Hi Stacked！

我们夫妻俩都在 40 出头，目前在澳大利亚生活与工作。同时，我们也在 Little India 附近的 Klang Lane 拥有一套 4房式 HDB 组屋，现以每月 $2,900 出租。这是一套转售组屋，已完成最低居住期（MOP），并已全额还清。

为了留住现有租户，我们刻意把租金定在略低于市价，尤其考虑到族群配额（EIP）限制，寻找替代租客会更困难。因此，稳定的长期租户对我们尤为重要。此屋由一位亦是我们家朋友的房产经纪代为管理。

我们打算回新加坡定居，不过也在考虑退休后两地往返。我们喜欢澳大利亚的空间与户外生活，同时也很看重在新加坡的亲友。我们两人都保留着新加坡公民身份。

此外，我们估计这套 HDB 价值约 $550,000–$580,000，占我们净资产的相当大一部分。我们还拥有：

  • 在澳大利亚的一处永久产权房产，约有 S$150,000 净值，尚余约 S$350,000 房贷
  • CPF 与澳洲养老金账户合计储蓄超过 S$200,000
  • 其他现金与股票资产

若我们出售这套 HDB，其中约 $160,000 需归还至我们的 CPF 账户。我们的纠结在于：是继续持有还是出售？我也担心若持有过久，随着剩余租期缩短，价值最终会下滑。

我们考虑过卖屋后把剩余现金投入股市，但与依赖股市相比，持续的租金收入似乎更可预测。另一种做法是用部分或全部款项偿还澳洲房贷。但我不太愿意让更多财富转移到澳洲，更希望在新加坡保留一部分有意义的资产。

如果我们日后回新加坡又已把组屋卖掉，届时大概需要按当时市价再买房。继续持有这套组屋以获取租金并作为未来在新加坡的居所，是否更合理？还是现在就出售，把资本投向别处更好？

感谢指点。

你好，感谢来信！

就你们的情况而言，这其实是许多旅居海外、仍在本地持有组屋的新加坡人迟早会面对的课题。

你们的优势在于这套 4房式已全额还清，且目前现金流为正。这意味着即便出现最坏情况，你们也能安心——总有一处可回的家。

不过，考虑到这套房产在你们净资产中占比不小，讨论租约年限递减对长期价值的不利影响也有必要。

因此，虽然我们无法提供具体的个人理财建议，但可从房地产角度探讨：这笔沉淀资本是否能在别处更高效地运用。

正如你们所说，保持弹性是当前的首要考虑，因为你们尚未完全确定退休后的生活形态——可能永久回流新加坡，也可能在新加坡与澳大利亚两地往返。因此，我们认为与其只看投资回报，不如优先确保未来的选择权。

我们来看看几种方案，再比较它们对你们财务的影响。

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首先，出售并把款项再投资，能否让你们的财务处境更好？

在深入讨论前，先厘清你们需要对“租约年限递减”担心到何种程度。

Klang Lane 一带的 HDB 组屋不多，且都在 2002 或 2003 年落成。样本相对一致，因此我们先看该区 4房式多年来的价格表现。

年份Klang Lane 沿线 4房式 HDB 的平均价格2002 与 2003 年落成的全岛 4房式 HDB 的平均价格
2005$319,250$251,594
2006$303,000$259,124
2007$341,375$281,153
2008$431,000$342,285
2009$419,933$361,141
2010$442,066$405,163
2011$480,545$452,515
2012$504,714$490,767
2013$512,500$512,413
2014$472,315$461,357
2015$486,000$430,645
2016$467,361$420,330
2017$479,000$416,576
2018$473,833$445,557
2019$479,429$443,121
2020$488,833$448,424
2021$492,555$493,458
2022$581,500$526,846
2023$624,222$561,257
2024$637,000$601,732
2025$680,600$652,430
年化3.86%4.88%

据 Stacked 的数据，即便屋龄已超过 20 年，该区组屋仍具备相当不错的升值能力。

数据也显示，虽然 Klang Lane 一带组屋的平均价格似乎略低于全岛水平约 1 个百分点，但这更可能是因为它们起步价原本就更高所致。

例如，2005 年 Klang Lane 一带的平均价格已约 $319,000，而同龄组屋的全岛平均价当时仅约 $252,000。

因此我们判断，“租约年限递减”的负面影响目前尚未显著压低价格。相较之下，我们更建议关注两点更现实的问题。

其一，你们是否愿意继续应对出租的运营难点。族群融合政策（EIP）短期内似乎不会取消，正如你们所经历的，它会让寻租更具挑战。即便每月 $2,900 的租金让你们现金流为正，寻找与更换租客的种种琐事仍需持续投入精力。

