将在 2026–2027 年完成的项目，购入的时间点颇为特殊且火热：那是 2021–2022 年疫情后紧张的反弹期，市场如同被火箭推动般飙升，大家不断追问供应何时才能追上。当时正是 Amo Residence 打破 OCR 新盘 $2,000 PSF 门槛的时代，也有买家悄悄思量是否要退而求其次买两房，只为先上车。

如今临近 TOP，许多买家心中的关键问题是：这些项目是否仍具价值，还是等待下一轮推盘周期更合理。如果你希望有人清晰地帮你权衡取舍，可以点此这里联系我们，我们会为你对接值得信赖的合作经纪。

因此，对于想要“新”但又不愿等现阶段新盘建成的买家，以下这些即将 TOP 的项目值得留意。

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1. AMO Residence

amo residence review 4

AMO Residence 于 2022 年 7 月推出，预计 2026 年临近 TOP。项目位于第 20 区 21/23 Ang Mo Kio Rise，为 99 年地契，共 372 户。

自 2014 年 The Panorama 以来，AMO 是 Ang Mo Kio 的首个大型私人新盘，因此受益于大量延宕的需求（叠加疫情复苏期普遍的高需求）。 

尽管位于 OCR，AMO Residence 所在地段相当成熟。步行可达 Mayflower (TEL)，并且紧邻广受欢迎的 Kebun Baru 一带：周边有 Sheng Siong、咖啡店、社区食肆，以及 Boon Tong Kee、Melben Seafood 等知名餐饮。

马路对面就是 Bishan–Ang Mo Kio Park，为住户提供 OCR 里罕见的大型绿地；同时也使项目处于 CHIJ St Nicholas Girls’、Ai Tong 与 Ang Mo Kio Primary 的一公里范围内。

以 OCR 公寓而言少见的是，这里的四房与五房配有私家电梯；这也在一定程度上支撑了定价。开盘时，AMO Residence 的起步价约为 $1,890 psf，平均价位在低 $2,100 psf 区间，并由此成为 OCR 首个跨越 $2,000 PSF 门槛的公寓。尽管当时价格引发了一些议论，如今看来已算“划算”：地段便利，且部分朝向还能俯瞰邻近的有地住宅区景观。 

此外，这里的三房为 958 至 1,141 平方英尺，比当下不少 900+ 平方英尺的常规规格更为宽裕。这样的面积配置，加上适合家庭的地段，进入转售市场时大概率会吸引买家关注。 

从早期的次级转售数据来看，似乎已在兑现：

售出日期单位面积（平方英尺）成交价（S$ psf）购买日期购入价（S$ psf）利润（S$）
25 Nov 20257432,45722 Jul 20222,016328,000
17 Nov 20259582,43023 Jul 20221,943467,000
11 Nov 20251,0442,57623 Jul 20222,120476,000
6 Oct 20251,4752,44123 Jul 20222,047582,000
3 Oct 20251,0442,52423 Jul 20222,130411,000
19 Sep 20251,0442,52323 Jul 20222,152387,000
12 Sep 20256782,35923 Jul 20222,057205,000
5 Sep 20259582,61023 Jul 20222,159432,000
1 Sep 20251,1412,51523 Jul 20222,131439,000
29 Aug 20259582,42223 Jul 20222,090318,000
19 Aug 20259582,47222 Jul 20221,963487,000
14 Apr 20256782,35923 Jul 20222,210101,000
22 Feb 20249582,26323 Jul 20221,890357,000

早期次级转售表现相当清晰：几乎所有目前成交单位都实现了六位数收益，利润多见于 $300K 至 $500K 区间。即便是以相对更高 psf 购入的小户型，也能取得正回报。

更具参考意义的是达成的 psf。随着转售价格现已徘徊于 $2,400 至 $2,600+ psf，AMO Residence 实质上为 OCR 买家确立了新的价格常态，一方面印证了其开盘定位，另一方面也反映了成熟社区中优质新盘的稀缺性。

2. The Botany at Dairy Farm

The Botany at Dairy Farm 23 blocks 1600x1200

The Botany at Dairy Farm 于 2023 年 3 月推出，预计 2027 年 TOP。项目位于第 23 区 Dairy Farm Walk 一带，为 99 年地契，共 386 户。 

