2026年$750K起，哪里能买到HDB Executive Apartment？

新加坡公共住房的多样类型，一向映照各个时期社会的侧重点与居住需求——从早年新加坡改善信托（SIT）兴建的低层公寓，到建屋发展局（HDB）打造的高层组屋。

追溯独立初期，HDB 仅兴建 1 至 4 房组屋。随着家庭财富提升、对更大居住空间的需求走高，政府于 1970s 推出 5 房组屋，随后在 1980s 引入了 Executive Apartments（EA）和 Executive Maisonette（EM）。

对这类大户型的需求始终高企；在 HDB 以 Design, Build, Sell Scheme (DBSS) 以及 1995 年推出的 Executive Condominiums (EC) 逐步取代后，其热度反而更胜以往。

如今，转售市场上这类大面积户型（EM 与 EA）存量略逾 300,000 套；对偏好宽敞起居空间的买家尤具吸引力，尤其是在新 BTO 单位面积持续缩减的背景下。

EA、EM 与 3Gen 组屋同属一类，通常配备 3 至 4 间卧室，适合大家庭。我们梳理了过去一年的 EA 成交，并探讨在近期政策调整下可能出现的趋势。先来了解：

什么是 Executive Apartment（EA）？

这类公共住房是当下转售市场上面积最大的组屋之一。自 1984 年推出，并于 2000s 初期停建，这也意味着最年轻的一批 EA 屋龄亦已超过 20 年。

面积约介于 1,300 至 2,400 平方英尺，最初旨在为希望拥有更大、更高品质的公共住房、又不愿支付私人住宅的高价的家庭提供折中方案。

整体而言，大多数 EA 为单层格局，常见配置包括独立客餐厅、阳台、书房与 3 间卧室。

EA 在全岛的分布

EA 主要分布在郊区的 HDB 组屋镇，这是 HDB 于 1980s 与 1990s 的开发重点。因此，EA 多见于成熟社区，如 Woodlands、Pasir Ris、Jurong West、Hougang 与 Sengkang。

Woodlands 在总体供应与成交量上居首；凭借大户型优势，Jurong West 也长期位列前三。Bishan、Bukit Timah 与 Queenstown 的 EA 数量不多，市面上更是难得一见，稀缺性往往带来显著溢价。

当下 EA 价格概览

*以下表格统计 2025 年 1 月至 2026 年 8 月记录在案的 EA 成交。

HDB 城镇	面积范围（平方英尺）	当前屋龄范围	平均转售价	成交宗数
ANG MO KIO	1,550 – 1,679	30	$1,103,250	8
BEDOK	1,518 – 1,701	30 - 42	$1,017,164	46
BISHAN	1,518 – 1,625	34 - 39	$1,257,378	5
BUKIT BATOK	1,496 – 1,615	28 - 42	$887,233	52
BUKIT PANJANG	1,335 – 1,625	23 - 39	$848,545	82
BUKIT TIMAH	1,528	37	$1,390,000	1
CHOA CHU KANG	1,345 – 1,636	23 - 37	$806,204	105
CLEMENTI	1,550 – 1,658	41 - 41	$1,033,000	1
GEYLANG	1,550 – 1,722	39	$1,115,200	5
HOUGANG	1,464 – 1,561	26 - 40	$935,004	47
JURONG EAST	1,507 – 1,744	28 - 41	$989,249	38
JURONG WEST	1,345 – 1,658	24 - 38	$785,601	152
KALLANG/WHAMPOA	1,518 – 1,572	32 - 40	$1,155,689	10
PASIR RIS	1,528 – 1,668	30 - 34	$909,011	200
PUNGGOL	1,378 – 1,399	22 - 23	$815,612	43
QUEENSTOWN	1,561 – 1,668	31 - 33	$1,281,417	6
SEMBAWANG	1,345 – 1,518	24 - 28	$749,719	108
SENGKANG	1,345 – 1,539	23 - 28	$840,014	141
SERANGOON	1,507 – 1,615	28 - 41	$1,080,410	26
TAMPINES	1,475 – 1,776	29 - 42	$963,714	113
TOA PAYOH	1,550 – 1,604	33 - 37	$1,172,000	4
WOODLANDS	1,399 – 2,067	25 - 41	$940,938	207
YISHUN	1,518 – 1,948	34 - 39	$942,955	48

从近期成交来看，EA 成交最多的城镇依次为 Woodlands、Pasir Ris 与 Jurong West。

总体而言，2000 年之前建成的 EA 更受买家青睐。尽管楼龄更高，这类单位往往面积更大——自那之后，各类组屋的平均面积便开始缩减。

拥有 EA 的利与弊 

在申请组屋前，通常需要综合考量地段、预算以及自住年限。EA 虽以面积取胜、颇具吸引力，但仍有若干关键点值得权衡。

若您在思考 EA 是否适合自己，可从下列因素着手：

• 总价门槛
• 租约折旧的负面影响与可贷额度
• 户型是否契合您的生活方式

1. 总价门槛

随着百万组屋成交的频率上升，确有越来越多买家认可部分优质地段单位的价值。不过，何时算“物有所值”、何时又是“价格过高”，仍需拿捏分寸。

若目标价位在 $900k 左右，非成熟区如 Sembawang、Jurong West 或 Woodlands 的选择相对充足；这些区域的 EA 多在 $700,000 至 $900,000 区间易手。

相较之下，若偏好居于 Ang Mo Kio、Bishan 或 Queenstown 等中心成熟区，当地 EA 往往存在显著溢价。此类区域（不仅限于 EA）的价格经常动辄越过 $1 million，再加上剩余租约的掣肘，潜在买家未必愿意出到这么高的价，因此成交往往伴随较高的 COV（Cash Over Valuation）。

2. 租约折旧的负面影响与可贷额度

租约折旧是老屋主普遍关注的问题，EA 也不例外。其首要担忧，往往是潜在买家群体的缩小；年轻买家在申请住房贷款或动用 CPF 购置老屋龄单位时，可能面临限制。

对于 35 至 45 岁及以上的买家而言，只要剩余租约可覆盖最年轻买家至 95 岁，一般在 CPF 使用或 HDB/银行贷款额度上不会受限。

这对较年轻的首次置业者影响更大。若租约无法覆盖至您 95 岁，贷款成数（LTV）与可动用 CPF 额度都将下调，也就意味着需要更高的现金首付。

3. 生活方式与户型

若您更看重宽敞的起居环境，EA 可能是相对更划算的选择——特别是与 4 房或 5 房 HDB 相比，同等预算下能获得更大的实际使用空间。

与面积相近的 Executive Maisonette 不同，EA 为单层布局，无需上下楼梯，更适合三代同堂等成员众多的家庭。

相较 BTO，EA 在空间运用上更具弹性：约 1,400 至 1,600 多平方英尺的面积，常见配有大型杂物间、独立餐区与宽阔阳台。

不过，EA 并不适合所有人，更不应被视为“退出策略”。一方面，楼龄 40 年左右的单位买家池显著缩小；另一方面，与较新的 4 房或 5 房相比，其资本增值速度也会明显放缓。

那么，我们怎么看待 Executive Apartment？

随着今年下半年 HDB 转售市场回暖，更多私宅业主回流至 HDB 转售市场，较大面积的组屋将更契合其居住需求。

在近期政策调整的带动下，这类转售大户型的需求有望持续增长。这包括对计划购买转售组屋的私宅业主取消 15 个月等待期，以及新 EC 的 10 年 Minimum Occupation Period (MOP)。

业内观察指出，这些变化或将推动更多私宅转售供应入市，同时带动大面积转售组屋的需求。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文