2026 年哪些地方还能找到低于 $900K 的 HDB 行政复式

在 Executive Condominium（EC）推出之前，新加坡曾有“行政型单位”，其中最广为人知的就是行政复式（EM）。自 1983 年面世，这类上下两层的单位面积多达 1,400 至 1,600 平方英尺；这标志着住房政策的一次重要跃迁——从战后“先有屋住”的基本安居，走向面向不同收入层次、提供更高品质的住房。

不过，EM 方案仅延续十余年，至 1995 年告一段落。当时也出现了关于“subvention creep”（若不加控制，公共福利预算会不断膨胀）的讨论。最终的政策折衷，是将“夹心层”或进阶性住房更多交由市场主导，以 EC 取代 EM。

如今，市面上存量不多的 EM，已是尤为稀缺且极具吸引力的 HDB 住房类型。尽管屋龄不短，但多数已是“百万单位”；一旦出现在转售市场，往往会被迅速抢走。

本周我们对过去一年的 EM 成交做一份简要盘点，并梳理我们观察到的整体趋势：

当下 EM 价格一览 

*以下数据基于 2025 年 1 月至 2026 年 8 月登记的 EM 成交

HDB 城镇	面积范围（平方米）	当前屋龄范围	转售均价	成交宗数
宏茂桥	144 - 156	30	$1,123,444	2
勿洛	143 - 154	30 - 42	$1,050,514	45
碧山	144 - 163	34 - 41	$1,274,988	54
武吉巴督	140 - 165	29 - 42	$871,942	63
武吉班让	141 - 155	27 - 38	$887,804	47
武吉知马	145 - 154	37 - 38	$1,389,954	12
蔡厝港*	139 - 157	28 - 37	$859,084	47
金文泰	146 - 163	41 - 42	$1,058,385	13
芽笼	146 - 155	39 - 41	$1,020,836	19
后港	139 - 157	29 - 42	$1,005,977	118
裕廊东	144 - 156	28 - 42	$881,617	27
裕廊西	142 - 159	29 - 41	$802,857	61
加冷/黄埔	150 - 154	42	$944,182	11
白沙	145 - 158	30 - 38	$970,147	59
女皇镇	146 - 147	31	$1,436,667	3
三巴旺	141 - 143	28	$886,250	4
盛港	142 - 144	27	$971,571	7
实龙岗	144 - 156	29 - 42	$1,077,745	53
淡滨尼	141 - 156	29 - 42	$999,611	146
大巴窑	146 - 161	37 - 42	$1,052,359	22
兀兰	141 - 156	27 - 41	$886,829	72
义顺	145 - 154	38 - 41	$912,274	60

寻找 EM 的买家可留意以下要点：

• 价格大致分三档
• 淡滨尼与后港成交最活跃
• 建设期短，屋龄差异不大
• 年长买家需特别留意多数 EM 的户型布局

1. 价格大致分三档

整体来看，22 个城镇中有 10 个的均价超过 $1 million。淡滨尼的均价也几乎触及该水平，为 $999,611。

截至 2026 年 8 月，整组样本中 EM 的成交加权平均价约为 $978,000。

价格最亲民的 EM 主要分布在北部与西部，这些城镇的均价大致落在 $800,000 至 $900,000 区间。以下城镇的 EM 均价低于 $900,000：

• 裕廊西：$803,000
• 蔡厝港：$859,000
• 武吉巴督：$872,000
• 裕廊东：$882,000
• 三巴旺：$886,000
• 兀兰：$887,000
• 武吉班让：$888,000

不过，三巴旺的均价需谨慎解读，因为仅基于 4 宗成交。

多数城镇处于第二档，均价约在 $900,000 至 $1.1 million，包括：义顺、加冷/黄埔、白沙、盛港、淡滨尼、后港、芽笼、勿洛、大巴窑、金文泰与实龙岗。

不出意外，均价最高的多位于更靠中部或更受追捧的成熟区：宏茂桥、碧山、武吉知马与女皇镇的 EM 均价均在 $1.1 million 以上。

但需要强调，宏茂桥与女皇镇的均价代表性并不强，因分别仅基于 2 宗与 3 宗成交。仅凭城镇均价，我们也无法断言这些区域里最便宜的 EM 都会超过 $1.1 million。