Dairy Farm 地段有点“爱者恒爱、厌者恒厌”。买家要么喜欢其绿意与开阔，要么觉得此处过于ulu 且单调。不论如何，该项目四周绿化充足，尤其是较高楼层可望向远处的 Bukit Timah Reserve 或 Chestnut Drive 一带的有地住宅，视野开阔。 

如今即将 TOP，区域配套已大幅改善。紧邻的 Dairy Farm Residences 其商业部分——Dairy Farm Mall——引入了 FairPrice、美食广场与托儿中心；就在 Botany 隔壁。HillV2 与 The Rail Mall 亦在附近，但严格说并非步行距离内。最近的 MRT 虽然步行稍远，但 TOP 后一年内将提供免费接驳巴士往返 Bukit Panjang MRT 与 Hillion Mall。 

（以我们的经验，若附近没有 MRT，管委会往往会投票延长接驳巴士的运营期。）  

项目的家庭取向体现在户型配比上：三房几乎占到一半，面积 883 至 1,238 平方英尺；四房与五房设有完整的服务阳台与杂物/家政空间。这会吸引不喜欢当下小尺度布局的买家，待其进入转售市场时尤甚。 

开盘时，Botany 平均约 $2,070 psf；但由于总价较低，这一点并未成为焦点。彼时仍有部分户型低于 $1 million，对当时价格不断攀升的市场而言颇具意义。 

但仍需观察的是，隔壁的一体化项目 Dairy Farm Residences 可能带来的竞争，两者很可能会在转售买家中被直接对比。 

截至撰文时，仅有一宗次级转售成交，且为亏损。但考虑到买入到出售仅逾一年，这类早售更可能源于突发因素（如离婚等）。

3. Blossoms By The Park  

Blossoms by the Park 9 model

Blossoms by the Park 于 2023 年 4 月推出，预计 2027 年 TOP。项目位于第 5 区 Slim Barracks Rise，为 99 年地契，共 275 户。 

第 5 区的这一带——One-North 与 Buona Vista 周边——仍有不小的成长空间。One-North 为科创与媒体中心，Buona Vista 则有 Rochester Mall 与 The Star Vista 等主要配套。Blossoms 距 Buona Vista MRT（EWL、CCL）步行不远，而 Buona Vista 只需一站即可到达 One-North（Fusionopolis 与 Biopolis）。基于此处的就业人群，基本上自带稳定的租赁客源。 

该区也因 One-North Eden 展现出不错的价格韧性而受到关注。在此之前，像 Rochester Residences、One-North Residences 等项目的价格表现，往往落后于更广泛的 99 年地契市场。 

Blossoms by the Park 属于 One-North / Buona Vista 推盘的“第二波”：与此前更偏重投资出租不同，它也足以兼顾自住需求。ESSEC 与 INSEAD 等院校的近距离，也会通过教职员工与学生带来租户。 

户型仍偏向小面积，但两房与三房对自住客而言定价合理：提供封闭式厨房、合理的客餐厅比例，以及书房选项。生活方式层面，住户可便捷前往 Rochester Park、Holland Village 与 Ghim Moh 的本地美食聚集区。

开盘价自 $2,200+ psf 区间起步。虽说当时对第 5 区而言显得偏高，但与更广泛的 RCR 走势一致，且靠近换乘 MRT 的便利也抬高了价格基线。就未来转售而言，需要指出 One-North 如今已不再像过去那样缺乏竞争。除较早项目如 One-North Residences 外，体量更大的 Bloomsbury Residences 也可能成为可比替代。 

随着 One-North 的持续推进，Blossoms 周边的竞争将会升温。

4. Watten House 

Watten House Model 1

Watten House 于 2023 年底推出，预计 2027 年 TOP。项目位于第 11 区 36–50 Shelford Road，为永久地契，共 180 户。

本项目仅提供三房及以上户型，且坐落于武吉知马最成熟的住区之一，周边短距离内分布着 Cluny Hill、Camden Park、Bin Tong Park 等 GCB 区域（换言之：对普通买家并不太“亲民”）。 

