在现有组屋未售前，是否应先购入 Jurong West 的 EM？

嗨，Stacked：

我和伴侣想请教：在他名下的现有组屋尚未售出时，是否应先在 Jurong West 购买一套行政复式组屋（EM）？

背景如下：我的伴侣与前配偶共同持有一套位于 Punggol/Sumang 的 5 房组屋。该单位起初以 $850,000 挂牌，但两个月内仅有 3 次看房。如今他们尝试以 $820,000 出售——需留意法院命令要求必须在 12 月前完成出售。

我们是否应进一步下调这套房的挂牌价以吸引更多买家？看房寥寥是否意味着价格仍偏高？法院设定的最后期限也在影响他的出售节奏。

与此同时，我们正考虑共同购买一套挂牌 $675,000 的 Jurong West EM。它靠近双方父母的住处，未来也将临近即将开通的 Jurong Region Line 上的 Corporation MRT station。我们共有 4 个孩子，对居住面积的需求较大，因此考虑通过改造 EM 的格局来容纳全家。

我们预计可获得逾 $300,000 的贷款，并有约 $330,000 的 CPF 可用。我们合计月收入介于 $10,000 至 $15,000。鉴于双方父母都住在 Jurong，我们是否可申领邻近家庭购屋津贴（PHG）？总体而言，新家的位置与公共交通便捷性不是主要考量，因为我们二人都自驾，且因工作经常在新加坡各处奔波。 

在 Punggol/Sumang 的组屋尚未售出前就承诺购买 Jurong West 的 EM，在财务上是否稳妥、法律上是否可行？我们还应关注哪些因素——例如转售对比、租约老化等？

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你好，感谢来信！

你的情况牵涉多重层面，但眼下最关键的是能否顺利卖出位于 Punggol/Sumang 的 5 房组屋。距离法院要求的 12 月期限已不远，而两个月仅有 3 次看房，对销售进程并非好兆头。

我们先来分析为何该组屋难以吸引买家，以及降价是否有帮助；随后再回应你提出的其他问题。

先来看今年迄今（1 月至 8 月 21 日）Punggol/Sumang 一带 5 房 HDB 转售的平均成交价：

楼层区间	平均价格	成交量
01 至 03	$705,000	1
04 至 06	$792,667	3
07 至 09	$782,500	2
10 至 12	$753,000	1
13 至 15	$780,000	1
16 至 18	$821,000	2

整体来看，该区域多数 5 房组屋的成交价低于 $800,000。基于我们整理的 10 笔成交，平均转售价约 $782,000。

有 2 笔交易突破 $800,000，说明在特定条件下，部分买家愿意为某些单位支付该价位。不过，这两宗都位于较高楼层——第 16 与第 18 层。

因此，超过 $800,000 的转售价在该区同类单位中属于偏高价位。且值得注意的是，唯一一套位于 10 至 12 层之间的单位，仅以 $753,000 成交。

诚然，单位状况、朝向、装修水准等因素也会影响买方判断。但即便如此，若 10 至 12 层的单位标价接近通常只有更高楼层（如 16 层及以上）才可达到的水平，吸引力自然会受限。

我们也查看了你所在区域目前挂牌的 5 房组屋

我们发现，多数（虽非全部）挂牌价低于 $820,000。尽管挂牌价并不等同实际成交价，但当买家筛选房源时，仍会形成参考锚点。

此外，若有多套相近条件的单位以更低价格在市面上，买家往往会优先去看那些。

若没有 12 月的期限压力，你们或可继续等待更高价格。但在当前时限下，值得与经纪讨论更具竞争力的定价策略。

Jurong West 的 EM 适合你们吗？

综合你们的家庭规模与对更大居住空间的需求，EM 是合乎逻辑的选择。地点在 Jurong 对你们也说得通，因为两位都有私家车，MRT 的可达性不是当务之急。

不过，也需把孩子们的出行纳入考量。除非你们长期接送，否则他们未来对便捷公共交通的依赖很可能会提高；请在决策中一并权衡。

除此之外，基于你们分享的情况，这套 Jurong West EM 值得考虑。接下来我们评估其在财务上是否划算。

为此，我们将其 $675,000 的要价，与附近近期的同类成交及在售房源对比。如下是自年初至今（截至 8 月 21 日）已登记的同类 HDB 转售数据。

街道	平均价格	成交量
JURONG WEST AVE 5	$771,222	4
JURONG WEST ST 41	$850,667	6
JURONG WEST ST 42	$729,013	22
JURONG WEST ST 71	$725,000	1
JURONG WEST ST 91	$711,500	2
KANG CHING RD	$910,000	1
TAH CHING RD	$820,000	1
YUNG HO RD	$810,000	2
YUNG PING RD	$885,000	2

