SERS 之后 HDB 持有的冷酷数字

如果你拥有一套较旧的 HDB 组屋，对宣布结束 SERS 有何感想？ 

现在有点紧张了吗？

自 8 月宣布最后一次 SERS 已经完成以来，我一直在问的就是这个问题。现在（如果可以这么说）除了 VERS 之外已无他选，而我们或许要到 2030 年左右，才会看到首批 VERS 的实施。 

当然，大多数买家在入手时就清楚自己的选择——“99 年炸弹”的概念在此之前已被讨论了数十年。但如今有两点让事情更为迫切：其一，即便是地段最优的新组屋，如今也不再有“幸免”的希望。即便你身在像 Tiong Bahru 这样需求旺盛的区域，你也知道你的组屋不可能像过去那样持续升值。到某个节点，租约折旧终究会压过再优越的交通与配套。 

其二，VERS 的推出等于缩短了人们的心理时钟。过去我们把倒计时看作 99 年，如今可能会把它视为 70 年。若 VERS 成行且顺利推进，你可能需要比预期更早地为自己准备替代住所；若未通过，那么你的组屋价值只会从那时起一路下滑，除了“归零”别无他法。那种不确定性——会过、会不过、市场又会如何解读——让时间的压力更为强烈。

而事情的转折，可能就在这里。

如果有足够多的老旧组屋业主开始把 VERS 视为真正的到期点，他们可能会选择尽早而非拖后出售。再加上“希望溢价”的消失——也就是即便是在黄金地段的很旧单位，或许也会被选入 SERS 的信念。此前，像 Queenstown、Tiong Bahru 或 Toa Payoh 这样的社区里，业主仍可自我安慰：这些历来受欢迎的区域，总还有机会。

（是的，决策者一直说只有五个百分点的社区会遇到 SERS。但说实话：很多人以为这“五个百分点”会落在成熟、中心地段。仍有一部分人期待自己是那批幸运儿。）

如今，这扇门已然关闭。对许多年长的新加坡人来说，这也许无关紧要。如果他们已安顿下来，打算在同一套组屋里安度余生，那么理论上的转售价值就没那么重要了。 

但对那些买入较旧组屋的年轻新加坡人，盘算则截然不同。他们的人生尚未走到“最后一套住房”的阶段，需要一条退出路径。这可能意味着要尽早出手，在 VERS 的心理影响全面发酵、价格开始走软之前。

最近我与一对年长夫妇聊过类似处境。他们的组屋足以支撑到他们生命的尽头；但他们有一位中年且有特殊需要的孩子。成年后的大部分时间里，他都在做一些零工。父母觉得，一旦这套组屋走到尽头（而且那时他也更年长了），他大概率难以独立承担房贷。 

对他们而言，计划是卖掉这套日渐老化的组屋，换到一处 - 可能是私人 - 租约更新的房产，以覆盖孩子的一生。这件事他们已想了几年，但 SERS 的结束让他们觉得再也拖不起了。

这对更广泛的转售市场意味着什么？

大概率而言，我们不会看到大范围的冲击。最老的那些单位 - 比如 1960 年代和 1970 年代早期的 - 价格会趋于横盘，甚至略有回落；但其余转售市场多半仍将稳步前行。处在租约折旧极端一端的房子，需求本就较弱。

对这些最老单位而言，最大的风险在于：若超出预期的一大批业主都决定，“好吧，VERS 就是真正的到期点”，并一窝蜂同时套现。那么他们将面对更多挂牌、更长的在市天数，以及买家整日不断地压价。 

反过来看，这并非对所有人都是坏事。若你本身年纪偏长，且剩余租约能舒适地覆盖至 95 岁，这或许就是你终于进入成熟社区，且不至于让你“血压飙升”的机会。 

现行的 CPF 规则已使得年轻新加坡人购买无法覆盖至 95 岁的单位变得困难——因此，这类房屋的买方池自然更倾向于年长、现金更充裕的家庭。

但如果你也为日益临近的租约折旧问题所困，欢迎联系到我们；我们很愿意听听你的情况，也许还能为你找到可行的方案。 

同时，其他房产动态

• 即便你已做好充分准备、具备入市条件，继续等房价下跌，可能是一场 得不偿失的赌注。 
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• 在公寓与更大更便宜的转售组屋之间权衡时，地点是关键：在某些区域，价差之大让你更该选组屋，反之亦然。详情请查看我们的Stacked Pro 深度解析。