Watten House 位于 Nanyang Primary 与 Raffles Girls’ Primary 的一公里范围内，这对家庭而言吸引力十足。日常配套可满足需求：尽管 Coronation Plaza 商场较为老旧，但步行可达；Cluny Court 与 One Holland Village 驱车不远即可到达。Tan Kah Kee MRT (DTL) 亦可步行抵达。

整个项目围绕“家庭居所”打造。例如，三房面积为 990 至 1,163 平方英尺，另有 1,539 平方英尺的尊享三房+书房选项；不会更小于此。多数户型配备私梯、3.2m 层高、大理石地面，以及豪宅应有的精装细节。 

开盘定价自 $3,000 psf 的低至中区间起步，整体总价通常在 $3 million 以上（大户型则更高）。 

需要说明的是，该区域亦有如 15 Holland Hill 等提供大面积户型的项目。但 Watten House 的长期竞争点将更倚重其地契属性。预计 Turf Club 与 Holland Plain 的后续供应多为 99 年项目，因此 Watten House 与周边部分永久地契公寓，或将凭此占优。 

非常适合家庭，但显然并非面向大众市场的公寓。 

5. CanningHill Piers

canninghill piers review 1

CanningHill Piers 于 2021 年 11 月推出，预计 2026 年 Q4 左右 TOP。项目位于第 6 区 177 River Valley Road，这个 99 年地契项目也为部分人所熟知的前 Liang Court 商场所在地。 

Canninghill Piers 共有 696 户，坐落于商业裙楼之上，并直接连通 Fort Canning MRT (DTL)。它是更大 CanningHill 综合体的一部分，形成沿河的住宅-酒店-零售集群。Clarke Quay MRT (NEL) 也在步行不远处。

户型配置偏向小面积：一房自 409 平方英尺起，两房自 732 平方英尺起，三房约从 1,100 平方英尺起。当年（2021 年）市场普遍仍假定此类项目更偏投资导向。

无论如何，对于更重视生活方式而非面积的买家而言，滨河景观、公园近邻与商业裙楼的组合，使 Canninghill Piers 具备相当吸引力。 

开盘时，低楼层价格从约 $2,800 psf 起，不少成交落在 $3,000 至 $3,500 psf 区间。这是传统 CCR 片区之外定价最高的 99 年项目之一。 

临近 TOP，CanningHill Piers 依旧是一项以生活方式为核心的选择。买方画像大概率倾向单身、夫妻与投资者，但面向河景的优质朝向与大户型也可能吸引家庭。对家庭买家而言，主要短板是学区/学校通达性不足。 

不过，近期的次级转售活跃度显示，市场愿意为这种“便利 + 生活方式”的组合买单。几乎所有已记录的交易都是盈利的，但也有一宗 409 平方英尺的小户型亏损个案。虽然现在下结论为时尚早，但这一亏损也再次印证了熟悉的规律：面积最小、psf 最高的单位，转售利润空间往往最为紧绷，尤其是在以生活方式驱动、投资者占比更高的地段。

售出日期单位面积（平方英尺）成交价（S$ psf）购买日期购入价（S$ psf）利润（S$）
6 Nov 20258292,99220 Nov 20212,763190,000
4 Nov 20251,1303,10731 May 20222,824320,000
4 Nov 20251,7553,57927 Nov 20213,329440,000
9 Oct 20251,3133,41119 Nov 20213,062459,000
2 Sep 20251,1303,21931 May 20222,926330,800
22 Aug 20258833,48920 Nov 20212,966462,000
20 Aug 20251,3133,10720 Nov 20212,900272,000
26 Jun 20251,9592,88731 May 20222,769232,000
13 Jun 20251,9592,88331 May 20222,765232,000
1 May 20251,9592,90931 May 20222,789234,000
29 Apr 20254093,39819 Nov 20213,21575,000
29 Apr 20258073,28920 Nov 20212,941281,000
16 Apr 20251,1303,12931 May 20222,845321,800
20 Mar 20251,9592,95131 May 20222,830237,000
17 Mar 20251,9592,90031 May 20222,781233,000
14 Mar 20259473,16720 Nov 20213,025135,000
19 Dec 20241,3132,96120 Nov 20212,845152,000
16 Dec 20244413,08920 Nov 20212,99840,200
17 Nov 20241,2592,87231 May 20222,634299,400
17 Nov 20241,2592,90031 May 20222,660302,400
17 Nov 20241,2592,88631 May 20222,647300,400
4 Nov 20241,2592,86531 May 20222,628298,400
4 Oct 20241,9592,88331 May 20222,826111,000
4 Oct 20241,9592,87431 May 20222,818111,000
26 Sep 20241,9592,87031 May 20222,814111,000
11 Sep 20241,9592,86231 May 20222,805110,000
27 Aug 20241,9592,84931 May 20222,793110,000
27 Aug 20241,2592,81231 May 20222,580293,200