根据我们汇总的 22 笔交易，该区 EM 的平均转售价约为 $729,000。你们心仪单位的 $675,000 要价，较均价低约 7.4%。

这虽谈不上“大幅折价”，但处于合理区间，符合当地同类单位的常态水平。

另外，不妨看看 EM 在转售市场的长期表现，以便预判其资本增值与未来转售潜力。

下面将 EM 的价格走势，与 Jurong West 其他 HDB 户型作对比：

年份	3 房	4 房	5 房	行政型
2015	$287,968	$384,074	$454,968	$564,869
2016	$282,715	$389,364	$464,503	$565,481
2017	$269,681	$373,512	$455,545	$557,342
2018	$253,273	$361,525	$435,647	$546,391
2019	$252,119	$363,052	$440,394	$541,473
2020	$274,180	$377,571	$456,969	$556,438
2021	$311,231	$436,668	$508,150	$605,986
2022	$345,621	$480,906	$562,722	$663,735
2023	$354,092	$499,462	$593,985	$710,975
2024	$378,441	$520,752	$611,760	$751,994
2025	$401,102	$555,601	$645,894	$792,541
2026 (Up to 21/08/2026)	$397,502	$546,568	$643,252	$784,280
% change from 2015 to 2026	38.04%	42.31%	41.38%	38.84%

首先可以看到，2020 年之后涨幅异常强劲，但这并非行政型单位独有，而是疫情后住房市场强劲复苏所致。

总体来看，行政型单位的转售表现并未显著跑赢其他常见户型。数据反映，在 Jurong West，EM 的百分比涨幅逊于 4 房与 5 房。

这在一定程度上与房龄上升有关——EM 在 1995 年已停止兴建，2004 年后也不再有任何新的行政型单位。

话虽如此，供给稀缺也可能形成支撑；毕竟如今已没有新 HDB 拥有如此宽敞的面积。

因此，在租约尚未过度消耗前，稀缺性有望为价格提供支撑。但随着租约年限逐步走低，融资与 CPF 使用限制会收窄有资格、且愿意购买的买家群。

 基于以上，购买 EM 更应着眼于其空间与格局，而非寄望未来获得高溢价。也请思考：当日后空间需求变化、准备从这套房子“毕业”时，你们的下一步是什么。

这也引出除“财务表现与退出方案”之外的另一组考量

尽管这套 EM 能满足你们当下的多项需求，也请预先设想计划居住多长时间。

若假设你们目前在 30 多岁后段，上下层的动线短期内问题不大。对 4 个孩子的家庭而言，下层公共空间与上层卧室的分区，反而更舒适、也更具私密性。

但大多数 EM 下层并无卧室——虽可尝试在首层增设小房间，但往往涉及较大规模的装修。

随着年纪增长，频繁上下楼梯不仅更费力，也可能带来安全风险。若你们打算长期持有 EM，需留意当租约走低、准备出售换屋时，可实现的套现空间可能有限。

因此，我们也建议一并考虑 Jurong West 的行政公寓（EA，亦属行政型组屋，但为单层）。它同样具备接近 EM 的宽敞空间，但所有功能集中在同一楼层。

需要说明的是，这并非说 EM 不好；只是希望你们对可能出现的情况有所准备。

这次换屋，你们的财务是否从容？

接下来评估财务承受度。这里假设 $330,000 的 CPF 全部可用，且你们可获得 $20,000 的邻近家庭购屋津贴（PHG）。

购买价	$675,000 (based on price given)
BSD	$14,850
律师费	$3,000 (for a private lawyer)
总成本	$692,850

贷款	$330,000
CPF	$330,000
邻近家庭购屋津贴（PHG）	$20,000
可用资金总计	$680,000
预计差额	$12,850

按初步测算，资金缺口约 $12,850，并不算大。但这尚未计入装修、搬家及其他杂项开支。

对 EM 而言，这点尤需留意：其一，EM 往往房龄更高，可能需要更大规模装修；其二，双层格局与更大面积，意味着在家具与细部装置上的投入也更可观。

建议在预算中预留充足缓冲。

我们的最终建议

综合来看，这套 Jurong West EM 在面积与邻近双方父母方面契合你们需求；要价也合理，且略低于该区均价。

当务之急仍是尽快处置 Punggol/Sumang 的组屋。虽下调要价难免心痛，但在当前时限下或属必要之举。追求更高价格固然重要，但不应以错过法院期限、导致无法成交为代价。

至于在 EM 与行政公寓（EA）间如何取舍，关键看这套“下一站”住宅要为你们服务多久。若计划一直住到退休，基于前述原因，EA 或更为实用。

若预计待孩子离家后缩小居住面积，EM 也很合适：双层格局可在 4 个孩子同住期间提供必要的分隔；其后再换到更小（也更易打理！）的房子。

就你们提供的数据而言，此次购买在资金上可控。但请牢记：更大、且更老的单位往往意味着更高的装修成本。无论最终选 EA 还是 EM，决定性的问题在于：这次购屋是为当下的生活场景，还是打算长期持有至最后。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文