这些规则真能推动老旧项目的集体出售吗？

于8月4日，政府在《土地所有权（分层地契）（修正）法案》中提出了有关集体出售同意门槛的调整。拟议修改包括：楼龄40–59年的项目，门槛为70%；超过60年的项目为65%。同时也提出按楼龄分级设定门槛的可能性，楼龄越高，所需同意比例越低。

这些调整旨在促使体量较大且老化的物业重建，既能增加私人住宅的新增供应，也为因地契折损导致房产价值下滑的业主提供“退出”渠道。

但在当下环境下，我更倾向于认为：集体出售的尝试会变多，成功率却仍偏低。 

一旦通过，这些修法将显著促进更多老旧物业进入市场，因为更多集体出售委员会可顺利发起招标。不过，拟议变化只打通了一个特定瓶颈——也就是争取到足够业主同意以启动集体出售招标的流程——对真正的经济层面瓶颈，却几乎无补。

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其中很大一部分，归根结底与政府售地（GLS）供应量，以及开发商更青睐的其他开发机会有关。

GLS为开发商提供另一条拿地渠道，使政府公开招标的供地与私营集体出售市场形成竞争；在两者之间，不少开发商往往更倾向选择GLS地块。

GLS地块的竞投流程相对更为简单，无需应对少数业主反对、调整保留价，或在最后关头遭遇诉讼等复杂状况。

因此，近年政府显著加大GLS供应之际，这种取舍更为明显。2024年，GLS总供应量可转化为约11,110套新增私人住宅——为自2013年以来新私宅供应增幅最大的一年。

此外，2025年项目中所有成功投标的GLS地块预计将贡献近9,800套。至于今年，仅2H2026“确定名单”就包含另有9个地块，至少可提供4,745套私人住宅。

不仅供应量可观，近期推出的GLS地块“含金量”同样不容忽视。

以New Upper Changi Road地块（Bedok）为例，其招标刚于本周早些时候结束。或许你会觉得，UOL Group、CapitaLand Development与Singapore Land报出的$1.4 billion（按地积比计为$1,537 psf）标价，对这种郊区地段而言偏高；但我与不少开发商并不这么认为。

总体而言，开发商对土地定价与潜在客群的拿捏已相当成熟。Bedok的购房池极为深厚：周边多个社区聚集了庞大且长期未被充分满足的HDB升级客，再加上地块紧邻MRT站与商场，基本面扎实。

相较之下，看看近月重返市场的一些集体出售候选，例如High Point——位于30 Mount Elizabeth、核心第9邮区的永久地契公寓。该项目刚刚重启集体出售招标，此前今年4月的第五次尝试仍未觅得买家。

其$PSF要价自然高得多（$2,645 psf），尽管总价约$580 million。但若在两者间二选一——New Upper Changi Road的GLS地块与High Point——对部分开发商而言，GLS地块显然更安全、更可控。

在这种背景下，仅仅让老旧公寓业主更易发起集体出售，并不会改变太多。即便凑齐所需同意比例，在一众更具吸引力的GLS地块面前，许多集体出售案仍可能被冷落，哪怕项目位处一贯体面的核心优质地段。

曾几何时，若原址置换负担不起，集体出售业主把目光投向相邻片区，往往就能找到相对可负担的替代。

但到了2026年，这点已不再那么确定。我们长期把OCR视为整体市场中相对最可负担的分区；然而，像New Upper Changi Road这类地块的价格稳步上行，也动摇了这一既定认知。

总体来看，近几年OCR与更中心区域的平均公寓价格差距明显收窄。2014年，CCR公寓均价约$1,942 psf，RCR约$1,401 psf，OCR约$1,069 psf。

到2025年，三者分别升至约$2,620 psf、$2,357 psf与$1,769 psf（我们在一篇早前文章中讨论过这一走势）。简而言之：2014年CCR比OCR约贵82%，到2025年仅约贵48%。

没错，OCR仍然更便宜；但其相对“折价”已显著缩水。别忘了，面临地契年限递减的老旧公寓，在集体出售市场上的估值往往还会更低。

这使谋求集体出售的业主陷入两难：他们需要足够高的售得款项去购买合适的替代住房；即便退而求其次转向OCR，价格也更高了。而若因此抬高保留价，开发商出手的概率又会下降。

因此，集体出售业主可谓腹背受敌：一方面GLS地块分流了开发商的预算；另一方面即便交易成功，业主也可能不得不在置换房屋的面积或地段上让步。

在我看来，单靠下调同意门槛，面对这些更关键的掣肘，显得有些力不从心。

再者，土地增值费（LBC）的负担也并未减轻。

这是在地块产生“增益”时需缴纳的税费，例如以更高强度开发、以住户数更多的新公寓取代原有建筑。开发商须缴付LBC，费率每年检讨两次。

自2026年9月起，非有地住宅用途的LBC费率平均上调3.4%。在新加坡118个分区中，有70个上调，涨幅约介于1%至29%。

这也是开发商在评估一宗集体出售地块出价时必须计入的成本。鉴于业主期望与开发商可承受之间的利润空间正被压缩，提高LBC显然无助于缓解问题。这也把话题拉回原点：我们虽降低了同意门槛，但这些背景因素依旧存在。

