国家发展部（MND）今日对 Executive Condominium（EC）计划作出重大调整。

调整内容包括将 Minimum Occupation Period（MOP）从5年延长至10年，并取消 EC 购买的 Deferred Payment Scheme（DPS）。同时，更大比例的 EC 单位将保留给首次置业家庭，且 EC 项目将在第15年实现完全私有化（目前为第10年）。

这些措施不会影响已在筹备中的5个 EC 项目，并将适用于从今天起招标截止的新 EC 地块。

以下是这三项 EC 政策变化的重要性，以及它们对住房市场可能带来的影响。

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将5年 MOP 延长至10年

此前，购买新 EC 的买家须满足5年 MOP，方可在公开市场将单位出售给新加坡公民和永久居民（PR）。

而新规意味着在10年 MOP 之前，业主不得整租整套单位、购买另一处住宅物业，或将其 EC 单位出售给新加坡公民和永久居民。至第15年，EC 业主可将单位出售给任何买家。

在我们看来，这是对 EC 计划最重要的调整，延长后的 MOP 与 Plus 和 Prime 类别的 Build-To-Order（BTO）组屋一致。此举很可能旨在抑制部分买家利用此类住房在开放市场后的快速涨价而获利，再转购公寓的行为。

请注意，单位的 MOP 从领取钥匙之日开始计算，而非购买之时，HDB 组屋亦同。以新 EC 约3年的常见建设周期计算，未来的 EC 业主大约需等到第13年才能在公开市场出售单位。

这是一个相当长的周期，其间私人住宅价格可能继续上行，或政府出台新的降温措施与融资限制。项目楼龄也将成为因素，因为这会影响借款人房贷的最长期限。

“更长的持有期可能降低投机动机，并促使买家以更长期的自住视角看待置业。”SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示。

这与 Plus 和 Prime 公屋的条件一致——10年 MOP 会降低那些打算快速利用 EC 高价作为跳板的买家意愿。

但对于真正因学区或通勤需求而看重地段的自住型买家而言，这一不利因素并不明显。若本就打算长期居住，5年与10年的 MOP 差异影响相对较小。

不过，坊间我们也听到部分一线经纪并不认同“大量 EC 买家会在5年节点立即转售”的说法。

一位经纪指出，即便是如 Hundred Palms Residences 这样知名的项目——曾出现创纪录的$3 million成交——在531个单位中，只有122宗转售是在 MOP 后不久完成的。

阅读我们对Hundred Palms Residences 价格表现的分析。

EC 将在15年后方可完全私有化

这一调整与将 MOP 延长至10年相呼应，此前 EC 在第10年即可完全私有化。完全私有化后，EC 单位可出售给外国人和公司实体。

不过，我们认为这可能是本轮 EC 调整中影响最小的一项。

一般而言，EC 并非大多数外国人或公司实体的首选。现行规定如额外买方印花税（ABSD）也降低了他们参与此细分市场的可能性，目前外国人需支付60% ABSD，而实体需支付65%。

完全私有化开始变得重要的时间点，往往是在公寓楼龄渐长之后。与 HDB 组屋不同，已私有化的 EC 可进行集体出售。但这通常发生在远超过15年的时间点之后。

更大比例的 EC 单位将留给首次置业者

此前，开发商须在开盘首月为首次置业者预留新 EC 总单位数的70%。如今提高至90%，且优先期大幅延长，从1个月延至2年。

据 MND 表示，此举旨在为寻求购买第一套住房的年轻已婚夫妇和家庭提供更大支持。部门也指出，近年来首次置业者在 EC 买家中的占比相对下滑，而二次置业者往往因出售首套房获得更高预算。

国家发展部长 Chee Hong Tat 引述数据显示，在 EC 市场中，首次购房者的占比从2020年的约50%下滑至2024与2025年的30-40%。

与此同时，EC 平均价格在过去十年中几乎翻倍。今年早些时候，我们也撰文指出，某些限制（如相对于 Mortgage Servicing Ratio（MSR）的 EC $16,000 收入上限）迫使买家准备更高的首付款。

这使二次置业者在财务上处于相对优势，因为他们通常在出售已大幅升值的 HDB 组屋后重返市场。

鉴于 EC 市场现有的价格结构，首次置业者占比持续下滑并不令人意外。

PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 也指出，在首发阶段为首次置业者预留更大配额，可在一定程度上缓解来自二次置业者的竞争压力——后者通常拥有更多财务资源，例如出售其组屋所得的资金。他补充称，通常 EC 一开售，二次置业者的配额就会很快被填满。

EC 的 Deferred Payment Scheme（DPS）将终止

此前，选择 DPS 的买家只需先支付20%，其余尾款可延至项目取得 Temporary Occupation Permit（TOP）时支付。这与 Normal Payment Scheme 不同，后者要求买家在施工过程中按进度分期付款。

