2025 年 $16,000 行政公寓收入上限是否仍然适用？

“False ceiling” 既可以用来形容室内设计中的吊顶，也可形容行政公寓（EC）的现金门槛与收入“天花板”。目前购买 EC 的收入上限为每月 $16,000，较早前的 $14,000（2015 至 2019 年的上限）有所上调。这不仅关系到资格问题。

购买 EC 时，按揭供款比率（MSR）规定房贷月供不得超过你月收入的 30%。若你们的合并月收入为 $16,000（即上限），则每月最高房贷供款为 $4,800。

按每年 4% 的地板利率计算，25 年期贷款下，你的最高贷款额约为 $910,000。

私人房产的最高贷款成数为价格或估价的 75%（取其低者；对于新盘，价格与估价相同）。对于一套售价 $1.3 million 的 EC，最高可贷为 $975,000。你是否看出这里的问题？

如上所述，为满足 MSR（且月收入不超过 $16,000 的上限），你的贷款额度必须控制在 $910,000 以内。因此，对于售价 $1.3 million 的 EC，你基本上不得不选择低于最高 75% 成数的贷款。

我一向主张稳健，避免过度杠杆，这点无可厚非。可问题在于，EC 价格这些年持续上行，并且很可能还会继续上涨。所需首付款愈来愈大，“三明治阶层”将被压得更紧；而升级者要攒够所需资金所需的时间也会更长。这还可能促使升级者在出售转售组屋时不断抬高要价，以便筹措更高的首付款。

不过，也有人认为维持收入上限，会倒逼开发商以更合理的价格定价 EC

也许政府是在汲取当年 DBSS 的教训。曾经一度，新的 DBSS 单位价格爬升至 $700,000 甚至更高——在 2010 年代乃至更早，那可算是令人咋舌的价位。还有一种观点认为，既然 EC 只能使用银行贷款（没错，EC 不能用 HDB 贷款），也许让贷款额度更低反而更稳妥。毕竟不少私人银行贷款为浮动利率，若利率突然飙升，部分 EC 业主可能会面临财务压力。

尽管如此，考虑到通胀走强，我倾向认为无论是 HDB 还是 EC，其收入上限都可能很快迎来上调。欢迎留言告诉我你的看法。

现在，聊聊真正的天花板……以及漏水

本周发生的一件事，加上我个人的经历，让我想提醒大家关于家居财产保险的一点。此类保险并不等同于火险或按揭保险；它保障的是你家里的各类物品（例如冰箱、电视、相机等）。

若楼上单位漏水把你家的东西弄坏了，你很可能也需要动用这一类保险。若你幸运，可能只是把沙发或床打湿。但我遇到过更糟的情况：滴水毁了电子产品，比如一台昂贵的电视，或是桌上的笔记本电脑。就我自己的单位而言，滴水甚至毁掉了一幅价值 5 位数的画作，尽管它装在据称十分稳妥的画框里（谢了，裱框师）。

顺带一提：即便你购买了家居财产保险，多数保单都会对单件物品的可赔付金额设定绝对上限。比如一台价值 $1,200 的笔记本电脑被毁，你可能只能理赔 $500；价值 $70,000 的邮票收藏亦然。在把信任完全交给保险条款与那个“天花板”之前，我会非常、非常仔细地核对理赔上限。

（如果保障不够，也许该给收藏品置办一个小型保险箱。）

与此同时，本周其他值得关注的房产资讯……

• 便宜与崭新通常很难兼得；但我们在这些四卧室公寓单位中找到了例外，价格从 $2.15 million 起。
• 房市瞬息万变，以下是2025 年可能出现的一些关键变化。
• 是什么影响公寓价格？当然有周边竞争、维护状况、 MRT 站点等等。但一个常被忽略的因素是附近的有地住宅聚落。
• 事实证明，一楼单位未必像部分业内人士所说那样不受欢迎或不赚钱。
• 定制柜体：这件事值得重新思考，毕竟一个漂亮的木质“容器”未必值得多背上一两年的债务。

每周销售盘点（30 December - 05 January）

新盘成交最贵 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权
WATTEN HOUSE	$6,178,000	1851	$3,337	FH
LENTOR MANSION	$3,223,000	1485	$2,170	99 yrs (2023)
PINETREE HILL	$3,031,000	1216	$2,492	99 yrs (2022)
THE MYST	$2,933,000	1518	$1,932	99 yrs (2023)
HILLOCK GREEN	$2,872,000	1346	$2,135	99 yrs (2022)

新盘成交最便宜 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权
THE COLLECTIVE AT ONE SOPHIA	$1,173,000	431	$2,724	99 yrs (2023)
SORA	$1,568,000	732	$2,142	99 yrs (2023)
HILLOCK GREEN	$1,583,000	657	$2,411	99 yrs (2022)
SORA	$1,649,000	732	$2,253	99 yrs (2023)
THE ARDEN	$1,837,000	1012	$1,816	99 yrs (2023)

转售成交最贵 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权
LEEDON RESIDENCE	$5,950,000	2110	$2,820	FH
11 AMBER ROAD	$4,880,000	2842	$1,717	FH
V ON SHENTON	$4,250,000	1765	$2,408	99 yrs (2011)
THE INTERLACE	$3,850,000	3208	$1,200	99 yrs (2009)
PARC MONDRIAN	$3,300,000	2368	$1,394	FH

转售成交最便宜 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权
GUILLEMARD EDGE	$720,000	409	$1,760	FH
RIPPLE BAY	$735,000	484	$1,517	99 yrs (2011)
HIGH PARK RESIDENCES	$775,000	452	$1,714	99 yrs (2014)
PARC RIVIERA	$805,000	463	$1,739	99 yrs (2015)
NORTHVALE	$810,000	689	$1,176	99 yrs (1995)

本周盈利最大 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
11 AMBER ROAD	$4,880,000	2842	$1,717	$2,580,000	16 Years
LEEDON RESIDENCE	$5,950,000	2110	$2,820	$1,902,772	12 Years
VILLA MARINA	$2,350,000	1625	$1,446	$1,720,000	18 Years
RIDGEWOOD	$3,230,000	1744	$1,852	$1,280,000	13 Years
BISHAN PARK CONDOMINIUM	$1,960,000	1475	$1,329	$1,110,000	15 Years

本周亏损最大 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
MARINA BAY RESIDENCES	$2,100,000	1130	$1,858	-$386,000	17 Years
ROBIN SUITES	$1,280,000	549	$2,332	-$135,776	11 Years
SKYSUITES@ANSON	$1,459,000	700	$2,085	$23,500	13 Years
THE CLIFT	$963,000	495	$1,945	$63,000	3 Years
PENROSE	$906,000	474	$1,913	$112,000	4 Years

交易分布

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