2. 淡滨尼与后港成交最活跃

在整组 945 宗成交中，淡滨尼与后港合计 264 宗，约占 28%。成交量最高的城镇为：

• 淡滨尼：146
• 后港：118
• 兀兰：72
• 武吉巴督：63
• 裕廊西：61
• 义顺：60
• 白沙：59
• 碧山：54
• 实龙岗：53

需要指出的是，淡滨尼是个体量异常庞大的城镇，按统计更可能出现较高的成交数量。

尽管如此，数据也显示，更靠中的城镇 EM 不仅更贵，转售市场上的供应也更为稀缺。大多数成交发生在外缘、体量更大的城镇，买家在这些区域的选择面更广。

此外，还有一些更细分的区位观察：

• 在勿洛，更多 EM 分布于 Bedok Reservoir 与 Kaki Bukit 一带，而非 Bedok Central。位于 Blocks 716、721 与 725 Bedok Reservoir Road 的 EM，距 Bedok Reservoir MRT 站（Downtown Line）不远。
• 在后港，Kovan 可视为溢价子市场。位于 Hougang Street 21 的 Kovan Green 步行可达 Kovan MRT 站。2025 年 12 月，那里一套 148 平方米的复式据报以 $1.45 million 成交，远高于后港约 $1.01 million 的城镇均价。
• 实龙岗中心与实龙岗北的价格差异同样显著。实龙岗中心 417、418、423 与 424 座附近的 EM，成交价约 $980,000 至 $1.23 million。相比之下，位于 Block 125 Serangoon North Avenue 1、面积 148 至 155 平方米的 EM，近期成交约 $880,000 至 $975,000。

请记住，表格中的数字是城镇层面的平均值。城镇内最便利或最受欢迎地段的价格，可能与均价存在显著差距。

3. 建设期短，屋龄差异不大

由于 EM 的建设时间窗口相对狭窄，其屋龄差异也小于其他户型。

最早的 EM 出现在 1983 年前后，并在 80 年代中后期更广泛铺开。进入 90 年代后，HDB 逐步淘汰 EM，末批大致在该年代末完工。

本样本中的 EM 目前屋龄介于 27 至 42 年。也就是说，即便最年轻的也已接近 30 岁，而最年长的剩余租期仅约 57 年。

数据也表明，相较于细微的屋龄差异，地段的重要性更高。例如：

• 盛港 27 年屋龄的 EM，均价为 $971,571。
• 碧山 34 至 41 年屋龄的 EM，均价为 $1.27 million。
• 金文泰 41 至 42 年屋龄的 EM，均价为 $1.06 million。
• 勿洛 30 至 42 年屋龄的 EM，均价为 $1.05 million。

这并不是说租约折损不起作用；而是由于不存在真正“年轻”的 EM 可与年长者对比，目前在多数 EM 聚集区中，地段、稀缺性与需求，往往比约 10 至 15 年的屋龄差更为关键。

若希望寻找相对年轻的 EM，可关注盛港、武吉班让、三巴旺或兀兰等地。其中较新的一个聚集点位于三巴旺的 Block 310 Canberra Road，其租约自 1998 年起算。即便如此，该城镇均价较低，恐怕更多源于区位，而非剩余租期。

4. 年长买家需特别留意多数 EM 的户型布局 

典型 EM 户型会将三间卧室全部置于上层，并配有主卧与公共浴厕；下层通常为客餐厅、厨房、阳台、杂物间或书房与公共厕所。此布局反映了过去更强调“动静分区”的设计理念。

这对年长住户可能不太友好，因为返回卧室需要频繁上下楼梯。部分 EM 变体在下层设有书房或杂物间，业主会将其改造为小卧室；在某些房源中，你也可能遇到已完成此类改造的单位。

但买家应留意，改造后的房间是否具备足够的面积与通风，适合长期居住；同时，下层的公共厕所未必配备淋浴，这会影响一楼卧室对行动不便住户的实用性。

截至 2026 年，EM 更适合自住且“终局安家”的买家

这一点未来或将更为明显。如今，买家为这些屋龄 27 至 42 年的单位支付接近或超过 $1 million。若长期持有，剩余租期将持续缩短，最终会影响贷款、CPF 使用以及潜在买家池的规模。

我们也注意到，截至 2025 年 8 月，政府已确认暂无进一步 SERS 计划。首批 VERS 预计要到 2030 年代、当部分组屋接近 70 年屋龄时才会启动；且该计划预计不如 SERS 慷慨，这应当引起老屋（EM 也在其列）业主与买家的关注。

因此，今天购买 EM 的买家，不应指望依靠出售所得来支持二次置换，或显著充实退休金。也别忘了户型因素：一旦日后难以应对楼梯，你可能被迫在屋龄更大、潜在买家更难融资的时点出售。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文