grand Dunman	2	$1,925,000	$2,011,000	$2,214,000
Grand Dunman	3	$2,409,000	$3,010,324	$4,080,000
Grand Dunman	4	$3,246,000	$3,967,785	$4,803,000
Grand Dunman	5	$3,954,000	$5,115,029	$8,193,000
Tembusu Grand	1	$1,344,000	$1,437,806	$1,608,000
Tembusu Grand	2	$1,930,000	$1,996,385	$2,161,000
Tembusu Grand	3	$2,648,000	$2,818,959	$3,126,000
Tembusu Grand	4	$3,288,000	$3,461,615	$3,743,000
Tembusu Grand	5	$4,028,000	$4,327,487	$7,888,000
The Continuum	1	$1,486,000	$1,602,873	$1,703,000
The Continuum	2	$1,756,000	$1,960,529	$2,180,000
The Continuum	3	$2,341,000	$3,109,440	$4,228,000
The Continuum	4	$3,273,000	$4,084,557	$5,733,000
The Continuum	5	$5,456,000	$5,712,733	$6,536,000

项目	卧室	最低 $PSF	平均 $PSF	最高 $PSf
Grand Dunman	1	$2,344	$2,698	$2,865
Grand Dunman	2	$2,160	$2,699	$2,942
Grand Dunman	3	$2,090	$2,490	$2,795
Grand Dunman	4	$2,041	$2,449	$2,613
Grand Dunman	5	$2,222	$2,486	$2,680
Tembusu Grand	1	$2,393	$2,640	$2,903
Tembusu Grand	2	$2,381	$2,617	$2,719
Tembusu Grand	3	$2,174	$2,376	$2,537
Tembusu Grand	4	$2,296	$2,407	$2,502
Tembusu Grand	5	$2,354	$2,443	$2,931
The Continuum	1	$2,654	$2,862	$3,041
The Continuum	2	$2,592	$2,870	$3,024
The Continuum	3	$2,596	$2,830	$3,058
The Continuum	4	$2,617	$2,817	$3,008
The Continuum	5	$2,589	$2,965	$3,062

鉴于它是名单中唯一的永久产权项目，The Continuum 在 $PSF 与总价层面上目前要价最高也不足为奇，其中 1 卧单位起步价为 $1,486,000。

不过，就溢价幅度而言，或许有点出乎意料：The Continuum 仅比 Tembusu Grand 高 10.8%，且在 3 卧的对比中，它的总价甚至低于 Grand Dunman。

The Continuum vs Tembusu Grand vs Grand Dunman 户型对比

1 卧 + 书房对比 

乍看之下，三者的设计较为相似：入户设有带玄关的一字型厨房，客餐厅为长方形，并配置阳台；同时都有一处书房空间，可供需要额外空间的住户灵活作多功能角落使用。

我欣赏的是，这些布局都给予住户选择：既可作为独立书房，也可以与主卧打通，改造成其他功能空间（如步入式衣帽间）。

不过，公共起居区与书房角的面积差异，意味着对价格更敏感的买家，可能会更青睐体量更紧凑的 Tembusu Grand。

同样地，若希望更低入场价（和更小面积），或会关注 Grand Dunman。它目前是唯一提供更紧凑型 1 卧（452 sq ft）新盘的项目。

因此，若只是为了以最低入场价进入该区域，这会是一个相对容易的选择。从其去化率也可见端倪：92 个 1 卧单位中已有 89 个售出。

接下来看看 2 卧单位。

2 卧对比 

寻找 2 卧的买家选择面更广，三者均提供多种变体以满足不同需求。

除常见的 2 卧 2 卫外，三者皆提供 2 卧 + 书房的配置。若要更多选择，Grand Dunman 还提供双钥匙户型，而 The Continuum 则有更宽敞的 2 卧选项。

值得一提的是，三者的平面设计大体相似，采用更受欢迎的哑铃型布局，空间效率更佳。

这里的关键差异在于厨房的摆位。

在 Grand Dunman 与 The Continuum 的方案中，两者皆设有入户一字型厨房，这在追求空间效率的项目中较为常见。

相较之下，Tembusu Grand 设有独立的厨房角。对于常下厨的住户更为友好——虽说该空间没有窗户以作自然通风。即便如此，拥有独立厨房区域依然是加分项。

价格方面，The Continuum 目前与 Tembusu Grand 的差距约 6+%，而在 2 卧的绝对总价上，平均而言它其实比 Grand Dunman 更实惠（尽管其 $PSF 比 Grand Dunman 高 8.4%）。