第二点更可量化：把这笔钱用在别处，可能获得怎样的回报？

再强调一下，我们并非财务顾问，因此不提供个人理财建议。但将你们目前从组屋取得的回报，与把售款投向其他选择的潜在回报加以对比，依然有意义。

若升级至私人房产，是否能更高效地运用你们的资本？

鉴于你们都在 40 出头且有工作，亦可考虑卖掉组屋转而购买私人房产。若有此意，宜尽早评估，因为你们的年龄最终会影响贷款年期与可获融资额度。当前大致情况如下：

预计售卖价格$550,000
需退还至 OA 的 CPF$160,000
现金所得$390,000

举例来说，若你们以约 $1.65 million 购入一套转售两房单位，这接近 2025 年此类单位的平均转售价。

我们再假设你们把 $390,000 的现金所得加上退回 CPF 的 $160,000 全部用于下一套房产首付款，共约 $550,000。由此可推算所需融资规模：

购买价格$1,650,000
Buyer's Stamp Duty (BSD)$52,100
CPF + 现金（足以覆盖 25% 首付与 BSD）$550,000
所需贷款$1,100,000
预计获批贷款所需月收入（假设利率 4%、贷款年期 20 年）$12,200
每月还款（假设利率 4%、贷款年期 20 年）$6,669

注意，实际房贷利率很可能低于 4%。不过 4% 是 MAS 的评估底线利率，也用于如总债务偿还率（TDSR）的计算。以底线利率来评估也并非坏事，有助于为未来利率上行作准备。

每月还款（假设利率 2%、贷款年期 20 年）$5,567
假设租金回报率 3% 的每月租金$4,125
预计每月管理费$300
每月自付成本$1,742

在 3% 的租金回报率假设下，$1.65 million 的物业每月可带来约 $4,125 的租金。扣除估计 $300 的每月管理费，以当下利率计算，你们每月自付房贷成本约为 $1,742。

当然，这建立在你们能够从容满足贷款收入要求，并愿意承担新增月供负担的前提下。

这种做法的灵活性也很高。若你们最终回到新加坡自住，可以直接搬入，或出售再换置更合适的房子。与此同时，继续投资一套新加坡房产，也能在未来重返市场时，避免在更高价位被动入市的风险。

我们也不建议把它单纯视为“追求更高回报”的操作。你们仍在 40 多岁，现在承担一笔可控房贷，能让你们有时间逐步累积权益，把本地房产作为退休规划的一部分。

权衡之下，你们会失去一套已还清且已出租的组屋所带来的确定性与现金流，同时要面对房贷在手的常见风险。

为了解这种替代方案在历史上的表现，我们将 Klang Lane 的组屋与同龄私人房产作对比。

我们专门观察 2002 与 2003 年落成的非有地私人住宅，与 Klang Lane 组屋的落成年代一致；仅纳入转售与次级转售交易，排除开发商一手销售。

年份平均 $PSF
2005$611
2006$682
2007$827
2008$710
2009$746
2010$879
2011$988
2012$1,045
2013$1,203
2014$1,127
2015$1,063
2016$1,051
2017$1,040
2018$1,082
2019$1,099
2020$1,084
2021$1,153
2022$1,299
2023$1,408
2024$1,515
2025$1,551
年化4.77%

我们的分析显示，在 2002 与 2003 年落成的非有地项目中，平均转售价从 2005 年约 $611 psf 上涨至 2025 年的 $1,551 psf，年化增速约 4.77%，而同期 Klang Lane 组屋为 3.86%。

当然，这一差距未必会持续。但这也说明，把 HDB 替换为私人房产或许值得考虑。数据表明，你们有机会让自有权益投向更高价值的资产，同时仍保留在本地的“安家之所”。

其次，是否该把售屋所得用来偿还澳洲房贷？

用于提前偿还澳洲房贷也是一种路径。不过这已更偏向个人财务规划而非房产本身，我们仅作简要提示。

我们最想强调的是流动性。临近退休时尽快还清房贷确实很有吸引力，但也要避免“有产却缺现金”。

几乎在任何国家，房地产的流动性都不算好。一旦把大笔现金用于提前还贷，想再把这笔钱“取出来”并不容易——可能需要再融资或出售，既费时，也受制于当时的市场与利率环境。

换言之，如果你们日后回新加坡，手握充足的流动资产，往往比把资金锁在一套已还清的澳洲房产里更具灵活性。

至于应保留多少现金、又该用多少去还贷，建议结合你们的退休规划，与专业财务顾问详细讨论。

我们的最终看法

基于你们分享的信息，我们并不认为“租约年限递减”本身就是出售 HDB 的充分理由。Klang Lane 一带的组屋尽管屋龄不小，价格仍在走高，而你们手上的单位也持续带来稳定租金收入。

关键在于：未来 15–20 年，你们希望这套房产为你们达成什么目标。

既然回流新加坡仍是可能，我们会谨慎对待“清空本地房产”的做法。我们担心的是，当你们最终回来时，可能不得不在更高价位重新入市。

如果你们判断这套组屋已不是资本的最佳去处，值得考虑的替代方案是用一套私人房产来取代它，而非完全退出市场。以你们的年龄，仍有时间在可控的杠杆下逐步还贷、在更高价值的资产里累积权益，从而支撑长期的退休目标。

此外，考虑到你们的年龄，其实仍具备时间优势。无需因担心“租约年限递减”而立刻做决定。更好的做法是先厘清：你们希望房产在退休蓝图中扮演什么角色；再据此行动。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文