特别提及：Tembusu Grand 与 Grand Dunman 

在这一时期内，另有两项值得注意的项目临近 TOP（尽管合约上的官方 TOP 年份为 2028）：Tembusu Grand 与 Grand Dunman。项目比预计更早 TOP 并不罕见，我们或将看到 Tembusu Grand 于 2026 年 Q1，Grand Dunman 于 2026 年 Q3 实现 TOP。

Tembusu Grand 

tembusu grand model 1

Tembusu Grand 于 2023 年 4 月推出，项目位于第 15 区 Jalan Tembusu，一项 99 年地契、共 638 户的项目。其推出时，与下文的 Grand Dunman 以及 The Continuum 共同构成 D15 区内的“三强”竞品组合。其后，Emerald of Katong 推出时，Tembusu Grand 因与其相邻而成为最直接的对手。

Tembusu Grand 毗邻 Tanjong Katong Road，这一带以各式餐馆闻名，附近的 Haig Road 亦然。学校资源良好，Tanjong Katong Primary 与 Haig Girls’ 均在一公里范围内。项目恰位于 Katong–Joo Chiat 生活方式带与更偏家庭取向的 Marine Parade 之间的“甜蜜点”。住户可步行至 Tanjong Katong MRT (TEL)，快速抵达 I12 Katong、Parkway Parade，以及 Marine Parade Central 的小贩中心与居民区配套。

户型以两房与三房为主，是项目核心。最小的三房为 990 平方英尺，并提供干湿厨房分离（这在当今往往只见于较大的四房）。开盘时，平均价格位于 $2,400 中段至 $2,500 低段 psf 区间。由此，Tembusu Grand 的定价恰介于更贵的自由持有 The Continuum 与体量更大的 Grand Dunman 之间，可视为两者之间的“中间路线”。 

Grand Dunman

grand dunman pool

Grand Dunman 于 2023 年 7 月推出，位于第 15 区 2–18 Dunman Road。这一 99 年地契项目是“Grand Dunman - Tembusu Grand - Continuum”三强中体量最大者，共 1,008 户；亦是自近 40 年前建成的 Mandarin Gardens 以来，首个 1,000+ 户的超级大盘。 

Grand Dunman 的最大优势是近距离地铁：通过多个侧门，步行数分钟即可抵达 Dakota MRT (CCL)。部分使用者认为 CCL 的通达性优于 TEL，尽管从这里进城距离仍算不上近。 

项目可眺望 Geylang River，虽谈不上壮观，但毕竟是滨水景观。更重要的是，它紧邻 Old Airport Road 美食聚集地，且 Paya Lebar Quarter、Kallang Wave Mall、Parkway Parade 均在短途车程或一至两站地铁范围内。 

由于体量庞大，户型覆盖面广，但三房占比过半；考虑到该区以家庭客为主，这并不意外。两房与三房亦提供双钥匙选项。最大户型位于 Grand Collection 系列，并配有私梯、大理石地面、主浴蒸汽室等配置。 

开盘时，指引价约在 $2,400 中段至 $2,500 中段 psf，平均略高于 Tembusu Grand，但仍低于其自由持有的邻居 The Continuum。 

尽管 1,008 户的体量不太适合偏好精品盘的买家，Grand Dunman 一旦进入转售市场，极可能成为 D15 大体量公寓的标杆，因为它是该区唯一当代意义上的千户级项目。 

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