每周销售汇总（08 - 14 September）

新盘成交价格前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
PROMENADE PEAK	$6,413,100	1884	$3,405	99 yrs (2024)
GRAND DUNMAN	$4,498,000	1787	$2,517	99 yrs (2022)
THE LAKEGARDEN RESIDENCES	$4,380,000	2260	$1,938	99 yrs (2023)
TEMBUSU GRAND	$4,184,000	1711	$2,445	99 yrs (2022)
AMBER HOUSE	$3,884,620	1238	$3,138	FH

新盘成交价格最低前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
RIVER GREEN	$1,260,000	420	$3,001	99 yrs (2024)
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES	$1,339,200	667	$2,007	99 yrs (2024)
HILL HOUSE	$1,393,000	431	$3,235	999 yrs (1841)
KOVAN JEWEL	$1,425,000	624	$2,283	FH
UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD	$1,502,000	474	$3,171	99 yrs (2024)

转售成交价格前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
GRANGE RESIDENCES	$10,200,000	2852	$3,576	FH
SKY@ELEVEN	$6,450,000	2713	$2,378	FH
111 EMERALD HILL	$4,650,000	2121	$2,193	FH
SOMMERVILLE PARK	$4,265,000	1948	$2,189	FH
PALM SPRING	$4,250,000	1873	$2,269	FH

转售成交价格最低前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
PARC ROSEWOOD	$670,000	506	$1,324	99 yrs (2011)
THE ALPS RESIDENCES	$708,000	441	$1,604	99 yrs (2015)
MACKENZIE 88	$780,000	474	$1,647	FH
HILLION RESIDENCES	$783,000	463	$1,692	99 yrs (2013)
AFFINITY AT SERANGOON	$805,000	474	$1,700	99 yrs (2018)

获利最多前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	收益	持有期
GRANGE RESIDENCES	$10,200,000	2852	$2,378	$6,002,000	20 年
SKY@ELEVEN	$6,450,000	2713	$2,177	$3,180,835	19 年
GRANGE HEIGHTS	$4,100,000	1884	$2,815	$3,050,000	21 年
THE SEA VIEW	$3,423,700	1216	$1,892	$2,490,177	19 年
BREEZE BY THE EAST	$3,360,000	1776	$1,892	$1,849,000	16 年

亏损金额前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	收益	持有期
TURQUOISE	$3,298,000	2400	$1,374	-$2,925,490	18 年
TURQUOISE	$3,800,000	2562	$1,483	-$2,200,000	15 年
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$3,000,000	1938	$1,548	-$1,018,888	12 年
111 EMERALD HILL	$4,650,000	2121	$2,193	-$410,674	12 年
OUE TWIN PEAKS	$1,088,000	549	$1,982	-$268,030	9 年

回报率最高前 5（ROI%）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报率 (%)	持有期
GRANGE HEIGHTS	$4,100,000	1884	$2,177	290.5%	21 年
THE SEA VIEW	$3,423,700	1216	$2,815	266.8%	19 年
THE CALROSE	$2,588,000	1249	$2,073	246.3%	19 年
THE SPRINGBLOOM	$1,800,000	1119	$1,608	239.9%	27 年
EASTERN LAGOON	$1,730,088	980	$1,766	235.9%	20 年

回报率最低前 5（ROI%）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报率 (%)	持有期
TURQUOISE	$3,298,000	2400	$1,374	-47.0%	18 年
TURQUOISE	$3,800,000	2562	$1,483	-36.7%	15 年
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$3,000,000	1938	$1,548	-25.4%	12 年
OUE TWIN PEAKS	$1,088,000	549	$1,982	-19.8%	9 年
V ON SHENTON	$980,000	452	$2,168	-14.0%	7 年

交易分布

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文