3 卧对比 

关于 3 卧，较有意思的是，三者在布局与面积上各不相同，但总价却相当接近。若按 $PSF 的平均价比较，最大差距（Tembusu Grand 与 The Continuum 之间）约为 13-14%。

Tembusu Grand 的 3 卧面积最为宽裕，起步为 990 sq ft。

乍看之下，这或许更吸引重视面积的住户。不过细看平面图，会发现其长走廊与玄关占据了相当比例，一般来说这部分可用性较低，效率不算高。

相对地，Grand Dunman 提供的可居住空间与之相当，但没有长走廊、玄关及家庭防护室（Home Shelter），因此整体小了 64 sq ft，进而拥有三者中最低的平均成交价。

另一方面，The Continuum 面积最小，也是唯一提供哑铃型布局的项目，一般而言更利于空间效率。在此情况下，尽管比 Tembusu Grand 小了 118 sq ft，它依然能提供与后者相同的功能（包括储物间）。

从实际成交来看，它的平均价仍低于 Tembusu Grand；与 Grand Dunman 相比，至今仅贵 2.2% 左右。

4 卧对比 

现在看看 4 卧的提供：

尽管其 $PSF 最高为 $2,759，且作为唯一的永久产权项目，The Continuum 却意外成为 4 卧的最“亲民”入场点，曾录得最低 4 卧成交价 $3,312,000。

原因在于其户型最为紧凑，仅 1,227 sq ft（因此总价更低）。主要差异是它为 4 卧 2 卫，而 Tembusu Grand 与 Grand Dunman 则为 4 卧 3 卫。话虽如此，在这一价位段的家庭，考虑到大户型的使用便利，额外一间浴室的好处或许足以抵消更高的价格。

最后补充，Grand Dunman 的 4 卧入场价最高，部分原因在于其较高的 $PSF（$2,642）。

5 卧对比

最后看看 5 卧单位。

乍看之下，三者的 5 卧似乎很相近，但各自都有独到之处。

先说 Tembusu Grand，其入门级 5 卧颇为宽敞，面积 1,711 sq ft，配置 5 间卧室（其中 2 间为套房）与 3 间浴室（其中 1 间设有 jack-and-jill 双向连通门，方便使用）。

与项目内其他单位一样，它也设有较长的走廊与玄关；同时配有尺度不小的阳台，横跨至 Bedroom 4 的长度。

Grand Dunman 的 5 卧略小，为 1,679 sq ft（因此拥有最低入场价 $4,016,000）。相较之下，它在规格上更显豪华，配置私家电梯，以及 5 间卧室（其中 3 间为套房）与 3 间浴室（其中 1 间设有 jack-and-jill 连通，连接两间公共卧室）。

最后，The Continuum 是三者中面积最大的，为 1,905 sq ft，要价亦最高，起价 $5,746,000。但它也带来更高端的配备，如私家电梯前厅、5 间卧室（含次主卧与主卧）、3 间浴室、1 间盥洗室，以及尺度可观的阳台。

此外，The Continuum 也是唯一提供灵活房间配置的项目。

总体结论

总的来说，The Continuum 是唯一的永久产权选项，若打算长期持有，基本上没有其他替代。话说回来，永久产权在这一带未必是绝对优势，因为 D15 已有大量永久产权公寓（尤其在 Joo Chiat 一带）。

Grand Dunman 则是 2023 年的大型项目之一，随之而来的是更丰富的配套设施与更低的管理费（因分摊单位更多）。但代价是更高的居住密度，对部分买家而言或许是“劝退点”。

Grand Dunman 的最大优势在于地点：步行 3 分钟即可到达 Dakota MRT。视具体户型而定，其入场价也颇具竞争力：虽比 The Continuum 更实惠，但与 Tembusu Grand 相当。

不过，若追求加东的生活方式，Grand Dunman 的位置或许难以完全满足——项目更靠近 Dakota，而非 D15 深受喜爱的餐饮咖啡店屋带。

因此，重视该生活方式的买家，可能会更青睐 Tembusu Grand，其步行可达 Joo Chiat 与 Katong。除生活方式的吸引力外，它的居住密度也更低，且 $PSF 定价位于较低水平，尤其适合考虑较大户型的买家。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文