若目标是推动老旧住宅项目的关键性城市更新，或许应提供更具针对性的激励

我并不认为应让每一宗集体出售都更容易或更“划算”。我们最不愿再见到的，正是2010年代末那场集体出售狂潮——它推高了新盘售价，影响尤甚。

相较之下，更合理的做法或许是圈定若干确需重建的老旧项目，并针对这些个案微调规则。形式可以多样：某些地块——例如体量巨大的前HUDC屋苑——可为开发商提供更长的ABSD期限、在LBC上给予一定灵活度，或配套其他相关激励。

此时或有人担心：这等同让所有老公寓业主坐享集体出售“意外之财”。我不这么认为：对最老的屋苑而言，剩余地契年限本就削弱了“彩票效应”。一宗楼龄50至60年的项目，若坐落于递减的99年地契之上，售价本已明显更低；即便较转售市价有溢价，也会被更高的置换成本所抵消。

对持有老龄、大面积单位的业主尤甚。即便拿到略有溢价的赔偿，他们也很可能发现：想在相近地段获得相当面积，还需额外补上一笔不小的差额。

因此，我不认为这类定向协助等同于早些年代那种“中了集体出售头彩”。就目前而言，拟议变更只是让业主更容易说“同意”，却未能同步促使开发商也说“同意”。结果大概会是：新规则会带来更多集体出售的尝试，但能否带来更多成功的个案，我依然存疑。

与此同时，其他地产动态……

每周成交盘点（8月24日 - 8月30日）

新盘成交价最高前5名（按项目）

项目名称价格（S$）面积（SQFT）$PSF地契
CANNINGHILL PIERS$8,388,8002788$3,00999 yrs (2021)
RIVER MODERN$6,842,0001830$3,73999 yrs (2025)
GRAND DUNMAN$5,862,0002379$2,46499 yrs (2022)
THE CONTINUUM$5,482,0001905$2,877FH
VELA BAY$4,765,0001582$3,01199 yrs (2025)

新盘成交价最低前5名（按项目）

项目名称价格（S$）面积（SQFT）$PSF地契
GRAND DUNMAN$1,577,000.00710$2,220.0099 yrs (2022)
THE SEN$1,629,000.00678$2,402.0099 yrs (2025)
COASTAL CABANA$1,638,000.00872$1,879.0099 yrs (2024)
HUDSON PLACE RESIDENCES$1,857,000.00689$2,696.0099 yrs (2025)
UNION SQUARE RESIDENCES$1,900,000.00700$2,716.0099 yrs (2024)

转售成交价最高前5名

项目名称价格（S$）面积（SQFT）$PSF地契
FOUR SEASONS PARK$7,883,0002260$3,487FH
DRAYCOTT EIGHT$6,600,0002896$2,27999 yrs (1997)
ST THOMAS SUITES$5,850,0002605$2,246FH
BALMORAL POINT$5,630,0002530$2,226FH
GRAMERCY PARK$5,600,0001948$2,874FH

转售成交价最低前5名

项目名称价格（S$）面积（SQFT）$PSF地契
THE INFLORA$660,000463$1,42699 yrs (2012)
PALM ISLES$665,000517$1,28799 yrs (2011)
SEA ESTA$696,000517$1,34799 yrs (2012)
KINGSFORD WATERBAY$700,000484$1,44599 yrs (2014)
URBAN VISTA$722,000441$1,63699 yrs (2012)

获利额最高前5名

项目名称价格（S$）面积（SQFT）$PSF收益持有期
THE HILLSIDE$5,180,0002648$1,956$3,592,00026 年
KENSINGTON PARK CONDOMINIUM$2,920,0001668$1,750$1,882,00031 年
THE TAMPINES TRILLIANT$3,000,0002121$1,415$1,775,00014 年
THOMSON 800$2,650,0001281$2,069$1,556,00018 年
KERRISDALE$2,330,0001270$1,834$1,472,00018 年

亏损额最高前5名

项目名称价格（S$）面积（SQFT）$PSF收益持有期
DRAYCOTT EIGHT$6,600,0002896$2,279-$929,60019 年
ONE SHENTON$3,050,0001593$1,915-$802,03015 年
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY$3,000,0001798$1,669-$650,00012 年
URBAN TREASURES$1,100,000635$1,732-$300,0002 年
OUE TWIN PEAKS$1,065,000549$1,940-$295,00010 年

回报率最高前5名（ROI%）

项目名称价格（S$）面积（SQFT）$PSFROI (%)持有期
SIMSVILLE$1,850,0001249$1,482330%21 年
THE SPRINGBLOOM$1,433,000893$1,604269%23 年
THE HILLSIDE$5,180,0002648$1,956226%26 年
WHITEWATER$1,275,0001130$1,128214%24 年
BAYWATER$1,880,0001270$1,480210%21 年

回报率最低前5名（ROI%）

项目名称价格（S$）面积（SQFT）$PSFROI (%)持有期
OUE TWIN PEAKS$1,065,000549$1,940-22%10 年
URBAN TREASURES$1,100,000635$1,732-21%2 年
ONE SHENTON$3,050,0001593$1,915-21%15 年
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY$3,000,0001798$1,669-18%12 年
DRAYCOTT EIGHT$6,600,0002896$2,279-12%19 年

成交分布

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