尽管使用 DPS 的买家通常需在成交价上额外支付约2%至3%的溢价，但该计划因其灵活性而受欢迎。它为买家争取时间去出售现有物业并筹集更多资金。实际操作中，DPS 能减轻购买 EC 的即时财务压力。

取消 DPS 很可能是为了鼓励买家在财务上更为审慎。

“取消 Deferred Payment Scheme 可能会抑制初期去化率，”Fong 表示，并补充称在部分项目中，DPS 采用率可达“60%至70%或更高”。

这些数据表明，DPS 并非仅是小众融资选项，而是在某些 EC 开盘中成为重要的推动因素。其取消可能减少高杠杆买家进入市场的数量。

另一方面，开发商可能需要更长时间去化大面积、高总价的户型，如五卧单位。

同时，取消 DPS 也可能提升价格透明度。由于 DPS 通常附带溢价，取消后头部 EC 报价可能更为贴近实际。

这些变化可能带来什么后果？

对 EC 市场最直接的影响可能很快显现，并影响到今年已在筹备中的 EC 项目的开盘策略。

新措施仅适用于招标截止日期在 8 May 2026 之后的未来 EC 政府售地（GLS）地块。在 1H2026 的 GLS 计划中，确认名单（Confirmed List）上有两个 EC 地块——本月的 Canberra Drive，以及下月的 Sembawang Drive。

目前，有5个新的 EC 项目将在今年具备开盘条件，分别为：

  • 位于 Bukit Panjang 的 Senja Close，由 City Developments Ltd（CDL）开发的项目
  • 位于 Sembawang Road，由 Oriental Pacific Holdings 开发的项目
  • 位于 Yishun 的 Miltonia Close，由 Hoi Hup Realty 开发的项目
  • 以及位于 Woodlands Drive 17 的两个即将推出的项目——一个由 CDL 开发，另一个由 Sim Lian Group 开发

这5个即将推出的 EC 项目将是旧框架下的最后一批。我们预计地产经纪与开发商销售团队会着重强调这一点：这是最后一次机会购买可在5年后“转售”的 EC。

“将这5个尚未开盘的 EC 项目排除在新规之外，相当于给了其开发商一份意外之喜，因为新的 EC 监管变化增强了他们的定价能力。”Mogul.sg 首席研究官 Nicholas Mak 表示。

他补充称，其中一些项目的开盘价可能会“接近中位数价格$2,000 psf”。

坊间亦有部分经纪向 Stacked 表示，会提醒买家不要盲目抢购这批特定的 EC。若你并非首次置业者，因此中签概率也较低，那么或许更适合等待未来的开盘，尤其当你是真正自住型买家，而10年 MOP 对你影响并不大时。

从长期看，这些对 EC 计划的调整很有可能有助于温和价格涨幅。只是这批处于过渡窗口期的5个 EC，将不受新规影响。

在此之后，未来 EC 开盘的销售动能很可能相对放缓。Mak 指出，受影响的 EC 项目未来可能需要约两到三年才能售罄全盘，部分原因在于更大规模的首次置业者配额可能需要更长时间来消化供应。

开发商可能如何应对？

PropNex 的 Fong 表示，开发商在拿地竞标上可能会更为谨慎，并会观察最新调整对去化速度、融资条件及首次置业者购买力的影响。

他称，时间久了，这可能会对 EC 的拿地价格与开盘定价形成一定的下行压力。

与此同时，Mak 估计未来受影响的 EC 项目价格可能较当前的中位开盘价下跌约5%至7%。这是假设没有其他重大变化（例如调整 EC 收入上限）的前提下。

大多数市场观察者和分析师认为，EC 的基础需求不太可能受到严重冲击。尽管价格上行，EC 相较公寓仍具相对可负担性，尤其是三房、四房等家庭型户型。

总结

归根结底，我们并不认为这些变化是在“重定位”EC 计划，而更像是回归其初衷。

该计划于1995年推出，用以取代 Executive flats，为所谓“夹心层”新加坡人提供住房选择——他们的收入偏高，不符合新组屋资格，但又觉得公寓价格过高。

在我们看来，EC 是以自住为导向的计划，政府始终坚持优先保障新加坡人的自住需求。

同时，这些变化也可能改变买家在选择 EC 时的侧重点。由于未来买家将至少承诺10年的持有期，通达性、学校距离、户型实用性以及配套设施等因素的重要性将高于以往。买家不再能抱持“忍受5年再换房”的心态。

在这方面，较为幸运的是，近年来新一代 EC 与私宅公寓之间的品质差距已显著缩小。对于真心打算长期自住的买家而言，新措施并不会带来实质伤害（除了无法使用 DPS 的不便）。

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